【摘要】隨著我國現(xiàn)代化建設(shè)和城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的不斷推進，建設(shè)用地需求劇增，但由于土地資源的緊缺性，不可能通過大量占用農(nóng)地，特別是耕地來解決城鎮(zhèn)建設(shè)用地，因此迫切需要集體建設(shè)用地的入市流轉(zhuǎn)。但目前的現(xiàn)實是，集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)卻受到法律、法規(guī)、政策的諸多限制，造成集體建設(shè)用地自發(fā)無序流轉(zhuǎn)大量存在，并引發(fā)了一系列的社會問題，正常的土地秩序受到?jīng)_擊，國家和集體的利益受到了嚴重的損害。本文對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)進行較全面的研究，希望能對促進集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)規(guī)范發(fā)展及推動流轉(zhuǎn)制度改革提供一定的參考。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村；建設(shè)用地；流轉(zhuǎn)制度；創(chuàng)新

近年來，隨著對我國農(nóng)用土地的制度改革不斷深入，筆者認為，我國農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新必須在保持農(nóng)村土地集體所有的基礎(chǔ)上，在農(nóng)民享有長期承包土地權(quán)利的前提下，通過賦予農(nóng)民交易土地使用權(quán)的權(quán)利，允許農(nóng)民在承包期內(nèi)，根據(jù)國家有關(guān)政策有償轉(zhuǎn)讓其土地使用權(quán)，實現(xiàn)土地優(yōu)化配置，提高土地經(jīng)營效率。在這些制度性創(chuàng)新研究中，關(guān)鍵是要正確處理制度創(chuàng)新中的幾個制約因素和難點問題。

1 農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新中的制約因素分析

1.1 農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律約束機制

（1）集體土地所有權(quán)主體不明確，使用權(quán)無法得到保護；

（2）集體土地使用權(quán)的法律屬性在立法上的遲緩不利于穩(wěn)定農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展；

（3）承包經(jīng)營權(quán)的法律屬性不能適應(yīng)穩(wěn)定農(nóng)村土地使用關(guān)系的需要。

1.2 不同利益集團的行為決策方式的約束

1.2.1 中國農(nóng)民傳統(tǒng)觀念與經(jīng)濟行為約束。

當代中國農(nóng)民的思想體系及價值觀念仍處于低層次、低水平的發(fā)展態(tài)勢之中。與此相適應(yīng)的農(nóng)戶經(jīng)濟行為是：行為目標的多元化、生產(chǎn)行為的短期化以及決策過程的非規(guī)范化。因此，農(nóng)村土地制度的改革與創(chuàng)新，必須充分估計到農(nóng)民經(jīng)濟行為的特點及其對創(chuàng)新制度可行性程度的約束。

1.2.2 社會環(huán)境的缺陷影響土地制度創(chuàng)新。

某些政府部門的行為不規(guī)范與宏觀決策的多變性，導致社會信用水平下降，農(nóng)民難以建立有效的長期利益預期。中國不合理的二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和城鄉(xiāng)關(guān)系的對峙和沖突、弱化和侵蝕了農(nóng)村土地制度創(chuàng)新的動力與沖突。

2 農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新中的難點分析

2.1 流轉(zhuǎn)的條件和范圍

對于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的范圍和條件，當前主要有四種觀點。第一種觀點認為應(yīng)當按照城市規(guī)劃區(qū)進行區(qū)分，城市規(guī)劃區(qū)外的集體建設(shè)用地可以流轉(zhuǎn)，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體建設(shè)用地則不允許流轉(zhuǎn)，應(yīng)通過征地制度改革解決。第二種觀點認為應(yīng)當按照是否為新增建設(shè)用地進行區(qū)分，現(xiàn)有非農(nóng)集體建設(shè)用地可以流轉(zhuǎn)，新增非農(nóng)集體建設(shè)用地則不允許流轉(zhuǎn)。第三種觀點認為只要符合土地利用總體規(guī)劃的集體土地均可以流轉(zhuǎn)。第四種觀點認為，流轉(zhuǎn)范圍應(yīng)當是符合土地利用總體規(guī)劃并經(jīng)依法批準的集體建設(shè)用地。根據(jù)《土地管理法》，農(nóng)業(yè)建設(shè)用地屬于農(nóng)用地范疇，不屬于集體建設(shè)用地。因此，對于集體建設(shè)用地，應(yīng)當按照土地利用總體規(guī)劃和土地用途管制制度進行嚴格管理，只要是符合土地利用總體規(guī)劃并經(jīng)依法批準的集體建設(shè)用地，均可依法使用和流轉(zhuǎn)，不應(yīng)分“圈內(nèi)”“圈外”區(qū)別對待，也不應(yīng)按是否屬于公益性質(zhì)來區(qū)分。為此，應(yīng)明確規(guī)定，可流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地是指符合土地利用總體規(guī)劃，已經(jīng)依法批準為建設(shè)用地的農(nóng)民集體所有土地；明確各級人民政府土地行政主管部門要嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，嚴格控制新增集體建設(shè)用地；使用集體建設(shè)用地進行開發(fā)建設(shè)，要納入所在地市、縣人民政府的供地計劃。同時，土地是農(nóng)民的重要財產(chǎn)，在符合規(guī)劃和依法批準的前提下，土地所有者對其所有的建設(shè)用地有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，有權(quán)決定是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的形式；土地使用者依法取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)，可以依照合同約定使用和流轉(zhuǎn)。因此，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)必須堅持土地所有者、使用者自愿原則，任何單位和個人都不得強迫集體經(jīng)濟組織流轉(zhuǎn)土地，也不得阻礙符合條件的集體建設(shè)用地使用權(quán)依法流轉(zhuǎn)。

2.2 集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的方式

對于集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式，目前主要有三種意見。第一種意見認為應(yīng)當首先明確集體土地所有權(quán)人和使用權(quán)人之間的首次流轉(zhuǎn)關(guān)系，這是土地使用權(quán)的來源和前提，其次才是土地使用權(quán)人之間的再流轉(zhuǎn)關(guān)系。第二種意見認為應(yīng)當包括出讓、租賃、作價出資（入股）、聯(lián)營和轉(zhuǎn)讓、出租等形式，并應(yīng)分別明確各種形式的定義、操作程序等。第三種意見認為出讓方式有特定含義，應(yīng)主要規(guī)范土地使用者轉(zhuǎn)讓、作價出資（入股）或租賃土地使用權(quán)的行為。集體建設(shè)用地使用和流轉(zhuǎn)確實包括土地所有者、土地使用者之間以及土地使用者之間兩個層次的關(guān)系，前者屬于土地所有者將土地使用權(quán)確定給單位或者個人使用，使用和流轉(zhuǎn)的具體方式有作價出資、入股、聯(lián)營等多種方式，今后實踐中可能還會出現(xiàn)新的方式。有無必要規(guī)定具體的使用和流轉(zhuǎn)方式，各地意見不完全一致。

2.3 集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)后的用途

對于土地用途，主要有四種意見。第一種意見認為只要符合規(guī)劃，沒必要對用途作特別限制。第二種意見認為應(yīng)限制不得用于經(jīng)營性用途。第三種意見認為應(yīng)當明確經(jīng)營性土地使用權(quán)使用和流轉(zhuǎn)應(yīng)當采用招標拍賣掛牌方式。第四種意見認為應(yīng)當對商品住宅開發(fā)加以必要限制。集體建設(shè)用地使用和流轉(zhuǎn)首先必須嚴格執(zhí)行規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上，還應(yīng)當對集體建設(shè)用地用于商品房開發(fā)加以限制。如果允許使用集體建設(shè)用地進行商品住宅開發(fā)，在現(xiàn)實情況下難以實現(xiàn)控制房地產(chǎn)開發(fā)總量的要求，同時，由于產(chǎn)權(quán)形式復雜，也難以保證商品住宅交易的安全。為此，應(yīng)給以相應(yīng)限制，加強規(guī)劃管理，明確集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合土地利用總體規(guī)劃。在城市、村鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，還必須符合城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。不符合土地利用總體規(guī)劃確定的用途的建筑物、構(gòu)筑物，不得重建、擴建，集體建設(shè)用地使用權(quán)也不得流轉(zhuǎn)。應(yīng)明確規(guī)定嚴禁使用集體建設(shè)用地用于商品住宅開發(fā)，用于商品住宅開發(fā)的必須征為國有。

2.4 集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)后的使用年期

對于使用年期，各地有不同規(guī)定。既然允許集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，作為一種規(guī)范的用地方式，就應(yīng)當考慮到取得土地使用權(quán)的開發(fā)建設(shè)和長期利用，具體年期由土地所有者與土地使用者協(xié)商確定，期限不宜過短；同時，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的年期也應(yīng)與國有土地使用權(quán)出讓最高年期相銜接，應(yīng)當加以必要限制。因此，應(yīng)規(guī)定集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)年限，參照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》執(zhí)行，最高年限不得超過同類國有土地使用權(quán)出讓的最高年限。

2.5 政府的角色定位和管理內(nèi)容

政府土地行政主管部門在國有土地使用權(quán)出讓、租賃、作價出資（入股）等活動中具有雙重角色，既是國有土地的產(chǎn)權(quán)代表，又是管理者。但在集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理中，所有者是農(nóng)民集體組織，政府土地行政主管部門不再具有產(chǎn)權(quán)代表身份，只是流轉(zhuǎn)活動的管理者和服務(wù)者。因此，在集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，政府土地行政主管部門必須準確界定自身的角色和職能，不宜介入確定使用者、簽訂合同等應(yīng)屬于產(chǎn)權(quán)人的事務(wù)，應(yīng)簡化管理程序，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，加強監(jiān)管。根據(jù)政府的職能和行政審批制度改革的要求，對于使用集體建設(shè)用地，應(yīng)明確以使用許可代替項目審批，明確使用集體建設(shè)用地應(yīng)當申請許可，取得使用許可文件后即自行確定土地使用者，并與土地使用者簽訂土地使用合同，辦理土地登記。對于依照規(guī)定取得的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的，明確可以直接辦理土地變更登記，無須再辦理許可和審批。

2.6 流轉(zhuǎn)中的土地收益分配

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的土地收益分配，關(guān)系到集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度運作的利益機制，是規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理的關(guān)鍵問題。政府包括土地部門應(yīng)從土地收益中拿一部分，并以政府有基礎(chǔ)配套設(shè)施投入、土地部門有管理成本等作為分享土地收益的理由。在收益分配上必須考慮公平與效率兼顧以及依法原則，收益的首次分配應(yīng)當是基于產(chǎn)權(quán)。對于集體建設(shè)用地使用和流轉(zhuǎn)，土地所有者或者土地使用者處置屬于自己的財產(chǎn)時，政府和土地管理部門作為管理者，無權(quán)直接分享產(chǎn)權(quán)人的處置價款。各級政府在集體建設(shè)用地上確實有基礎(chǔ)設(shè)施配套等投入，但提供道路等基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)當是公民、法人依法納稅后政府應(yīng)盡的職責，同時現(xiàn)階段在土地利用和開發(fā)建設(shè)過程中，土地使用者還要另行支付基礎(chǔ)設(shè)施配套費和相關(guān)稅費，政府的這部分投入已有了回報，不宜再直接從集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益中分享。為體現(xiàn)公平原則，政府可以通過適當?shù)呢敹悪C制進行土地收益的二次分配和調(diào)節(jié)。應(yīng)進一步明確規(guī)定切實保護土地所有者和使用者的土地流轉(zhuǎn)收益。集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不改變用途的，地方政府不應(yīng)收取土地收益；改變用途增值的，地方政府收取的土地收益最高不超過土地總收益的10%，提倡免收土地收益，支持農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。