【摘 要】在白發(fā)浪潮席卷而來的背景下，規(guī)模龐大的老年人的養(yǎng)老問題已成為社會各界普遍關(guān)注的焦點。為了解決這一嚴(yán)峻的問題，“以房養(yǎng)老”的新思路提供了一種可行的途徑。在借鑒國外關(guān)于“以房養(yǎng)老”先進(jìn)經(jīng)驗的同時，立足于中國的現(xiàn)實土壤，分析具體的現(xiàn)實困境，提出合理的參考建議，以便更加有效的推進(jìn)“以房養(yǎng)老”的本土化進(jìn)程。

【關(guān)鍵詞】人口老齡化；“以房養(yǎng)老”；反向抵押貸款；本土化

當(dāng)前，我國人口老齡化的腳步逐漸加快，未富先老的狀況開始嚴(yán)重的挑戰(zhàn)中國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。于是，養(yǎng)老問題日益凸現(xiàn)，如何保障老年人的晚年生活并提高其生活質(zhì)量，已經(jīng)成為關(guān)乎社會和諧的焦點問題之一。當(dāng)傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老、養(yǎng)兒防老的功能日趨減退以及社會養(yǎng)老機(jī)制尚未健全之時，就催生了老年人需要依靠自身的力量進(jìn)行養(yǎng)老的需求，故此，以房養(yǎng)老便成為老年人自主養(yǎng)老的可行方法之一。

“以房養(yǎng)老”是養(yǎng)老制度的創(chuàng)新和養(yǎng)老觀念的進(jìn)步，它是一種新型的養(yǎng)老方式，主要針對那些擁有產(chǎn)權(quán)房的老年人，他們可以將自己的房產(chǎn)抵押給從事相關(guān)業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)在綜合評估借款人的年齡、生命期望值、房屋的現(xiàn)值、折損情況以及預(yù)計借款人去世時房產(chǎn)的價值等因素后，將其房屋的價值分?jǐn)偟筋A(yù)期借款人的壽命年限中去，房主在去世之前仍然保留居住權(quán)。當(dāng)主人去世后，將他的房產(chǎn)出售，收入償還貸款本金和利息，而剩余部分及升值所帶來的收入歸抵押權(quán)人所有[1]。在國外，反向抵押貸款已經(jīng)被作為一種制度確立下來。但在我國，由于經(jīng)濟(jì)、政治、社會、文化等方面的制約，“以房養(yǎng)老”的本土化進(jìn)程仍處于起步階段。

一、國外的先進(jìn)經(jīng)驗

“以房養(yǎng)老”模式在國外已經(jīng)正式推行了二十幾年，在美國發(fā)展的最為成熟?！耙苑筐B(yǎng)老”的具體模式很多，最典型的就是“反向住房抵押貸款”①模式。該模式在20多個國家相繼推出。雖然在具體操作過程中，各個國家會有所，但是其普遍的共同點是：

1.借款人必須是老年人。借款者必須擁有私人房產(chǎn)并要參加相關(guān)保險 [2]。2.貸款機(jī)構(gòu)雖然不盡相同，但都需要銀行、保險公司等機(jī)構(gòu)的相互合作[3]。3.貸款額度與借款人年齡、當(dāng)前利率等條件高度相關(guān)，貸款發(fā)放方式有較大的靈活性[4]。4.還款方式可以自由選擇，最大限度地維護(hù)借款人或其繼承人的利益。

“以房養(yǎng)老”模式能在國外順利的展開與落實，得益于他國政府的高度扶持、完善的住房金融市場與老年人開放的文化觀念，這些都是我國進(jìn)行“以房養(yǎng)老”本土化時可以借鑒的要點。

二、我國推進(jìn)“以房養(yǎng)老”的現(xiàn)實困境

國外的成功經(jīng)驗對我國“以房養(yǎng)老”的實踐具有一定的啟示意義，但是面對我國的現(xiàn)實國情而言，也存在以下的一些挑戰(zhàn)：

1.傳統(tǒng)思想根深蒂固。在中國傳統(tǒng)的文化觀念中，“家本位”的思想濃重。家對于中國人來說至少蘊涵著兩方面的涵義：一方面，家代表著相互依賴的家人。在東方文化中，子女贍養(yǎng)老人是孝道的表現(xiàn)，也是子女對老人應(yīng)盡的職責(zé)。作為回報，老人會把自己名下的房產(chǎn)當(dāng)作遺贈留給兒女，實現(xiàn)家庭財富的代際傳遞。另一方面，家意味著自己與家人居住的地方。土地與居住地對于中國人具有非常重大的意義，人們總是對自己的房子抱有很深的情感。老人們現(xiàn)在居住的房屋可能是他們積攢了大半輩子的結(jié)果，所以，必然會存在難舍的情節(jié)。國外實行的“以房養(yǎng)老”模式是建立在房屋產(chǎn)權(quán)交易基礎(chǔ)上的，可是這對于中國老人來說，即使貸款方承諾可以讓老人居住終身，但仍然會使借款的老年人心理上產(chǎn)生不安，而不能安心的居住。

2.金融市場尚不完善。目前，中國的金融市場與機(jī)制還不成熟，若以“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)來說，主要面臨以下幾個方面的問題：其一，金融工具的開發(fā)能力不足，技術(shù)上存在著瓶頸。其二，應(yīng)對與控制金融風(fēng)險的能力較弱。其三，資本市場，尤其是金融衍生品市場還剛剛起步，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品開發(fā)的經(jīng)驗和能力還不足。其四，個人金融理財咨詢服務(wù)供給缺乏。這些障礙對于供給方的進(jìn)入影響巨大，同樣造成了老年借款者的困惑。

3.法律政策支持缺失?！耙苑筐B(yǎng)老”模式屬于舶來品，國外產(chǎn)生的法律環(huán)境與我國社會也不大一樣，無法照搬照用。而且，我國現(xiàn)行的法律法規(guī)還不是非常健全，很多“以房養(yǎng)老”所需配套的條件還沒有進(jìn)行明確的規(guī)定。首先，如何劃定可以享受住房反向抵押貸款權(quán)利的年齡門檻，并有效控制反向抵押貸款的風(fēng)險。其次，如何設(shè)立貸款條件，可以既能鼓勵老年人“以房養(yǎng)老”，又能維持信貸機(jī)構(gòu)乃至整個金融機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定。再者，如何在人口老齡化水平之高的情況下結(jié)合地區(qū)人口結(jié)構(gòu)以及壽命長短等情況，來進(jìn)行保險的精算。最后，如何處置抵押房屋的管理與維護(hù)，以及收回房屋后的整理與銷售，保證接受抵押機(jī)構(gòu)的利益不受損害?？梢钥闯?，從源至終，很多標(biāo)準(zhǔn)和條件都不明確，這就給“以房養(yǎng)老”的本土化推行帶來了相當(dāng)程度的阻礙。

4.承辦主體尚未明確。由于“以房養(yǎng)老”的業(yè)務(wù)運作復(fù)雜、投入資金多、延續(xù)時間長、風(fēng)險大、收益慢，所以很多金融機(jī)構(gòu)沒有足夠的實力與動力去承接這項業(yè)務(wù)，往往都望而卻步。而且養(yǎng)老保障業(yè)務(wù)的特性又決定了這項業(yè)務(wù)的運營一旦展開，必須長期、持續(xù)、穩(wěn)健地開展下去。同時，由于中國混業(yè)經(jīng)營的企業(yè)尚屬少數(shù)，銀行、房產(chǎn)、保險、信托等企業(yè)之間的合作也存在著諸多困難，若要單獨的企業(yè)開發(fā)該項業(yè)務(wù)困難較大。沒有可靠強(qiáng)大的承辦主體，老人是不敢輕易的將房屋和養(yǎng)老予以托付的。

三、“以房養(yǎng)老”本土化的路徑選擇

由于“以房養(yǎng)老”模式是涉及很多方面的復(fù)雜問題，依據(jù)當(dāng)前我國國情來看，單純依靠政府力量或是市場運作都是不切實際的選擇。因此，政府與市場兼有，并輔以其他機(jī)構(gòu)的配合應(yīng)是最為穩(wěn)妥合理的方式。

因此，考慮到在“以房養(yǎng)老”本土化剛剛推進(jìn)的初期，政府必須要進(jìn)行的全局的統(tǒng)籌，引導(dǎo)各方資源促進(jìn)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的開展。只有政府的參與和擔(dān)保才能提高并刺激需求，提升“以房養(yǎng)老”的公信力與認(rèn)可度，降低個人參與的風(fēng)險，進(jìn)而保障本業(yè)務(wù)順利穩(wěn)定的運行。同時，要確保銀保的合作。商業(yè)銀行具有資金優(yōu)勢、信譽(yù)保障與業(yè)務(wù)經(jīng)驗，而保險公司又能發(fā)揮保障風(fēng)險的長處，可以為本項業(yè)務(wù)保駕護(hù)航。日后，當(dāng)此業(yè)務(wù)發(fā)展的成熟穩(wěn)健之時，可以適時的引入投資銀行、房產(chǎn)評估公司等機(jī)構(gòu)的加入與配合，實現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，創(chuàng)造多贏的局面；或者推進(jìn)混業(yè)合作的步伐，引入競爭機(jī)制，以加快“以房養(yǎng)老”的本土化進(jìn)程，并設(shè)計出更加完善合理的運作體系，確保資源的有效配合與各方的利益共贏。

注釋：

①“反向住房抵押貸款”即Reverse Mortgage，通俗稱為“倒按揭”模式。

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