隨著中國房地產(chǎn)十幾年的火爆，“豪宅”一詞也成為媒體與公眾熱議的焦點。更有眾多學(xué)者專家嘗試定義豪宅標(biāo)準(zhǔn)，然而，由于這一類產(chǎn)品因項目所處環(huán)境差異和功能需求的多樣化，導(dǎo)致對豪宅的定義莫衷一是。而且，“豪宅”一詞的使用本身就屬于公眾媒體非專業(yè)圈，甚至帶有文學(xué)褒貶色彩，而無論政府職能部門還是學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)都沒有具體量化的定義，因此，也沒有必要狹隘、僵化地看待這一類覆蓋寬泛的建筑產(chǎn)品形態(tài)。

由于中國社會消費文化的畸形發(fā)展，對豪宅的認(rèn)知也很分化，房產(chǎn)銷售方更強調(diào)產(chǎn)品的面積規(guī)模、裝修奢華。公眾與媒體則更關(guān)注其在某些領(lǐng)域的特色與排名，甚至把豪宅看成權(quán)貴富豪的身份象征。而國外的豪宅最主要的品質(zhì)是優(yōu)越的自然景觀環(huán)境，最引人關(guān)注的是建筑的歷史傳承和文化品味。

所謂豪宅應(yīng)該是指比高檔住宅在質(zhì)量、檔次、規(guī)模和售價等方面都具更高要求的住宅。其豪華程度主要表現(xiàn)在其對資源的占有率方面。而不同類型的住宅所占有的資源類型可能完全不同，所謂豪宅僅是統(tǒng)稱。其實，如何定義豪宅并不重要，了解中外豪宅有哪些最基本的品質(zhì)方面的共性原則，對中國豪宅的發(fā)展和消費者的置業(yè)選擇更有指導(dǎo)意義。

一、闡析豪宅標(biāo)準(zhǔn)

洲聯(lián)集團(tuán)收集研究了國際上大量豪宅資料，并結(jié)合中國具體實踐制定了一套豪宅標(biāo)準(zhǔn)，分為十大方面。

區(qū)域位置

豪宅的區(qū)域位置是突顯豪宅的唯一性、不可替代性的至勝法寶，其以具備優(yōu)良的環(huán)境、升值潛力大、市場認(rèn)知度高等特點而成為名副其實的品味象征。當(dāng)我們評價一座豪宅的區(qū)域位置是否優(yōu)越時，應(yīng)該從四個方面進(jìn)分析，第一，其區(qū)位是否在環(huán)境優(yōu)良的、有升值潛力的、或市場認(rèn)知度高的區(qū)位；第二是其交通環(huán)境。作為豪宅的業(yè)主都是以私家車為主要交通方式，因此，無論距離城市有多遠(yuǎn)，必須交通方便，要有高速連接等交通環(huán)境作為支撐；第三是自然山水環(huán)境。購買豪宅的目的是為了提高自己的生活質(zhì)量，特別是追求更好的室外居住環(huán)境，所以自然山水、植被綠化非常重要；第四是周邊可提供的其他資源。如名校資源、景點等。

區(qū)內(nèi)環(huán)境

在豪宅里生活的人都希望有一個開闊的、足夠的、景觀好的憩息空間，因此豪宅內(nèi)必須要有足夠的公共活動與公共景觀用地，而這些公共的景觀、綠化和用地面積，標(biāo)志著整體環(huán)境質(zhì)量的檔次。市場上比較成功的豪宅項目都是因為在公共景觀方面有足夠的考慮。無論是與高爾夫球場結(jié)合的別墅類項目，如觀瀾高爾夫，還是高投入營造公園品質(zhì)景觀綠化的高層住宅，如星河灣，環(huán)境品質(zhì)構(gòu)成了項目的核心價值。

功能細(xì)化

豪宅，反映的是一種全新的生活方式。若要通過設(shè)計升值，首先應(yīng)該在功能開發(fā)方面，把功能具體化、細(xì)化，并做深入的，對生活方式的研究與探索。比如，以傳統(tǒng)的起居室或客廳為例，可以結(jié)合新的生活方式開發(fā)出家庭活動廳、舞廳、藝術(shù)展廳、會客廳、私人雪茄吧，以及和酒吧、餐飲、娛樂結(jié)合的多種私人會所式的客廳空間。

今天的高收入人群，同他們自己二十年前的生活方式相比，也有了巨大的改變，精神與文化層面的需求在豪宅的功能層面占比越來越高。除必要的臥室與起居室之外，豪宅的其它非主要空間才是顯示豪華程度的方面，比如特意加大走廊的長度與寬度，做成藝術(shù)展廊。這樣的面積分配不是浪費而是增值。

空間的藝術(shù)性

建筑也是藝術(shù)的一種。作為建筑藝術(shù)品中的上乘作品，豪宅空間的藝術(shù)性，空間的表現(xiàn)力，更應(yīng)該是建筑師和豪宅開發(fā)商的新追求。空間的形態(tài)方面也應(yīng)有所創(chuàng)意，比如做圓形的廳、開敞的廳，開窗采用落地、全部開敞等方式和創(chuàng)造其它的特異形的空間，創(chuàng)造出普通住宅沒有條件做到的豐富空間效果，使豪宅成為真正的藝術(shù)品。

豪宅定制在國外很普遍，特別是明星與頂級富豪定制的豪宅往往出自設(shè)計大師之手，甚至成為國家級文物。因此需要設(shè)計師和豪宅主人的充分溝通和交流，以高品味的藝術(shù)處理，將使用者的喜好用建筑設(shè)計和手段表達(dá)出來。首先，作為豪宅的設(shè)計要突破傳統(tǒng)的、簡單地追求平面戶型合理的觀念，要把注意力放在如何開發(fā)新的功能空間，創(chuàng)造新的空間感受方式上來。其次，在上一代的豪宅中，不乏面積1000平米以上的巨型豪宅，但其特點是除了面積過奢以外，在功能布局方面和在空間的創(chuàng)意方面并沒有什么突破。所以說“豪宅”的“豪”與“奢”應(yīng)該體現(xiàn)在建筑空間設(shè)計的巧妙和新的功能空間的開發(fā)方面。

設(shè)施配置

作為豪宅，無論其售價500萬、上千萬或者過億，它的價格應(yīng)有一個合理的構(gòu)成，也就是說它的資源與設(shè)備配置要物有所值。除了所享有的室外大的環(huán)境資源和每戶所占用的土地資源以外，建筑本身應(yīng)有足夠強的技術(shù)質(zhì)量材料方面的優(yōu)勢。隨著家用電器和住宅配套科技的提高，也要求豪宅物業(yè)具有更高的質(zhì)量和更先進(jìn)的科技以保障更舒適的生活。

這就要求豪宅在結(jié)構(gòu)體系方面、維護(hù)體系方面，門窗五金方面，空調(diào)等設(shè)備的方面和其它的智能化等新技術(shù)方面有更大的提高。越來越多的豪宅開始追求高舒適度與低碳環(huán)保，其中對于室內(nèi)恒溫、恒濕和空氣質(zhì)量的要求逐漸成豪宅配置的主流。如果沒有這些技術(shù)支撐，空言豪宅奢華，把全部的精力放在高檔裝修方面，并不是一個長久有效的高檔化之路。

裝修標(biāo)準(zhǔn)

豪宅多是根據(jù)主人的喜好，經(jīng)藝術(shù)化歸納整理而量身定制的住宅產(chǎn)品，其室內(nèi)的裝修如同豪華汽車、豪華游艇一樣，具有相當(dāng)?shù)墓餐ㄖ帯８邫n豪華的裝修體現(xiàn)在三個方面：首先是空間功能的突出；其次是突出業(yè)主的藝術(shù)品味，因為室內(nèi)的裝修不是堆金砌玉、金碧輝煌、高檔材料的堆砌，而是藝術(shù)品味的象征；最后還要突出個性，對于裝修本身來說，同樣的高檔裝修，突顯業(yè)主的個性是無價的，也是其它因素所無法取代的。

外觀形象

建筑作為一種文化符號，其外部形象的設(shè)計更能突出其風(fēng)格特征與品味，故要達(dá)到高水準(zhǔn)、高要求，主要是通過設(shè)計師本身的文化素養(yǎng)與內(nèi)涵所體現(xiàn)出來的，更多的時候是通過技術(shù)的支持，做到細(xì)部的深化設(shè)計。甚至可以說，設(shè)計師的審美觀決定了豪宅的品位，因為藝術(shù)風(fēng)格沒有高低之分，關(guān)鍵看的是設(shè)計師的水平，對于其設(shè)計風(fēng)格，不應(yīng)該有所限制，因為各種建筑風(fēng)格都可成為豪宅設(shè)計的元素，從而形成不同的風(fēng)格。

園林景觀

豪宅的園林景觀設(shè)計對于豪宅本身來說即是稀缺資源，也是其與其它住宅產(chǎn)品的區(qū)別所在。從某些方面來說，豪宅的園林景觀設(shè)計也是體現(xiàn)業(yè)主的生活理念的一種方式，選擇什么樣的園林景觀設(shè)計就會體現(xiàn)出不同的生活意境與生活品位。因此，對于豪宅園林的景觀設(shè)計要給予重視，甚至可以將其作為豪宅整體設(shè)計中的非常重要的一個環(huán)節(jié)，因此，要將景觀設(shè)計融入到豪宅整體設(shè)計當(dāng)中去，作為業(yè)主生活中的重要組成部分。

私密安保設(shè)施

真正的豪宅應(yīng)當(dāng)是深宅大院，這不僅是安全的需要，同時更是私密性生活的保證。中國人更強調(diào)這一點，甚至將高度的私密性發(fā)展到戒備森嚴(yán)的地步，動蕩年代這一特點表現(xiàn)得尤甚。對私密的要求既在于建筑內(nèi)部，也在于外部庭院。因此豪宅的設(shè)計在保證向外的景觀視線的同時，更要考慮外部視線的干擾。對建筑之間的間距，對建筑密度的要求，特別是保護(hù)住戶私密性方面的要求非常高。因此購買豪宅的名流富賈對于安全性與私密的敏感程度恐怕不亞于對豪宅舒適度的要求。智能化的典型實例就是比爾·蓋茨的豪宅，它的自控與安全系統(tǒng)使人印象深刻。

尊貴服務(wù)

豪宅作為少數(shù)人才能擁有的稀有產(chǎn)品，其服務(wù)體系更顯其獨特性與尊貴性。因為對于生活在豪宅的業(yè)主本身來說，他們都是社會名流或上層人士，能夠擁有完好的家居服務(wù)是體現(xiàn)其高品質(zhì)的生活價值的一個重要方面，而完好的服務(wù)體系主要體現(xiàn)在具有完善的管家以及專業(yè)的服務(wù)隊伍，如家政、園丁、廚師、保安等。

滿足了上述要求也未必能成為真正的頂級豪宅，同國外的豪宅相比，在歷史積淀，生活品味以及文化盛事方面還有很大差距。達(dá)到了上述標(biāo)準(zhǔn)，只滿足了一半要求，即物質(zhì)性的標(biāo)準(zhǔn)。而文化、藝術(shù)、時間的沉淀，以及自然資源的稀缺性和唯一性，才是形成頂級豪宅的必要條件。

二、設(shè)計能為中國豪宅做哪些改變？

由于“豪宅”兩個字帶有明顯的文學(xué)層面的昂貴與張揚之意，我們寧愿選用高品質(zhì)住宅一詞代表其產(chǎn)品層面的形態(tài)特征。設(shè)計直接決定豪宅的功能與形式，因此設(shè)計的升級是中國住宅品質(zhì)提高的關(guān)鍵。

所謂豪宅、高品質(zhì)住宅、高檔次住宅，功能的完善與超越普通住宅是最起碼的要求，而完善的功能需要足夠使用面積支撐，低于500平米的戶內(nèi)面積，不可能具有高品質(zhì)。目前的高檔住宅，無論是別墅還是城市的集合住宅，多有復(fù)式、多層室內(nèi)樓梯，雖然有助于提高土地的使用率，但在居家使用過程中，帶來諸多不便與風(fēng)險。國外的別墅類豪宅有大量的單層類型，市中心的大平層豪宅也是常見作法。面對這一趨勢，需要高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平、高質(zhì)量的專業(yè)技術(shù)對其進(jìn)行有機(jī)的整合，才能改變豪宅在設(shè)計上單一的局面，提高豪宅的品質(zhì)與檔次。為此，我們提出了高精度整合設(shè)計與生態(tài)舒適設(shè)計。

高精度整合設(shè)計

由于市場對豪宅的精度要求越來越高，把建筑、室內(nèi)、景觀割裂的傳統(tǒng)設(shè)計方法已經(jīng)過時，我們推崇的是多專業(yè)的整合設(shè)計，多個團(tuán)隊同時工作，相互配合，甚至顛倒工作秩序，由室內(nèi)設(shè)計師進(jìn)行戶型平面設(shè)計，再由建筑師完成達(dá)到建筑規(guī)范的施工圖紙，這樣得到的成果將使其室內(nèi)外界面的精度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于常規(guī)住宅。

豪宅景觀區(qū)域環(huán)境質(zhì)量的優(yōu)劣是由建筑物、構(gòu)筑物形成的硬質(zhì)界面和由其圍合產(chǎn)生的外部空間共同決定的。從內(nèi)到外，室內(nèi)、建筑單體、陽臺、露臺、前庭后院以及組團(tuán)綠地乃至中心綠地在社區(qū)環(huán)境氣氛的營造中，每一個環(huán)節(jié)均不可或缺，設(shè)計也是完整統(tǒng)一。這就需要不同專業(yè)的設(shè)計人員從規(guī)劃階段開始，在一個總體構(gòu)思下展開全程的分工協(xié)作，對豪宅景觀區(qū)的設(shè)計達(dá)到從宏觀到微觀的全面整體把握。

生態(tài)高舒適度設(shè)計

目前，國內(nèi)豪宅雖然具有了面積規(guī)模與奢華界面，但是對于舒適度普遍缺乏量化標(biāo)準(zhǔn)。住戶對舒適度的最直觀的感受來源于室內(nèi)的溫度、濕度、熱輻射、新風(fēng)量、噪音等方面。今天，歐洲已出現(xiàn)了大量先進(jìn)的生態(tài)建筑示范，新型生態(tài)空調(diào)系統(tǒng)則采用室內(nèi)調(diào)溫與新風(fēng)系統(tǒng)分離的方式，即樓板輻射與置換式新風(fēng)系統(tǒng)。將公建中成熟的技術(shù)系統(tǒng)應(yīng)用于豪宅之中，解決豪宅中一些特殊的問題。當(dāng)然，舒適的環(huán)境不僅僅指向簡單的溫度問題，還包括同濕度、界面表面溫度、風(fēng)速及表面溫度輻射率綜合的函數(shù)關(guān)系。居住環(huán)境舒適性的深入研究是提高豪宅舒適度的理論基礎(chǔ)。

國內(nèi)也出現(xiàn)了很多生態(tài)節(jié)能住宅的成功案例和房企品牌，我們參與設(shè)計的南京鋒尚與朗詩國際都是這方面的典范。其最核心的技術(shù)應(yīng)用是通過地源熱泵、天花輻射制冷、金屬外遮陽、置換式新風(fēng)等技術(shù)系統(tǒng)，獲得了恒溫、恒濕與全新風(fēng)等方面的高舒適度，同時也使得整棟住宅具有了整體能耗指標(biāo)。所以豪宅的最高境界是享有其它住宅無法提供的舒適度與健康保證。

三、中國豪宅的未來趨勢

雖然，中國的房地產(chǎn)發(fā)展開始進(jìn)入衰落的周期，豪宅的購買群體遠(yuǎn)低于小戶型剛需的人數(shù)，但是最近的豪宅需求出現(xiàn)引人關(guān)注的變化。

首先，高收入階層開始尋求自己長期居住的、理想的終級住宅，甚至作為自己的養(yǎng)老房。其次，隨著房產(chǎn)持有稅、二手房交易稅出臺的威脅日益臨近，富豪階層開始將多套持有房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為品質(zhì)更高的單套豪宅。第三，由于限購政策的影響，大企業(yè)的股東及高收入階層，并不介意以企業(yè)名義購置房產(chǎn)，交由高管私人使用，也不介意將非住宅產(chǎn)權(quán)的商用辦公類物業(yè)改造成為豪宅使用，更不介意三、四十年的土地使用權(quán)。有的企業(yè)在環(huán)境品質(zhì)良好的產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)購置多套總部辦公樓，改造成為豪宅分由股東使用。第四，出于對工作、生活、商務(wù)交際圈的便利性需求，市中心高檔住宅也將進(jìn)一步向頂級奢華發(fā)展，帶有完善頂級功能配套的大平層豪宅將大量涌現(xiàn)。如每戶具有私家泳池、多輛房車停車位、高設(shè)備配置、奢華精裝修甚至提供游艇及停機(jī)坪服務(wù)。

總之，隨著中國富豪收入水平的攀升，中國大城市進(jìn)入世界級行列，中國的豪宅也正在向著更國際化，更私密化和集中化方向發(fā)展。