是的。這些年，盡管國土部頻頻調(diào)研，全國房地產(chǎn)人模棱兩可，專家表示“不能一刀切”，小產(chǎn)權(quán)房仍然是令人掛心的話題。也許等到小產(chǎn)權(quán)真正轉(zhuǎn)正的那一天，我們還可以坐在一起說說“那些年，我們做過的小產(chǎn)權(quán)房新聞”。

回到現(xiàn)在，濟南還有哪些小產(chǎn)權(quán)房？圍繞一棟房子，購房者、開發(fā)商及參與其中的村委會，其態(tài)度和狀況又是怎樣的？

誰還在購買小產(chǎn)權(quán)？

今年六月，李麗被一則“國土部在山東等地調(diào)研，合規(guī)小產(chǎn)權(quán)房有望轉(zhuǎn)正”的新聞消息吸引：“合規(guī)小產(chǎn)權(quán)房有望轉(zhuǎn)正，什么時候？怎樣算合規(guī)？”

可是李麗并沒有在新聞中獲得答案，這一切暫時都還是“有望”罷了。也成，總比前幾年老是取締什么的好。

李麗住在小清河邊的正規(guī)商品房中，位于老輩人都知道的五柳閘，是自己一直居住的區(qū)域。之所以如此關(guān)注這新聞，是因為她手中還有兩套小產(chǎn)權(quán)房：“有兩個女兒，老大幫著我打理生意，老二剛剛結(jié)束高考，在家瘋玩呢?！毕裉煜滤械哪赣H一樣，李麗覺得自己的倆閨女特別可愛但是特別傻，總覺得得給她們存點“嫁妝”，房子自然是最好的選擇?？墒钦?guī)房產(chǎn)這么貴，兩套更是價格不菲，思量再三，李麗先后選了兩座小產(chǎn)權(quán)房，都在“小清河北岸，離家近，平均7000塊一平米，因為找了熟人，分兩次付款?！崩铥惤o閨女說時，暫時沒提小產(chǎn)權(quán)的事兒，“不用急啊，說不定過兩年轉(zhuǎn)正了呢?！?/p>

李麗的期望并非沒有道理。在小清河北岸，與李麗的兩套新房毗鄰的大多是小產(chǎn)權(quán)房。這成為李麗入手小產(chǎn)權(quán)最理直氣壯的證據(jù)“這么大片這么多人，不可能強拆嘛？不然多不和諧？”李麗拿出一份合同，其中明確寫著“乙方對房屋享有永久產(chǎn)權(quán)”，就是買家“依法享有出租、轉(zhuǎn)讓、買賣、贈與、繼承權(quán)利”，并承諾，“甲方為乙方辦理入住手續(xù)一年內(nèi)辦理完畢房屋產(chǎn)權(quán)證”。李麗簡直笑起來，“人家都是產(chǎn)權(quán)七十年，你看我是永久，以后要出售，找村委會就成?！?/p>

李麗還曾經(jīng)看到過一份同區(qū)域小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)證，封面也印有“房屋所有證”的字樣，中間是國徽，下面一行印著“某鎮(zhèn)政府”，里面寫明這是“房屋所有權(quán)的合法憑證，買賣、繼承、贈與、分割均應(yīng)于規(guī)定期內(nèi)申辦轉(zhuǎn)移登記”；受理機關(guān)是鎮(zhèn)政府，也可由村代辦。我問為什么這張房產(chǎn)證的規(guī)格和城里“大產(chǎn)權(quán)”房產(chǎn)證一模一樣，當事人回應(yīng)，本來就是在同一個地方印的。為這事兒李麗又笑了好幾天。

可是大閨女覺得李麗多少有些“大神經(jīng)”：“小產(chǎn)權(quán)年年喊打，各種不穩(wěn)定因素，您怎么敢一下買兩套？萬一哪天充了公，哭都來不及?！弊尨箝|女反對的不僅僅是這些。她去收拾下兩套小產(chǎn)權(quán)，誰知停水停了大半天。問鄰居才知道這里是村里供水，經(jīng)常毫無征兆的停水，完全不管你是否天熱正要沖涼或者洗頭剛剛打上洗發(fā)水，所以幾乎家家自備儲水缸。大閨女給市政熱線12345打電話咨詢能否并入市政自來水管網(wǎng)，得到的答案是“當然可以，請拿好房產(chǎn)證來申請入網(wǎng)”。一聽“房產(chǎn)證”，大閨女說聲謝謝就掛斷了電話。

其實，像李麗這樣大神經(jīng)的人并不在少數(shù)。記者了解到，購買“小產(chǎn)權(quán)房”的人群大致分為三類，一部分是買不起大產(chǎn)權(quán)房的城市低收入家庭和進城農(nóng)民，購買中小戶型的“小產(chǎn)權(quán)房”，大多為改善性自住需求，其中一部分人群屬于剛性需求。再有就是退休后到農(nóng)村居住享受田園生活的老人。買房既是退休后休閑又可以投資，只要有進城公交，雖然遠些，退了休的人并不怕耽誤時間。再就是中等收入人群為度假享受購買別墅，少數(shù)人購買小戶型投資。

“早做小產(chǎn)權(quán)的都賺了，往后做得要么賠錢、要么攤官司”

它們也有華麗的名稱，如華庭、水岸名邸、半山豪宅等，且多分布在二環(huán)路附近，段店、大飲馬、二環(huán)西路、小清河等是熱門地段。據(jù)《齊魯周刊》記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，東郊機場附近有福源名居，王舍人有東城蘇苑，西部有楊莊西區(qū)，北部有濼口花園、河畔景苑、燕魯花園，南部仲宮地區(qū)則林立著仲景花園、秀景臺和山水城等一眾小產(chǎn)權(quán)房。

據(jù)了解，2005年前后，濟南市建委對全市的違法舊村改造項目進行過統(tǒng)計。經(jīng)核實，全市有96個村居在進行違法建設(shè)，除建成已交付使用的200多萬平方米外，僅在建工程項目就有113處，1000多個單體建筑，建筑面積近600萬平方米。已查證落實參與舊村改造的房地產(chǎn)企業(yè)有25家，施工企業(yè)有176家，建筑設(shè)計單位有51家，單位集團購買的有13家。

“那是小產(chǎn)權(quán)的黃金期，先是開發(fā)商賺瘋了，許多村委才開始自己做，也賺了錢。以后風聲漸緊，許多人收手不干了?！壁w發(fā)祥是錦繡川某村的前村委成員，是較早一批參與小產(chǎn)權(quán)開發(fā)的當?shù)厝?，他的二層小樓就跟當?shù)匦‘a(chǎn)權(quán)別墅毗鄰，甚至戶型更好些，因為給別人蓋房子有了經(jīng)驗。在他看來，做事兒得趕早，“早做小產(chǎn)權(quán)的都賺了，往后跟風做的，不是賠錢就是攤了官司”。趙發(fā)祥說鄰村有個“咩大膽”村干部，到2011年底了還搞小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)，地基剛打好就被相關(guān)部門發(fā)現(xiàn)，先行墊付的錢打了水漂不說，還要到處找人跑關(guān)系。他跟當時歷城區(qū)“包村”的干部訴苦，又被劈頭蓋臉的訓了一頓。

即便如此，村委在小產(chǎn)權(quán)房交易過程中仍然有利可圖?；笔a二環(huán)西路和新沙路交界處的新沙小區(qū)的一處小產(chǎn)權(quán)房售價34萬，每平米單價2677元，共127平米。房產(chǎn)中介介紹，中介費為總房價的1.5%，過戶費為總房價的0.5%左右，“過戶就是把合同上的名字改成你的名字，人家給你過戶，肯定要收費。”他表示過戶費也可以不交，但是沒有保障，以后要是這里涉及到拆遷，有可能得不到補償。

小產(chǎn)權(quán)開發(fā)商的日子是另一番光景。網(wǎng)上有個小產(chǎn)權(quán)的開發(fā)商列出過一棟建筑面積為10000平方米的小產(chǎn)權(quán)樓的收支賬單：從村民手中買地到最后建成，總花費為1200萬元，相當于每平方米1200元。再加上利息100萬元，打點關(guān)系及招待費用150萬元，總支出約1450萬元。而當?shù)匦‘a(chǎn)權(quán)房的售價只有1800元左右，理論收入為1800萬元。截至目前，這棟樓仍未收回成本，只是握有300多萬元債權(quán)。

“根本就賺不到錢?！边@個開發(fā)商解釋，小產(chǎn)權(quán)房優(yōu)勢就在價低，高了沒有銷路。而購買者經(jīng)濟狀況普遍不好，有時開發(fā)商為了盡快賣出去也只能接受分期付款的做法。“順利完工后如果能收回六七成，是很不錯的。所謂能賺的錢，都是在兩年到五年后陸續(xù)收回來的余款。如果開發(fā)商純粹借高利貸，這個生意是沒法做的。”

轉(zhuǎn)正之路依然很遠

據(jù)去年全國工商聯(lián)提供的調(diào)研顯示，1995-2010年間全國小產(chǎn)權(quán)房建筑面積累計超7.6億平方米，相當于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。這些小產(chǎn)權(quán)房涵蓋待建、在建、完工和已經(jīng)入住等各種形式。

山東大學經(jīng)濟學院副院長李鐵崗表示，和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金的概念，所以“小產(chǎn)權(quán)房”的價格，一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低。這也成了小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展迅速的主要原因。但是，小產(chǎn)權(quán)房也面臨沒有房產(chǎn)證、質(zhì)量難保證、拆遷難補償、遺贈過程麻煩等問題。

市場人士告訴記者，從濟南一些區(qū)域的情況來看，部分小產(chǎn)權(quán)房原來是同區(qū)域商品房價格的一半，目前已經(jīng)上升到了三分之二，購房者最看中的價格優(yōu)勢在減少。同時，許多購買小產(chǎn)權(quán)房的都是剛需客戶，價格便宜時家人湊一湊就可以買一套，隨著小產(chǎn)權(quán)房價格上漲，而且由于沒證不能貸款，許多人從經(jīng)濟狀況上來看也已經(jīng)無法購買。

近日，《齊魯周刊》記者致電濟南市國土資源局，工作人員表示濟南市一直在對小產(chǎn)權(quán)房項目的具體情況進行全面調(diào)查摸底，包括其分布情況、數(shù)量多少、購買人群等。有關(guān)處理政策要在接到國家有關(guān)通知后，在分析調(diào)查數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上與相關(guān)部門溝通后才能確定。

針對濟南目前小產(chǎn)權(quán)房的情況，李鐵崗表示，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)和銷售缺乏明確的法律支持，有項目明顯違反法律，其中存在的問題也較為突出?！霸谶@種背景下，相關(guān)部門就得嚴格處罰這些房源的提供者，這樣才有希望從根源上杜絕這種現(xiàn)象的發(fā)生?！?/p>

山東經(jīng)濟學院房地產(chǎn)研究所所長郭松海建議，確定一個時段，允許之前開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”在當?shù)剞r(nóng)村辦理預(yù)登記，對之后開發(fā)的則從重處罰。而對于在原建設(shè)用地上開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房，也可依據(jù)一定程度辦理城鎮(zhèn)房產(chǎn)土地登記，分類對待。已經(jīng)購買小產(chǎn)權(quán)房的，可核準購房人身份，參照城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用房、限價房等政策，將這類小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為社會保障住房，供自住使用，限期內(nèi)不得上市；對符合土地利用規(guī)劃尚未出售的小產(chǎn)權(quán)房，可考慮由政府按成本價回購，作為保障房源。

廣發(fā)銀行個人——“現(xiàn)金管家”系列面市

7月12日廣發(fā)銀行與易方達聯(lián)手推出業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的“智能金賬戶”產(chǎn)品，因其智能化信用理財?shù)莫毺貎?yōu)勢在業(yè)界引發(fā)極大反響。

“智能金賬戶”，主要瞄準對流動性、收益性和便捷性有高要求的客戶群體。在確?？蛻糍Y金流動性的前提下，可使客戶預(yù)期收益提高4-20倍不等，不同風險承受度和投資偏好的客戶，可選擇不同的現(xiàn)金管理產(chǎn)品。

“現(xiàn)金管家”包含以下產(chǎn)品供客戶選擇：

保守型投資者——“加息贏”、“天天智能通產(chǎn)品”，零風險，自動選擇最佳存款方案獲取高達四倍收益。

穩(wěn)健型投資者——“盆滿缽盈日日盈”低風險，靈活投資獲得高達14倍收益。

進取型投資者——“智能金賬戶”偏低風險，智能信用理財收益最高可達20倍。

據(jù)了解， 2013年上半年廣發(fā)銀行貴賓客戶數(shù)量同比上升超過40%，理財中間收入同比翻番，廣發(fā)銀行是否能夠?qū)崿F(xiàn)“中國最佳零售銀行”的戰(zhàn)略目標，我們恃目以待。