就在本文落筆時，因重大事項停牌一周的中弘股份發(fā)布公告稱，擬以 3.95元/股的價格向數(shù)名特定對象非公開發(fā)行不超7.59億股股票，募集資金約30億元，計劃全部投入海南如意島旅游度假開發(fā)項目。這也是近2個月以來，第30家拋出再融資方案的A股上市公司，計劃融資總額已超過了660億元。隨著上市房企再融資的進(jìn)一步發(fā)展，剛在房地產(chǎn)金融的版圖上擁有一席之地，也曾是“大金主”的房地產(chǎn)基金似乎遇到了強(qiáng)烈的挑戰(zhàn)，而“另辟蹊徑”也變成了近期房地產(chǎn)基金“大佬”見面時的第一句“寒暄”之語。

傳統(tǒng)渠道挑戰(zhàn)重重

目前，房地產(chǎn)基金行業(yè)內(nèi)主要的募集渠道有兩條。第一條是通過銀行和券商等金融機(jī)構(gòu)，這也是最理想的募集渠道，畢竟銀行和券商直接面向終端客戶且掌握大量的客戶資源，但受制于金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)控問題，非牌照類特別是民營的金融機(jī)構(gòu)很難實現(xiàn)金融機(jī)構(gòu)的渠道準(zhǔn)入。于是，大部分房地產(chǎn)基金管理人通過“曲線模式”，如依靠個人關(guān)系和某些金融機(jī)構(gòu)達(dá)成合作，但自某銀行理財經(jīng)理私自給客戶推薦金融產(chǎn)品并導(dǎo)致部分金融產(chǎn)品無法到期兌付引來投資者上訴后，銀行和券商紛紛收緊了審批門檻，同時也三令五申從業(yè)人員不得私自代銷有限合伙類的金融產(chǎn)品，這從客觀上加劇了募資難的問題。

另一條則是通過市場上的第三方財富管理公司及外部財富管理團(tuán)隊募集資金，該模式目前已逐漸成為主流，畢竟房地產(chǎn)基金面向的客戶和信托等其他金融理財產(chǎn)品的客戶具有很高的重合度，于是第三方財富管理公司及一些資源豐富的外部團(tuán)隊順理成章的成為了基金管理人的首選。

不過，在深圳德信財富執(zhí)行總裁吳旭華看來，房地產(chǎn)基金的募資正遭到各方面的挑戰(zhàn)，除去上市房企再融資之外，不成熟的投資者一味追求高回報而忽略風(fēng)險，使得客觀、理性選擇投資產(chǎn)品和渠道成為一紙空文。吳旭華介紹：“部分抱著短期投機(jī)心態(tài)的機(jī)構(gòu)在市場上發(fā)行有瑕疵的產(chǎn)品，對行業(yè)造成了較大的沖擊，也讓投資者‘一年被蛇咬，十年怕井繩’?！?/p>

多元化漸浮水面

在近期舉辦的“新沃新財經(jīng)論壇2013·上海”論壇上，新沃資本董事長朱燦認(rèn)為，房地產(chǎn)基金要對資金市場和渠道有深刻的了解，著力去打造多元化的融資渠道，從而有效分散募集風(fēng)險并實現(xiàn)選擇和優(yōu)化的空間?！傲私馐袌霾拍芏ǔ龊侠淼馁Y金成本。如果不了解市場，定價過高會影響盈利，定價過低會導(dǎo)致募集期拉長甚至募集失敗?！?/p>

“房地產(chǎn)行業(yè)泡沫和金融市場有很大關(guān)系，但目前中國金融市場不是證券化程度過高，恰恰是證券化程度不夠，因此多元化的融資渠道能降低融資成本，增加房地產(chǎn)供應(yīng)，促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”在德信資本董事長兼總經(jīng)理陳義楓看來，房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)，更難從金融機(jī)構(gòu)獲得資金，那么就需要借助更多樣化的手段和工具進(jìn)行融資，故而以房地產(chǎn)基金為代表的直接融資方式仍然是主流渠道之一。

“通過公司股東和發(fā)行團(tuán)隊所積累的自有客戶資源，也就是一般意義上說的‘直銷’，向特定的機(jī)構(gòu)和個人募集資金成為了房地產(chǎn)基金募資的新渠道?！眳切袢A表示，“德信財富2009年由PE業(yè)務(wù)向房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，剛開始也像做PE一樣找銷售渠道，通過找熟悉的投資者募集，但慢慢發(fā)現(xiàn)募集越發(fā)成為了瓶頸。房地產(chǎn)行業(yè)和PE行業(yè)不一樣，PE行業(yè)需要的資金量雖然也大，但畢竟優(yōu)質(zhì)項目有限，單個項目的投資額也有限，一般幾筆單一資金往往就可以覆蓋，但房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，通常單一項目都在三億乃至十億元以上，且有較為成熟的項目運作和資本運作模式，新興的融資模式市場接受度不高，募資難逐步成為發(fā)展面臨的最大挑戰(zhàn)。”

在吳旭華看來，自建募集團(tuán)隊有價值，首先不受制于人并掌握了主動權(quán)?！澳壳敖鹑谛袠I(yè)還是渠道為王，能迅速募集到低成本的資金是基金管理人的核心競爭力之一。”吳旭華表示。其次，自建直銷團(tuán)隊是募資的一種重要補(bǔ)充，有助于掌握主動權(quán)，加強(qiáng)博弈籌碼和提升話語權(quán)，且隨著客戶資源的積累，自有團(tuán)隊也會成為未來房地產(chǎn)金融綜合運營商的核心競爭力。