【摘要】房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）作為國(guó)際上一種較為成熟的投資工具在我國(guó)發(fā)展屢屢受阻，而我國(guó)正在如火如荼建設(shè)中的保障性住房建設(shè)資金卻面臨著資金短缺的尷尬境地。本文將通過(guò)國(guó)內(nèi)外REITS發(fā)展比較分析，分析總結(jié)了我國(guó)REITS在保障性住房方面運(yùn)用實(shí)施的可行性，提出了可供參考的解決方案。

【關(guān)鍵詞】REITS 發(fā)展 保障性住房 政策 措施 前景

一、REITS概述

REITS是英文Real Estate Investment Trusts的簡(jiǎn)稱，即房地產(chǎn)信托投資基金，是房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的重要手段。它通過(guò)將固定的房地產(chǎn)通過(guò)資產(chǎn)證券化的方式，使大規(guī)模的房地產(chǎn)資金進(jìn)行流通，是專(zhuān)門(mén)用于房地產(chǎn)投資、租賃開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等方面的資金計(jì)劃，采用專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理，分散風(fēng)險(xiǎn)的一種投資機(jī)制。

REITS的投資運(yùn)作主體主要包括三部分，即管理者，財(cái)產(chǎn)受托機(jī)構(gòu)，投資者。其中管理者最為重要，在整個(gè)運(yùn)作過(guò)程中起到承上啟下的作用，調(diào)節(jié)三者在REITS運(yùn)作過(guò)程中的協(xié)調(diào)性。

二、REITS的國(guó)內(nèi)外發(fā)展?fàn)顩r比較

2003 年7 月30 日香港證券和期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)（香港證監(jiān)會(huì)）頒布了《房地產(chǎn)投資信托基金守則》。2009年初，中國(guó)人民銀行會(huì)同有關(guān)部門(mén)形成了REITS初步試點(diǎn)的總體構(gòu)架，但一直未能正式啟動(dòng)。直到2011年，國(guó)內(nèi)首個(gè)REITS專(zhuān)戶，國(guó)投瑞銀主投亞太地區(qū)REITS產(chǎn)品，完成合同備案，成為國(guó)內(nèi)基金業(yè)首個(gè)REITS專(zhuān)戶產(chǎn)品。之后REITS迅速發(fā)展與壯大。根據(jù)買(mǎi)好基金等機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前五個(gè)月，國(guó)內(nèi)信托公司共成立房地產(chǎn)信托產(chǎn)品148 款，其中納入統(tǒng)計(jì)的產(chǎn)品募集資金達(dá)到447.71 億元，單只產(chǎn)品平均規(guī)模約為3.64 億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他信托產(chǎn)品。但是我國(guó)還是缺乏真正意義上的REITS產(chǎn)品。

相對(duì)于中國(guó)市場(chǎng)REITS缺乏的情況，國(guó)際市場(chǎng)上的REITS產(chǎn)品早已成了一種金融產(chǎn)品，成為一種投資工具。1993年退休基金對(duì)REITS投資的限制被取消，使REITS迅猛發(fā)展，迄今為止在美國(guó)已有300多家REITS，市值達(dá)3000多億美元。自2000年起，新加坡、日本、韓國(guó)等一些亞洲國(guó)家也頒布了關(guān)于REITS的法令和要?jiǎng)t來(lái)規(guī)范REITS在資本市場(chǎng)的運(yùn)行，同時(shí)擴(kuò)大了REIRS市場(chǎng)。

三、REITS在我國(guó)的過(guò)度模式分析——保障性住房

（一）可能性分析

我國(guó)REITS發(fā)展還處于萌芽時(shí)期，在此情況下，需要在政府的大力支持下開(kāi)展REITS的試點(diǎn)工作。目前我國(guó)的保障性住房主要是由政府主導(dǎo)建設(shè)和管理，在融資方面也主要依靠財(cái)政性融資，隨著保障性住房建設(shè)的深入，我國(guó)開(kāi)始鼓勵(lì)私人資本參與保障性住房的建設(shè)。這給REITS的發(fā)展提供了契機(jī)，它的發(fā)展可能性主要有以下幾點(diǎn)：

第一，我國(guó)傳統(tǒng)的保障性住房的融資模式單一，REITS的引入能改變傳統(tǒng)的保障性住房的融資模式，介入私人資金，拓寬融資渠道。

第二，通過(guò)REITS投資保障性住房的模式分析，能使政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、保障性住房投資信托機(jī)構(gòu)和投資者多方受益。

第三，保障性住房在繳納稅金可直接從REITS的收益賬戶中直接扣除減少中間環(huán)節(jié)，還可以通過(guò)出租商業(yè)性店鋪、寫(xiě)字樓等方式賺取租金，通過(guò)物業(yè)管理收取物業(yè)管理費(fèi)，但是要嚴(yán)格控制商用開(kāi)發(fā)的樓房占總的保障性住房建設(shè)的比例。通過(guò)適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)性開(kāi)發(fā)，不僅提高了保障性住房的出租率，還提高了REITS的收益。同時(shí)，在保障性住房的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，增加了REITS的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，能控制一定的風(fēng)險(xiǎn)水平，增加了投資吸引力。

（二）REITS中國(guó)化的實(shí)施措施

REITS中國(guó)化的首要實(shí)施前提是建立完善的法律體系和制度保障，保證和維持整個(gè)市場(chǎng)的公平、公正、公開(kāi)和透明，以此來(lái)推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。在完善《公司法》中對(duì)投資領(lǐng)域公司相關(guān)規(guī)定的同時(shí)應(yīng)根據(jù)REITS的投資項(xiàng)目（保障性住房）制定相關(guān)的專(zhuān)項(xiàng)管理措施，如對(duì)投資比例的限制，各方收益分配的比例等重要方面的規(guī)范。

四、REITS中國(guó)化的作用與前景

REITS中國(guó)化可以促進(jìn)民間資金的流動(dòng)。將民間資金融入到REITS中，能夠集合閑散的民間資本。基金持有人持有基金份額，基金可以在證券市場(chǎng)上市交易，促進(jìn)了REITS的流動(dòng)性。REITS在交易所上市也承擔(dān)著和股票一樣的價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能，促進(jìn)市場(chǎng)流動(dòng)。

REITS在中國(guó)的推行有利于降低當(dāng)前房地產(chǎn)的投資泡沫。在近年來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，“太太炒房團(tuán)”逐漸變得耳熟能詳，從中也滋生了房地產(chǎn)的投資泡沫。但隨著2009起年各地限購(gòu)、限貸政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仿佛進(jìn)入寒冬，房地產(chǎn)投資商不得不從原有的投資模式中撤離，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖趨勢(shì)不是十分明顯。

在中國(guó)目前的資本市場(chǎng)上，不僅僅是保障性住房面臨著資金短缺的難題，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上由于管理混亂，大大小小的房地產(chǎn)商都面臨著不同程度的融資難題。尤其是在金融危機(jī)以后，房地產(chǎn)建設(shè)資金短缺問(wèn)題尤其突出。REITS的發(fā)展對(duì)我國(guó)的資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有重要的意義，我國(guó)應(yīng)接下這個(gè)賦予挑戰(zhàn)的任務(wù)，在REITS的發(fā)展過(guò)程中，發(fā)達(dá)國(guó)家REITS成功的經(jīng)驗(yàn)是值得借鑒的。但是對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不穩(wěn)定的環(huán)境和還未對(duì)REITS進(jìn)行深入研究的情況下，希望REITS對(duì)中國(guó)資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)有立桿見(jiàn)影的效果顯然是不現(xiàn)實(shí)的，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，REITS在我國(guó)的發(fā)展前景仍是非?？捎^的。

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（編輯：陳岑）