近日記者赴海南三亞采訪了以醫(yī)療、養(yǎng)老配套為核心內(nèi)容的中鐵置業(yè)“第三代住宅”試點(diǎn)項(xiàng)目，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一就養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展接受了本刊采訪。

各方資金欲搶養(yǎng)老“大蛋糕”

11月12日，十八屆三中全會(huì)閉幕，改革綱領(lǐng)性文件中相關(guān)利好的養(yǎng)老政策有望落地的消息刺激了當(dāng)日養(yǎng)老相關(guān)概念股突然大幅拉升。而就在兩個(gè)月前，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，要求統(tǒng)籌規(guī)劃發(fā)展城市養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、大力發(fā)展居家養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)、繁榮養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)老年住宅、老年公寓等老年生活設(shè)施等。養(yǎng)老地產(chǎn)將再度成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。有業(yè)內(nèi)人士表示，此次三中全會(huì)將為養(yǎng)老改革方案定調(diào)，或促養(yǎng)老地產(chǎn)掀起布局潮。

養(yǎng)老地產(chǎn)成為各方投資資金都欲搶先進(jìn)駐的一塊“大蛋糕。從目前的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)格局看，基本形成了“房企系”、“保險(xiǎn)系”和“央企系”三足鼎立之勢(shì)，三類企業(yè)投資額已超過(guò)1000億元。萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、綠城、保利、首創(chuàng)置業(yè)、復(fù)興等大牌房企早已亮出各自的“養(yǎng)老計(jì)劃牌”，爭(zhēng)相進(jìn)入這一領(lǐng)域。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)80家房地產(chǎn)商進(jìn)入了養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，而公開(kāi)信息披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目也已超過(guò)百個(gè)。

其中，萬(wàn)科有北京幸福匯、杭州良渚文化村等多個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目，但當(dāng)前處于初步階段，規(guī)模較小。而保利地產(chǎn)有北京和熹會(huì)及上海西塘越項(xiàng)目；世聯(lián)地產(chǎn)則聯(lián)手太晚恒安照護(hù)，為養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供咨詢服務(wù)；包括遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、金地集團(tuán)、復(fù)星集團(tuán)、花樣年在內(nèi)的房企也啟動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)。目前參與養(yǎng)老地產(chǎn)的房企經(jīng)營(yíng)模式基本上采取會(huì)員制，出售為主、租售并舉以及純粹出租。

除“房企系”外，多家險(xiǎn)資也圈地養(yǎng)老地產(chǎn)。泰康人壽、新華保險(xiǎn)、平安集團(tuán)、合眾人壽、中國(guó)人保、中國(guó)太平、中國(guó)人壽等多家壽險(xiǎn)公司紛紛布局養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，全面展開(kāi)養(yǎng)老地產(chǎn)的投資和運(yùn)營(yíng)。如泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)計(jì)劃，在北京、上海、三亞三地都有進(jìn)展，新華保險(xiǎn)在西安、武漢建立了兩個(gè)健康管理中心項(xiàng)目，北京延慶和密云擁有兩個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2012年底，“保險(xiǎn)系”企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資已超過(guò)500億元。

另一投資主力是“央企系”。11月9日，中鐵置業(yè)在海南三亞發(fā)布了以醫(yī)療、養(yǎng)老配套為核心內(nèi)容的“第三代住宅”——中鐵·子悅薹。該項(xiàng)目打造的“悅生活”八大服務(wù)體系，以滿足業(yè)主醫(yī)、食、住、行、氧、游、學(xué)、樂(lè)作為其服務(wù)和配套基本要素?！暗谌≌痹陴B(yǎng)老服務(wù)和醫(yī)療服務(wù)的重點(diǎn)投入，不難看出中鐵置業(yè)“試水”養(yǎng)老地產(chǎn)的動(dòng)向。而在今年四五月份，中國(guó)石化和中國(guó)水電在四川、重慶兩個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資額已達(dá)到160億元人民幣。

養(yǎng)老地產(chǎn)究竟是塊多大的“蛋糕”，可供逾80家房企爭(zhēng)食？國(guó)泰君安一份研報(bào)預(yù)計(jì)，若按照國(guó)內(nèi)多地提出的9073計(jì)劃（90%的老人由家庭照顧，7%的銷售社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)，3%進(jìn)入養(yǎng)老院等機(jī)構(gòu)養(yǎng)老），僅考慮機(jī)構(gòu)養(yǎng)老部分，年平均增加老年地產(chǎn)面積約占2012年住宅年銷售面積的1.4%（1364萬(wàn)平方米）。按上述研報(bào)計(jì)算，如果2035年到達(dá)養(yǎng)老地產(chǎn)均衡水平，若選擇養(yǎng)老地產(chǎn)的長(zhǎng)者占比達(dá)到15%，也就意味著2014年至2035年間，養(yǎng)老地產(chǎn)需新增總建筑面積高達(dá)21.72億平方米。換言之，養(yǎng)老地產(chǎn)最大存在逾21億平方米的缺口。

中信建投地產(chǎn)首席分析師蘇雪晶表示，養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)房企的吸引力很大，預(yù)計(jì)將會(huì)有越來(lái)越多的房企涉足該領(lǐng)域。首先，從海外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，養(yǎng)老是未來(lái)提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的產(chǎn)業(yè)，一旦入住率提升后，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可持續(xù)現(xiàn)金流情況非常良好，將是對(duì)開(kāi)發(fā)商吸引力較大的資產(chǎn)；其次，以養(yǎng)老的概念獲得土地儲(chǔ)備已經(jīng)是非常成熟的思路。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，到2050年我國(guó)80歲以上高齡老人將由現(xiàn)在的2100萬(wàn)增加到1.08億人，生活不能自理的發(fā)生率將達(dá)到30%以上。90歲以上的老人失能率將達(dá)到50%以上。由于高齡化、失能化的加劇，老年人對(duì)宜居環(huán)境的要求越來(lái)越突出。與此同時(shí)，我國(guó)城鎮(zhèn)化的速度也在加快，未來(lái)二十年，城鎮(zhèn)化速度還將以2%到2.5%的速度遞增。2015年城鎮(zhèn)化率要達(dá)到53.8%，2020年達(dá)到57.9%，屆時(shí)城鎮(zhèn)人口也將超過(guò)8億人。越來(lái)越多嗅覺(jué)敏銳的知名房企前赴后繼地進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。

養(yǎng)老地產(chǎn)仍在“試水”

“雖然養(yǎng)老地產(chǎn)逐步開(kāi)始成為各方追逐的投資熱點(diǎn)，但到目前為止，各大開(kāi)發(fā)商主體仍是各自為戰(zhàn)的狀態(tài)，均是以單個(gè)項(xiàng)目來(lái)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，還沒(méi)有形成規(guī)模，沒(méi)有可供全國(guó)化復(fù)制的成熟商業(yè)模式，再加上養(yǎng)老地產(chǎn)前期投資大、投資回報(bào)周期長(zhǎng)，因此現(xiàn)在企業(yè)仍處于摸索過(guò)程中。”清華規(guī)劃院養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究所所長(zhǎng)陳首春說(shuō)。

養(yǎng)老地產(chǎn)不是簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)項(xiàng)目，更多的溢價(jià)在于后續(xù)服務(wù)和運(yùn)營(yíng)管理。三亞中鐵置業(yè)有限公司副總經(jīng)理馬超駿認(rèn)為，大部分房企往往將更多精力放在地產(chǎn)項(xiàng)目而忽略了配套服務(wù)“軟件”的打造，這不僅無(wú)益于項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升，反而會(huì)因開(kāi)發(fā)過(guò)快而降低項(xiàng)目的附加值。

顯然，占據(jù)海南三亞這塊中國(guó)養(yǎng)老熱土一席之地的中鐵置業(yè)打算放慢腳步“精耕細(xì)作”。據(jù)了解，總投資53億元的“第三代住宅”——中鐵·子悅薹項(xiàng)目首次在海南旅游地產(chǎn)界引入中國(guó)首席家庭醫(yī)生服務(wù)品牌“藍(lán)卡診所”。診所為社區(qū)業(yè)主提供365天、24小時(shí)服務(wù)，居民可使用醫(yī)?？ň驮\。同時(shí)，社區(qū)與120合作建立急救轉(zhuǎn)運(yùn)綠色通道，聯(lián)網(wǎng)北京協(xié)和醫(yī)院、上海瑞金醫(yī)院、沈陽(yáng)軍區(qū)總醫(yī)院等北京、上海、沈陽(yáng)三甲醫(yī)院。此外，建立業(yè)主健康檔案，由專業(yè)體檢服務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)進(jìn)行定期健康體檢、由專家開(kāi)具運(yùn)動(dòng)處方、提供科學(xué)膳食指導(dǎo)，與綠色生態(tài)生產(chǎn)基地建立長(zhǎng)期合作，為社區(qū)居民特供綠色有機(jī)食品等等。建立老年培訓(xùn)學(xué)校，定期組織老年人度假旅游活動(dòng)，專為老齡會(huì)員提供園區(qū)特色工作崗位……這一系列健全的軟硬件服務(wù)體系提供了老人在養(yǎng)老、醫(yī)療、養(yǎng)生、保健的全面需求。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在海南三亞接受本刊記者專訪時(shí)說(shuō)，“第三代住宅”是一個(gè)觀念的轉(zhuǎn)變，這種以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的養(yǎng)老服務(wù)體系是一種安全的、舒適的、宜居的、全方位的養(yǎng)老住宅模式，尤其在養(yǎng)老服務(wù)和醫(yī)療服務(wù)上的投入是中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)必不可缺的重要內(nèi)容。朱中一表示，目前在養(yǎng)老地產(chǎn)方面，開(kāi)發(fā)商比較容易介入的是可以引入社會(huì)資金、采取市場(chǎng)化運(yùn)作的領(lǐng)域。“我主張?zhí)剿骼夏耆俗》糠聪虻盅吼B(yǎng)老保險(xiǎn)、連鎖型養(yǎng)老項(xiàng)目、有限產(chǎn)權(quán)等形式，做到休閑、養(yǎng)老相結(jié)合；基本養(yǎng)老和滿足不同人群的養(yǎng)老需求相結(jié)合。”

朱中一口中“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，又稱“以房養(yǎng)老”，是指老年人將自己名下的房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，可定期獲取一定的養(yǎng)老金直到去世。前幾年，“以房養(yǎng)老”曾在南京、上海、北京等城市的個(gè)別金融機(jī)構(gòu)自發(fā)興起嘗試，但均因效果不理想而停滯萎縮。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”是國(guó)際通用辦法，但不是政策，完全是個(gè)人自愿的行為。真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目需要有醫(yī)療和殯葬的配備，而我國(guó)殯葬是不會(huì)放開(kāi)成為市場(chǎng)化的行業(yè)?！拔覀冏龅酿B(yǎng)老地產(chǎn)只是剛剛退休到完全不能自理中間這一段，而真正的養(yǎng)老地產(chǎn)要包括完全不能自理的后頭一段。醫(yī)療、護(hù)理和后續(xù)殯葬服務(wù)都要涵蓋才是真正的養(yǎng)老地產(chǎn)。國(guó)際上養(yǎng)老地產(chǎn)占房地產(chǎn)行業(yè)的比重是5%，我國(guó)只有1.2%左右，有發(fā)展前景，但不會(huì)是主流?！?/p>

大多數(shù)房企并不愿意直接將自己的項(xiàng)目稱作養(yǎng)老地產(chǎn)。萬(wàn)科總裁郁亮在今年的年中業(yè)績(jī)推介會(huì)上表示，用養(yǎng)老地產(chǎn)這個(gè)思維想養(yǎng)老這個(gè)事情，那是錯(cuò)誤的。養(yǎng)老首先是服務(wù)，房子只是工具。花樣年集團(tuán)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)高峻則表示：“我們更愿意說(shuō)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，而不是養(yǎng)老地產(chǎn)，以服務(wù)為主體，花樣年主要是居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老兩大業(yè)務(wù)。養(yǎng)老是個(gè)大產(chǎn)業(yè)，最先進(jìn)去的是房地產(chǎn)，但不等于只有房地產(chǎn)。”

早在2010年萬(wàn)科便“試水”風(fēng)頭正勁的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷。2012年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)推出其老年公寓項(xiàng)目后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明曾對(duì)媒體高調(diào)表示：“此養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將確定盈利?！毕啾壤蠲鞯臉?lè)觀，萬(wàn)科集團(tuán)副總裁、萬(wàn)科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全顯得更為冷靜審慎。他認(rèn)為，社區(qū)養(yǎng)老由養(yǎng)老服務(wù)公司獨(dú)立運(yùn)營(yíng)看來(lái)是一個(gè)世界性難題。美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展雖然相對(duì)成熟，但業(yè)績(jī)也一直不理想。就國(guó)內(nèi)而言，無(wú)論是哪種方式介入，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前都尚無(wú)成熟模式可借鑒。

無(wú)論是居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老還是去住養(yǎng)老院，針對(duì)普通百姓最關(guān)注的“靠什么養(yǎng)老”問(wèn)題，國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》稱，“鼓勵(lì)老年人投保健康保險(xiǎn)、長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)、意外傷害保險(xiǎn)等人身保險(xiǎn)產(chǎn)品，鼓勵(lì)和引導(dǎo)商業(yè)保險(xiǎn)公司開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)”；同時(shí)要求保監(jiān)會(huì)牽頭，會(huì)同民政部等部門(mén)，“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。據(jù)悉，“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)方案有望于明年一季度拿出。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)老年住區(qū)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)江書(shū)平接受本刊記者采訪時(shí)表示，今年5月24日，中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于聯(lián)合開(kāi)展中國(guó)老年宜居住區(qū)建設(shè)試點(diǎn)工程的通知 》，這項(xiàng)計(jì)劃將在全國(guó)范圍內(nèi)通過(guò)對(duì)試點(diǎn)項(xiàng)目提供政策運(yùn)用、經(jīng)營(yíng)模式、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、養(yǎng)老服務(wù)、運(yùn)營(yíng)管理、人才培養(yǎng)等環(huán)節(jié)持續(xù)跟蹤和專家顧問(wèn)指導(dǎo)，協(xié)助企業(yè)建造老年宜居住區(qū)示范項(xiàng)目。而國(guó)務(wù)院《意見(jiàn)》要求，新建居民小區(qū)按人均0.1平方米配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施；要求醫(yī)藥結(jié)合，社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)覆蓋所有居家老人；要求全國(guó)社會(huì)養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到每千名老人35～40張，公辦養(yǎng)老院必須先保障失能、失智、高齡或“三無(wú)”、低收入老人入住。