摘要：我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，城市房地產(chǎn)市場發(fā)展出現(xiàn)了價(jià)格過高、市場過熱的現(xiàn)象，因此縣域房地產(chǎn)市場的發(fā)展面臨著諸多機(jī)遇。本文從需求量、供給以及綜合驅(qū)動(dòng)三方面分析了縣域房地產(chǎn)市場發(fā)展的優(yōu)勢，并提出了縣域房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；機(jī)遇；縣域

近年來，我國房地產(chǎn)市場競爭激烈，實(shí)力雄厚的開發(fā)企業(yè)可以承受市場變化帶來的各種影響，但一些中小企業(yè)則因?yàn)槭袌霾▌?dòng)帶來的損失紛紛從大城市撤資，從而轉(zhuǎn)入中小城市以及縣域的房地產(chǎn)市場。同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，城鎮(zhèn)居民的住房需求驟然增大，而縣城是農(nóng)村和城市的最佳結(jié)合地，因此，縣域和城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

一、縣域房地產(chǎn)市場發(fā)展優(yōu)勢

近些年來，我國國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城鎮(zhèn)居民生活水平不斷提高，生活環(huán)境也不斷改善，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，縣城房地產(chǎn)業(yè)雖然起步比較晚，但是發(fā)展迅速。

（一）需求量

1.隨著我過城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，大量農(nóng)民進(jìn)城尋找工作機(jī)會(huì)，使城市人口大量增加。城市驟然膨脹，但是城市的建房速度跟不上城市人口的增長速度，因此給城市的住房帶來了巨大的壓力。各大城市開始通過擴(kuò)張城市面積來應(yīng)付日益增長的住房需求，但這僅僅是出路的一個(gè)方面，并且不是主要方面。發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)成為轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)剩余勞動(dòng)力的新思路，擴(kuò)大縣城規(guī)模，大力發(fā)展以縣城為主體的中小城市，吸納農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，緩解城市住房壓力。

2.房價(jià)的不斷上漲使得中國居民逐漸接受了貸款買房的事實(shí)，房地產(chǎn)市場日趨完善成熟。隨著縣城的城市化建設(shè)步伐加快，縣域住房市場除了滿足本地區(qū)居民的需求，還將面對(duì)外出打工人員不能承受打工城市的房價(jià)轉(zhuǎn)而回城購房，富裕起來的農(nóng)民以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的行政事業(yè)人員也越來越多的選擇到生活環(huán)境相對(duì)舒適的縣城購房安家?，F(xiàn)在農(nóng)民生活水平越來越好，為了孩子上學(xué)而在縣城買房的也不在少數(shù)，這些情況也是縣域房地產(chǎn)市場需求量大的一個(gè)因素。

（二）供給

1.縣域投資環(huán)境改善

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是能夠?yàn)閲姨峁┐罅控?cái)政收入，一般在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，房地產(chǎn)經(jīng)營可占政府財(cái)政收入的10%～40%。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，使地方政府的財(cái)政收入大幅增加，因此各地政府有充足的資金進(jìn)行城市的各項(xiàng)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)。國民經(jīng)濟(jì)又直接關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，縣域政府通過加大招商引資力度等，加快發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨成熟和完善，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的投資環(huán)境。

2.中小開發(fā)企業(yè)被迫轉(zhuǎn)移

中國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了 “房地產(chǎn)熱”之后，少部分存活下來的企業(yè)迅速調(diào)整戰(zhàn)略，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展帶來的機(jī)遇下，獲取了豐厚的利益。同時(shí)帶來了城市房價(jià)的持續(xù)上漲，為抑制房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，國家出臺(tái)一系列政策。這些政策使得大城市房地產(chǎn)市場競爭更加激烈，因此中小房地產(chǎn)企業(yè)缺乏競爭力，紛紛轉(zhuǎn)向中小城市和縣城。

（三）整體因素

我國縣城經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，縣城的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日漸改善，提高建成區(qū)綠化覆蓋率，對(duì)城區(qū)道路進(jìn)行科學(xué)合理的改造，因地制宜景觀帶的建設(shè)，完善縣市交通等?？h城進(jìn)行城市發(fā)展規(guī)劃，建設(shè)用地供給量加大。隨著縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一方面，政府加大城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使得投資環(huán)境得到明顯改善，大批外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐縣城，住宅需求量急劇上升；另一方面，城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，越來越多的人具備購房能力。雖然縣域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)還相對(duì)較弱，房地產(chǎn)市場起步也較晚，但是，近年來由于地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，原來縣域經(jīng)濟(jì)以農(nóng)業(yè)為主，通過改造傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，使得非農(nóng)人口增加，住房需求量增加。

二、縣域房地產(chǎn)市場面臨的挑戰(zhàn)

當(dāng)縣域樓市遇到新的發(fā)展機(jī)遇的時(shí)候，也就同時(shí)面臨著新的挑戰(zhàn)。

1.縣域樓市企業(yè)間的競爭加劇。

縣域相對(duì)寬松的投資環(huán)境必然會(huì)引來很多外地開發(fā)商，使得市場競爭驟然加劇，將會(huì)使本地房地產(chǎn)企業(yè)面臨著如何生存并做大做強(qiáng)的問題。

2.市場需求將發(fā)生重大變化。

居民在縣域購買房子的原因很多，有的為了增加居住面積，改善居住環(huán)境，有的為了投資，在本質(zhì)上圖的是縣級(jí)城市的房子便宜，且在建筑品質(zhì)上也說得過去。因此，開發(fā)商在縣城進(jìn)行房屋建設(shè)，必須堅(jiān)持多樣化，根據(jù)購房者的需求進(jìn)行開發(fā)。

3.房價(jià)有快速拉升的趨勢

外地開發(fā)商的紛紛進(jìn)入，有可能快速拉升縣級(jí)城市的房價(jià)，過高的房價(jià)不但會(huì)降低縣域居民的購買力，而且會(huì)使城市居民對(duì)縣域房子失去吸引力。因此，保持縣城房價(jià)與城市房價(jià)的合理差距是保持縣域房地產(chǎn)健康發(fā)展的關(guān)鍵。

三、出路與對(duì)策

筆者以為，縣級(jí)城市開發(fā)商應(yīng)在挑戰(zhàn)中尋找新的機(jī)會(huì)與市場，改變生存策略。相對(duì)于本地企業(yè)，外地開發(fā)商資本實(shí)力雄厚，要想在市場競爭中立于不敗之地，縣級(jí)城市的房地產(chǎn)開發(fā)商必須聯(lián)合起來，才能增強(qiáng)本地企業(yè)的市場競爭力。另外，由于本地企業(yè)應(yīng)揚(yáng)長避短，不在資金上與外地企業(yè)競爭，而要?jiǎng)?chuàng)建特色項(xiàng)目，以特色取勝，不以規(guī)模取勝。

1.舊城改造

在縣級(jí)城市，舊城改造是一項(xiàng)非常重要工作，現(xiàn)今土地資源日益緊張，縣級(jí)政府應(yīng)注意提高存量土地的利用率，改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件，改變城市面貌。因此，舊城改造是縣域樓市未來發(fā)展的一個(gè)新領(lǐng)域。 房地產(chǎn)開發(fā)必須結(jié)合當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域優(yōu)勢和自然生態(tài)，探索出最適合當(dāng)?shù)靥厣呐f城改造開發(fā)方案。

2.新農(nóng)村建設(shè)

新農(nóng)村建設(shè)是黨的一項(xiàng)重大決策，也是縣鄉(xiāng)政府的一項(xiàng)長期政治任務(wù)，國家推出了有許多扶持性政策促進(jìn)新村鎮(zhèn)規(guī)劃及新村鎮(zhèn)建設(shè)。其實(shí)，新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目在本質(zhì)上也是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。在我國最有代表性的就是天津華明鎮(zhèn)以“宅基地?fù)Q房”的新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目，此項(xiàng)目代表著今后我國新農(nóng)村建設(shè)的方向。筆者認(rèn)為，我國的新農(nóng)村建設(shè)事業(yè)才剛剛起步，需借鑒華明鎮(zhèn)的經(jīng)驗(yàn)，大量位于城鄉(xiāng)結(jié)合部的村落可以“宅基地?fù)Q房+商品房開發(fā)注入資金”的模式推動(dòng)新農(nóng)村建設(shè)，而房地產(chǎn)開發(fā)商在此項(xiàng)進(jìn)程中，亦可獲得充足的發(fā)展空間。

3.工業(yè)地產(chǎn)

縣級(jí)城市第二、三產(chǎn)業(yè)均較落后與大城市，亟需增加第二產(chǎn)業(yè)以推動(dòng)縣城經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在未來一段時(shí)間內(nèi)，縣級(jí)城市的工業(yè)地產(chǎn)（也叫高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)）需求量將顯著提升。因此，工業(yè)地產(chǎn)將是未來縣級(jí)城市房地產(chǎn)開發(fā)不容忽視的新領(lǐng)域之一。

4.商業(yè)休閑地產(chǎn)

隨著越來越多的人在縣級(jí)城市購房，其商業(yè)用地也隨之增加。但由于縣級(jí)城市的經(jīng)濟(jì)總量小，當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)層次低，大型購物中心和城市綜合體在縣城并不合適，但是一些中小型的購物中心和依據(jù)當(dāng)?shù)刭Y源優(yōu)勢的專業(yè)批發(fā)市場投資低，利潤高，非常適合在縣級(jí)城市發(fā)展。此外，毗鄰大城市的衛(wèi)星城在城市定位上還可以參考城市后花園的規(guī)劃思路，專門打造成為中心城市服務(wù)的休閑度假社區(qū)。

5.教育地產(chǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)靥厣?，采用新區(qū)教育配套、學(xué)區(qū)舊城改造以及自建學(xué)校等方式進(jìn)行科學(xué)合理的教育設(shè)施規(guī)劃。雖然與大城市房產(chǎn)開發(fā)有很多不同點(diǎn)，縣域房產(chǎn)開發(fā)可以借鑒大城市 “教育地產(chǎn)”的概念進(jìn)行教育設(shè)施規(guī)劃時(shí)刻。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的教育也在走向產(chǎn)業(yè)化。在中國，政府主辦是原有的教育模式，在房產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可把教育配套設(shè)施當(dāng)做投資教育產(chǎn)業(yè)。這樣即解決了房產(chǎn)開發(fā)過程中的教育設(shè)施配套問題，又緩解了政府辦教育經(jīng)費(fèi)不足的問題。

6.老年社區(qū)。

中國正步入老齡化社會(huì)，而大城市里的老年公寓嚴(yán)重供不應(yīng)求，加上土地供應(yīng)遠(yuǎn)比小城市緊張，使得老年公寓的供求矛盾在短期內(nèi)難以緩解。而郊區(qū)的縣級(jí)城市則可利用該商機(jī)，大力開發(fā)專為中心城市服務(wù)的老年社區(qū)或老年公寓，使縣域樓市獲得新的發(fā)展空間。