房地產(chǎn)專(zhuān)家認(rèn)為：受自貿(mào)區(qū)房?jī)r(jià)迅速上漲影響

上海樓市“金九銀十”熱度超過(guò)了市場(chǎng)的預(yù)期，尤其是上海自貿(mào)區(qū)板塊的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)大幅度的上漲，引起了市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注。日前，著名房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家、本刊“新地產(chǎn)”專(zhuān)刊主編孫華良先生邀請(qǐng)了知名房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)家、克爾瑞集團(tuán)副總裁于丹丹女士；知名房地產(chǎn)評(píng)論員、《東方早報(bào)》樓市專(zhuān)刊主編顧炳祥；知名房地產(chǎn)評(píng)論員、《新聞晨報(bào)》“地產(chǎn)星空”副總經(jīng)理董旭；目前浦東惠南宣橋板塊唯一的18萬(wàn)平方米大平層國(guó)際藝術(shù)社區(qū)——藝泰一品花園開(kāi)發(fā)商剛泰集團(tuán)副總裁徐建德先生；以及以溢價(jià)率106.5%、樓板價(jià)9431元/m2拿下惠南板塊商住地塊的上海三盛宏業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁陳錫年先生。請(qǐng)他們分析受自貿(mào)區(qū)利好影響，浦東惠南宣橋板塊房?jī)r(jià)將出現(xiàn)怎樣的走勢(shì)？以及市場(chǎng)傳聞的該地域板塊房?jī)r(jià)將迅速跨上“2”時(shí)代的敏感話題。

孫華良先生：

受自貿(mào)區(qū)建立利好影響，浦東乃至上海房?jī)r(jià)出現(xiàn)了新一輪的迅速上漲。因此，市場(chǎng)特別關(guān)注一種新趨勢(shì)，那就是外貿(mào)企業(yè)的涌入將催生人才新需求，大量人才的涌入對(duì)自貿(mào)區(qū)住房將產(chǎn)生新的需求。這種購(gòu)房需求，同樣包含著對(duì)高品質(zhì)住房的需求。作為國(guó)際人居社區(qū)的惠南宣橋板塊肯定會(huì)導(dǎo)入大量的購(gòu)買(mǎi)需求，它的房?jī)r(jià)將出現(xiàn)怎樣一種走勢(shì)？什么樣的居住社區(qū)將會(huì)率先將房?jī)r(jià)帶上單價(jià)2萬(wàn)元的新臺(tái)階？

于丹丹女士：

未年的十年，浦東是上海核心發(fā)展方向的主戰(zhàn)場(chǎng)。未來(lái)的東上海自北向南形成了“外高橋-張江-川沙-惠南-臨港”的東上海軸心區(qū)域。作為東上海軸心區(qū)核心板塊之一，惠南宣橋板塊正處于板塊成長(zhǎng)期。自貿(mào)區(qū)的建設(shè)推進(jìn)，以及產(chǎn)業(yè)客戶、教育從業(yè)者、旅游人員，以及高科技人才的逐步導(dǎo)入，其對(duì)板塊內(nèi)的項(xiàng)目品質(zhì)要求會(huì)不斷提升。區(qū)域建設(shè)的不斷完善，使房地產(chǎn)價(jià)格正逐漸走出價(jià)格洼地，而房地產(chǎn)品牌開(kāi)發(fā)商的入駐，又不斷提升區(qū)域產(chǎn)品的創(chuàng)新能力，滿足日益增加的人口導(dǎo)入需求和高端智富階層的改善需求。

目前，惠南宣橋板塊的普通住宅面積約在90-150平方米，總價(jià)約150-250萬(wàn)。未來(lái)國(guó)際化人居板塊急需滿足高品質(zhì)人群的差異化市場(chǎng)細(xì)分，從滿足生理、安全需求的當(dāng)?shù)貏傂杩蛻簦驖M足社交、尊重需求和實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值的改善、再改型置業(yè)過(guò)渡。深耕浦東14年的剛泰集團(tuán)，為迎合市場(chǎng)發(fā)展需求，傾力打造板塊標(biāo)桿豪宅作品——藝泰一品花園。引入星河灣原班人馬，將藝泰一品花園從建筑到園林、從戶型到物業(yè)，全覆蓋星河灣奢華品質(zhì)理念，引導(dǎo)業(yè)主進(jìn)入高端地產(chǎn)文化生活體驗(yàn)。藝泰一品花園高品質(zhì)生活的塑造，將推進(jìn)該板塊項(xiàng)目升級(jí)的進(jìn)程，吸納多元化周邊客群，滿足層峰人士對(duì)居住功能空間的嶄新追求，必將成為東上海軸心居住區(qū)的標(biāo)桿樓盤(pán)之作。

藝泰一品花園將成為推動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的“引擎社區(qū)”，不僅從建筑品質(zhì)上引導(dǎo)全新的生活理念，更將對(duì)區(qū)域價(jià)格提升至“2”字頭起到推波助瀾的作用。

徐建德先生：

自貿(mào)區(qū)建立引發(fā)的新一輪房?jī)r(jià)上漲，肯定會(huì)帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)上漲，這種房?jī)r(jià)上漲是依托于市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)需求而存在的。最近我讀到了一組很有啟發(fā)的數(shù)據(jù)：紐約、東京等金融貿(mào)易中心城市常駐人口在1000萬(wàn)左右，而金融類(lèi)人才占10%，約100萬(wàn)人口。而上海常駐人口2400萬(wàn)，而金融類(lèi)人才僅占1%，這種比例是不符合國(guó)際化城市發(fā)展要求的。自貿(mào)區(qū)的建立將引進(jìn)各類(lèi)人才，金融類(lèi)人才是首選。如果金融類(lèi)人才導(dǎo)入將此比例提高三個(gè)百分點(diǎn)，是70多萬(wàn)人，這將給上海房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)入一種強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)需求。

我們開(kāi)發(fā)的18萬(wàn)平方米藝泰一品花園國(guó)際藝術(shù)社區(qū)，就是以塑造高品質(zhì)居住社區(qū)來(lái)迎合市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)需求，而市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)需求是決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的重要因素。同時(shí)，目前，惠南宣橋板塊樓板價(jià)最高已達(dá)9431元/㎡。自貿(mào)區(qū)建立之后，惠南宣橋板塊樓板價(jià)每平方米將超萬(wàn)元已是勿容置疑的。

有萬(wàn)元樓板價(jià)作為住房的一種開(kāi)發(fā)成本，惠南宣橋板塊的房?jī)r(jià)破2萬(wàn)單價(jià)是指日可待，并會(huì)在短時(shí)期內(nèi)站上單價(jià)3萬(wàn)的臺(tái)階。同樣，國(guó)際人居社區(qū)的區(qū)域價(jià)值塑造，國(guó)際藝術(shù)社區(qū)的樓盤(pán)品質(zhì)打造，都將合理助推惠南宣橋板塊房?jī)r(jià)的不斷上漲，并不斷提升區(qū)域的居住享受品質(zhì)。

陳錫年先生：

自貿(mào)區(qū)金融、貿(mào)易、航運(yùn)等五大領(lǐng)域的政策創(chuàng)新，將聚集一大批企業(yè)與人才，這不僅給自貿(mào)區(qū)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售帶來(lái)新的機(jī)遇，同時(shí)，對(duì)自貿(mào)區(qū)周邊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售也會(huì)有巨大的促進(jìn)作用。

人財(cái)聚集是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售關(guān)鍵要素的導(dǎo)入。這種導(dǎo)入必定帶動(dòng)交通、配套的改善和產(chǎn)業(yè)的提升，同時(shí)對(duì)周邊環(huán)境、辦公、居住也提出了更高的要求。這就是房地產(chǎn)的需求，有需求就有市場(chǎng)前途，有需求就有購(gòu)買(mǎi)希望。對(duì)于浦東惠南宣橋板塊的房?jī)r(jià)走勢(shì)和住房品質(zhì)需求，我是這樣認(rèn)為的：

1.原來(lái)10%的GDP和人均收入的增長(zhǎng)將成為今后十年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起點(diǎn)。

2.目前惠南宣橋板塊的房?jī)r(jià)是市場(chǎng)的價(jià)格洼地，2字頭的房?jī)r(jià)就要出現(xiàn)，出現(xiàn)3字頭的時(shí)間也不會(huì)太長(zhǎng)。

3.區(qū)域的交通改善將自然促進(jìn)房?jī)r(jià)的提升。

4.區(qū)域人財(cái)聚集對(duì)板塊的住房產(chǎn)品提出更高要求。產(chǎn)品的品質(zhì)提升，將進(jìn)一步推高區(qū)域價(jià)格。如藝泰一品花園的高品質(zhì)定位；如三盛宏業(yè)剛拿下的商務(wù)中心項(xiàng)目——三星綠色、全裝修、科技產(chǎn)品運(yùn)用的綠色健康社區(qū)，均能很好滿足自貿(mào)區(qū)高素質(zhì)人群的購(gòu)買(mǎi)需求，也將有效地推動(dòng)和引領(lǐng)區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格上升。

顧炳祥先生：

板塊價(jià)值還處潛伏期

藝泰一品花園將成為2013年底大浦東板塊的熱點(diǎn)樓盤(pán)，這將是一個(gè)不容置疑的大概率事件。作出這樣的判斷，是因?yàn)楸姸嗬玫募斜l(fā)，將觸發(fā)惠南宣橋板塊價(jià)值被市場(chǎng)深度挖掘，從而提升區(qū)域在上海樓市的影響力。

年底軌交16號(hào)線的通車(chē)無(wú)疑是惠南宣橋板塊價(jià)值提升的引爆點(diǎn)。軌道交通對(duì)沿線樓盤(pán)價(jià)格抬升所作的貢獻(xiàn)，已經(jīng)不用解釋。16號(hào)線兩個(gè)站點(diǎn)都設(shè)在惠南區(qū)域，這在市郊軌道板塊中也非常少見(jiàn)，對(duì)周邊樓盤(pán)價(jià)格上漲的刺激度將進(jìn)一步擴(kuò)大?？梢灶A(yù)計(jì)，不久的將來(lái)，上海野生動(dòng)物園將不再是一個(gè)旅游景點(diǎn)，而是一個(gè)大型社區(qū)的稱(chēng)謂，藝泰一品花園自然會(huì)分享到受軌道交通影響帶來(lái)的價(jià)值紅利。

其次，自貿(mào)區(qū)落地將重構(gòu)大浦東的居住版圖。大量?jī)?yōu)質(zhì)人口的導(dǎo)入勢(shì)必會(huì)加劇對(duì)優(yōu)質(zhì)房源的爭(zhēng)奪?；菽闲麡虬鍓K占據(jù)浦東發(fā)展正軸心，自南向北串聯(lián)起金橋出口加工區(qū)、張江高科產(chǎn)業(yè)園區(qū)、迪士尼樂(lè)園、臨港自由貿(mào)易區(qū)等東上海的發(fā)展大動(dòng)脈。位于浦東宣橋鎮(zhèn)中心的藝泰一品花園區(qū)位優(yōu)勢(shì)自然得到政策紅利的支撐。

第三，產(chǎn)品本身優(yōu)勢(shì)明顯，也是吸引置業(yè)者的重要因素。藝泰一品花園以媲美別墅的1.0超低容積率，打造18萬(wàn)平方米國(guó)際歐式寬域大宅。此次推出的主力戶型分別為163.5平方米的舒適三房以及190平方米的大平層四房，完全覆蓋改善性客戶對(duì)戶型面積的想象，其“星河灣”式的打造手法也對(duì)區(qū)域市場(chǎng)有極大的震憾作用。

好政策、好區(qū)域、好品質(zhì)組成的“三好”要素，自然會(huì)演繹出好房?jī)r(jià)，這是一種市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律，“2”字頭的房?jī)r(jià)出現(xiàn)，是符合市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的。如果是規(guī)律，房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)也僅僅是起到一種預(yù)告作用。

董旭先生：

郊區(qū)新城剛改需求青睞大戶型

這兩年，在一些上海的郊區(qū)新城，市場(chǎng)對(duì)大戶型的需求持續(xù)上升，這是因?yàn)閯傂?、改善型的自住需求，依舊占據(jù)上海商品房成交量的絕大部分。不過(guò)，在宏觀調(diào)控和限購(gòu)限貸的樓市背景下，原來(lái)的小戶型或者梯度置業(yè)理念已經(jīng)不再吃香，取而代之的是“一步到位”的置業(yè)觀念。去年在奉賢南橋新城，銀河麗灣就推出區(qū)域少見(jiàn)的大平層產(chǎn)品，一舉收獲熱銷(xiāo)。究其原因，除了“一步到位”的置業(yè)觀念，也與郊區(qū)新城人群消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力的逐年提高、高素質(zhì)產(chǎn)業(yè)人群的加速導(dǎo)入有著密切的關(guān)系。

今年，藝泰一品花園也同樣瞄準(zhǔn)了郊區(qū)新城的改善置業(yè)需求，在惠南宣橋板塊推出戶型面積為148、160平方米3房和190平方米4房的大戶型房源，填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)改善型居住大戶型需求空白，值得期待。和小戶型相比，大戶型居住更具舒適性，擁有大戶型的優(yōu)越感是改善型住房需求者的普遍心態(tài)。但僅僅是大戶型一個(gè)特征，還是很難打動(dòng)如今理性的改善型置業(yè)者，區(qū)域規(guī)劃、便捷出行、配套條件、自然環(huán)境都必須跟進(jìn)，以藝泰一品花園為例，其所在的惠南宣橋板塊受“自貿(mào)區(qū)”和“迪斯尼”兩大規(guī)劃輻射，加上軌交16號(hào)線的即將建成通車(chē)，都讓項(xiàng)目的吸引力倍增，有望引領(lǐng)區(qū)域板塊進(jìn)入價(jià)格“2時(shí)代”。此外，我發(fā)現(xiàn)藝泰一品花園大戶型未售先熱還有兩個(gè)因素：一是開(kāi)發(fā)商剛泰集團(tuán)長(zhǎng)期深耕浦東累積的品牌美譽(yù)度，很多老業(yè)主不僅自己想買(mǎi)剛泰樓盤(pán)的大戶型產(chǎn)品升級(jí)改善置業(yè)，也會(huì)介紹朋友去看剛泰的新項(xiàng)目。二是藝泰一品花園并不僅僅簡(jiǎn)單把面積放大，而是強(qiáng)化動(dòng)線簡(jiǎn)潔功能不疊加，各個(gè)區(qū)域有明確分布，多個(gè)人同時(shí)在不同房間和不同區(qū)域間穿插活動(dòng)時(shí)，互不干擾，這種私密性也是選大戶型居住家庭看重的因素。此外，項(xiàng)目又是全新盤(pán)的首批房源推出，按照慣例開(kāi)發(fā)商會(huì)更多讓利消費(fèi)者，從而促進(jìn)后期的銷(xiāo)售，購(gòu)房者自然不能輕易錯(cuò)過(guò)。相信藝泰一品花園近期正式開(kāi)盤(pán)后，必然成為市場(chǎng)的又一大新熱點(diǎn)。