北京房價漲勢迅猛

今年初，網上一組“盤點十年房價”的數據引發(fā)網民熱議。十年間全國城鎮(zhèn)平均房價從2381元/平方米上漲到5791元/平方米，十年上漲143%。北京市房價十年來“瘋漲”力度遠高于全國水平，北京？2003年一手樓均價4456元/平方米，2012年20700元/平方米，漲幅高達365%。

而今年9月份，農展館地塊“地王”的塵埃落定則把北京房價推向了一個更高預期。9月4日，農展館甲8號院以7.3萬元/平方米的樓面價被拍下，創(chuàng)造了北京土地歷史上單價最高紀錄。在三環(huán)絕版地塊農展館甲8號院成交2個多月后，其樓面價終于在近期“曝光”。記者從開發(fā)商融創(chuàng)中國了解到，該地塊將建成計劃推出一層一戶一湖的豪華住宅，均價將為15萬元/平方米，而臨近農展館后湖的最佳位置或將賣到30萬元/平方米。

記者到現場探訪發(fā)現，該地塊占據交通和地理優(yōu)勢，農展館的綠地和后湖形成了天然的“綠肺”。該地塊周邊新盤并不多，有合生霄云路8號、昆侖公寓等項目。據悉，合生霄云路8號均價為16萬元/平方米，昆侖公寓的均價約為20萬元/平方米。

與農展館地塊一樣受矚目的2012年北京“地王”——樓面地價達4.29萬元/平方米的萬柳地塊，已經正式命名為萬柳書院，其樣板間精裝以及蓄客工作正在同步進行。據悉，此次萬柳書院項目由14座樓棟組成，規(guī)劃為5～7層的多層花園式住宅。戶型為面積240～530平方米的三居至五居，產品為平層以及躍層。項目要在領取預售證后才啟動認購，雖然入市時間與價格均未確定，但據媒體披露，其“內部認購”的價格已達15萬元/平方米以上，開盤價格估計更“樂觀”。

“你可以不信，但別后悔。”華遠地產董事長任志強在微博上再度“開炮”，“要保證地方債能夠運轉起來，政府還是要靠土地多賺一點，越是審計地方財政和地方債，越是要想辦法拿土地去賺，去堵這個窟窿，所以它要激發(fā)老百姓的消費能力，這就意味著大家可能更想買房子了。”

房價上漲的同時，北京樓市的成交量在“日光盤”次第出現的帶動下也不斷攀升。最新統(tǒng)計數據顯示，截至11月12日，年內北京新建商品住宅簽約套數為75481套，成交均價23177元/平方米，總成交額突破了2069億元，比2012年同期的1809億元上漲了14.3%，全年成交有望接近2009年的歷史最高紀錄2509億元。

中國社科院此前發(fā)布的房地產藍皮書也認為，國內大城市房地產供需不平衡?！皬慕洕鷮W的角度上講，不論是即將出臺的房產稅抑或是限購、限貸，從本質上解決不了深層次的供需矛盾。而中國房地產真正的出路，還應該是通過加大保障房供給力度來彌合供需矛盾，用市場的理性模式來滿足人們的基本需求?！被诖耍撍{皮書預言，房價仍將繼續(xù)攀升。

地價高企凸顯朝陽公園價值

2013年11月4日，備受市場矚目的五環(huán)外朝陽區(qū)東壩地塊被保利首開聯合體以21億元奪得。據悉，東壩地塊在剔除保障房部分后，其商品房樓面價均價已達到每平方米近6萬元，再創(chuàng)區(qū)域新高。業(yè)內專家推測，該地塊未來售價可達8萬元/平方米以上。

東壩土地如此高調拍出，大多數業(yè)內人士卻都表示“意料之中”，反觀參與現場競拍的開發(fā)商們，其積極性也普遍未被價格因素影響，這也充分說明了未來市場需求之強勁，以及開發(fā)商之間趨向樂觀的心理預期。同時，東壩等地的熱拍也引發(fā)了樓市的新一輪“蝴蝶效應”，帶動了人們對其他區(qū)域房產的重新評估。

“未來東壩每平方米都至少賣8萬元了，朝陽公園、CBD、國奧板塊得賣多少？”微博上，很多房產人士不約而同地發(fā)問。尤其是臨近朝陽公園、團結湖公園和紅領巾公園，認為是北京最受成功人士青睞的朝陽公園板塊，成了大家最津津樂道的“參照物”。

“和東壩相比，朝陽公園板塊的優(yōu)勢明顯得可不是一星半點。”一位不愿具名的業(yè)內人士直言。東壩區(qū)域最大的問題是以保障房為主，建筑多為高層，居住人口多、密度大，交通壓力不小。此外，各種醫(yī)療、教育配套的規(guī)劃還比較欠缺，最受歡迎的商業(yè)配套是酒仙橋頤堤港，離東壩區(qū)域還有一段不短的距離。而朝陽公園地處東三環(huán)與東四環(huán)之間，地理區(qū)位優(yōu)越，由于毗鄰第三使館區(qū)和北京商務中心區(qū)，具有“CBD后花園”的美譽。

“以東壩目前樓面價為參照，朝陽公園區(qū)域優(yōu)越的地理位置、成熟的配套設施、優(yōu)美的周邊環(huán)境，以及其濃厚的人文氛圍，未來這里的房子每平方米賣20萬元、30萬元也毫不夸張，性價比也很高?！币晃坏禺a評論人直言，朝陽公園區(qū)域富人區(qū)的身份地位決定了其未來房子的價格走勢。因為，中國只有一個北京，北京只有一個朝陽公園。

房價十年漲十倍背后

在北京，亞奧、CBD、朝陽公園是不同時期的“富人區(qū)”。這幾大板塊是高端樓聚集區(qū)，區(qū)域的房地產市場在北京都有一定的代表性。但沒有一個板塊像朝陽公園這樣，十年房價瘋長十倍。

在萬科副總裁毛大慶看來，跟亞奧和CBD相比，朝陽公園板塊既有朝陽公園這個“城市綠肺”，又毗鄰CBD、國門、麗都、燕莎等幾大商圈，既擁有和亞奧一樣的環(huán)境，又擁有比亞奧更好的配套設施和濃厚的商業(yè)氛圍。與CBD相比，因為CBD核心區(qū)內土地資源的稀缺、建筑密度過大的現狀決定了該區(qū)域內住宅項目的品質受限，而近在咫尺的朝陽公園除了能和CBD共享商業(yè)配套之外，更能獨享北京最大的城市公園——朝陽公園的風景和環(huán)境。按照大都市發(fā)展的國際慣例，像朝陽公園這樣的地段，物業(yè)價值長線是肯定上漲的：毛大慶分析，“在限購令的影響下，很多外地富豪、外籍人士不能買房只能租房，因此如果購下房子用于租賃，朝陽公園較高的回報率也是其他區(qū)域所不能比擬的?！?/p>

位于朝陽公園正南門的棕櫚泉國際公寓可謂該板塊代表作。這里的業(yè)主包括阿里巴巴公司CEO馬云、優(yōu)酷網CEO古永鏘等。區(qū)域內的東山墅則曾是北京千萬級別墅中最受青睞的產品，許多世界500強企業(yè)的高管、駐京首席代表居住于此。除了金融、商貿的快速發(fā)展，文化資源的日益豐富也是朝陽公園成為第三代富人區(qū)公認核心的要素之一。

曾在朝陽公園北打造北京知名宜居大盤陽光上東的首創(chuàng)集團總裁劉曉光，在之前接受本刊采訪時曾驕傲地表示說：“朝陽公園周邊的房地產項目獲得了巨大的升值，陽光上東、皇石國際公寓、棕櫚泉國際公寓、公園大道、亮馬名居等為代表的幾十家地產項目，讓朝陽公園形成了一個較大的高檔社區(qū)生活板塊。”從區(qū)域、配套、產品等多個角度看，朝陽公園板塊都適宜作為高端人群的第一居所。其核心城市資源、地段價值無法復制、供給高度稀缺性這三大屬性，決定了該區(qū)域的價值引力。而由于具有不可復制的地理位置和重要商圈的優(yōu)勢，土地供應的稀缺造就了新盤供應屈指可數的現狀，使得朝陽公園的房價將繼續(xù)提升，進入穩(wěn)定的增值通道。

“高端人士是朝陽公園區(qū)域的主要購房群體，因為這邊的戶型偏重大戶型，房產總價偏高?！保葵溙锓慨a朝陽公園區(qū)域經理于鑫如是說。因為守著朝陽公園這樣優(yōu)美的自然環(huán)境，大部分購房者都以自住為目的，很少用來投資，這樣也決定了鮮有價格泡沫產生。據了解，在2008年全球金融危機導致房價大幅下滑時，朝陽公園區(qū)域的房價依然穩(wěn)定，沒有大幅下滑。而在2009年、2010年各地房價均大幅上漲之際，朝陽公園區(qū)域房價的上升趨勢始終保持穩(wěn)定。

提及此區(qū)域，于鑫表示，“就不得不提棕櫚泉國際公寓”。據了解，棕櫚泉國際公寓北臨朝陽公園及郡王府公園，南近紅領巾公園。“由于區(qū)位優(yōu)勢明顯，棕櫚泉國際公寓的房價一直是朝陽公園周邊漲得最快的。尤其是最近幾年，幾乎是一月一個價。去年同期該項目價格還在8萬元/平方米左右，盡管今年報價都在10萬元/平方米以上，但顯著的優(yōu)勢使得該項目的成交一直相對保持在穩(wěn)定狀態(tài)。”

相對于火爆的二手房市場，目前朝陽公園區(qū)域內開發(fā)土地越來越少，駿豪·中央公園廣場是目前唯一在售新盤。據悉，駿豪·中央公園廣場為城市綜合體，項目現處于排號階段，其選址于朝陽公園南側，立足北京中央商務生態(tài)板塊——朝陽公園板塊絕版地段，多路公交直達，地鐵14號線朝陽公園站就在項目地下2層。

駿豪·中央公園廣場包括甲級5A寫字樓、臨街商業(yè)、地下商業(yè)、住宅、企業(yè)獨棟、精品辦公及配套7個部分，集辦公、購物、餐飲、休閑、住宅、展示、文化功能于一體，滿足周邊軌道交通商業(yè)片區(qū)、居住片區(qū)、公園休閑各種人群的需求。？

對于駿豪·中央公園廣場這個在售新盤的銷售前景，亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為，朝陽公園核心區(qū)由于已經幾近開發(fā)完畢，因此再有新項目入市的可能性較??；而該區(qū)域二手房均價也在8～10萬元/平方米，有的逼近20萬元/平方米，作為唯一在售的高端項目，駿豪·中央公園廣場未來升值潛力不可限量。

在郭毅看來，駿豪·中央公園廣場寫字樓產品也生逢其時。目前，CBD、金融街等傳統(tǒng)辦公區(qū)域逐漸為一些重視人性化辦公的智力型公司所放棄，就是因為這些傳統(tǒng)商務區(qū)域在發(fā)展上盲目地追求集中和擴張，忽略了空間適度和環(huán)境的保護，加上日益沉重的交通負荷、不夠便利靈活的餐飲休閑配套，使得員工餐飲、會見客戶等基本需求都變得困難和浪費。一些注重人性化辦公的公司因此只能選擇無奈地退出CBD，轉而尋找辦公密度相對低、生態(tài)環(huán)境相對好的新型辦公區(qū)域。

而作為朝陽公園區(qū)域標志性建筑的駿豪·中央公園廣場，不僅獲得美國LEED綠色建筑認證、中國綠色建筑認證、中國寫字樓白金五星認證三重認證，還采用“綠色社區(qū)”模式，使建筑與朝陽公園和諧統(tǒng)一，達到低碳、環(huán)保的要求。這個由中國建筑設計大師馬巖松擔綱設計的建筑必將因為周邊服務設施齊全、場地景觀布置合理、建筑外形突出和“公園辦公”的種種優(yōu)勢贏得企業(yè)青睞。