“代管代建”與“60億元收購”

佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司（佳兆業(yè)，1638.HK）進(jìn)駐“長(zhǎng)安8號(hào)”的方式有些特別?！稑鞘小酚浾邚募颜讟I(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人處了解到，佳兆業(yè)將以“代建代管”方式進(jìn)駐該項(xiàng)目，但會(huì)主導(dǎo)包括項(xiàng)目定位、工程管理、營銷推廣和運(yùn)營管理在內(nèi)的全套開發(fā)工作。

在公開表示采用“代建代管”方式前，業(yè)內(nèi)盛傳“佳兆業(yè)斥資60億元，從王府世紀(jì)和金豐利集團(tuán)手中購得‘長(zhǎng)安8號(hào)’100%的股權(quán)”。不過，這種說法始終沒得到佳兆業(yè)的證實(shí)。

現(xiàn)在“60億元收購”的說法不攻自破，熟識(shí)“長(zhǎng)安8號(hào)”的某業(yè)內(nèi)人士對(duì)《樓市》記者表示：“60億元收購全部股權(quán)，折合樓板價(jià)為每平方米3萬元，而早在2010年項(xiàng)目二次預(yù)售時(shí)，售價(jià)就達(dá)到每平方米8萬元，未來售價(jià)很可能還要高。該項(xiàng)目現(xiàn)任股東是王府世紀(jì)和金豐利集團(tuán)，王府世紀(jì)在過往十年間，始終不肯放棄‘長(zhǎng)安8號(hào)’的控制權(quán)，金豐利本身就是一家金融公司，他們都是資本運(yùn)作的高手，不可能以這樣的低價(jià)將項(xiàng)目轉(zhuǎn)手，他們會(huì)吃盡這個(gè)項(xiàng)目的最后一根骨頭?！?/p>

其實(shí)，早在2011年，長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目主體便已封頂，這兩年基本處于停滯狀態(tài)，距離竣工只差一步之遙，阻礙項(xiàng)目長(zhǎng)安8號(hào)竣工的不是項(xiàng)目本身，而是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)跌宕起伏的調(diào)控政策，以及項(xiàng)目背后錯(cuò)綜復(fù)雜的股東關(guān)系。

數(shù)次易主后，2012年王府世紀(jì)董事長(zhǎng)王志才旗下另一公司鴻達(dá)投資出資3.52億港元，重獲世紀(jì)協(xié)潤47.31%的股權(quán)。2012年4月，金豐利金融集團(tuán)有限公司（下簡(jiǎn)稱“金豐利集團(tuán)”）出資14.8億元獲得耀輝置業(yè)51%的股權(quán)。至此，“長(zhǎng)安8號(hào)”項(xiàng)目51%的股權(quán)屬于金利豐集團(tuán)，剩余股權(quán)重落老股東世紀(jì)王府的手中。

九年間王志才兩度出手，又兩度收回“長(zhǎng)安8號(hào)”的開發(fā)權(quán)，這既說明王府世紀(jì)資金實(shí)力相對(duì)薄弱，又能表明“長(zhǎng)安8號(hào)”項(xiàng)目在王志才眼中的分量。而就是由于過于看重，才導(dǎo)致其與諸多合作者難以協(xié)調(diào)。曾任該項(xiàng)目顧問的RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬表示：“有大股東掌握比較大的主動(dòng)權(quán)，始終不太容易協(xié)調(diào)，這也直接導(dǎo)致其頻繁易主?！睒I(yè)內(nèi)看來，張家鵬口中的大股東，指的就是王志才掌控的王府世紀(jì)。

而“長(zhǎng)安8號(hào)”另一主人金豐利集團(tuán)，本身是一家金融公司，主要從事金融服務(wù)，如果非要與地產(chǎn)業(yè)扯上關(guān)系，就是在香港和澳門涉及過酒店的投資建設(shè)。自2012年收購“長(zhǎng)安8號(hào)”股權(quán)后，其始終將項(xiàng)目擱置，坐等地價(jià)升值。

兩位股東一位是能力有限而意志強(qiáng)硬，另一位并沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)?！伴L(zhǎng)安8號(hào)”的爛尾程度令人咋舌，而這樣的爛尾樓仿佛就是為佳兆業(yè)量身定做。

業(yè)內(nèi)佳兆業(yè)素有“爛尾樓專家”之稱，公司首次涉足地產(chǎn)就是接手深圳一處爛尾別墅，將其改造成住宅出售。2003年，佳兆業(yè)改造深圳第一爛尾樓“子悅臺(tái)”，將其盤活后高價(jià)銷售一空。在深圳立穩(wěn)腳跟后，佳兆業(yè)將“共同開發(fā)”的模式在珠三角多處復(fù)制。

不過，有業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者解釋，以“代建代管”的方式進(jìn)駐項(xiàng)目，佳兆業(yè)只能收到管理費(fèi)，至于項(xiàng)目的大部分利潤，最終還將落到控股股東的手里。

主導(dǎo)全部工作，卻不收購項(xiàng)目，佳兆業(yè)為何甘做一名“打工者”？一位熟悉佳兆業(yè)的人士對(duì)《樓市》記者分析：“佳兆業(yè)屬于中型企業(yè)，今年上半年又斥資120億元拿地，現(xiàn)在資金鏈比較緊張。采用這種方式既能避開‘長(zhǎng)安8號(hào)’背后復(fù)雜的股權(quán)糾紛，又不用投入巨額資金，符合公司當(dāng)前的狀況。”

“北京是佳兆業(yè)始終想布局的一線城市，但在珠三角地區(qū)以外，公司的品牌優(yōu)勢(shì)并不強(qiáng)。此次進(jìn)駐‘長(zhǎng)安8號(hào)’，盡管不能為公司帶來很大利潤，但在提高公司的知名度方面有很大幫助，能為其將來正式進(jìn)駐北京打下基礎(chǔ)?！鄙鲜鋈耸繉?duì)《樓市》記者表示。

一線城市=一線房企？

馬太效應(yīng)下，我國房地產(chǎn)企業(yè)分化嚴(yán)重，強(qiáng)者越強(qiáng)、弱者越弱的趨勢(shì)愈加明顯。

2012年，我國房企銷售前10名的銷售總額為8222億元，幾乎占百強(qiáng)房企銷售總額的一半。佳兆業(yè)當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷售額173億元，在房企中排第29位，可以說正卡在從二線房企進(jìn)入一線房企的關(guān)口。

佳兆業(yè)主席兼執(zhí)行董事郭英成曾公開表示，佳兆業(yè)將來的業(yè)務(wù)主要以一二線城市為主，未來其在一、二線城市的比重可能會(huì)占七成。

2006年，佳兆業(yè)啟動(dòng)全國化戰(zhàn)略。到2012年底，已經(jīng)進(jìn)入全國五個(gè)區(qū)域，包括珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海地區(qū)、西部地區(qū)及華中地區(qū)在內(nèi)的30個(gè)核心城市。

在4個(gè)一線城市中，佳兆業(yè)現(xiàn)在已進(jìn)駐深圳、上海和廣州。而對(duì)于北京，盡管在2008年佳兆業(yè)就表示要“積極籌備在北京拿地”，然而至今仍然一無所獲。

進(jìn)駐“長(zhǎng)安8號(hào)”后，佳兆業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《樓市》記者稱：“我們一直在北京找項(xiàng)目，也接觸過很多項(xiàng)目和土地，但始終沒有找到符合要求的。‘長(zhǎng)安8號(hào)’地段優(yōu)勢(shì)突出、體量適中，合作方也有足夠的誠意，我們也有成功的合作開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，因此佳兆業(yè)選擇與王府世紀(jì)合作該項(xiàng)目。”

的確，佳兆業(yè)位于一線城市項(xiàng)目的銷售情況相當(dāng)良好。今年上半年，在佳兆業(yè)位于珠三角、長(zhǎng)三角等地區(qū)的40個(gè)項(xiàng)目中，位于一線城市深圳的項(xiàng)目只有4個(gè)，卻實(shí)現(xiàn)36.1億元的合約銷售額，占合約銷售總額的33%。

近年來，佳兆業(yè)始終發(fā)力拓展一、二線城市，今年拓展速度尤其迅猛。根據(jù)其公司半年報(bào)顯示，今年上半年佳兆業(yè)所購?fù)恋刂?1%位于一線及二線城市，主要集中在上海、廣州、杭州、武漢、成都、青島等城市。佳兆業(yè)表示，2013年上半年的土地收購，將為2014年及其后擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營規(guī)模奠定基礎(chǔ)。截止到今年6月，佳兆業(yè)土地儲(chǔ)備約為24.8萬平方米，按照建筑面積計(jì)算，位于一、二線城市的土地儲(chǔ)備約占27.5%，離郭英成要求的七成相距甚遠(yuǎn)。

為支付巨額的土地費(fèi)用，今年佳兆業(yè)兩次發(fā)行優(yōu)先票據(jù)，融資52億元人民幣，短期負(fù)債由年初的294.39億元攀升至392.45億元，同比增長(zhǎng)33.31%，公司凈負(fù)債率也從70%上升至82%，“企業(yè)進(jìn)入一個(gè)地區(qū)，最核心的因素還是獲得利潤?！庇袠I(yè)內(nèi)人士對(duì)《樓市》記者表示，“佳兆業(yè)進(jìn)駐北京的短板在于難以支付北京高昂的土地費(fèi)用，其選擇這種方式進(jìn)駐北京，盡管能提高公司的知名度，但如果后期依然無法承受北京地價(jià)之重，那即便完成‘長(zhǎng)安8號(hào)’的開發(fā)，也不具有太具體的意義。”

并且，上述人士認(rèn)為，“即便都是一線城市，也不能同等對(duì)待。在北京，佳兆業(yè)與政府關(guān)系并不緊密，拓展初期難免會(huì)遇到各種各樣的困難。而在廣州、深圳方面，佳兆業(yè)已經(jīng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，因此公司在拓展一線方面應(yīng)偏重于廣州、深圳這些比較熟悉的地區(qū)?！?/p>

安信國際表達(dá)了相同的觀點(diǎn)，其在研報(bào)中表示，舊城改造是佳兆業(yè)的重要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也是未來佳兆業(yè)的重要增長(zhǎng)動(dòng)力。公司的舊城改造項(xiàng)目已進(jìn)入產(chǎn)出階段，未來幾年有望貢獻(xiàn)超三成的銷售收入。

對(duì)于佳兆業(yè)積極拓展一線城市，輝立證券分析師陳耕認(rèn)為，現(xiàn)在太多資源集中在一線城市，需求比較旺盛，波動(dòng)性比較弱，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較低，但開發(fā)成本相對(duì)較高。而在三四線城市，則存在較大的差異化，但其中也蘊(yùn)藏著巨大的機(jī)會(huì)，假如能成功利用產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)移等基點(diǎn)，需求還是存在的，個(gè)別地區(qū)還是會(huì)有強(qiáng)勁的增長(zhǎng)。

“在三四線城市拿地，運(yùn)作的好，機(jī)會(huì)也很多，但需要有一個(gè)甄別的過程，主要考驗(yàn)的是開發(fā)商的眼力?！标惛詈笳f。