國(guó)內(nèi)地產(chǎn)：

政策市場(chǎng)雙拐點(diǎn)投資空間收窄

十八屆三中全會(huì)讓中國(guó)房地產(chǎn)來(lái)到了拐點(diǎn)。

十八屆三中全會(huì)公報(bào)提出，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士一直認(rèn)為，如果這一設(shè)計(jì)能夠有力實(shí)施，土地供應(yīng)能夠有效增加，那么，“地價(jià)推高房?jī)r(jià)”的魔咒就有望得到破解。

目前看來(lái)，從李嘉誠(chéng)撤資開(kāi)始，到隨后的王石、潘石屹出售旗下股份和項(xiàng)目，再到各地樓市投資客傳出的集中拋售，以及10月份各種房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)的反轉(zhuǎn)，直至十八屆三中全會(huì)上釋放的增加土地供應(yīng)、加快房源供給等方面的政策信號(hào)，這些政策可能會(huì)影響到2014年乃至2015年市場(chǎng)的發(fā)展方向，并引向一個(gè)判斷：改革將加快房地產(chǎn)泡沫破裂。

在此背景下，未來(lái)樓市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)是低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)的三元供應(yīng)體系，所以未來(lái)房地產(chǎn)將更加多元化。目前已經(jīng)有一部分開(kāi)發(fā)商有意將更多的注意力轉(zhuǎn)移到中高端市場(chǎng)。而這也意味著，未來(lái)滿足普通購(gòu)房者自住需求的住宅價(jià)格將有望被拉低。

那么，對(duì)于普通置業(yè)者、投資者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)將來(lái)的保值增值功能如何、是否值得投資、何時(shí)何地以及如何投資，就成為很迫切的問(wèn)題了。

首先看商業(yè)地產(chǎn)。

“雙11”當(dāng)晚9時(shí)，當(dāng)淘寶天貓“雙十一”交易額突破300億元后，阿里集團(tuán)董事會(huì)主席兼CEO馬云在阿里巴巴總部的新聞直播間驕傲地表示，300億元不是問(wèn)題，自己不關(guān)心數(shù)字，而是希望借助市場(chǎng)力量將房?jī)r(jià)、物價(jià)打下去。

馬云的話遭到諸多調(diào)侃。任志強(qiáng)稱(chēng)“300億元也就是幾塊地錢(qián)”。保利地產(chǎn)余英則不屑地表示：“馬云知道全國(guó)一年房地產(chǎn)的總銷(xiāo)售額嗎？”有網(wǎng)友表示：“恒大若是聯(lián)合萬(wàn)科等千家房地產(chǎn)搞個(gè)中國(guó)購(gòu)房節(jié)，一天搞五千億元也是可能的。”

雖然這些調(diào)侃道出了當(dāng)下房?jī)r(jià)高企的現(xiàn)實(shí)，但是同樣不可否認(rèn)的是，電商沖擊、成本高企和消費(fèi)走低已經(jīng)成為零售類(lèi)上市公司的三大“業(yè)績(jī)殺手”。這也正是馬云與王健林一個(gè)億賭局的可賭性所在。上海商情-快速消費(fèi)品研究中心指出，在宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、政府限制公款消費(fèi)的要求及電子商務(wù)沖擊下，零售業(yè)態(tài)進(jìn)入微利時(shí)代。商務(wù)部今年上半年重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的百貨企業(yè)中，銷(xiāo)售平均增長(zhǎng)10.6%，凈利潤(rùn)平均跌幅為16%。除宏觀經(jīng)濟(jì)作用外，電商的強(qiáng)勢(shì)、租金與人力成本的施壓、新店費(fèi)用攀升以及自身發(fā)展限制，導(dǎo)致多數(shù)百貨店正在經(jīng)歷陣痛。

支撐未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)可能只有“現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)”的如餐飲、美容美發(fā)等產(chǎn)業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)布局，需要瞄準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)。

海外地產(chǎn)：

投資、移民等多重利好引投資熱潮

由房地產(chǎn)引發(fā)的資產(chǎn)意識(shí)已經(jīng)深入人心，隨著民間資本進(jìn)一步累積，人們?cè)趧傂柰瓿珊螅瑢①Y產(chǎn)增值作為進(jìn)一步的需求，不動(dòng)產(chǎn)自然成為不二選擇。然而面對(duì)國(guó)內(nèi)投資渠道有限、人民幣升值及金融危機(jī)后海外資產(chǎn)估值處于相對(duì)低谷等因素的影響，國(guó)人遂將目光逐步投向海外。世邦魏理仕發(fā)布的《中國(guó)資本進(jìn)軍海外房地產(chǎn)投資》報(bào)告就指出，以中國(guó)當(dāng)前可投資資產(chǎn)超過(guò)一千萬(wàn)元人民幣的高凈值人群的資產(chǎn)規(guī)模估算，未來(lái)或有1.1萬(wàn)億元人民幣投向海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，約占個(gè)人投資者人群可投資資產(chǎn)的5%。

2013年11月15日中國(guó)海外房地產(chǎn)投資繼續(xù)大幅增長(zhǎng)。據(jù)仲量聯(lián)行公布的數(shù)據(jù)顯示，截至昨日，2013年中國(guó)海外房地產(chǎn)交易額已突破50億美元，刷新了2012年全年40億美元的歷史最高紀(jì)錄。

在投資目的地方面，根據(jù)目前市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，表現(xiàn)最為活躍的市場(chǎng)為歐洲、美國(guó)、澳大利亞和新加坡。

中國(guó)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)投資者對(duì)購(gòu)買(mǎi)美國(guó)、澳大利亞和新加坡資產(chǎn)的興趣也有所增加。2013年第三季度，中國(guó)境外投資者在澳大利亞商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易額接近5億美元，較去年同期上漲近一倍；在新加坡市場(chǎng)，今年年初，Bright Ruby出資10億美元購(gòu)買(mǎi)了新加坡的一個(gè)酒店和零售綜合體，成為新加坡歷史上最大的一宗商業(yè)房地產(chǎn)交易；在經(jīng)歷了幾年的觀望之后，中國(guó)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)投資者今年開(kāi)始以大手筆進(jìn)軍美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，2013年在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總投資額突破20億美元，預(yù)計(jì)今年最后一個(gè)季度還將達(dá)成更多交易。

過(guò)去三年間，歐洲地區(qū)一直是中國(guó)投資者最先關(guān)注的地區(qū)，其中大部分的房地產(chǎn)交易是在英國(guó)達(dá)成的。2013年，這種趨勢(shì)得以持續(xù)，但交易地范圍有所擴(kuò)大，已遍及整個(gè)歐洲大陸，同時(shí)投資者對(duì)南歐和中歐地區(qū)的投資興趣也有所增加。但是，英國(guó)仍是整個(gè)歐洲地區(qū)最受投資者青睞的市場(chǎng)，那些尋求高收益率的投資者仍重點(diǎn)關(guān)注倫敦中心地區(qū)的辦公樓和住宅資產(chǎn)。中國(guó)學(xué)生在英國(guó)人數(shù)之多，超過(guò)在歐洲其它國(guó)家的中國(guó)學(xué)生人數(shù)總合的兩倍還多，而這些學(xué)生中還不包括超過(guò)一萬(wàn)名香港學(xué)生。

英國(guó)倫敦作為中國(guó)買(mǎi)家投資海外住宅的首選城市，一直維持著強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。海外尤其是中國(guó)買(mǎi)家在倫敦市場(chǎng)可享有一些有利條件，使其成為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和獲取利益的最佳選擇。這些有利條件包括：海外買(mǎi)家持有及轉(zhuǎn)手房產(chǎn)均不設(shè)限制；人民幣兌英鎊的匯率優(yōu)勢(shì)可使得中國(guó)買(mǎi)家節(jié)省近三成的購(gòu)房成本；海外買(mǎi)家無(wú)需支付房產(chǎn)稅、資本利得稅，使投資收益最大化；海外買(mǎi)家可申請(qǐng)購(gòu)房貸款，利率低至3%，貸款比例高達(dá)75%；租賃市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁，租金收益率高；大部分房屋可擁有永久產(chǎn)權(quán)或長(zhǎng)期租賃產(chǎn)權(quán)；完善的法律、稅務(wù)及簡(jiǎn)單便捷的購(gòu)房體系，使海外投資者在國(guó)內(nèi)即可輕松購(gòu)買(mǎi)倫敦物業(yè)。

目前在倫敦中心地區(qū)購(gòu)置物業(yè)的買(mǎi)家僅有30%是英國(guó)投資者，其余70%為海外投資者，其中亞洲投資者的占比接近35%。在這些亞洲買(mǎi)家中，年齡在40歲以上的買(mǎi)家約占到84%；從職業(yè)來(lái)看，來(lái)自金融行業(yè)的買(mǎi)家占比最高，約為23%；而買(mǎi)家以投資為目的買(mǎi)入后出租的占比高達(dá)85%。

在傳統(tǒng)移民國(guó)政策收緊之際，歐洲一些國(guó)家為了提振經(jīng)濟(jì)大開(kāi)移民之門(mén)，自2012年起作為歐洲新興移民國(guó)（塞浦路斯、希臘、葡萄牙、西班牙）鄭重打出“買(mǎi)房送居留”甚至“買(mǎi)房直接入籍”等投資移民牌后，一定程度上分散了國(guó)人海外置業(yè)的投資。與美國(guó)、加拿大這些傳統(tǒng)移入國(guó)相比，歐洲這些移民項(xiàng)目在申請(qǐng)條件、投資門(mén)檻、審批速度方面更具明顯優(yōu)勢(shì)。從而在2013年移民市場(chǎng)上穩(wěn)穩(wěn)地占據(jù)了一席之地，可謂“后來(lái)者居上”。

申請(qǐng)門(mén)檻低、辦理周期短；投資額度低、簽證通過(guò)率高；居住要求低、兼具投資價(jià)值，是此類(lèi)“買(mǎi)房移民”的共同特點(diǎn)，相對(duì)嚴(yán)苛的老牌移民國(guó)家無(wú)法達(dá)到要求的投資人來(lái)說(shuō)是個(gè)不錯(cuò)的選擇。目前最為典型的葡萄牙、西班牙、希臘、塞浦路斯四個(gè)國(guó)家中，門(mén)檻最低的是希臘，僅需25萬(wàn)歐元。葡萄牙和西班牙，投資要求是50萬(wàn)歐元起。而如果想順利的投資這些國(guó)家，先搞清楚各國(guó)房產(chǎn)稅情況是十分有必要的。