摘要：本文通過對土地價值理論以及其構(gòu)成的分析，當(dāng)前地價評估體系仍然是中國土地市場不發(fā)育情況下建立的評估體系的延續(xù)，致力于探索一套適合房地產(chǎn)企業(yè)的行之有效的土地價值評估的辦法和具體的操作技巧。

關(guān)鍵詞：城市土地價值；評估體系；更新

引言

城市土地是最大的存量資產(chǎn)，是城市經(jīng)濟運行的載體，是城市建設(shè)與發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，也是“經(jīng)營城市”發(fā)展戰(zhàn)略的重要支持基礎(chǔ)。由于企業(yè)價值的評估演化成了對企業(yè)資產(chǎn)負債表所列示資產(chǎn)及負債的評估，于是嚴重地影響了企業(yè)價值評估的定位，并限制了企業(yè)價值評估方式方法的發(fā)展。

1土地價值理論研究的經(jīng)濟理論基礎(chǔ)

1.1勞動價值論

土地的勞動價值理論是由大衛(wèi).李嘉圖加以提出來的，最終由馬克思對其加以完善，這個理論認為勞動投入是價值決定的唯一因素。

1.2效用理論

效用理論主要是研究消費者如何在各種商品和勞務(wù)之間對它們的收入進行分配，以達到滿足程度的最大化。效用價值論只能說明價值決定的“質(zhì)”，具體的“價值量的決定”需要邊際效用價值論來解決。

1.3供求價格論

供求價格是由19世紀(jì)末英國的經(jīng)濟學(xué)家馬歇爾提出的，馬歇爾認為，所謂的價值，就是指交換價值或者價格，這主要是取決于供給價格與需求價格的共同作用的均衡狀態(tài)，其中，生產(chǎn)要素價值的高低直接決定了供給價格，邊際效用的大小又決定了需求的價格，被稱為混合價格理論。

2土地價值理論構(gòu)成

2.1土地的資源價格

土地資源具有原始性特征，土地是先于人類社會而存在，同時也是萬物生存的基礎(chǔ)，自身具有生產(chǎn)能力。由于各種土地產(chǎn)權(quán)制度的安排，也就形成了不同的土地所有制形式。土地資源是自然的產(chǎn)物，不是由于勞動而產(chǎn)生的，但是在商品經(jīng)濟的條件下，土地可以被出租和變賣，從而也就產(chǎn)生了地租和地價。

2.2土地成本價值

土地的成本價值主要是指在土地上的投入，土地上的成本投入可以通過以下的兩種方式來改變土地的資本價值：一是在原有土地資源上進行一些技術(shù)、勞動、資本的投入，增強土地的生產(chǎn)能力，例如在土地上進行一些基礎(chǔ)設(shè)施的投資等；二是土地的開墾，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，人類對自然的利用能力增強，可以通過一些要素的投入開墾出一定量的土地， 使得土地的供給的彈性增強。

3城市地價評估體系的更新

3.1城市土地定級的更新

當(dāng)前城市土地定級的方法主要有多因素綜合評定法、級差收益測算法和市場交易價格定級方法。

①因素綜合評價法

多因素綜合評價法的基本思路就是依據(jù)一定的目的和原則，以土地單元為樣本，選擇對土地單元發(fā)生作用的地價影響因素和因子作為鑒定指標(biāo)，并賦予相應(yīng)的參數(shù)，然后用適宜的模式將樣本加以歸并來劃分土地級別。對某一個系統(tǒng)多因素和因子進行綜合評價。

②級差收益測算法

級差收益測算方法是從土地產(chǎn)出即企業(yè)利潤入手，認為土地級別由土地的級差收益體現(xiàn)，級差收益又是企業(yè)利潤的一部分，所以由土地區(qū)位差異產(chǎn)出的土地級差收益完全可以通過企業(yè)利潤分離出來。首先憑經(jīng)驗初步劃分土地級別，然后從土地利潤中剔除非土地因素如資金、勞動力等因素帶來的影響，建立合理的經(jīng)濟模型，測算土地的級差收益，從而驗證并劃分土地級別。

③市場交易價格定級方法

市場交易價格定級方法的指導(dǎo)思想是直接從土地收益還原出土地價格出發(fā)，根據(jù)地價水平的一致性原則在城市空間中劃分地價區(qū)塊，制定地價區(qū)間，從而劃分土地級別。這種方法是將土地級別與土地價格直接聯(lián)系起來，測算方法簡單，結(jié)果便于應(yīng)用更新。

3.2基準(zhǔn)地價的更新

①遵循《城鎮(zhèn)土地評估規(guī)程》提出的更新方法

即“以土地定級為基礎(chǔ)，土地收益為依據(jù)，市場交易資料為參考評估基準(zhǔn)地價”和“土地條件劃分均質(zhì)地域，用市場交易價格等資料評估基準(zhǔn)地價”。兩種途徑主要針對基準(zhǔn)地價的初次評估而言的，但它們同樣適用于基準(zhǔn)地價的修訂更新。在上述兩種途徑具體采用中又可以分為兩種不同的方法。一種是對原有土地級別或均質(zhì)地域的邊界依據(jù)實際情況作適當(dāng)調(diào)整，并以此作為基礎(chǔ)進行基準(zhǔn)地價的修訂更新。此方法適用于初次評估后的第一或第二次修訂更新，因為一般而言，由于經(jīng)歷時間較短，城鎮(zhèn)的社會經(jīng)濟狀況及其內(nèi)部區(qū)域因素不會發(fā)生劇烈變化。

②價指數(shù)調(diào)整法

地價指數(shù)調(diào)整法即通過專家咨詢、典型樣本調(diào)查等手段，采用適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)處理方法，計算出一個反映調(diào)整日期與原日期基準(zhǔn)地價評估的比例系數(shù)（即價格指數(shù)）。

③根據(jù)城市土地和房地產(chǎn)交易價格資料，進行地價區(qū)片劃分和城市地價定級，完成基準(zhǔn)地價更新。

④利用城市土地多因素綜合評價和級差收益測算模型，進行城市土地定級和基準(zhǔn)地價更新。

4土地資產(chǎn)價值實現(xiàn)的對策

4.1樹立土地可持續(xù)利用觀

土地生產(chǎn)性、有限性、稀缺性、不可替代性等特征使土地資源可持續(xù)利用十分必要。土地可持續(xù)利用包含兩層含義：一是土地資源本身的高效、持續(xù)利用；二是土地資源與社會其他資源相配合共同支撐經(jīng)濟、社會持久發(fā)展。

4.2加強土地市場管理

（1）規(guī)范政府行為。首先，政府是土地市場的需求者。我國的經(jīng)濟體制決定了目前大部分國有企事業(yè)單位在很大程度上依附于政府。同時，政府又是土地市場的壟斷供給者。政府必須公開土地需求與供給的實際狀況，保證土地需求的公平競爭。

（2）加強規(guī)劃管理。從市場上得到土地的各用地單位，必須按照規(guī)劃部門對該塊土地使用方向的規(guī)定使用土地。同時，管理者應(yīng)兼顧土地利用經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益來實行土地規(guī)劃。

（3）加強土地市場信息管理。土地信息包括土地供應(yīng)地區(qū)、條件、土地使用價值以及直接使用價值以外的價值。土地交易具體發(fā)布內(nèi)容有：土地供給總量信息、已供給土地宗地信息、土地使用權(quán)市場交易信息、土地市場預(yù)測信息、政府供地限制目錄。

（4）采取措施應(yīng)對土地使用權(quán)隱形交易。當(dāng)前階段，加強對城市土地隱形交易的治理仍然是規(guī)范城市土地二級市場的重要任務(wù)。

①加強地籍管理，完善土地登記制度，促進城市土地二級市場的健康 發(fā)展。

②分階段的全面推進城市土地使用制度改革，擴大土地有償使用的覆蓋面，健全和完善城市土地市場體系。

③建立合理、嚴密的土地稅制來控制土地投機，維護土地二級市場的交易秩序。對未按規(guī)定期限投資開發(fā)和在一定時期內(nèi)多次轉(zhuǎn)讓的土地交易從嚴征稅，以提高土地投機的成本。并通過控制抵押貸款的發(fā)放等手段，嚴格限制一定時期內(nèi)土地轉(zhuǎn)手頻率，防止土地炒賣的出現(xiàn)。

④建立和完善土地儲備制度，增強政府對土地市場的調(diào)控能力。土地儲備是政府加強土地市場管理的重要手段。

土地資產(chǎn)價值與土地所有者和使用者的切身利益相連，隨著我國土地市場進一步發(fā)展，土地資產(chǎn)價值將成為越來越多人的討論焦點，如何使土地資產(chǎn)價值得到最大程度的體現(xiàn)，也將是人們研究和探討的方向。在促進市場健康有序發(fā)展，充分顯化土地資產(chǎn)價值這條道路上我們必須以發(fā)展的眼光對待問題，樹立可持續(xù)發(fā)展觀念，采取積極有效的措施解決問題，只有這樣才能逐步實現(xiàn)土地的資產(chǎn)價值。

5結(jié)語

總之，通過以上問題的研究，筆者對中國的土地市場和地價評估體系有了更加深入的認識，并且對本文提出的論題找到了解決的辦法，成功地解決了問題。

參考文獻：

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