在2005年，鐵嶺新城的設(shè)計(jì)與規(guī)劃者不會想到，8年后，這個(gè)地方會成為“鬼城”。

鐵嶺新城平日里的街道空無一人，更不要說晚上亮燈的會有多少，幾乎就差一點(diǎn)“鬼火”來襯托詭異氣氛。街邊水果店里的水果多數(shù)是擺爛的；配套商鋪店面的玻璃上總貼著“招租”的紙條，但早已泛黃。

同樣的景象發(fā)生在廣東惠州。每個(gè)月都會去惠州辦業(yè)務(wù)的小陳這樣描述那里的景象：“惠州的房子成片，但入住率極低，已經(jīng)在那里買了房的，要再賣出去很難?！?/p>

當(dāng)記者問及會否考慮去惠州買房時(shí)，小陳連連搖頭：“不要說買，免費(fèi)讓我住，我也不去，人少得讓人害怕。從惠州到深圳，商務(wù)車要花90分鐘時(shí)間，如果堵車或者坐公交車，時(shí)間會更長，根本就沒法達(dá)到‘深圳上班，惠州居住’的效果，‘深圳一小時(shí)生活圈’僅僅是幻想?！?/p>

鐵嶺、惠州、鄂爾多斯等空曠城市難道只是個(gè)別例子？英國皇家特許測量師學(xué)會資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳俊毅認(rèn)為，目前中國符合嚴(yán)格定義的“鬼城”數(shù)量可能為50座左右，空置率普遍超過了50%，有的地區(qū)空置情況特別嚴(yán)重，方圓百里沒有一個(gè)人，空置率可能超過80%～90%。

今年以來，底特律的破產(chǎn)正開始警醒中國城鎮(zhèn)化過程中出現(xiàn)的“鬼城”現(xiàn)象，過去“先建然后待增長”的進(jìn)化模式是否應(yīng)進(jìn)行徹底轉(zhuǎn)變？“造城運(yùn)動”應(yīng)如何避免成為“空城運(yùn)動”？長痛不如短痛，是揭開“鬼城”疤痕、尋找良藥的時(shí)候了。

原始“淘金者”夢碎

石建已經(jīng)在鄂爾多斯生活3年多了，原本是帶著美好的原始淘金夢來到這個(gè)城市，現(xiàn)在卻有些氣餒?！爱?dāng)初投資的就是鄂爾多斯的未來，但是等了那么久，等來的只是房，沒等來人。到現(xiàn)在半夜誰都不敢在馬路上走?！?/p>

石建是一家五金店的老板，他原本期盼大量居民的入住能夠給自己帶來致富機(jī)會，不過計(jì)劃落空，現(xiàn)在他打算回沈陽做其他小生意。

到底何為“鬼城”？一般是指“資源枯竭并被廢棄的城市”，屬于地理學(xué)名詞。若以房地產(chǎn)領(lǐng)域的角度來看，系指某片區(qū)房屋空置率過高，鮮有人居住，夜晚漆黑有如“鬼城”而得名。

據(jù)一些公開資料顯示，中國有如鄂爾多斯的“鬼城”數(shù)不勝數(shù)，其中的12座“鬼城”更是為海內(nèi)外所共知。

從鬼城分布的數(shù)量來看，內(nèi)蒙古排名第一，共有4座“鬼城”，分別是鄂爾多斯康巴什、呼和浩特清水河、巴彥淖爾和二連浩特。

河南共有3座“鬼城”，分別是鄭州鄭東新區(qū)、鶴壁和信陽。

江蘇也有3座“鬼城”，分別是常州、鎮(zhèn)江丹徒和無錫。

此外，還有遼寧的營口、湖北的十堰、云南的呈貢也進(jìn)入了“鬼城”之列。

另外，被譽(yù)為“亞洲最大別墅區(qū)”的天津京津新城，空置率高達(dá)90%，儼然一座空城。廣東惠州的大亞灣新城空置率約7成，廣州花都別墅群賣了8年，周末入住率僅為五六成……這些“鬼城”的共同特點(diǎn)是，耗費(fèi)巨資建設(shè)，豪華的政府建筑，行人稀少的街道，大量空置的住宅。

“買個(gè)東西還得開幾十公里，除了公路之外，其他方面的交通并不發(fā)達(dá)，所應(yīng)有的生活、商業(yè)配套也不完善，總之，到這里過日子，沒什么性價(jià)比可談?！笔ㄕf。

在政策與城市前景的驅(qū)動下，很多人希望來這些地方做原始淘金者，而這些城市，因?yàn)樯a(chǎn)能力有限、生活配套不足、就業(yè)崗位缺乏，最終淪為空蕩的“鬼城”。

這些“鬼城”的出現(xiàn)，讓政府極力推進(jìn)的城鎮(zhèn)化面臨巨大挑戰(zhàn)。今年三月，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在當(dāng)選后的首個(gè)新聞發(fā)布會上說，城市化不僅會推動巨大的消費(fèi)和投資需求并增加就業(yè)機(jī)會，還會直接影響到人民的生活質(zhì)量。

故而有專家預(yù)計(jì)，未來20年，在城市化進(jìn)程中將有2.5億人口從農(nóng)村地區(qū)遷移至城市。若當(dāng)下的發(fā)展模式不改變，中國將會有更多的“鬼城”出現(xiàn)。

拔苗助長的城鎮(zhèn)化

在討論中國“鬼城”出現(xiàn)的原因之前，我們先看看曾經(jīng)輝煌的“汽車之城”底特律的破產(chǎn)原因。

底特律的癥結(jié)，主要在于對汽車產(chǎn)業(yè)依賴度太高，故而會出現(xiàn)“一榮俱榮，一損俱損”的現(xiàn)象。

在對汽車產(chǎn)業(yè)依賴程度過高的背景下，創(chuàng)新能力有限，再加上政府管理方面的缺失與偏離，最終使得這個(gè)曾經(jīng)異常繁榮的城市走上了破產(chǎn)之路。

中國的“鬼城”亦存在同樣的情況，更令人擔(dān)憂的是，有的城市尚未形成特色產(chǎn)業(yè)，就開始興建大批量的住宅樓。不是根據(jù)實(shí)際需求建設(shè)城市，而是根據(jù)投資需求建設(shè)城市，出現(xiàn)“鬼城”理所當(dāng)然。

“中國的‘鬼城’現(xiàn)象，主要原因是一個(gè)新城的內(nèi)部需求尚未到位之前，政府或投資者就開始投入大量的資源與財(cái)力建設(shè)設(shè)施，而按照規(guī)律來看，城市的發(fā)展首先必須要產(chǎn)業(yè)來支撐其生存及可持續(xù)化地發(fā)展。”吳俊毅說。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟主席、獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜猛認(rèn)為，“鬼城”主要是由政府主導(dǎo)下的城市化所催生，而非城市自身發(fā)展到一定程度所形成的外擴(kuò)。這種由政府主導(dǎo)的城市化，不僅會造成城市病，而且會使地方政府更加依賴土地財(cái)政，造成投資沖動更高一浪；此外，城市的產(chǎn)業(yè)聚集主要依靠人為，違背市場規(guī)律，不具備可持續(xù)性；單一的房地產(chǎn)發(fā)展模式，導(dǎo)致投資浪費(fèi)、人口大量遷出，留下“鬼城”，底特律版的噩夢便可能在中國上演。

某知名房產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，目前一些地方政府或?qū)⒚媾R為城市化埋單的巨大壓力。例如北京，假設(shè)每年進(jìn)京人口70萬，為此市政府用于與城市化相關(guān)的支出將額外增加770億元，相當(dāng)于每年出售土地收入的兩倍或稅收增加25%，這已完全超出當(dāng)?shù)卣某惺苣芰Α?/p>

除此之外，就業(yè)也是城市發(fā)展極為關(guān)鍵的因素。

鐵嶺擁有約34萬人口，2005年啟動了修建新城的計(jì)劃。這也是遼寧省領(lǐng)導(dǎo)層振興當(dāng)?shù)乩瞎I(yè)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的一部分。

該計(jì)劃原是要通過修建高速公路和鐵路，將鐵嶺和臨近的六個(gè)城市與遼寧省會沈陽相連，從而刺激周邊經(jīng)濟(jì)增長。沈陽位于鐵嶺以南，驅(qū)車大約90分鐘。

當(dāng)時(shí)的想法是，企業(yè)會因地價(jià)便宜和勞動成本低廉而被吸引到那些衛(wèi)星城，同時(shí)還能毗鄰東北最大城市沈陽。原先曾預(yù)計(jì)鐵嶺新城到2010年有常住人口6萬人，之后再增加兩倍。

2009年，濕地恢復(fù)工程竣工，同時(shí)新城的基建、水渠、政府大樓和一些公寓樓也相繼建成。鐵嶺新城因?yàn)樘峁┝顺墒焱晟频默F(xiàn)代化生活空間還得到了聯(lián)合國人居署的認(rèn)可與表揚(yáng)。但可惜的是，隨后其引進(jìn)企業(yè)創(chuàng)造就業(yè)的計(jì)劃未能落實(shí)，沒有工作機(jī)會，人們也就沒有遷居至此的動力。如今的情況可想而知。

三四線城市“鬼城”率高

中國城鎮(zhèn)化的腳步從未停止，并正在加快。

近期，國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心課題組對12個(gè)省區(qū)的調(diào)查顯示，12個(gè)省會城市，平均一個(gè)城市要建4.6個(gè)新城新區(qū)；144個(gè)地級城市，平均每個(gè)規(guī)劃建設(shè)約1.5個(gè)新城新區(qū)。

這意味著，會有更多地方變?yōu)椤俺鞘小保嗳?、四線城市的新區(qū)會有成為“鬼城”的風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)克而瑞信息集團(tuán)研究中心發(fā)布的《2013年中國城市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)排行榜》顯示，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)排名名列前茅的是一批國內(nèi)三線城市，其中隴南、武威、酒泉依次名列全國房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的前三位。而風(fēng)險(xiǎn)最高的前50名中，除了拉薩是二線城市外，其余皆是三線城市。

榜單顯現(xiàn)出一線、二線、三線城市風(fēng)險(xiǎn)得分均值依次遞增的趨勢，這就意味著三線城市比一二線城市風(fēng)險(xiǎn)更大。

報(bào)告分析稱，近年來三四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展速度已經(jīng)脫離基本面，過去幾年過于激進(jìn)的土地出讓速度，積累成目前的庫存高壓，使得競爭慘烈。

“由于三線城市經(jīng)濟(jì)總量相對有限，中心區(qū)域的土地供應(yīng)也較為充裕，使得三線城市供應(yīng)過量的市場現(xiàn)象雪上加霜?！?/p>

“西北地區(qū)形成風(fēng)險(xiǎn)集中圈，一類是由于過度炒作、泡沫化明顯，如鄂爾多斯等；另一類是隴南慶陽、固原等最為貧窮、干旱缺水地區(qū)。西南地區(qū)山地地形制約了人口和經(jīng)濟(jì)集聚，房地產(chǎn)發(fā)展亦較為落后，秦巴山區(qū)廣元、巴中、云貴山地臨滄、昭通等均位于風(fēng)險(xiǎn)前20強(qiáng)?！?/p>

克而瑞信息集團(tuán)研究中心副總經(jīng)理林波表示：“有些城市可以慢慢消化，但是對另外一些城市房地產(chǎn)來說就可能會成為一個(gè)遺留問題，最終這些開發(fā)商可能會通過退地等方式退出當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場。”

有數(shù)據(jù)稱，中國287個(gè)城市的人口數(shù)據(jù)顯示，大約2/3的城市（多半是規(guī)模較小的中心城市）常住人口少于戶籍人口，這表明人們長期在外地居住。

吳俊毅認(rèn)為，三、四線城市的城鎮(zhèn)化會比一、二線城市周邊區(qū)域的城鎮(zhèn)化更為耗時(shí)。值得注意的是，三、四線城市的人口均處于外流階段，原本的人口尚且不足，新城的人口又將如何填補(bǔ)。

城鎮(zhèn)化需要更健康的城

“要解決當(dāng)下的‘鬼城’現(xiàn)狀，或者避免‘鬼城’的出現(xiàn)，地方政府是關(guān)鍵，需要因地制宜，找到一條適合自身發(fā)展的路，而不是扎堆蓋房子?！眳强∫惴Q。

中科院工業(yè)布局與區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究室主任陳耀表示，任何城市推進(jìn)城鎮(zhèn)化都要有產(chǎn)業(yè)支撐。如果只是去搞城市建設(shè)，建了很多樓，但產(chǎn)業(yè)沒有培育起來，缺乏就業(yè)崗位，人口就很難聚集起來。大中城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)要多元化，圍繞支柱產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)適度多元發(fā)展，不能依賴單一行業(yè)。

在解決“鬼城”問題上，鄂爾多斯是一個(gè)較為典型的例子。該地正在調(diào)整城市整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，希望擺脫對煤炭產(chǎn)業(yè)的整體依賴，并極力發(fā)展非煤產(chǎn)業(yè)，從而帶動整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的完善，以此拉動城市就業(yè)與人口內(nèi)遷。不過在短期內(nèi)，我們還無法看到調(diào)整的效果。

鄂爾多斯是典型的資源主導(dǎo)型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的城市，其新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)——非煤經(jīng)濟(jì)需要一個(gè)較長的培育周期，而其煤炭業(yè)發(fā)展卻正處于一個(gè)快速增長期，新舊兩個(gè)經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的發(fā)展速度不一，兩者差距會逐漸拉大并造成不平衡，故而其經(jīng)濟(jì)發(fā)展受制于煤炭開發(fā)的狀況在相當(dāng)長一段時(shí)期內(nèi)都是無法改變的。

但為了發(fā)展非煤經(jīng)濟(jì)，內(nèi)蒙古自治區(qū)、鄂爾多斯市兩級政府也使出了渾身解數(shù)，出臺了諸多政策，如以資源換項(xiàng)目。按照鄂爾多斯政府的計(jì)劃，到2017年實(shí)現(xiàn)非煤產(chǎn)業(yè)占工業(yè)增加值的比重達(dá)到50%以上。為此，該市大力招商引資，正在培養(yǎng)產(chǎn)值超千億元的產(chǎn)業(yè)集群、工業(yè)園區(qū)和大型企業(yè)。

中國人民大學(xué)城市規(guī)劃與管理系主任葉裕民指出，城市需要多元化發(fā)展，一是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的多元化，二是企業(yè)結(jié)構(gòu)的多元化。一定要培育大量結(jié)構(gòu)多樣、經(jīng)營靈活的小微企業(yè)，增加城市抗危機(jī)的彈性。

另有業(yè)內(nèi)人士表示，要注意適時(shí)培育替代產(chǎn)業(yè)。特別是老工業(yè)基地、資源枯竭型城市，這些地方的產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定時(shí)候要不斷培育新型產(chǎn)業(yè)，而不能只是在原有產(chǎn)業(yè)上做文章。

除了厘清產(chǎn)業(yè)特色與發(fā)展多元化產(chǎn)業(yè)，在建設(shè)新城之時(shí)，還需要滿足“人”的各種需求。城市化的根本動力是工業(yè)化，城鄉(xiāng)人口隨著工業(yè)化進(jìn)程發(fā)展進(jìn)行有序變化；城市化的核心，不應(yīng)該僅僅是土地的城市化，而應(yīng)該是人的城市化，只有能夠持續(xù)增加就業(yè)和收入才能讓人真正融入城市，只有市民真正具備了城市的思維方式和生活方式，城市化才能可持續(xù)發(fā)展?！叭藶樵斐恰痹诒举|(zhì)上是不尊重城市化規(guī)律的急功近利，所以效果也就往往難如人意。

聯(lián)合國開發(fā)計(jì)劃署近日發(fā)布《2013中國人類發(fā)展報(bào)告》預(yù)測，到2030年中國城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到70%，城鎮(zhèn)人口總數(shù)將超過10億人；城市對國內(nèi)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)將達(dá)75%。

因此也有一些房地產(chǎn)專家對“鬼城”的現(xiàn)狀并不擔(dān)憂，他們認(rèn)為，時(shí)間能夠證明一切。城鎮(zhèn)化是一個(gè)階段性進(jìn)程，所謂的“鬼城”只是這一進(jìn)程中的暫時(shí)現(xiàn)象，因?yàn)橐蛔鲁堑男纬尚枰粋€(gè)周期。