恒大一直蒸騰著許家印的野心，沒人會否認這一點，盡管它為此付出過生與死的慘烈輪回?，F(xiàn)在，恒大顯然正處于風(fēng)光無限的收獲季—不久前恒大足球創(chuàng)紀錄地再一次強勢殺入亞冠8強，再早一些則是恒大在2012年的大部分指標均名列業(yè)內(nèi)前茅。

恒大2012年業(yè)績的確不錯，全年銷售額、盈利等多項指標均名列前茅，銷售面積更是高達1548.5萬平方米。相比之下，萬科在銷售面積上遠遜于恒大，但要提起凈利潤增長的幅度，恒大可能會尷尬—同期下滑了21.7%，是在2012年大型房企中唯一出現(xiàn)凈利下滑的公司。而在這一比項上，萬科增長了30.4%。

行業(yè)認為，布局的失衡導(dǎo)致了恒大凈利潤下滑。在2012年，恒大高達54.4% 的項目都位于三四線城市，而那里的形勢極其糟糕，大量樓盤滯銷，這讓恒大不得不采取以價換量進行銷售。和2011年6590元/平方米的均價相比，恒大在2012年只達到了5962元/平方米。過去的布局和策略讓恒大贏了規(guī)模卻輸了利潤。

接下來，恒大又將希望放在二線城市了，對自己的業(yè)務(wù)重心進行再平衡。恒大集團董事局主席許家印坦言，受調(diào)控政策影響，三四線城市營運環(huán)境困難，所以集團不得不改變策略，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市。恒大將2013年的合約銷售目標鎖定在1000億元，并計劃未來5年利潤保持20%至30%的增長。這一計劃意味著恒大不僅要快速調(diào)整項目布局，同時還要保持高速增長。對恒大來說，這似乎并不容易辦到。

一對矛盾

對恒大的轉(zhuǎn)變，國信證券地產(chǎn)分析師方炎向《環(huán)球企業(yè)家》表示，“恒大現(xiàn)在的問題是大部分儲備都在三四線城市，二線城市的儲備太少?！痹谏夏甑哪甑祝m然恒大的土地儲備面積高達1.4億平方米，在所有房企中位于榜首，但其中二線城市的儲備只有1700萬平方米。

在上市的第二年，許家印發(fā)現(xiàn)一線城市的發(fā)展空間已經(jīng)越來越窄，而三四線城市卻幾乎是一片還沒有大地產(chǎn)商介入的區(qū)域，隨后便開始了在那里的擴張。這一思路讓恒大在2010、2011年輕松甩掉了萬科，坐上了行業(yè)的第一把交椅。但三四線城市的需求不足很快蔓延，很多“鬼城”開始出現(xiàn)。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強向《環(huán)球企業(yè)家》表示，三四線城市過去因為過度開發(fā)而土地供應(yīng)過量，現(xiàn)有的存量可能將面臨5至10年的消化期。

在2012年中期，恒大的布局已然在地產(chǎn)界顯得非常不同—進入的62個城市中，三四線城市占到了63%；在共有的112個項目中，40%亦位于三線城市。不過，對于二線城市土地儲備問題，恒大集團董事局副主席、總裁夏海鈞信心滿滿地表示，“2013年計劃再增加2000多萬平方米，使我們的可售量在2013年維持在3500萬平方米，這個量的比例二線城市占35%，三線城市占65%?！?/p>

一個很有意思的現(xiàn)象是，隨著今年“國五條”的逐項落定，一、二線城市土地市場再度升溫，各地“地王”被不斷刷新。購置土地需要耗費比過去越來越多的資本金和銀行信貸，即便恒大的賬上現(xiàn)在趴著251.9億元現(xiàn)金，還有未動用的銀行融資額度363.7億元，但恒大如今和過去還是有了區(qū)分。

高杠桿的擴張方式曾讓2008年的恒大吃了大虧，但這一波折并沒有讓恒大停下高負債擴張的老路，一度有人把許家印比作順馳的孫宏斌。不過，改變已經(jīng)發(fā)生了。從公開資料獲知，在2013年的前4個多月里，恒大僅在長沙花費14億購置了一塊土地?！百彽氐臏p少可能是有意收縮的結(jié)果，但另一個問題是無地可買，現(xiàn)在一些熱門城市，政府出售的地塊是很少的。不批地，地產(chǎn)企業(yè)想買也買不到?！狈窖渍f。

如今，在對待買地擴張的老問題上，恒大還是謹慎多了。恒大首席財務(wù)官謝惠華表示，“我們會控制買地的動作，我們承諾今后每年買地平均增長幅度只維持在10%，就是為了降低負債率。”在股東壓力和財務(wù)控制需要下，恒大在今年年初將凈負債率降到了69.8%。

財務(wù)目標與二級市場有限的土地儲備構(gòu)成了明顯的一對矛盾，這讓恒大很容易陷入一種重建平衡的難題，也使今年的業(yè)績變得不可預(yù)測?！耙院愦竽壳暗耐恋貎浣Y(jié)構(gòu)和產(chǎn)品線來看，每年的銷售額很大可能會增長20%至30%，但應(yīng)該不會是利潤率。”陳國強表示。

不過，一個普遍的現(xiàn)象是房地產(chǎn)企業(yè)的大量負債都來自于預(yù)售款，如果將這部分剔除，實際的負債率會大大降低?！耙磺卸荚趧討B(tài)的變化，負債率問題并不會真正對恒大買地的意愿構(gòu)成特別的限制?！狈窖渍f。

和恒大一樣，在嚴厲的地產(chǎn)調(diào)控之下，房企都在經(jīng)歷著一輪大的調(diào)整，像以萬科為代表的地產(chǎn)企業(yè)開始走向海外，擴充非住宅地產(chǎn)比重，推行住宅工業(yè)化。行業(yè)認為，相比之下，恒大除了布局的調(diào)整外，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計和產(chǎn)業(yè)開拓上鮮有創(chuàng)新?！半m然恒大號稱擁有高、中、低檔產(chǎn)品，但實際上這些年一直在做低端產(chǎn)品，它的銷售均價和全國均價差不了多少，至今還是跑馬圈地式地經(jīng)營?！币晃坏禺a(chǎn)界人士告訴《環(huán)球企業(yè)家》。

恒大當然也有別具一格的方面。在很多場合，許家印都會提到“恒大模式”—一個標準化產(chǎn)品和設(shè)計以及材料選購的集約化管理體系。在這個管理系統(tǒng)之下，恒大可以對全國乃至全球的供應(yīng)商和建材商進行集約采購，并通過大規(guī)模集中招標把施工企業(yè)引入，降低了采購成本和施工成本，從而保證了恒大的低價策略。

“恒大的這個模式，很多地產(chǎn)公司都想復(fù)制，有的也在做，但還沒有一個公司能像恒大做得這樣規(guī)?；陀行省！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌向《環(huán)球企業(yè)家》表示。

執(zhí)行這一模式的是一個大系統(tǒng)，覆蓋了全國31個大城市和96個小城市。許家印稱贊恒大“有一個非常穩(wěn)定、健康的管理團隊”。不過，恒大的管理真的如許認為的那樣完美嗎？