1987年，全國商品房均價只有408元/平方米、北京只有500元/平方米，當(dāng)時大家也都說買不起，若有人那時說二十五年后的2012年全國房價均價6000元/平方米、北京2萬元/平方米，打死也沒有人相信。但大家都不相信的事情發(fā)生了。如果以今天為始點，再來一個二十五年，全國均價可能達到9萬元/平方米、北京80萬元/平方米。

按照統(tǒng)計數(shù)據(jù)，二十五年前的1987年，全國商品房均價408元/平方米，那時的北京因為土地價值沒有體現(xiàn)出來，也沒有富裕階層和外來人口對需求的推升，均價也只是500元/平方米左右。2012年，全國商品房的官方統(tǒng)計均價為5791元/平方米，我們按整數(shù)6000元/平方米算，二十五年中平均每年漲幅為11.4%；北京房價2012年官方數(shù)據(jù)約為2萬元/平方米，我們按2萬元/平方米算，二十五年中平均每年漲幅為15.9%。

其實，有三個原因?qū)е路績r的實際漲幅被大大拉低：第一，在房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，房價統(tǒng)計一直處于失真狀態(tài)；第二，2011年后，房價統(tǒng)計改為以房產(chǎn)系統(tǒng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為主，但也難保證數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無誤；第三，無論是過去還是現(xiàn)在，在二手房交易中“陰陽合同”十分普遍，達到95%以上。這就意味著這些數(shù)據(jù)作為統(tǒng)計源已經(jīng)失去了意義。

基于以上原因，我認(rèn)為對2012年官方數(shù)據(jù)必須修正，還原其真實成交價，才能更科學(xué)地預(yù)測未來二十五年的情況。假定全國房價調(diào)整為7500元/平方米，北京的房價調(diào)整為36000元/平方米，過去二十五年平均每年增長率就分別變?yōu)?2.4%和18.7%。如果以2012年我估計的全國房價為基數(shù)，二十五年后分別達到9萬元/平方米和80萬元/平方米，平均每年漲幅分別是10.5%和13.2%，這個漲幅比前面二十五年分別低了1.9%和5.5%。如果按2013年北京實際成交價估計值4萬元/平方米計算，二十五年后達到80萬元/平方米，平均每年增幅進一步下降到12.7%，比過去二十五年平均值下降了6個百分點。而未來二十五年導(dǎo)致房價上漲的推力強于過去的二十五年。因此，二十五年后，北京房價達到80萬元/平方米并不是天方夜譚。