1 房地產(chǎn)稅≠房產(chǎn)稅

根據(jù)調(diào)查，目前購(gòu)買商品房自住的群體承擔(dān)稅負(fù)最重，與房地產(chǎn)相關(guān)的5大稅種：房產(chǎn)稅（對(duì)城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋征收）、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅，10年來(lái)增長(zhǎng)迅速。這5種稅從2003年的900多億元，上升到2012年的1.01萬(wàn)億元，增長(zhǎng)1022%。5個(gè)稅種收入合計(jì)占稅收收入的比重，從2003年的4.5%，提高至2012年的10.1%。

雖然此前上海、重慶試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅引起社會(huì)廣泛關(guān)注，但現(xiàn)在我們需要厘清的是，房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅是兩個(gè)概念。房地產(chǎn)稅是一個(gè)體系，是指與房地產(chǎn)直接相關(guān)的一系列稅種，包括土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、個(gè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等等，而房產(chǎn)稅則是一個(gè)針對(duì)房屋保有環(huán)節(jié)的一個(gè)稅種，屬財(cái)產(chǎn)稅。

2 房地產(chǎn)稅，立法目標(biāo)最受關(guān)注

房地產(chǎn)稅就要來(lái)了，我們先回顧下上海、重慶試點(diǎn)情況，上海、重慶試點(diǎn)方案中回避了居民存量住宅數(shù)量龐大、房產(chǎn)取得渠道與性質(zhì)多樣等困難，同時(shí)普遍規(guī)定免征面積。房地產(chǎn)稅是一個(gè)古老的稅種，已經(jīng)有上百年的歷史，本來(lái)意義上的房地產(chǎn)稅是基層政府獲取收入的主要來(lái)源，針對(duì)全部存量房產(chǎn)、按照房產(chǎn)評(píng)估值進(jìn)行征收，僅對(duì)特殊人群實(shí)行法定豁免征收。

以美國(guó)為例，房產(chǎn)稅法由各地方政府制定，征稅對(duì)象主要是居民住宅，由地方政府征收，實(shí)行“普遍征收”原則，也就是所有的房子“一刀切”，都要繳納房產(chǎn)稅。美國(guó)不同的州，或同一個(gè)州不同的城市，甚至是同一個(gè)城市的不同學(xué)區(qū)，房產(chǎn)稅的稅率都可能不一樣。通常新社區(qū)的房產(chǎn)稅稅率比成熟社區(qū)的高，因?yàn)樾律鐓^(qū)需要大量資金用于當(dāng)?shù)貙W(xué)校、道路、圖書館等公用基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，而這些建設(shè)資金的來(lái)源之一就是當(dāng)?shù)鼐用窭U納的房產(chǎn)稅。

因此房地產(chǎn)稅來(lái)臨之前，我們要將關(guān)注點(diǎn)置于立法目標(biāo)是誰(shuí)，誰(shuí)需要交房地產(chǎn)稅，看來(lái)并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的概念。

3 房地產(chǎn)稅，對(duì)誰(shuí)影響最大

房地產(chǎn)稅的提出，首當(dāng)其沖的是房產(chǎn)稅，人們紛紛議論房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大可能是必然的趨勢(shì)。一旦房產(chǎn)稅試點(diǎn)增加、范圍擴(kuò)大，對(duì)多套房擁有者的心理影響將非常大，也可能給部分市場(chǎng)帶來(lái)一定的存量供給。目前的存量住宅市場(chǎng)，持有環(huán)節(jié)基本是零稅費(fèi)，而在交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)部分上，存量房交易成本高達(dá)10%以上，這部分稅費(fèi)大部分都由購(gòu)房人承擔(dān)。增加持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，可能短期有利于擠壓出目前市場(chǎng)的存量閑置房源，有利于市場(chǎng)的流通。因此，如果不改變國(guó)人只能依賴房地產(chǎn)投資保值的情況，房產(chǎn)稅很快將轉(zhuǎn)嫁給承租者或者購(gòu)房者。