摘要：本文作者結(jié)合多年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)目前我國房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的問題與發(fā)展對(duì)策進(jìn)行了論述，以供同仁參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估；行業(yè)現(xiàn)狀；發(fā)展對(duì)策

一、前言

隨著《城市房地產(chǎn)管理法》的頌布和實(shí)施，我國房地產(chǎn)評(píng)估作為一個(gè)新興的行應(yīng)運(yùn)而生，緊接著國家房地產(chǎn)評(píng)估師的考試制度和資格認(rèn)證制度的頒布，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)得到了快速發(fā)展。但是目前房地產(chǎn)交易錯(cuò)綜復(fù)雜，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)方面的不足也越發(fā)突顯。本文作者結(jié)合多年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)目前我國房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的問題與發(fā)展對(duì)策進(jìn)行了論述，以供同仁參考。

二、目前我國房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的現(xiàn)狀分析

（1）房地產(chǎn)評(píng)估人員的素質(zhì)參差不齊。一是由于估價(jià)師考試限制條件偏寬，尤其是對(duì)相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評(píng)估業(yè)務(wù)年限要求過低且沒有嚴(yán)格的審核程序， 許多未從事過評(píng)估業(yè)務(wù)的人員通過臨時(shí)掛靠考入估價(jià)師行列，而許多真正多年從事評(píng)估工作的業(yè)務(wù)骨干卻因?qū)W歷不夠或其他非業(yè)務(wù)能力的原因被卡在門外。二是后續(xù)教育不足。從我國房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)目前的情況來看， 房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育在教育體系、形式、內(nèi)容等方面尚存在一定的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產(chǎn)估價(jià)人員后勁不足。

（2）評(píng)估方法應(yīng)用受限。我國采用的評(píng)估方法與國際上通行的方法類似，有成本法、市場(chǎng)法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、路線價(jià)法、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)調(diào)整法。目前我國評(píng)估過程中，成本法中對(duì)于利潤(rùn)中利潤(rùn)率的確定、收益法中折現(xiàn)率的確定比較模糊都是由估價(jià)作業(yè)人員主觀確定，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果會(huì)因?yàn)椴煌u(píng)估人員而大相徑庭。市場(chǎng)法是目前中國房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用最普遍的方法。但是應(yīng)用時(shí)，參考的評(píng)估案例與評(píng)估房地產(chǎn)交易時(shí)間的不同，并且，關(guān)于房產(chǎn)的政策不斷的變化，在評(píng)估時(shí)，難以預(yù)測(cè)未來交易日的房產(chǎn)政策趨勢(shì)，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果并未被委托方采用。

（3）房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)法制建設(shè)滯后。目前雖然我國房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展的要求，相繼制定了《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》等規(guī)章制度，初步形成以估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)師注冊(cè)為核心的房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)體系。但房地產(chǎn)估價(jià)各項(xiàng)法律、法規(guī)和規(guī)章制度的實(shí)施細(xì)則仍然缺失，針對(duì)企業(yè)改制、征稅、拍賣等不同用途的房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范還沒有制定。

（4）房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較高。當(dāng)前比較突出的問題是評(píng)估機(jī)構(gòu)受政府干預(yù)、開發(fā)商利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，評(píng)估結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)值嚴(yán)重背離，損害了有關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益；部分估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師行為不規(guī)范，違反職業(yè)道德，“給回扣”、“假脫鉤”、“賣牌子”等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，使其從事的估價(jià)業(yè)務(wù)偏離了公平、公正、科學(xué)、合法的軌道，違背了評(píng)估行業(yè)的基本原則，從而使房地產(chǎn)評(píng)估師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較高。

三、我國房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的發(fā)展對(duì)策探析

（1）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的監(jiān)管。房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)是以估價(jià)師提供估價(jià)報(bào)告向委托單位收取評(píng)估費(fèi)的中介行業(yè)。由于各部門和行業(yè)存在多種形式的評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估業(yè)務(wù)收入主要靠部門和行業(yè)壟斷，使得評(píng)估行業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)處于不平等的環(huán)境之中。今后應(yīng)加速各類評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制工作，使評(píng)估機(jī)構(gòu)真正成為獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)，在平等競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境中以質(zhì)取勝，提高房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的估價(jià)水平，同時(shí)保持房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)師估價(jià)成果的獨(dú)立性。房地產(chǎn)主管部門以及各行業(yè)、部門不得通過各種方式干預(yù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的評(píng)估工作，以確保估價(jià)結(jié)果的完整性、規(guī)范性。房地產(chǎn)行政主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)要組織對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)的調(diào)查研究，制定估價(jià)市場(chǎng)運(yùn)行和監(jiān)管規(guī)則，明確估價(jià)的違規(guī)性質(zhì)，制定懲罰機(jī)制，追究相關(guān)人員的行政或法律責(zé)任。

（2）健全和完善房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的法律法規(guī)。借鑒國際上資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展完善的國家，我國應(yīng)該建立房地產(chǎn)評(píng)估法律體系。即在《城市房地產(chǎn)管理法》中提到的關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定基礎(chǔ)之上，專門提出《房地產(chǎn)評(píng)估法》。隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，國外房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)慢慢在我國落戶，其法律制度對(duì)我國制定房地產(chǎn)評(píng)估法有很大的指導(dǎo)作用。同時(shí)，在《房地產(chǎn)評(píng)估法》的指導(dǎo)下，各個(gè)地區(qū)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)評(píng)估行業(yè)的具體情況提出一些更加具體、更加實(shí)際的規(guī)章制度。比如，由于各個(gè)地區(qū)發(fā)展不盡相同，城市化進(jìn)程不同，導(dǎo)致拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)大大不同，此時(shí)，各個(gè)地區(qū)急切需要建立適合本土拆遷補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn)評(píng)估的規(guī)章制度，大大減少拆遷補(bǔ)償中引發(fā)的法律糾紛和社會(huì)矛盾。

（3）提高房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的準(zhǔn)入門檻、加強(qiáng)現(xiàn)有從業(yè)人員的繼續(xù)教育。房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性決定了房地產(chǎn)估價(jià)師評(píng)估能力急需提高。一方面，提高房地產(chǎn)估價(jià)師的準(zhǔn)入門檻，學(xué)歷要求提高。另一方面要積極開展多種形式的再教育。目前估價(jià)師們雖然都具備一定的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，且在知識(shí)結(jié)構(gòu)方面各有所長(zhǎng)，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和規(guī)范，二、三級(jí)市場(chǎng)必將日趨活躍等，對(duì)估價(jià)師的專業(yè)要求也將越來越高。估價(jià)師不能故步自封，必須更新知識(shí)，才能跟上市場(chǎng)發(fā)展變化的要求。

（4）全力推進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)信用體系建設(shè)。目前，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的信用體系已經(jīng)在國家和省級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)建立和使用，但是二、三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的信用體系還沒有完全建立，在整個(gè)信用體系中所占比例較小。只有建立完善的信用體系，才能精確了解整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的信用狀況。對(duì)各級(jí)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)行誠信預(yù)警機(jī)制和失信懲戒機(jī)制，建立估價(jià)行業(yè)優(yōu)秀的信用基礎(chǔ)。督促估價(jià)行業(yè)遵守本行業(yè)及相關(guān)行業(yè)的法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，營(yíng)造依法、獨(dú)立、公正的評(píng)估市場(chǎng)氛圍。

（5）評(píng)估方法應(yīng)用科學(xué)化。無論是成本法、市場(chǎng)法還是收益法，其中的指標(biāo)分析是否科學(xué)影響到最終的評(píng)估結(jié)論。目前，房地產(chǎn)評(píng)估中，比較廣泛使用的市場(chǎng)法。其應(yīng)用的核心就是參照房產(chǎn)數(shù)據(jù)的真實(shí)性。對(duì)于成本法，其適用房產(chǎn)主要是針對(duì)市場(chǎng)上找不到參照案例，又不能通過收益來評(píng)估的房產(chǎn)，如公園、學(xué)校等。應(yīng)用該方法的關(guān)鍵是調(diào)整房產(chǎn)成本因素，比如依據(jù)材料、人工等上漲比例加以調(diào)整。

（6）遵循評(píng)估原則，職業(yè)道德，降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的高低與遵循評(píng)估原則，職業(yè)道德成一定關(guān)系。在執(zhí)業(yè)中，房地產(chǎn)估價(jià)師在對(duì)每個(gè)待估項(xiàng)目都按照相應(yīng)的工作原則和技術(shù)原則，即獨(dú)立、客觀、公正，替代、預(yù)期收益等原則，不迎合委托方的不合理要求，執(zhí)行必要的評(píng)估程序，那么估價(jià)師面臨的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是非常低的。相反，房地產(chǎn)估價(jià)師違背原則，收取回扣等現(xiàn)象導(dǎo)致評(píng)估結(jié)論不公允，便會(huì)大大增加執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何提高使估價(jià)師具備良好的職業(yè)道德，是提高評(píng)估質(zhì)量的關(guān)鍵課題。目前在我國的市場(chǎng)環(huán)境中，要求估價(jià)師實(shí)現(xiàn)自律難度很大。因此，對(duì)于評(píng)估行業(yè)必須加強(qiáng)監(jiān)督機(jī)制，實(shí)行評(píng)估報(bào)告交叉復(fù)核制度，使評(píng)估結(jié)論透明化，加大估價(jià)師違約成本，從而推進(jìn)評(píng)估行業(yè)的健康發(fā)展。

四、結(jié)語

總之，目前我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)運(yùn)行情況已經(jīng)逐漸進(jìn)入良性循環(huán)的軌道。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)的開放，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)面對(duì)的國際、國內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)更加嚴(yán)峻。我國房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)行業(yè)只有從現(xiàn)在起就直面自身的不足，提高管理優(yōu)勢(shì)、專業(yè)優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)，樹立行業(yè)品牌，迅速提高自己的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，才能在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝。

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