一直以來，物業(yè)管理都是一個飽受爭議的話題：小區(qū)停車費歸屬、小區(qū)電梯質(zhì)量隱憂、小區(qū)電梯廣告收益權(quán)屬等問題讓物管、業(yè)主、開發(fā)商爭議不斷，而在記者的調(diào)查中，有不少爭議一旦發(fā)生，就會變成踢皮球一樣，踢來踢去，問題始終無法得到解決。

誠基中心：一個社區(qū)的物業(yè)黑樣本

一大早，在誠基中心住宅區(qū)23號樓里，李琦正在對著1單元至3單元的三部電梯生悶氣，這已經(jīng)是一個月以來他第三次被困電梯：“其他人的經(jīng)歷也差不多，每天都有被困的鄰居?！?/p>

2009年3月，李琦在誠基中心售樓處看好了一套建設中的商品房，售樓人員介紹面積為123平方米，是上下兩層的復式建筑結(jié)構(gòu)，“當時交了2萬元誠意金，包括1萬元VIP貴賓卡和1萬元定金，享受所謂頂4萬元房款的優(yōu)惠。但是填好《誠基中心商品房定購書》后才發(fā)現(xiàn)定購書上標明“建筑面積：50.40平方米，層高：5.2米，總價款：103.86萬元”。

“其后的事你們都知道了，誠基中心的所謂復式曝光，我們維權(quán)得不到解決，就連轉(zhuǎn)賣也不可能了，只好湊合住進來?！比欢鴨栴}并非僅限如此。

李琦發(fā)現(xiàn)，交房后購房合同上承諾的雙氣（暖氣、煤氣）一直未給開通，幾乎每家必備小太陽取暖器；開發(fā)商承諾給業(yè)主孩子上學的問題一直沒解決，這里的孩子就近上學都要交一定數(shù)量的擇校費；誠基中心現(xiàn)在每幢樓只開通一個電梯，一位女業(yè)主告訴記者，“上班下不去，回家上不來”現(xiàn)在已成家常便飯；一位老人無奈地說：“地下室根本不能放東西，東西放進去就發(fā)霉，木頭都長出蘑菇了?！绷硪环矫?，“小區(qū)大約住了250戶，現(xiàn)在只入住了40%，只有開一個南門，小區(qū)內(nèi)相當于單行道?，F(xiàn)在小區(qū)里的車根本都停不開。開發(fā)商還在樓中間建樓?！币晃挥熊嚨臉I(yè)主抱怨，之前小區(qū)發(fā)生火災，消防通道的不暢通也是造成救助不及時的原因之一。

山東電信的工作人員也說起一件頗為滑稽的事：山東電信寬帶并非誠基中心制定寬帶，所以小區(qū)收取入場費，但“其物業(yè)公司要4萬元進場費，卻只給開2萬元的收據(jù)?！?/p>

幾年里，物業(yè)每一次失職的理由都是“業(yè)主不交物業(yè)費”，可是業(yè)主也有理：“交物業(yè)費？誠基中心物業(yè)哪一項能讓人口服心服交錢？”2011年底，誠基中心業(yè)委會將物業(yè)財權(quán)收歸己有，辭退物業(yè)原有的部分工作人員，自己聘請了新的保潔、保安及工程人員讓物業(yè)管理，并根據(jù)物業(yè)的服務質(zhì)量來決定給物業(yè)多少服務費。但是，這顯然不是長久辦法。

近幾天，誠基中心業(yè)主剛買四年的房子又出現(xiàn)了漏水漏雨現(xiàn)象，有問題還得找物業(yè)。物業(yè)這回更大牌：“房子還在保修期內(nèi)，你去找開發(fā)商吧?！?/p>

“你看，物業(yè)跟業(yè)主，簡直就是水火情嘛?！崩铉职言掝}歸到眼前的電梯上來，“電梯不好也有好處，我家住七樓，因為總是走樓梯，我今年瘦了三斤。”

新天地小區(qū)：物業(yè)費到底應該收多少？

7月24日，歷城區(qū)新天地小區(qū)門口出現(xiàn)了一份公告，公告顯示物業(yè)費要漲價了。據(jù)了解，2003年正式開始入住以來，新天地業(yè)主的物業(yè)費一直保持每月每平米0.8元，其中0.35元是小高層的電梯運營費用，0.45元是物業(yè)費，用于日常的物業(yè)服務管理。現(xiàn)在物業(yè)費每月上漲到1.05元，理由是“入不敷出”。

據(jù)其物業(yè)經(jīng)理孫經(jīng)理介紹，“之前的經(jīng)理已辭職，信萊物業(yè)已經(jīng)接管小區(qū)一年零六個月，當初接管小區(qū)時，合同里原本約定2012年10月1日上漲物業(yè)費，但一直一拖再拖?！彼J為，十年間物價及員工薪資成倍增長，物業(yè)公司賴以生存的物業(yè)服務收入?yún)s一直沒有得到相應提高，這是不合理的。

“物業(yè)費沒有變化，但我們向小區(qū)的投入?yún)s沒有減少，小區(qū)設備嚴重老化、地下自來水管道嚴重漏水、下水道堵塞不暢等等，這些問題都需要資金投入，但現(xiàn)有的物業(yè)費水平肯定滿足不了?！?/p>

業(yè)主則列舉著反對的意見：物業(yè)服務質(zhì)量一直上不去，我們怎么能信任物業(yè)，現(xiàn)在要漲價，還是先把服務質(zhì)量提上來再說吧。

據(jù)了解，目前濟南市內(nèi)有物業(yè)企業(yè)520家，從業(yè)人員超過3.5萬人，物業(yè)管理項目超過7600萬平方米。據(jù)房管部門調(diào)查發(fā)現(xiàn)，濟南物業(yè)管理及物業(yè)收費目前存在許多問題，如未按政府指導標準收費，未按合同約定標準提供服務，采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準等。

“物業(yè)公司是一個勞動力密集、一個微利的服務企業(yè)。業(yè)主和物業(yè)之間實際上就是一種利益共存關(guān)系，也是魚和水的關(guān)系。因為物業(yè)公司管好了，就會使物業(yè)保值升值，物業(yè)管理不好了，直接導致你這個物業(yè)貶值，還可能影響到你正常的生活?！崩羁菨先f怡物業(yè)服務有限公司執(zhí)行總經(jīng)理，其治下的“陽光100”社區(qū)是濟南最早的大型社區(qū)之一，目前萬怡物業(yè)能做到80%以上業(yè)主滿意。在他看來，業(yè)主需求在不斷增長，物業(yè)服務費的標準則基本保持不變，因此，適當提高收費標準是可行的。

李俊濤建議政府對物業(yè)公司提供相應的減稅政策，業(yè)主也需要加強物業(yè)管理知識的普及或?qū)W習，“就是大家都能理解這個物業(yè)公司他是給我們服務的，他不是來搗亂的”。

價格還是價值：高端物業(yè)“高”在哪里？

“樓門口站一英式管家，戴假發(fā)，特紳士那種，業(yè)主一進門兒，甭管有事兒沒事兒都得跟人家May I help you，sir？一口地道的英國倫敦腔兒，倍兒有面子?！彪娪啊洞笸蟆防锏倪@一段臺詞特別能說明高端物業(yè)對人們心靈產(chǎn)生的雞湯作用。

據(jù)了解，近階段高端物業(yè)銷售狀況一直處于高位。從獨棟別墅到疊拼別墅，從高層塔樓到低密度生態(tài)居所，從毛坯房到精裝豪宅，在這些高端物業(yè)售樓處，優(yōu)雅干練的門童身穿燕尾管家服，見到顧客微微弓腰，讓來者感覺到尊貴的感覺。當然，這種管家式物業(yè)的價格也很高。

“行業(yè)技術(shù)低、惡性價格競爭、三保的服務定位局限是目前傳統(tǒng)物業(yè)面臨的主要問題”，香港世邦魏理仕華南區(qū)董事吳沂城認為，高端物業(yè)的高并非僅限于價格方面，“優(yōu)秀的物業(yè)管理公司不應局限于日常的‘三?！鴳獜淖畛醯漠a(chǎn)品設置到物業(yè)運營后的資產(chǎn)管理等方面提高專業(yè)技術(shù)和專業(yè)素質(zhì)，成為物業(yè)價值的提供者?！?/p>

中國大陸的物管業(yè)自1981年深圳出現(xiàn)第一家市場化專業(yè)化物業(yè)管理公司，至今25年歷史，與世界物業(yè)管理業(yè)百年歷史相比，自然是年輕的。相比之下，香港物業(yè)管理專業(yè)則誕生的更早一些。香港物業(yè)管理來源于英國，專業(yè)的物業(yè)管理工作始于20世紀60年代，比大陸多了20年的發(fā)展歷程。承襲了一百多年歷史的英式物業(yè)服務血統(tǒng)，隨香港市場經(jīng)濟發(fā)展而不斷進化的香港物業(yè)服務逐漸結(jié)合了本地特色，形成了自己的一套物業(yè)管理體系?？梢哉f，香港物業(yè)服務業(yè)不僅起步比內(nèi)地早，其服務模式及理念也相對較成熟先進。在新事物的發(fā)生到不斷解決矛盾而發(fā)展的過程中，香港也形成了高端物業(yè)服務的體系并成為行業(yè)標桿。

那么，高端物業(yè)服務該如何實現(xiàn)產(chǎn)品價值的提升呢？香港大學講師阮偉基表示，“專業(yè)的設施維修保養(yǎng)能使物業(yè)壽命延長，這可以保持甚至提升物業(yè)價值?！眳且食莿t認為，物業(yè)能否帶來價值增值，前置服務非常重要，在設計階段評審很關(guān)鍵，而一個有持續(xù)性的物業(yè)，更能增強消費者對未來產(chǎn)品價值增值的預期。