【摘要】隨著我國城市化進(jìn)程的加速，必須要求房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控系統(tǒng)需要有一個(gè)長期、系統(tǒng)、綜合的管理和控制，盡量是成本核算和收益核算都盡量精確。本文主要從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管控現(xiàn)狀出發(fā)，淺要分析了其財(cái)務(wù)管控體系構(gòu)建的具體措施和優(yōu)化的建議，希望可以對完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管控體系起到一些作用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管控；體系構(gòu)建；優(yōu)化措施

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管控特色

（一）投資風(fēng)險(xiǎn)較高，決策需謹(jǐn)慎

目前我國內(nèi)需是剛性需求，所以房產(chǎn)短期風(fēng)險(xiǎn)不是很高。但是房產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目時(shí)間跨度長，管理周期長，在這漫長的不確定經(jīng)營周期內(nèi)，一系列不確定的因素加大了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管控體系構(gòu)建中一定要有完善具體的風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制，提高項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性，盡量降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）經(jīng)營方法獨(dú)特，成本管理復(fù)雜

雖然房地產(chǎn)的費(fèi)用主要是征地用地以及房屋建設(shè)的部分，但是由于項(xiàng)目建設(shè)的時(shí)間跨度大，對于不同項(xiàng)目不同時(shí)間的成本計(jì)算不同，甚至同一會計(jì)核算項(xiàng)目也需要根據(jù)時(shí)間計(jì)算成本，所以需要財(cái)務(wù)管控體系要有完善的根據(jù)時(shí)間核算的成本核算體系。

（三）產(chǎn)品開發(fā)周期長，投入金額多

我國房地產(chǎn)企業(yè)取得了快速發(fā)展的契機(jī)，但是如何邁向持續(xù)化發(fā)展的道路卻還需要進(jìn)一步探索。同時(shí)我們也要認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)是投資密度和風(fēng)險(xiǎn)程度都很高的行業(yè)，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)控體系的構(gòu)建就變得至關(guān)重要。

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目一般都是需要大量資金投入開發(fā)和建設(shè)的工程，包括征地、土地使用、房屋建設(shè)、施工、完工、出售等一系列的過程，時(shí)間跨度最少為一年，周期性較長。隨著我國城市化進(jìn)程的加速，必須要求房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控系統(tǒng)需要有一個(gè)長期、系統(tǒng)、綜合的管理和控制，盡量是成本核算和收益核算都盡量精確。

（四）財(cái)務(wù)管理難度較大

由于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目涉及范圍廣，包括相關(guān)政府部門、土地征用對象、被拆遷者、投資者、施工工人等，很多的利益相關(guān)群體。如何協(xié)調(diào)好各方利益關(guān)系，給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管控人員提出了一個(gè)巨大的難題。如何應(yīng)對財(cái)務(wù)管控的復(fù)雜性和多樣性，需要一個(gè)完善全面的現(xiàn)代化企業(yè)財(cái)務(wù)管控的體系。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管控存在的問題

（一）缺少戰(zhàn)略性的管理戰(zhàn)略

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管控有其自身特點(diǎn)，要求其管理人員對于籌資、投資、利潤分配等有一個(gè)宏觀的上的了解，以便更加有力面對企業(yè)所面臨的各種復(fù)雜環(huán)境和挑戰(zhàn)。而目前我國很多房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管控上缺少戰(zhàn)略性的把控，使得融資困難，企業(yè)管理資金方式落后，企業(yè)盲目投資產(chǎn)品等，無形之中降低了企業(yè)的核心競爭力。

（二）財(cái)務(wù)管控基礎(chǔ)薄弱

目前，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管控停留在基礎(chǔ)的會計(jì)核算基礎(chǔ)上，缺少預(yù)測和控制分析，財(cái)務(wù)功能單一，對于決策的幫助不足。有的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管控監(jiān)督體系薄弱，有貪污腐敗現(xiàn)象出現(xiàn)，導(dǎo)致高層管理者無法真實(shí)了解企業(yè)財(cái)務(wù)管理狀況，相關(guān)制度體系不健全的弊端很嚴(yán)重。

（三）資金管理方式落后

盲目追求高端產(chǎn)品，忽視流動資金的問題和融資困難的存在，這是目前房地產(chǎn)企業(yè)的通病。在正常投資活動中，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)沒有根據(jù)以市場行情為依據(jù)，盲目追求高端產(chǎn)品，投資決策缺乏可行性和科學(xué)性，忽視房地產(chǎn)行業(yè)市場真正所需。同時(shí)很多房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營活動中，不重視流動現(xiàn)金流量的管理監(jiān)察、未建立倉庫管理制度，不良資產(chǎn)長期掛賬，成品庫存積壓，財(cái)務(wù)狀況不容樂觀。房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金時(shí)也會遇到融資困難的問題，商業(yè)銀行前期對于房地產(chǎn)企業(yè)開展較全面的資金調(diào)查使得時(shí)間耽誤過多，服務(wù)效果的滯后局面，影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展。

（四）成本管理不到位

很多中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管控人員自身素質(zhì)不高，缺乏房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)技能，不熟悉企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理控制和核算體系等。尤其在成本管理上，更多的體現(xiàn)了成本管理落實(shí)不到位，缺少全面系統(tǒng)的管理，缺少對于企業(yè)項(xiàng)目全過程的考察，認(rèn)為財(cái)務(wù)管理主要是前期過程，缺乏對于項(xiàng)目實(shí)施過程中成本的監(jiān)督和控制。

三、財(cái)務(wù)管控體系構(gòu)建與優(yōu)化

（一）加強(qiáng)資本的結(jié)構(gòu)合理性

雖然會計(jì)學(xué)中所說的財(cái)務(wù)杠桿原理的確可以給企業(yè)的發(fā)展帶來杠桿效應(yīng)的收益，但是太多借貸資金的流入也無疑增加了企業(yè)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的可能性增加。所以房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身實(shí)際情況以及對未來發(fā)展的預(yù)期綜合分析，包括經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和融資環(huán)境的安全性等，確定資金合理的結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）不斷提升財(cái)務(wù)管理水平尤其成本管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)要注重加強(qiáng)對于財(cái)務(wù)管控人員的培訓(xùn)和人力資源開發(fā)工作。使其對于本企業(yè)財(cái)務(wù)管控有一個(gè)全面系統(tǒng)的認(rèn)識，爭取做到全員、全方位、全過程的財(cái)務(wù)管控尤其是成本管控的體系構(gòu)建。不僅要做好事前的預(yù)算工作，對于項(xiàng)目進(jìn)程中的很多成本也要有效的監(jiān)督核查，完工的復(fù)查也是財(cái)務(wù)管理的重要任務(wù)。爭取全方位全過程降低財(cái)務(wù)成本。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)管理

財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的核心。要想構(gòu)建并優(yōu)化財(cái)務(wù)管理體系，企業(yè)必須從基礎(chǔ)財(cái)務(wù)管理做起，針對基礎(chǔ)管理薄弱，財(cái)務(wù)管理欠缺等問題做出策略上的改變。首先要轉(zhuǎn)變企業(yè)傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理的思想，利用更加先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理技術(shù)和手段，加強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)工作。在處理好日常的會計(jì)報(bào)表和核算等基礎(chǔ)上，要加強(qiáng)預(yù)測和分析財(cái)務(wù)職能的訓(xùn)練和加強(qiáng)。同時(shí)，要不斷完善企業(yè)內(nèi)控財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)控制度。企業(yè)內(nèi)部的審計(jì)部門要重點(diǎn)加強(qiáng)內(nèi)審制度的完善和健全，提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，對于不合理的財(cái)務(wù)信息要及時(shí)糾正和控制，是企業(yè)的內(nèi)控制度的構(gòu)建落到實(shí)處，使財(cái)務(wù)監(jiān)督制度有效的落實(shí)。

（四）積極拓寬融資渠道，提高信用等級

中小房地產(chǎn)企業(yè)要想改變目前融資困難的現(xiàn)狀，必須要改變自身的信用發(fā)展觀念，提高融資能力前提是先要提高自身的信用等級，改善銀行對于中小房地產(chǎn)企業(yè)的看法。同時(shí)，在企業(yè)的發(fā)展過程中要積極和其他組織誠信合作，遵守商場的信用規(guī)則。另外還要積極拓寬房地產(chǎn)發(fā)展的融資渠道，獲得銀行融資信譽(yù)，與其他金融中介性的組織合作，讓銀行熟悉自己的業(yè)務(wù)過程和發(fā)展?fàn)顩r，提高自身的信用等級，取得銀行的信任，為融資的可持續(xù)發(fā)展提供出路。

（五）完善企業(yè)戰(zhàn)略性財(cái)務(wù)管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行有效的籌資、投資和利益分配管理體系是企業(yè)的戰(zhàn)略性財(cái)務(wù)管理制度構(gòu)建的前提，是企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的保障。房地產(chǎn)企業(yè)要構(gòu)建良好的企業(yè)文化，重視財(cái)務(wù)管控的作用，從而提高自身的核心競爭力。首先根據(jù)自身情況，確定合適的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。在企業(yè)籌資戰(zhàn)略下，擴(kuò)寬融資渠道，為企業(yè)發(fā)展籌集足夠的資金；在企業(yè)投資戰(zhàn)略指導(dǎo)下，確定財(cái)務(wù)決策的可行性和科學(xué)性，做好項(xiàng)目具體的落實(shí)；在利益分配的指導(dǎo)下，確定合理的分配制度，保持企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。在構(gòu)建和完善財(cái)務(wù)管控制度過程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)要努力實(shí)現(xiàn)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分開，盡量減少投資者對企業(yè)日常運(yùn)行干預(yù)，使得企業(yè)管理人員真正具備管理企業(yè)的權(quán)利，以科學(xué)的管理理念和管理制度對企業(yè)管理。

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