前一陣，有媒體報(bào)導(dǎo)稱，中國平安集團(tuán)斥資2.6億英鎊購買了英國倫敦標(biāo)誌性建築大樓。不久前，SOHO中國曾以7億美元購入美國紐約通用汽車大廈40%股權(quán)。這是中國企業(yè)的行為，而此前亦有媒體報(bào)導(dǎo)稱，中國人海外買樓熱情升溫，數(shù)據(jù)顯示中國買家在過去一年購買美國地產(chǎn)近123億美元，僅次於加拿大人，近七成中國購房者直接支付現(xiàn)金。是什麼原因促成中國買家海外置業(yè)的高漲熱情？海外置業(yè)到底是不是一門好的生意？

從宏觀來看，此輪海外投資商業(yè)地產(chǎn)的熱潮，其背景與海外經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動位於低潮期、人民幣升值相關(guān)。從微觀來看，中國大陸目前很多機(jī)構(gòu)和企業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)逐漸與國際接軌，決策層中具備海外背景的人員也相對增加，自然投資的眼光會延伸到海外。

此外，對於出國購買標(biāo)誌性商業(yè)建築的大陸機(jī)構(gòu)和企業(yè)，出於占領(lǐng)戰(zhàn)略制高點(diǎn)的考慮可能高於其他方面的考慮。比如試圖通過投資有價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)，來獲取穩(wěn)定的租金回報(bào)，就是中國平安此行的主要戰(zhàn)略意圖。

對於中國人海外買房漸熱的原因，對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)中國開放經(jīng)濟(jì)研究所副所長何偉文認(rèn)為，其一是國外房價(jià)跌得厲害，明顯比大陸便宜；其二是大陸打擊房地產(chǎn)投機(jī)的措施嚴(yán)厲。何偉文說，其實(shí)，購買自住的海外房產(chǎn)在國際上很普遍，但中國人卻是投機(jī)的偏多。在他看來，應(yīng)該通過政策和市場機(jī)制對多餘的資金進(jìn)行引導(dǎo)，讓這些資金流到科技、資本市場，而不是房地產(chǎn)市場。

事實(shí)上，大陸一連串的限購令和新稅收政策，以及他國對外來置業(yè)者的優(yōu)惠政策，還有一些國家不景氣的經(jīng)濟(jì)狀況等，都是華僑華人在海外購房強(qiáng)有力的「催化劑」。

相比中國大陸，國外的貸款壓力要小得多。部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示美國經(jīng)濟(jì)開始緩慢復(fù)蘇，加上美聯(lián)儲超低利率政策讓貸款變得「便宜」，吸引許多買家重回房地產(chǎn)市場，在美國的中國人自然也看到了這個機(jī)會。但是這是否意味著，海外置業(yè)就是一門一本萬利的好生意呢？恐怕不盡然。

逆勢操作是否靠譜

以日本的前車之鑑看，海外不動產(chǎn)投資受匯率波動和經(jīng)濟(jì)周期影響明顯，暗藏的風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。

上世紀(jì)80年代後期，日元大幅升值，日本投資者爭先恐後地湧向世界各地購買資產(chǎn)。1989年，三菱公司花13.73億美元的高價(jià)收購洛克菲勒中心的14棟辦公大樓，成為擁有洛克菲勒中心80%股權(quán)的控股股東。收購?fù)瓿舍?，由於曼哈頓地產(chǎn)不景氣，三菱公司一直沒有利潤。5年後，三菱公司實(shí)際收取的租金水準(zhǔn)只有原先設(shè)想的一半，再加上日元繼續(xù)大幅度升值所造成的匯兌損失，這一收購專案虧損高達(dá)880億日元。

在當(dāng)時(shí)的日本，類似的收購案例隨處可見。日本人依照本國房地產(chǎn)價(jià)格長期飛漲的經(jīng)驗(yàn)，加上日元升值的效果，使得日本人在世界各地買地時(shí)顯得非常樂觀。而如今的情形十分相似，中國房地產(chǎn)價(jià)格飆升，人民幣持續(xù)升值，這令中國平安格外看好倫敦地標(biāo)這塊肥肉。

與中國平安對比鮮明的是，隨著全球經(jīng)濟(jì)疲軟，一些業(yè)績下滑的行業(yè)巨頭已經(jīng)轉(zhuǎn)向，紛紛拋售海外不動產(chǎn)自救。2012年年底，諾基亞率先開賣，先後出售紐約總部大樓、芬蘭總部大樓；索尼亦傳出消息要賣掉位於紐約的美國總部大廈；松下、夏普等巨頭也紛紛甩賣資產(chǎn)籌錢過冬。

如此形勢下，中國平安依然動用2.6億英鎊保險(xiǎn)資金收購倫敦地標(biāo)。但隨著歐債危機(jī)愈演愈烈，歐洲實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到持續(xù)衝擊，此時(shí)做出投資決斷，未來真的能如預(yù)期那樣獲得穩(wěn)定回報(bào)嗎？

發(fā)達(dá)國家的成熟物業(yè)相對來講，風(fēng)險(xiǎn)可控性更強(qiáng)。但在全球經(jīng)濟(jì)尤其是歐債危機(jī)未有明顯好轉(zhuǎn)，歐洲實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)受衝擊的情況下，海外商業(yè)地產(chǎn)投資收益能否如預(yù)期還不好說。

購買程序複雜

在海外買房也不是想象的那麼簡單。比如，美國房屋交易就有一套成熟完備的法律程序。

首先，地產(chǎn)商在確認(rèn)購房者本人入住後才會辦理產(chǎn)權(quán)出售手續(xù)；業(yè)主入住一段時(shí)間後才可以出租或再賣，一般是一至兩年。

而且，購房之後不允許讓房屋空置，否則業(yè)主會被要求繳納費(fèi)用雇用公司管理。如果把房子委託給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理公司出租，還要被收取至少3%的租金手續(xù)費(fèi)。

中國人到美國買房，首先要有他國、至少是中國香港的銀行存款證明，以證明買家有經(jīng)濟(jì)能力。接下來就要找一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來看房?？春梅空労脙r(jià)錢後，買賣雙方還要去一類叫Escrow的公司去登記，這是受政府委託的集產(chǎn)權(quán)過戶和公證流程為一體的非官方公司，以保障買賣雙方的利益。

在美國，並不是所有州的房產(chǎn)買賣都要經(jīng)過這類公司。但在加州，Escrow是必須的中間人。買賣雙方的交易文件要交給它，再由它把文件交給政府備案。政府審查過文件後會把房屋產(chǎn)權(quán)證交給Escrow，再由該公司交給買方。

另外，首付至少是總房價(jià)的35%。外國人也可以申請貸款。中國買房人只需提供護(hù)照、簽證影本，加上在香港的銀行賬戶資訊，就可以申請貸款了。

然而，對於中國人來說，來美買房誘惑中隱藏著陷阱。一些中介容易利用中國人的「人生地不熟」，提供虛假房屋資訊，詐騙情況也時(shí)有耳聞。

買房持有成本高

即便成功買房，回報(bào)也未必像看上去的那麼「美」。在美國，無論房屋是自住、出租，每年都要交房產(chǎn)稅和管理費(fèi)。土地出讓金是分期支付的，叫做地稅。在大洛杉磯地區(qū)，基本上每年按交易價(jià)的千分之1.25來收取地稅，而且會根據(jù)經(jīng)濟(jì)增速和資產(chǎn)價(jià)值的增長水準(zhǔn)做同向調(diào)整。若購買的是二手房，交易稅占成本的比例更高。

按照2011年美國社區(qū)調(diào)查的數(shù)據(jù)，每月包括抵押貸款、房屋維護(hù)等在內(nèi)的房屋持有成本平均為1059美元，約占美國家庭月收入的21%，而其中主要開支是房產(chǎn)稅。例如，一套30萬美元的房屋，每年要繳稅4000美元左右，管理費(fèi)、維修費(fèi)和其他雜費(fèi)一年也要上千美元。如果要轉(zhuǎn)手賣房，還必須支付經(jīng)紀(jì)人費(fèi)用和其他費(fèi)用。

此外，在美國炒房成本較高。從房產(chǎn)交易來看，購房者需繳納一次性的房產(chǎn)交易稅、律師費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)、房屋估價(jià)費(fèi)、房屋檢查費(fèi)和登記費(fèi)等，一般累計(jì)占住房售價(jià)的3%至5%。賣房者則需繳納一次性的律師費(fèi)、房產(chǎn)交易稅、登記費(fèi)等維修費(fèi)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介費(fèi)等，一般累計(jì)占住房售價(jià)的7%至10%。

在美國，買房和綠卡也畫不上等號。如果買了商用房，如酒店、娛樂場所等，政府在評估雇傭當(dāng)?shù)鼐用袂闆r後，會發(fā)放兩年臨時(shí)綠卡，但也不是必然；兩年後，政府還要進(jìn)行再次評估以決定是否發(fā)卡。2013年2月有當(dāng)?shù)貓?bào)導(dǎo)稱，200多名中國投資者欲通過投資商業(yè)地產(chǎn)移民美國，結(jié)果被騙1.5億美元。