【摘要】近年來房地產(chǎn)行業(yè)的取得了快速發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，起到越來越重要的作用，房地產(chǎn)企業(yè)自身的特殊性決定了其內(nèi)部會(huì)計(jì)核算的復(fù)雜性。本文簡(jiǎn)要探討房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問題及解決的方法。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)核算 收入

近年來，隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)事業(yè)取得了飛快的發(fā)展，其發(fā)展帶動(dòng)鋼鐵、水泥、建材等各個(gè)行業(yè)的發(fā)展，為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)投資數(shù)額大、建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)、建設(shè)過程環(huán)節(jié)多以及開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大等這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算工作中具有復(fù)雜性和特殊性。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中存在不少問題，需要進(jìn)一步去完善。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算過程中存在的問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入難以確定性

房地產(chǎn)企業(yè)一般的商品房為自己自行開發(fā)，一般經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)涉及了從可行性研究、征地、、勘察、設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售到售后服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)，開發(fā)的時(shí)間長(zhǎng)、投資資金大。一般在建設(shè)初期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金就基本花費(fèi)殆盡，如何取得下一步房地產(chǎn)開發(fā)的資金，是每個(gè)房產(chǎn)企業(yè)不得不面臨的最大問題，目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道偏少，基本上是通過商業(yè)銀行貸款。由于近年來國家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度加大，中國人民銀行大幅度提高了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的門檻，使得房地產(chǎn)企業(yè)融資變得很困難。這就決定了房產(chǎn)企業(yè)一般通過預(yù)售籌集資金，一般我國現(xiàn)行規(guī)定只要房屋取得預(yù)售許可證就可以開始銷售，簽訂正式合同，在房屋正式驗(yàn)收合格后交與買方。因此房地產(chǎn)企業(yè)的是收入就有其特殊性，難以運(yùn)用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行收入的確認(rèn)，收入確認(rèn)是在訂立正式合同但房屋沒有交付時(shí)做收入的確認(rèn)，還是在開發(fā)產(chǎn)品已竣工驗(yàn)收并完成竣工決算時(shí)做收入確認(rèn)，還是在辦理產(chǎn)權(quán)證后再去確認(rèn)收入就出現(xiàn)了混亂。

（二）房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房成本與售價(jià)難以實(shí)現(xiàn)平衡匹配

房地產(chǎn)行業(yè)具有資金投入大、建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，從獲得項(xiàng)目到開發(fā)完成，可能需要2-3年或者更長(zhǎng)時(shí)間，這樣必然使得房地產(chǎn)企業(yè)在一段時(shí)期內(nèi)投入和收入無法平衡。房產(chǎn)建設(shè)前期需要投入大量資金、支出大幅增加。即使這時(shí)房屋已經(jīng)預(yù)售，但是由于沒有交付，按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則可能無法進(jìn)行收入確認(rèn)，這就造成公司利潤(rùn)會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，不能真是客觀反映公司業(yè)績(jī)水平和經(jīng)營(yíng)水平。因此，正確合理地確認(rèn)公司的收入是真是反映公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的前提。

（三）信息披露存在缺陷

信息披露存在缺陷主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面一是現(xiàn)金流量信息不足，二是風(fēng)險(xiǎn)信息披露不全?，F(xiàn)金流量信息不足是由于在工程建設(shè)完成前主要表現(xiàn)為現(xiàn)金的流出，在工程完工竣工驗(yàn)收后又集中表現(xiàn)為現(xiàn)金的流入，由于建設(shè)工程建設(shè)周期長(zhǎng)，現(xiàn)金流入、流出的跨越大，往往對(duì)于投資者來說難以真是了解企業(yè)的現(xiàn)金真實(shí)流動(dòng)情況。房產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目的開發(fā)過程中建設(shè)周期長(zhǎng)，負(fù)責(zé)率高，受國家政策、宏觀經(jīng)濟(jì)、工程質(zhì)量等影響，風(fēng)險(xiǎn)較大。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)提供企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的方法

（一）結(jié)合法律標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范及房地產(chǎn)公司的特點(diǎn)對(duì)收入加以確認(rèn)

1.首要條件是符合法律標(biāo)準(zhǔn)，法律標(biāo)準(zhǔn)指房地產(chǎn)公司在開發(fā)房產(chǎn)的過程中各項(xiàng)手續(xù)齊全，按照國家相關(guān)部門規(guī)定取得了土地使用證、開工許可證及商品房預(yù)售許可證等，并按相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行交易買賣。這些法律標(biāo)準(zhǔn)是房屋預(yù)收款進(jìn)行確認(rèn)的必要條件，但還不是充分條件。

2.其次符合專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，按照會(huì)計(jì)專業(yè)準(zhǔn)則，銷售商品收入同時(shí)滿足下列條件，收入才能予以確認(rèn)：（1）商品的所有權(quán)上的風(fēng)險(xiǎn)及其報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移到購買方；（2）企業(yè)是否保留了與商品所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，是否對(duì)商品還進(jìn)行有效的控制；（3）收入的金額數(shù)量能不能夠可靠計(jì)量；（4）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能否流入企業(yè)；（5）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能否可靠地計(jì)量。

綜合以上兩個(gè)收入確定的標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的自身提點(diǎn)，筆者以為房屋具備以下條件可以進(jìn)行收入確認(rèn)：（1）房屋已按照國家相關(guān)法規(guī)規(guī)定進(jìn)行竣工驗(yàn)收合格；（2）買賣雙方簽訂正式購房合同；（3）雙方按照規(guī)定履行合同義務(wù)。

（二）合理劃分成本核算對(duì)象，使銷售收入與成本配比。

對(duì)于開發(fā)較大的工程項(xiàng)目、建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)的房產(chǎn)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目的具體特點(diǎn)和成本核算的需要，按房產(chǎn)項(xiàng)目的施工劃分及其不同類型進(jìn)行會(huì)計(jì)成本核算工作。同一施工標(biāo)段項(xiàng)目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區(qū)）劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。如果同一施工項(xiàng)目，建設(shè)的有高層、小高層、多層等，可按其結(jié)構(gòu)形式劃分核算對(duì)象。根據(jù)會(huì)計(jì)核算和企業(yè)管理需求，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均可單獨(dú)成為會(huì)計(jì)成本核算對(duì)象。

（三）加強(qiáng)信息披露的全面性和及時(shí)性

會(huì)計(jì)核算中的信息披露的質(zhì)量對(duì)于會(huì)計(jì)核算有著重要的意義。由于房地產(chǎn)在開發(fā)的過程中土地成本在總成本中占據(jù)很重要的位置，所以房地產(chǎn)企業(yè)在披露會(huì)計(jì)核算信息的過程要增加土地儲(chǔ)備情況的信息，土地儲(chǔ)備的多少一般能夠反映了企業(yè)未來發(fā)展的趨勢(shì)，擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)地段的土地資源，可能就會(huì)給企業(yè)未來的發(fā)展帶來巨額利潤(rùn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在制作財(cái)務(wù)報(bào)表過程中應(yīng)在附注中增加企業(yè)土地儲(chǔ)備情況及其獲得成本的信息披露。在現(xiàn)金流量信息的報(bào)表制造中，以項(xiàng)目為基本單位，披露某以項(xiàng)目在開發(fā)過程中的現(xiàn)金流量情況，包括直接費(fèi)用、間接費(fèi)用的支出，房屋預(yù)售取得的收入情況。通過提高全面的信息流量增加信息的實(shí)用性。

加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)信息的披露，房地產(chǎn)建設(shè)工程由于自身的特點(diǎn)，投資大，建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高的問題，所以在項(xiàng)目建設(shè)的過程中應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)信息的披露。通過建立質(zhì)量保證金，為商品的質(zhì)量提供保證，企業(yè)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，提取保證金，納入工程開發(fā)成本，提高應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。企業(yè)應(yīng)在其財(cái)務(wù)報(bào)表中應(yīng)增加風(fēng)險(xiǎn)提示，披露企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，增加風(fēng)險(xiǎn)的透明度。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)由于自身的特點(diǎn)，存在著資金投入大、建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)、建設(shè)期間受政策以及經(jīng)濟(jì)的影響的風(fēng)險(xiǎn)特征，與其他商品來比其特殊性較大。因此，做好房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作，充分發(fā)揮會(huì)計(jì)職能，對(duì)于企業(yè)的健康發(fā)展和安全運(yùn)行有著非常重要的意義。

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（編輯：龍大為）