美國的底特律市宣布破產(chǎn)，在朝野都引起震蕩。底特律市是美國的第十八大城市，也是舉世聞名的汽車城。底特律既不是美國的第一個破產(chǎn)城市，也不會是美國的最后一個破產(chǎn)城市。同樣陷于財(cái)政困境的美國大城市還有芝加哥、明尼蘇達(dá)、辛辛那提等。放眼世界，不僅美國的城市面臨破產(chǎn)威脅，歐洲和中國的許多城市未來可能也將面臨此危機(jī)。

“底特律現(xiàn)象”是如何發(fā)生的？

與中國一樣，美國的城市也分不同的區(qū)。像紐約、洛杉磯那樣的大城市，都包括很多個區(qū)。但是，美國大都市里的區(qū)，都是獨(dú)立的政治和經(jīng)濟(jì)實(shí)體，是完全獨(dú)立的城市。在紐約大都市里面，包括紐約市，也包括其它相對獨(dú)立的城市。這些城市跟紐約市互不隸屬，是各自為政。當(dāng)然，從經(jīng)濟(jì)實(shí)力和社會影響力的角度，市區(qū)紐約市還是比周圍的其它小城市要重要得多。很多公司的辦公大樓都在市區(qū)，公共交通從市區(qū)延伸到郊區(qū)，聯(lián)邦政府的辦公所在地往往在市區(qū)，地方法院和著名大學(xué)一般也在市區(qū)。即使如此，美國大都市里的小城并不屬于市區(qū)市的一部份。很多在大都市工作的人都住在小城里。他們每天去城里上班，晚上回到小城里居住和生活。有一種說法，美國有一大怪，窮人住城里，富人住城外。

美國的城市收入主要來自于該城市的房地產(chǎn)稅，在該城市工作的職工城市工資收入稅，銷售稅，市內(nèi)公司的城市收入稅和警察的罰款。房地產(chǎn)稅是房價(jià)的0.5%到5%不等，大部分美國城市的房地產(chǎn)稅在房價(jià)的2%左右。房價(jià)的確定主要根據(jù)兩個因素，房屋成交價(jià)和市場價(jià)格波動幅度。從個人的角度，房價(jià)評估越低，那么所付房地產(chǎn)稅也就越少，當(dāng)然期望把房價(jià)壓低。從政府的角度，房價(jià)評估越高，那么稅收也越高，當(dāng)然期望把房價(jià)評估高一些，大部分城市的折中辦法是根據(jù)房屋買賣成交價(jià)進(jìn)行調(diào)整。

當(dāng)然，有人會說我買虧了，買了以后房屋就跌價(jià)。這樣就牽涉到另一個房屋價(jià)格確定因素，市場價(jià)格幅度調(diào)整。一般來講，房屋屬于大宗商品，房價(jià)變化基本就是通貨膨脹率。物價(jià)上漲，房價(jià)跟著上漲；物價(jià)下跌，房價(jià)跟著下跌。所以，在美國許多地方，房價(jià)每年的上調(diào)幅度，就是美國官方的通貨膨脹率，一年2%到3%這個水平。這樣的房價(jià)調(diào)整幅度，在美國許多熱點(diǎn)城市就產(chǎn)生了問題。在美國的熱點(diǎn)城市，房價(jià)每年的增長幅度遠(yuǎn)大于政府的房價(jià)調(diào)整幅度。

在美國，如果買房以后，房價(jià)確實(shí)跌了，那么業(yè)主也可以寫信到市政府的房地產(chǎn)價(jià)格評估部門去申辯，要求降低你的房價(jià)評估，減少你的稅收負(fù)擔(dān)。在過去幾年里，因?yàn)槊绹S多城市的房價(jià)確實(shí)下跌，所以許多人確實(shí)申辯成功，降低了房地產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)。對民眾要求降低房價(jià)評估的要求，有一個不成文的有趣現(xiàn)象，如果政府表示同意，署名的就是一把手；如果不同意，署名的就是二把手。

而房屋價(jià)格的確定，一般有三個因素：房屋買賣價(jià)，新房造價(jià)和房屋出租價(jià)格。房屋買賣價(jià)，大家都耳熟能詳，鄰居家都是以這個價(jià)格成交，所以你要買賣房屋，也只能以這個價(jià)格成交，這就是市場。新房造價(jià)，相對比較客觀，地價(jià)、勞動力成本、材料價(jià)格加上建筑公司利潤，就是新房價(jià)格。新房價(jià)格和舊房價(jià)格不能相差太大，否則市場就會出現(xiàn)震蕩。2007年以前，美國房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，導(dǎo)致了美國新蓋房屋的大量增加，為后來的房地產(chǎn)危機(jī)埋下了伏筆。2009年以后，美國房價(jià)下跌，導(dǎo)致了美國新房市場的停滯。那個時(shí)候，房價(jià)遠(yuǎn)低于造價(jià)，蓋房根本沒有任何現(xiàn)實(shí)意義。我的朋友要蓋新房，我告訴他，不值得去做，因?yàn)樯w新房的成本會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過購買二手房。

房屋出租價(jià)格，則是資本市場競爭的結(jié)果。理論上講，房屋出租利潤，除以投資回報(bào)率，就是房價(jià)。當(dāng)然，投資回報(bào)率是個變數(shù)，由資本市場的投資機(jī)會和其它投資途徑的投資回報(bào)確定。大家買賣房屋根據(jù)市場價(jià)格確定，但房地產(chǎn)市場價(jià)格是否合理卻由新房價(jià)格和房屋出租回報(bào)確定。

一個城市的房地產(chǎn)價(jià)格，由市場確定。而房地產(chǎn)市場，必有其合理性一面。上面提到，房價(jià)由市場買賣價(jià)格、新房價(jià)格和房屋出租價(jià)格確定，而城市的發(fā)展則跟房價(jià)互補(bǔ)相承。

美國人買房，也主要看學(xué)區(qū)好壞、治安好壞和交通是否方便。學(xué)區(qū)和治安情況的下滑，將直接導(dǎo)致房價(jià)的下跌。學(xué)區(qū)不好，重視子女的家庭就會離開；治安不好，家庭收入高的家庭就會選擇離開。優(yōu)質(zhì)家庭資源離開以后，低收入或者低層次的家庭資源就會搬進(jìn)來，同時(shí)導(dǎo)致房價(jià)下跌。房價(jià)下跌，市政府的稅收就會減少，為了維護(hù)城市的財(cái)政預(yù)算平衡，市政府就要削減老師和警察隊(duì)伍。減少老師和警察的結(jié)果，就是學(xué)區(qū)和治安的進(jìn)一步惡化，進(jìn)入惡性循環(huán)。

根據(jù)對城市的分析，我們來看底特律的情況。在上世紀(jì)的五、六十年代，底特律是美國第四大城市，其市民人均產(chǎn)值列美國各大城市之首，人口高達(dá)180萬。五十年后的今天，60%的底特律兒童生活在貧困線以下，50%的底特律人口屬于文盲人口，三分之一的底特律城是空地或者廢棄之所。底特律失業(yè)率高達(dá)18%，白人人口比例不到11%。

我以前生活的地方，離底特律很近。我也多次拜訪住在那里的同學(xué)。多次有人問我，底特律的房子只有幾千美元一套，為什么沒有人買。我反問，為什么要買？回答是說便宜。我說，便宜有什么用，你買來干什么？買了那里的房子以后，首先你要繳房地產(chǎn)稅。你不能住在那里，因?yàn)槟抢锊话踩馓旎罩伦咴诮稚隙几杏X不安全，更不要談晚上。你不能出租你的房子，因?yàn)樽夥康娜丝赡懿唤o租金。如果你去要錢，就可能有危險(xiǎn)，優(yōu)質(zhì)房客根本不住在那里。

降低房屋按揭利率，使得更多的人能夠買房，最終推高房價(jià)，是美聯(lián)儲的基本策略。如果房價(jià)不反彈，那么美國會有更多的城市宣布破產(chǎn)。通過房地產(chǎn)稅來養(yǎng)活城市的員工，是美國城市的基本財(cái)經(jīng)計(jì)劃。當(dāng)然，房地產(chǎn)稅也是公共機(jī)構(gòu)的經(jīng)費(fèi)來源之一。底特律的情況，就是惡性循環(huán)的結(jié)果。

美國連續(xù)不斷的“城市危機(jī)”

底特律是美國的汽車城，是美國重工業(yè)基地。二戰(zhàn)時(shí)期的很多飛機(jī)就是在那里生產(chǎn)。跟底特律類似，俄亥俄州的克利夫蘭市、賓夕法尼亞州的匹茲堡市等，都是美國的重工業(yè)城市?，F(xiàn)在這些重工業(yè)城市，被統(tǒng)稱美國的“生銹帶”。意思是說，在這個地帶的城市，就像生銹了的機(jī)器，缺乏前途和活力。想當(dāng)年，底特律的福特家族，克利夫蘭的洛克菲勒家族，匹茲堡的卡耐基家族，在美國是何等輝煌。福特家族的汽車業(yè)遭遇了全行業(yè)的災(zāi)難，但在三大汽車公司里是處境最好的。最近的新聞顯示，福特家族在福特公司的位置更加穩(wěn)固。石油大王洛克菲勒家族搬離了克利夫蘭，有紐約的洛克菲勒中心為證。鋼鐵大王卡耐基贊助了卡耐基梅隆大學(xué)。當(dāng)然，梅隆是那里的另一個大家族，現(xiàn)在的卡耐基梅隆大學(xué)遠(yuǎn)比匹茲堡的鋼鐵公司有名。

重工業(yè)不景氣時(shí)，這些重工業(yè)城市都遭遇了困難時(shí)期。而在這些知名的重工業(yè)城市中，匹茲堡市轉(zhuǎn)型最成功。雖然匹茲堡還是美國鋁業(yè)公司和美國鋼鐵公司的總部所在地，但是匹茲堡市的醫(yī)療生物行業(yè)、金融服務(wù)行業(yè)、能源行業(yè)、教育行業(yè)已經(jīng)開始起著更加重要的支撐作用。2008年到2009年的金融危機(jī)期間，底特律的汽車行業(yè)在政府干預(yù)下破產(chǎn)重組，但是匹茲堡市卻在金融危機(jī)中安然度過。

克利夫蘭市在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中則介于底特律和匹茲堡市之間。雖然俄亥俄州還有很多汽車配件公司，但是克利夫蘭的醫(yī)療衛(wèi)生行業(yè)也很發(fā)達(dá)?？死蛱m市的克利夫蘭門診部醫(yī)院在美國名列前茅，其心臟科十幾年來一直是美國第一。在過去的十幾年間失去了好幾家上市公司的總部，也是對克利夫蘭的沉重打擊。

必須注意的是，底特律破產(chǎn)使得更多人認(rèn)清了城市債券投資的風(fēng)險(xiǎn)。城市債券的特點(diǎn)之一就是其利息免交聯(lián)邦收入所得稅，所以城市債券是美國富有階層的重要投資工具之一。城市債券又分為收入債券（Revenue Bonds）和廣義債券（General Obligation Bonds，GO）。收入債券跟投資項(xiàng)目掛鉤，譬如公路、橋梁債券。收入債券以投資項(xiàng)目回報(bào)做抵押，最普遍的是城市自來水系統(tǒng)。大家都要用水，所以收入比較可靠。廣義債券嚴(yán)格來講是城市必須要還的信用債務(wù)，但當(dāng)城市沒有足夠的收入來源時(shí)，廣義債券持有人也拿城市沒有辦法。

中國城市發(fā)展問題也很多

城市的人氣是城市未來發(fā)展的關(guān)鍵。當(dāng)一個城市沒有工作機(jī)會，沒有新的公司和員工愿意搬進(jìn)來時(shí)，那么這個城市必然要有麻煩。從這個角度看，中國許多城市的未來也很堪憂。

中國是人口大國，表面上看中國城市沒有人氣問題。但是，中國當(dāng)下的人口組成部分發(fā)生了很大變化，比如年輕人口的比例在下降，老齡人口比例在增加?，F(xiàn)在中國的農(nóng)村常住人口就很少，很多城市實(shí)際上依靠政府的大量資金投入和國家政策的支持才吸引了外來人口。但可怕的是，中國大多城市房價(jià)根本不是農(nóng)民工可以負(fù)擔(dān)得起的。大多農(nóng)民工是人在城里、家在農(nóng)村、心在孩子身上。而農(nóng)民工的子女則是人在農(nóng)村、心在城里、家在夢中。

過去三十年，因?yàn)橹袊?jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，掩蓋了中國房價(jià)的不合理和人口遷移的不可持續(xù)性。老百姓對房價(jià)是買漲不買跌，大中小城市都認(rèn)為人口資源無限，盡可以賣地蓋房，而房價(jià)也一直在漲，從而產(chǎn)生了房價(jià)高企的怪圈。

現(xiàn)在房價(jià)上漲，所以大中小城市都可以靠賣土地收入維持地方財(cái)政，大量的投資人也樂于買房空在那里等著漲價(jià)。如果房價(jià)一旦下跌或者停止上漲，房子就會賣不出去。那時(shí)地方政府就必須依靠收房地產(chǎn)稅、員工城市稅和銷售稅來維持財(cái)政平衡。到那個時(shí)候，沒有優(yōu)勢的城市就會失去吸引力，沒有公司和員工入住。

如果堅(jiān)持認(rèn)為中國人口多，土地有限，房價(jià)不會下跌，那么不妨去研究一下日本的房地產(chǎn)行業(yè)過去二十年的境況。如果堅(jiān)持認(rèn)為中國會像過去三十年一樣，大量人口轉(zhuǎn)入非農(nóng)業(yè)人口，可以增加對城里房屋的需求，那么可以想象一下，要什么樣的收入才可以負(fù)擔(dān)得起中國現(xiàn)在的住房？而在那樣的高收入下，中國產(chǎn)品還有什么競爭力？可以說，現(xiàn)在中國的人口紅利基本消費(fèi)結(jié)束，如果堅(jiān)持認(rèn)為底特律那樣一個城市的破產(chǎn)只會發(fā)生在美國，那么可能顯得過于樂觀了一點(diǎn)。