房地產(chǎn)行業(yè)投資雖然具有較高的投資收益、具有保值功能等優(yōu)勢(shì)，但它與其他投資形式一樣仍然存在著風(fēng)險(xiǎn)，尤其是由于房地產(chǎn)投資所需資金量大、周期長(zhǎng)，其實(shí)物形態(tài)為不動(dòng)產(chǎn)及房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)、信息不是完全對(duì)稱等特點(diǎn)。因此投資者在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，應(yīng)謹(jǐn)慎耐心地進(jìn)行選擇和科學(xué)地決策，以最大限度地規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，獲得最大限度的投資利潤(rùn)。

首先是時(shí)機(jī)的選擇。時(shí)機(jī)的選擇是指在房地產(chǎn)投資過(guò)程中，投資者把握機(jī)會(huì)、機(jī)遇的大問題，包括何時(shí)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)、合適購(gòu)入土地、何時(shí)進(jìn)行開發(fā)、何時(shí)購(gòu)入、出售或者出租房地產(chǎn)產(chǎn)品等。其主要包括以下兩個(gè)方面：

其一，是指有經(jīng)濟(jì)景氣等宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)所決定的時(shí)機(jī)。經(jīng)濟(jì)研究理論及發(fā)展實(shí)踐表明，在一國(guó)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行之中，都存在著蕭條、復(fù)蘇、上漲、衰退，再重歸蕭條的經(jīng)濟(jì)周期。從我國(guó)及西方發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展歷程來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)周期對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是非常巨大的。即在經(jīng)濟(jì)由蕭條走向上漲的過(guò)程中，房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)上漲；反之，在經(jīng)濟(jì)由上漲走向蕭條時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下跌。因此，房地產(chǎn)投資者需密切關(guān)注整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的宏觀態(tài)勢(shì)，把握宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的機(jī)遇，并做出正確的決策，才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。其二，是指要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的階段性做出時(shí)機(jī)決策。一般地，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也是呈現(xiàn)周期性的，它的價(jià)格也會(huì)呈現(xiàn)出周期性波動(dòng)趨勢(shì)。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要的產(chǎn)業(yè)部門和組成部分，所以它不可能不受到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響。再則，一個(gè)完整的房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程是由一系列的活動(dòng)階段所組成的。在房地產(chǎn)發(fā)展周期及其開發(fā)周期的不同階段進(jìn)行投資，就有著不同的收益水平，從而也面臨著不同的風(fēng)險(xiǎn)。因此，爭(zhēng)取的投資時(shí)機(jī)及投資階段的選擇，對(duì)房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。當(dāng)然，在我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，在進(jìn)行投資時(shí)機(jī)選擇時(shí)，不僅要考慮到經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展周期、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期等因素外，還需要更多地考慮我國(guó)的國(guó)情。

其次是地段位置的選擇。無(wú)論是西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論還是馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，都承認(rèn)級(jí)差地租的存在，即不同的地段具有不同的價(jià)值。也就是說(shuō)，好的地段會(huì)為投資者帶來(lái)巨大的財(cái)富與效益。因此，地理位置是決定城市地價(jià)最重要的因素，從而對(duì)房地產(chǎn)商業(yè)價(jià)格或形成租金的能力具有非常重要的影響。不同種類的房地產(chǎn)要求不同的地理位置，以滿足不同需求者的需要。一般地，房地產(chǎn)需求者對(duì)房地產(chǎn)在使用能力、功能及效應(yīng)上應(yīng)該考慮如下因素：

第一，自然環(huán)境和生存環(huán)境。自然環(huán)境和生存環(huán)境對(duì)居住、賓館用房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)顯得非常重要。在這里，自然環(huán)境不僅指地形、地貌等自然條件是否適合于居住、賓館或其他服務(wù)業(yè)用房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)，而且還只自然風(fēng)光是否具有適宜于人們生活居住的舒適、休閑、迷人的生態(tài)環(huán)境。同時(shí)，居住及賓館用房地產(chǎn)還對(duì)周圍的生存環(huán)境也有非常高的要求，即一方面要求環(huán)境清靜、優(yōu)美、日照充足、空氣清新，另一方面也不允許有破壞人類生活和諧或產(chǎn)生危險(xiǎn)的環(huán)境存在。如靠近垃圾處理場(chǎng)、火葬場(chǎng)、墳地、加油站、煤氣化工廠等的居住生活用房地產(chǎn)，其滿足人們生活居住的滿意度就很低。所以說(shuō)，自然環(huán)境和生存環(huán)境是影響房地產(chǎn)價(jià)格及產(chǎn)生租金能力高低的一個(gè)重要因素。

第二、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及文化發(fā)展程度。一般來(lái)說(shuō)，相鄰地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及文化發(fā)展?fàn)顩r、繁華程度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的形成及房地產(chǎn)商品的銷售有著十分重要的影響作用，對(duì)商業(yè)用房地產(chǎn)，包括丙谷胺和居住用房地產(chǎn)尤其如此。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)條件下，城市生活的一大特點(diǎn)就是地區(qū)之間、部門之間、單位之間、企業(yè)之間、及人與人之間都存在著高度的相互依存關(guān)系，任何經(jīng)濟(jì)的、社會(huì)的及文化的活動(dòng)都會(huì)帶來(lái)信息、資金及人和物的流動(dòng)。如人們由于工作、休閑、娛樂在供單位、部門之間的往來(lái)移動(dòng)，原材料、燃料在生產(chǎn)與加工地之間的運(yùn)輸，產(chǎn)品由于生產(chǎn)地到消費(fèi)地的流動(dòng)，以及貨物在批發(fā)商和零售商之間的流動(dòng)等，都需要支付一定得代價(jià)或成本。這種包括時(shí)間和金錢的支出在經(jīng)濟(jì)上就被稱為轉(zhuǎn)移成本。一般地，地理位置越優(yōu)越，各個(gè)場(chǎng)所之間的聯(lián)系就越暢通、方便，其發(fā)生的轉(zhuǎn)移成本就越低。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)移成本最小的區(qū)位，就是房地產(chǎn)投資最理想的地段，如原料指向性的工業(yè)用房地產(chǎn)應(yīng)選擇在原材料產(chǎn)地附近，商業(yè)性用房地產(chǎn)尤其是日用百貨類應(yīng)選擇在繁華街道、交通主要干線兩側(cè)，居住用房產(chǎn)應(yīng)選擇在靠近商業(yè)區(qū)附近或城市軌道交通站點(diǎn)附近，等等。另外，地段位置的選擇還關(guān)系到分享集聚效益的問題。一般來(lái)說(shuō)，集聚效益與轉(zhuǎn)移成本之間存在著相當(dāng)大的關(guān)聯(lián)作用，即轉(zhuǎn)移成本低的地區(qū)也是集聚效益較高或高的地段。這對(duì)于商業(yè)性用房尤其重要，因?yàn)閮?yōu)越的地段位置能使商業(yè)及一些工業(yè)企業(yè)分享到許多外部經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的好處。另外，集聚效益還包括居民享受到的由于社會(huì)道德水平高、治安良好、文化水平高等產(chǎn)生的外部經(jīng)濟(jì)。因此，轉(zhuǎn)移成本及集聚效益的高低和外部經(jīng)濟(jì)條件等成為影響房地產(chǎn)價(jià)格和生租能力的又一個(gè)非常重要的因素。

第三，對(duì)未來(lái)發(fā)展能力和增值潛力的預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)投資不僅要重視現(xiàn)在的地段位置，而且更要結(jié)合到城市發(fā)展戰(zhàn)略、方向和城市總體規(guī)劃等因素預(yù)測(cè)未來(lái)地段位置的變化趨勢(shì)。如果能預(yù)測(cè)出某一地段位置將隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)及文化的發(fā)展，處于更加優(yōu)越的位置，則投資者應(yīng)毫不猶豫地選擇這一地段進(jìn)行投資，以期獲得這類地段的增值潛力?？梢姷囟挝恢梦磥?lái)發(fā)展能力也是影響房地產(chǎn)價(jià)格或生租能力的一個(gè)重要因素。

最后是投資種類的選擇。房地產(chǎn)的種類很多，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，每一個(gè)種類都是可以供選擇的一個(gè)投資機(jī)會(huì)。因此，投資者必須對(duì)不同種類的房地產(chǎn)進(jìn)行深入細(xì)致的研究，才能掌握其投資經(jīng)營(yíng)之道，從而獲得較高的或者超額的利潤(rùn)。

房地產(chǎn)投資的種類大致有如下幾種：土地開發(fā)投資、住宅用房地產(chǎn)投資、商業(yè)服務(wù)用房地產(chǎn)投資、工業(yè)用房地產(chǎn)投資等。一般地，這些房地產(chǎn)投資種類的獲益能力與國(guó)家的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)行業(yè)政策及投資政策有著較為密切的關(guān)系。如果國(guó)家實(shí)行鼓勵(lì)職工個(gè)人購(gòu)買商品房住宅政策時(shí)，則住宅用房地產(chǎn)存在著較多的投資機(jī)會(huì)和較高的潛在收益能力，是一個(gè)較好的投資領(lǐng)域；反之，投資的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)較大。

所謂負(fù)債經(jīng)營(yíng)形式，就是使用新航借款（負(fù)債資本）來(lái)增加權(quán)益資本的效益或產(chǎn)出，即運(yùn)用信貸杠桿，以較少的自有資金來(lái)控制巨額資金，完成較大的房地產(chǎn)投資任務(wù)。運(yùn)用金融信貸杠桿與使用自有資金相比，存在著獲得如下多種好處的可能性：一是利用負(fù)債資金來(lái)賺取額外收益的好處；而是由于經(jīng)營(yíng)國(guó)模擴(kuò)大而帶來(lái)的規(guī)模效益的好處；三是負(fù)債資金的利息可在所得稅前扣除，等于享受了免稅或減稅優(yōu)惠的好處。當(dāng)然，負(fù)債經(jīng)營(yíng)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，即它會(huì)加重借貸者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，提高其負(fù)債比率。在投資收益率低于負(fù)債資金成本率的情況下，會(huì)使投資者非但不能獲得負(fù)債資金帶來(lái)的好處，反而會(huì)使投資者背上支付額外高額利息的重負(fù)，弄不好會(huì)發(fā)生重大虧損。另外，在通貨膨脹利率很高的時(shí)期，更要慎重負(fù)債經(jīng)營(yíng)形式。所以說(shuō)，負(fù)債經(jīng)營(yíng)規(guī)模也存在著一個(gè)適度的問題，它是有條件的。負(fù)債經(jīng)營(yíng)形式能為投資者帶來(lái)多重好處的前提條件是全部資金的投資收益率高于負(fù)債資金的資金成本率。

由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性、差異性等特點(diǎn)。導(dǎo)致不同的人在同一時(shí)間對(duì)同一物業(yè)會(huì)有不同的判斷，這就為房地產(chǎn)投資創(chuàng)造了非常多的機(jī)會(huì)。實(shí)際上，對(duì)于一個(gè)老練的投資者而言，無(wú)論房地產(chǎn)市場(chǎng)處于經(jīng)濟(jì)循環(huán)周期哪個(gè)階段，只要能夠做到勤跑、勤看、勤問、勤思，一般來(lái)講，他都會(huì)找到回報(bào)比較理想的投資機(jī)會(huì)。這也是房地產(chǎn)投資比較吸引人的魅力所在。