【摘要】中國改革開發(fā)三十年期間，我國各行各業(yè)蓬勃發(fā)展，對國民經濟的增長做出了巨大的貢獻，也取得了重大的成就。其中最具有代表性的房地產行業(yè)，更是反應了中國經濟體制改革和市場化進程的發(fā)展變化，其發(fā)展不但體現出了市場經濟發(fā)展過程的各種矛盾，也凝結了市場經濟發(fā)展過程中的成就。在經歷了2008年的全球金融危機之后，房地產行業(yè)進入了深度的調整期，接受了前所未有的考驗。針對地產經濟所面臨的眾多不明朗因素，做好財務管理對于穩(wěn)定渡過過度期，實現企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展有著關鍵的作用。因此，本文討論了房地產開發(fā)企業(yè)財務管理過程中所遇到的問題，并提出了相關的解決方法。

【關鍵詞】房地產經濟 財務管理 房地產企業(yè)

一、房地產企業(yè)財務管理存在的問題

（一）開發(fā)周期長，收入確定難

房地產的開發(fā)周期比較長、實體龐大、社會勞動消耗量大，前期、中期、后期，不同時段收入的確定、成本的控制以及資金的籌集都不同于其他企業(yè)，由于整個開發(fā)項目會存在一定的不確定性，在開發(fā)的前期和中期對收入是否可以確認比較難以判斷，只有在其辦理房屋竣工交付使用，并辦理所有產權證書之后才可以確認收入。而且資金回轉到企業(yè)的時間比較長，對于成本核算、成本控制都需要根據不斷的時期分時期進行核算，整個財務管理工作就顯得比較任務繁重龐大，也具有一定的風險性，所以財務部門對于收入的確認是比較有難度的。

（二）融資任務繁重，財務風險高

在房地產整個的開發(fā)過程中需要耗費巨額的費用，單是地皮購入就需要一大筆資金，再加上工程造價更是一個天文數字的投入，因此房地產開發(fā)是存在著較大的經營風險的。房地產開發(fā)的資金周轉性一般都比較差，并且資金分散在開發(fā)周期的各個部分，管理也相對比較分散，房產建成之后銷售也需要一定的時間，資金回收的速度比較慢，因此資金籌集的任務比較繁重，大大增加了控制和把握風險的難度。正是因為房地產開發(fā)這一系列問題的存在，才對財務管理提出了較高的要求，如果財務管理缺乏有效的管制力度的話，將會導致整個房產開發(fā)過程中資金使用處于無序混亂的狀態(tài)中。

（三）資產負債率較高，資產流動性差

房地產開發(fā)企業(yè)在投資房產開發(fā)的時候，資金投入規(guī)模一般都比較大，單憑企業(yè)內部的自有資金是難以支付這么大一筆資金的，所以跟銀行貸款是必然的，如果多個項目一起開發(fā)的話，跟銀行的貸款額度就更大了，這樣就會導致公司出現債務償還的風險，所以說房地產開發(fā)企業(yè)往往都是高負債率、高財務風險的。另一方面，房地產開發(fā)企業(yè)的存貨主要是土地、在建工程和在售樓盤，資金的回收周期比較長，經常出現短期資金不足的情況，對于短期的債務有時候不能兌現償還的承諾，很容易致使公司陷入信用危機。

（四）企業(yè)財務人員缺乏績效考核

在房地產開發(fā)企業(yè)中，一般都有設置財務管理機構，也有規(guī)定比較完善的財務工作流程，但是由于配備的人員素質參差不一，對流程的掌握不夠熟悉，很容易就成不必要的麻煩，而且風險防范意識比較差，對于支付款項的核實不夠嚴格。目前很多企業(yè)對財務主管采用的是委派制，財務主管的審批權利比較大，但是又沒有對財務主管設定績效考核，沒有相應的細則和規(guī)定來對其行為進行引導和約束，并激勵其在財務管理崗上最大限度發(fā)揮作用。所以說，對于財務管理人員不能只靠建立財務管理制度，而也應該設置一定的獎懲機制，以激勵他們從財務管理的角度上提高房地產開發(fā)企業(yè)防范風險的能力，合理有效的調度和使用資金。

二、加強房地產企業(yè)財務管理的方法

（一）加強房地產開發(fā)企業(yè)資金管理體系建設，保證資金鏈正常運作

房地產企業(yè)應該高度重視資金的使用管理制度，財務部門對在資金的調度使用和現金的支出審批應當擁有高度的批準權，統(tǒng)一管理資金的使用。對于下屬財務單位則根據業(yè)務的規(guī)模需求設置兩級的資金使用權限，嚴格執(zhí)行收支兩條線的管理方式，對于下屬各單位已經實現的收入必須全額及時收繳，所需的費用申請需經由總部審核批準再撥付使用。資金的批準使用經由三級權限管理可以及時回收資金，全面及時的掌握整個企業(yè)資金的使用狀況，實現統(tǒng)一調度，可以避免出現資金沉淀，出現呆賬壞賬的情況，并可以幫助實現工作流程制度化、規(guī)范化，明確各個分工環(huán)節(jié)，清除資金流轉的內部障礙。

（二）強化房地產開發(fā)企業(yè)的經營風險意識

房地產開發(fā)企業(yè)經營的資金密集型的行業(yè)，其具有較高的風險系數。因此，房地產開發(fā)企業(yè)應該高度重視風險管理工作，以提高面對外部經濟環(huán)境變化對房地產產業(yè)造成影響的應對能力。目前有不少房地產開發(fā)企業(yè)的風險意識還是比較單薄的，管理機制的建設不夠健全，風險管理方法比較落后，為了提高識別風險、化解風險的能力，首先我們應該樹立風險意識，向每位工作人員滲透風險意識，杜絕在房產開發(fā)時不訂立合同、或訂立合同時不仔細推敲的現象出現，并建立健全風險防范機制。房地產開發(fā)行業(yè)是一個競爭激烈的行業(yè)，稍有操作不當，不但會在競爭處于劣勢地位，更有可能致使整個項目流產，所以在房地產開發(fā)的各個層次和方面都要考慮到有可能存在的風險，這樣才能做到防范于未然。

（三）健全財務管理機構，強化房地產開發(fā)企業(yè)的財務管理

在市場經濟條件下，市場的競爭日益激烈，房地產開發(fā)企業(yè)的生存面臨著重大的挑戰(zhàn)，作為一個資金密集型的行業(yè)，財務管理自然而然也成為了關系到其存亡的重要命脈。因此，作為房地產開發(fā)企業(yè)的高層管理人員不但要懂得如何運營企業(yè)，也更要懂得如何進行有效的財務管理。首先，作為管理人員必須具備一定財務管理知識，懂得會計處理和會計信息，房地產開發(fā)企業(yè)主要是靠資金運行和現金流量都是通過財務管理來體現的；其次，財務管理是否能達到預定的目標，很大程度上依賴于財務管理部門來實現的，因此，財務管理機構的設置必須要科學合理，并配備具有一定財務管理知識和能力人員，積極發(fā)揮作用。

（四）改善資金運作模式

首先，拓寬負債資金的來源。目前情況來看，大部分房地產開發(fā)企業(yè)的資金大多來源于銀行借款，但是隨著銀監(jiān)局加強對銀行放款的限制，銀行資金的發(fā)放將越來越困難。所以，要根據房地產開發(fā)企業(yè)自身的財務狀況、項目規(guī)模、市場預算等選擇不同的借款來源，并且多爭取最優(yōu)的貸款利率；其次，合理安排償債資金，房地產的存貨一般是以儲備土地、在建工程和待售房產的形式存在，存貨周轉比較慢，流動資產的比較高，不容易變現，因此很大程度上制約了房地產企業(yè)的償債能力。所以我們必須要合理科學的安排償債資金的先后順序，制定周密的銷售計劃和收款疾患，保證銷售的順利進行加快銷售資金的回收速度，為財務部門做好償債規(guī)劃提供必要的前提。

三、結束語

房地產行業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，資金的籌措、使用對企業(yè)的發(fā)展起著至關重要的作用。在改革開發(fā)的三十年，房地產行業(yè)經歷了蓬勃發(fā)展的階段，也經歷了受金融危機影響而出現的資金供應受阻的階段，這也從一個方面證明了房地產行業(yè)不但容易受國家政策的影響，也跟整個經濟環(huán)境、金融環(huán)境有著密切的關系。正是緣于這些原因，房地產開發(fā)企業(yè)的財務管理環(huán)節(jié)就顯得相當重要，因此，面對財務管理中出現的諸如負債率過高、流動性差、開發(fā)周期長、資金回收慢、融資任務繁重、財務風險高的問題，我們應該從企業(yè)的規(guī)模出發(fā)，通過建立健全的財務管理制度和提高財務人員的素質，進一步提高房地產開發(fā)企業(yè)的財務管理效率。

參考文獻

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作者簡介：秦學靜（1974-），女，漢族，天津人，大專，會計師，任職于天津市眾河投資有限公司，研究方向：財務管理。

（編輯：陳岑）