當(dāng)海外房產(chǎn)在國(guó)內(nèi)如火如荼銷售的時(shí)候，不管是購(gòu)買來(lái)自英國(guó)曼徹斯特的學(xué)生公寓、加拿大溫哥華市中心的小型住宅，還是投資澳洲墨爾本、悉尼市中心的高層公寓及周邊區(qū)域的別墅，歸根結(jié)底，房產(chǎn)投資的目的是在獲得資產(chǎn)保值和增值基礎(chǔ)上同時(shí)獲得租金收益——實(shí)現(xiàn)以租養(yǎng)房。因此，在正確的海外租賃市場(chǎng)觀念下甄選合適的租客就顯得尤為重要。

通常狀況下，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)投資者在判斷海外租賃市場(chǎng)時(shí)會(huì)產(chǎn)生如下的時(shí)空錯(cuò)位判斷：

一、越靠近市中心的房子，特別是高層公寓類住宅，其租金回報(bào)率會(huì)越高，物業(yè)的空置率會(huì)越低。

錯(cuò)！

這樣想當(dāng)然的認(rèn)為其實(shí)很容易理解，國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)房產(chǎn)投資者都生活在一、二線大城市里，在過(guò)去的投資過(guò)程中恰好經(jīng)歷中國(guó)城市化的快速發(fā)展階段，其中包括老房和舊房拆遷改造、城中村變新型經(jīng)濟(jì)區(qū)等城市化轉(zhuǎn)型；因此才有北京二環(huán)房?jī)r(jià)高于三環(huán)、三環(huán)區(qū)域價(jià)格貴過(guò)四環(huán)，在寸土寸金的同時(shí)租金當(dāng)然也水漲船高；正是基于國(guó)內(nèi)這樣的邏輯關(guān)系和推理，國(guó)內(nèi)的投資者也理所當(dāng)然地這樣衡量海外房產(chǎn)的租金高低與市中心的遠(yuǎn)近關(guān)系。而海外房產(chǎn)真實(shí)租金收益的多寡和物業(yè)空置期的長(zhǎng)短卻與國(guó)人的“認(rèn)為”和“想象”很不一致。

為了更好地詮釋租金回報(bào)率和空置率與市中心位置的關(guān)系，筆者特意把海外成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的典型——墨爾本作為案例進(jìn)行剖析。最近的澳洲權(quán)威報(bào)紙《The Age》的公寓市場(chǎng)報(bào)道：Fairfax屬下的澳大利亞物業(yè)監(jiān)察報(bào)告指出，預(yù)計(jì)到今年12月份，墨爾本公寓租金中位價(jià)格固定在$350/周就要兩年了，是有記錄以來(lái)租金停滯不漲最長(zhǎng)的一段時(shí)間。有些地產(chǎn)中介透露，由于放租的公寓驟升，迫使很多業(yè)主要降租10%甚至更多來(lái)獲得租約。

此外，地產(chǎn)中介Biggin Scott的總裁Chris O’Shaughnessy說(shuō)：“有一套租金$430/周的物業(yè)空置4周以后只能以$380出租。一室和兩室的公寓房空置4或6周的情況以前是從沒見過(guò)的。”他還補(bǔ)充：“有些業(yè)主認(rèn)為，房租并非一味看漲是近乎不可能理解的?！绷硗猓珻KC的分析師Robert Papaleo說(shuō)：“供過(guò)于求也在中心商務(wù)區(qū)——CBD及南岸區(qū)造成問題，但還是首次延伸到近城區(qū)。2010年到2014年間，在South Yarra、Richmond、Prahran、Footscray及Abbotsford五區(qū)建成的公寓數(shù)量是前十年總數(shù)的兩倍。分析公司Charter Keck Cramer指出，墨爾本市區(qū)到2014年年底竣工的公寓大概有25500套，是上一次公寓市場(chǎng)高峰即2005年竣工數(shù)量的4倍。這個(gè)數(shù)字還不包含多個(gè)由規(guī)劃部長(zhǎng)Matthew Guy在過(guò)去28個(gè)月內(nèi)批準(zhǔn)的20座超高層住宅以及在最新規(guī)劃的近城區(qū)Montague中的17棟大樓。大批涌入市場(chǎng)的公寓會(huì)極度壓低租金價(jià)格，并可能造成近城區(qū)公寓房空置率躥升，導(dǎo)致業(yè)主回報(bào)遠(yuǎn)不理想。在同一樓盤或數(shù)十個(gè)甚至數(shù)百個(gè)公寓房竣工同時(shí)投入市場(chǎng)時(shí)，爭(zhēng)取租戶的情況將尤為激烈。

從以上的真實(shí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)和專業(yè)人士的反饋來(lái)看，未來(lái)墨爾本市中心及周邊5公里的近城區(qū)都可能遭遇公寓供給過(guò)剩的問題，而國(guó)內(nèi)投資者并不了解的事實(shí)是： 30年前的墨爾本就已經(jīng)實(shí)施國(guó)內(nèi)剛剛提倡的城鎮(zhèn)化，并取得了巨大的成功，99.5%的澳洲本地人根本沒有生活在市中心，而是選擇更有生活氣息、教育資源豐富、配套設(shè)施完善的衛(wèi)星城區(qū)。所以，急于入市的國(guó)內(nèi)房產(chǎn)投資者，在選擇海外投資項(xiàng)目的時(shí)候，不要把國(guó)內(nèi)短期形成的租房經(jīng)驗(yàn)套用到已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)60年地產(chǎn)商業(yè)化的澳洲成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)。而發(fā)生在澳洲的這種狀況，與英國(guó)、美國(guó)、新西蘭的地產(chǎn)市場(chǎng)情景十分類似。

結(jié)論是，決定任何一個(gè)位置，不管是市中心還是外圍郊區(qū)的租金回報(bào)率及空置率的關(guān)鍵要素，是當(dāng)?shù)氐某鲎馕飿I(yè)的供給和需求關(guān)系，而且這種供給和需求關(guān)系是動(dòng)態(tài)的、當(dāng)下的、可以發(fā)生轉(zhuǎn)化的；調(diào)查投資區(qū)域出租物業(yè)的供給和需求數(shù)量、出租平均價(jià)格水平、居住人群的分類，比單純衡量到市中心的遠(yuǎn)近來(lái)選擇物業(yè)更加科學(xué)和有實(shí)效價(jià)值。

二、學(xué)生是投資物業(yè)的主流租賃人群，因此選擇學(xué)校扎堆的市中心進(jìn)行房產(chǎn)投資。

錯(cuò)！

海外成熟租賃市場(chǎng)真實(shí)情況是，學(xué)生類租客的受歡迎程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)排在有收入的帶子女的家庭租客、有收入的年輕夫婦、有收入證明的本地金領(lǐng)和白領(lǐng)這三類優(yōu)質(zhì)租客之后。

究其原因，國(guó)人忽略了澳洲、新西蘭、加拿大、美國(guó)等成熟市場(chǎng)中業(yè)已形成的租賃市場(chǎng)的判斷依據(jù)、篩選優(yōu)質(zhì)租客的標(biāo)準(zhǔn)，單純依賴自身固有觀念來(lái)判斷造成的。

三、投資學(xué)區(qū)房收益高。

錯(cuò)！

這種錯(cuò)誤觀念形成的背景是這樣的：

背景1：海外發(fā)展商來(lái)國(guó)內(nèi)推銷公寓產(chǎn)品的宣傳重點(diǎn)人群就是子女在海外留學(xué)的家長(zhǎng)，因此總是以近交通、近大學(xué)、學(xué)區(qū)房概念作為吸引眼球的宣傳口號(hào)。

背景2：國(guó)內(nèi)學(xué)區(qū)房的各種優(yōu)勢(shì)，讓國(guó)人對(duì)海外房產(chǎn)市場(chǎng)中靠近大學(xué)周邊的學(xué)生公寓項(xiàng)目情有獨(dú)鐘。

事實(shí)情況卻可能與大多數(shù)人的想象相反，即很多大學(xué)周邊的學(xué)生公寓、高層公寓的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)緩慢，租金收益減少，空置率可能上升。具體原因分析如下：

1.大學(xué)周邊區(qū)域的本地人比例大幅降低。本地居民把房子租給外來(lái)的留學(xué)生群體，再用以此換來(lái)的高租金租住到更有生活氛圍的其他區(qū)域。久而久之，大學(xué)周邊變成了海外留學(xué)生生活和居住的區(qū)域。

2.留學(xué)生扎堆居住區(qū)域的治安狀況、衛(wèi)生環(huán)境等相對(duì)較差。留學(xué)生群居與合租房子成為一種生活方式，而這樣的生活產(chǎn)生了大量的學(xué)生垃圾品；周末夜晚的Party常常通宵達(dá)旦。這些都造成學(xué)生扎堆區(qū)域的犯罪率高企，衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的降低，本地人都盡量不去居住外來(lái)人口扎堆的區(qū)域。

3.留學(xué)生租客的增加和減少隨時(shí)受留學(xué)及移民政策調(diào)整的巨大影響。留學(xué)生簽證標(biāo)準(zhǔn)的改變、留學(xué)生技術(shù)移民政策的更新無(wú)不牽動(dòng)著海外學(xué)子的心，甚至匯率的波動(dòng)都會(huì)影響到海外大學(xué)入學(xué)的留學(xué)生人數(shù)。因此，學(xué)生租客是受諸多社會(huì)因素、政策因素、貨幣政策影響的不穩(wěn)定租客人群，國(guó)內(nèi)投資者在選擇海外投資物業(yè)時(shí)，切莫把物業(yè)出租的焦點(diǎn)集中在學(xué)生類租客身上，而更應(yīng)該把目光集中在租賃市場(chǎng)的中流砥柱——本地家庭和有收入的工薪階層上。

那投資“學(xué)區(qū)”房是不是已經(jīng)淪為一句空話呢？該如何正確判斷和選擇真正意義上的學(xué)區(qū)房呢？筆者通過(guò)自身的海外房產(chǎn)投資實(shí)踐，給出如下的答案供大家參考：

投資到精英高中或者優(yōu)質(zhì)私立學(xué)校的周邊，而非大學(xué)旁邊。

因?yàn)閷?duì)于進(jìn)入該類學(xué)校的學(xué)生而言，他們的家庭為了更好地照顧其子女，會(huì)在周邊租房子、購(gòu)買房子來(lái)滿足孩子教育需要。這種由家庭組成的學(xué)區(qū)氛圍，才是投資所謂學(xué)區(qū)房的價(jià)值體現(xiàn)。

投資到大學(xué)新的校區(qū)規(guī)劃的潛力區(qū)域。

舉例而言，墨爾本大學(xué)要在Geelong的某個(gè)新區(qū)開設(shè)新的5個(gè)學(xué)科的全新校區(qū)，且已經(jīng)獲得當(dāng)?shù)氐呐鷾?zhǔn)。在大學(xué)分校區(qū)建立之前進(jìn)行提前投資，而不是投資到已經(jīng)成熟的學(xué)校周邊。

時(shí)刻銘記：投資到有發(fā)展?jié)摿Φ奈恢?，而非已?jīng)成為大家公認(rèn)的好位置的“位置”。用美國(guó)地產(chǎn)界的行話講：“You buy what you have seen！”即：要為您所看到的“好位置”付出代價(jià)和支付成本。

特約作者簡(jiǎn)介：

劉磊：國(guó)際理財(cái)規(guī)劃師，私人銀行家認(rèn)證（CPB）海外房地產(chǎn)投資課程講師，中國(guó)銀行（ICIE）高端人群房地產(chǎn)投資實(shí)務(wù)課程講師、房產(chǎn)投資專欄作者、評(píng)論員，澳洲西蒙斯家建集團(tuán)首席房產(chǎn)投資策略分析師，具有中國(guó)外國(guó)專家局專家資質(zhì)。著有《決勝海外房地產(chǎn)》。