我國改革開放三十多年來，隨著國民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和人民生活水平的日益提高，加快住房制度改革和加快居住環(huán)境改變成為國人主要訴求和需要。進(jìn)入21世紀(jì)，隨著國務(wù)院進(jìn)一步加快推進(jìn)我國城市化建設(shè)和進(jìn)一步強(qiáng)化住房制度改革，為了抑制房價(jià)的過快上漲和讓平民百姓也能通過住房改善而更多地享受到我國的“改革紅利”，政府通過學(xué)習(xí)和借鑒新加坡等國的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，制定出了：在我國“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融、培育和規(guī)范住房交易市場”的政策導(dǎo)向和市場指南。2013年，我國保障性安居建設(shè)在政府的積極倡導(dǎo)和各省市的努力推進(jìn)下取得長足的進(jìn)展，但個(gè)別省市仍然存在支持和推進(jìn)力度不夠和資金落實(shí)不到位，以及配套設(shè)施建設(shè)滯后、分配管理不規(guī)范等問題。因此，日前召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上強(qiáng)調(diào)：必須進(jìn)一步加大工作力度，創(chuàng)新體制機(jī)制，確保完成年初確定的包括棚戶區(qū)改造在內(nèi)的保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)，讓廣大翹首以盼的困難家庭早日搬進(jìn)新居。

一

經(jīng)過二十多年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)從一個(gè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中處于從屬地位的行業(yè)成長為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。為規(guī)范和加快保障性安居工程建設(shè)，2013年9月25日在李克強(qiáng)總理主持召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上又明確指出：“保障性安居工程建設(shè)是政府硬任務(wù)硬承諾?！蹦壳?，我國日益發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐步形成并完善了多層次和全方位的供求體系。在需求者中主要分為自購商品住房者和通過政府方建設(shè)購買和租賃保障房和廉租房二大群體。房地產(chǎn)供應(yīng)體系，則主要包含“完全市場化的住宅產(chǎn)品”——即“商品房”和有政策補(bǔ)貼限制的住宅產(chǎn)品——即“保障房”。

在經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)過程中，必須注意建筑設(shè)計(jì)的科學(xué)性和實(shí)用性，因?yàn)榻ㄖO(shè)計(jì)相對(duì)而言隨機(jī)性較大，需全過程的精心策劃和投入。符合建筑規(guī)范、規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)是建筑設(shè)計(jì)合格的下限，而建筑設(shè)計(jì)精品是在設(shè)計(jì)過程中優(yōu)化取舍、不斷完善的過程。由組織管理到專業(yè)管理，由藝術(shù)領(lǐng)域到科技和創(chuàng)新領(lǐng)域，由建筑形態(tài)到技術(shù)措施，由形象思維到邏輯思維，由方案設(shè)計(jì)到施工管理，整個(gè)設(shè)計(jì)階段的細(xì)化、優(yōu)化和篩選，是積極主動(dòng)和極具挑戰(zhàn)性的動(dòng)態(tài)管理過程。

而保障房又是一個(gè)內(nèi)涵豐富、品種多樣的住房體系。其一是“廉租房”，此類住房由政府從市場上或開發(fā)商處收購后租賃給城市中住房最困難的家庭或居民。其二是“公共租賃房”，此類住房由政府從市場上收購后租賃給不符合申請“廉租房”、同時(shí)又租不起商品房的城鎮(zhèn)居民，如年輕人、大學(xué)畢業(yè)生、以及個(gè)別城市居民家庭。其三是“動(dòng)遷房”，此類住房是因?yàn)槭姓蚺f城改造后置換給市中心多種因素改造地的居民。這些房源大多在郊區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部，也有極少部分舊區(qū)新建商品房后回遷的。其四是“重大工程配套商品房（小區(qū)）”，此類住房主要是因上海市區(qū)重大工程建設(shè)的需要，居民搬遷至近郊集中配套新建的住宅區(qū)。其五是“中低價(jià)商品房”，此類住房已在2005年上海市政府提出建設(shè)10000萬中低價(jià)商品房，后終止。其六是“限價(jià)房”，此類住房是國家根據(jù)國內(nèi)部分地區(qū)房價(jià)上漲過快而提出的“限房價(jià)和限地價(jià)”的“兩限”商品房，但因此項(xiàng)政策執(zhí)行起來有較大難度，所以上海地區(qū)基本沒有展開。其七是“經(jīng)濟(jì)適用房”此類住房最早是我國政府1994年頒發(fā)的《中華人民共和國城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》中指出，經(jīng)濟(jì)適用住房是以中低收入家庭、住房困難戶為供應(yīng)對(duì)象，并按國家、住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（不含別墅、高級(jí)公寓、外銷住宅）建設(shè)的普通住宅。經(jīng)濟(jì)適用房只具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場價(jià)格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而非建筑標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。

二

發(fā)展保障性安居工程建設(shè)是當(dāng)前我國各級(jí)政府的“硬任務(wù)”和“硬指標(biāo)”。是各級(jí)政府在宏觀調(diào)控大背景下必須向人民兌現(xiàn)的“硬承諾”和“硬實(shí)事”，也是我國現(xiàn)階段促進(jìn)消費(fèi)、結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的有效舉措。為此，要在適當(dāng)增加政府補(bǔ)助金，重點(diǎn)支持保障性安居工程特別是已建成保障房的配套設(shè)施。同時(shí)，要加快制定城鎮(zhèn)住房保障條例，規(guī)范和促進(jìn)保障性住房建設(shè)，管理和運(yùn)營，穩(wěn)定人民群眾對(duì)住有所居的預(yù)期。然后，要加快推進(jìn)公租房和廉租房并軌運(yùn)行。國家在制定政府和推動(dòng)發(fā)展的前提下，要加強(qiáng)對(duì)保障性安居工程進(jìn)行專項(xiàng)督查，真正促進(jìn)此項(xiàng)安居工程順利和圓滿的進(jìn)行。

上海經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)隨著改革開放的艱難前行，經(jīng)過了一個(gè)曲折發(fā)展的過程。二十世紀(jì)末為了全面推動(dòng)房地產(chǎn)這一國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，上海市人民政府為推動(dòng)全市“經(jīng)濟(jì)適用房”的建設(shè)，專門設(shè)置了“上海經(jīng)濟(jì)適用房管理中心”，但該中心還沒真正發(fā)揮作用，卻在2003年予以撤銷。與此同時(shí)，上海市人民政府宣布上海不搞“經(jīng)濟(jì)適用房”，取而代之的是“配套商品房”和“中低價(jià)商品房”。而在2009年上海市人民政府調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略，恢復(fù)了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，并提出在未來五年中建造2000萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。上海 “南匯航頭”、“寶山顧村”、“閔行浦江”等地塊成為了上海第一批“經(jīng)濟(jì)適用房”建設(shè)用地。經(jīng)過多年的精心規(guī)劃、認(rèn)真開發(fā)、協(xié)調(diào)組織和規(guī)范施工，該三個(gè)“經(jīng)濟(jì)適用房”小區(qū)目前已初步建設(shè)成為了上海城市副中心中百姓的理想和生活、居住和消費(fèi)地區(qū)。

上?！敖?jīng)濟(jì)適用房”的特點(diǎn)之一是“有限產(chǎn)權(quán)”。經(jīng)濟(jì)適用住房的房地產(chǎn)權(quán)利人擁有有限產(chǎn)權(quán)，其產(chǎn)權(quán)份額為購買經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)購房價(jià)格占相同地段、質(zhì)量的普通商品住房市場價(jià)格的一定比例，在《經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)（出）售合同》中約定，并在房地產(chǎn)登記信息中予以載明。與此同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用住房的房地產(chǎn)權(quán)利人，同住人不得將經(jīng)濟(jì)適用住房擅自轉(zhuǎn)讓、出租、出借、贈(zèng)與或擅自改變房屋使用性質(zhì)和隨意改變房屋結(jié)構(gòu)，不得設(shè)定除經(jīng)濟(jì)適用住房購房貸款擔(dān)保以外的抵押權(quán)。《經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)（出）售合同》簽訂后，房地產(chǎn)權(quán)利人持選房確認(rèn)書、身價(jià)證明等材料，到經(jīng)濟(jì)適用住房所在地的區(qū)（縣）房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請辦理房地產(chǎn)登記。經(jīng)過相關(guān)部門審核準(zhǔn)予登記的房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在預(yù)告登記證明和房地產(chǎn)權(quán)證上注明房地產(chǎn)權(quán)利人、同住人姓名及其身份證號(hào)和產(chǎn)權(quán)份額，并注明“經(jīng)濟(jì)適用住房（有限產(chǎn)權(quán)），5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓或出租”?！督?jīng)濟(jì)適用住房租賃合同》簽訂后，應(yīng)當(dāng)按照申請辦理租賃合同登記。經(jīng)濟(jì)適用住房租售轉(zhuǎn)化家庭在支付全部房屋價(jià)款后，按照規(guī)定辦理房地產(chǎn)登記。

上?！敖?jīng)濟(jì)適用房”的特點(diǎn)之二是“價(jià)格低”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格應(yīng)以保本微利為原則。結(jié)算價(jià)格由開發(fā)建設(shè)成本、利潤和稅金三部分構(gòu)成。（經(jīng)濟(jì)適用房銷售基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算公式為：銷售基準(zhǔn)價(jià)格=周邊房價(jià)×折扣系數(shù)。）周邊房價(jià)是按經(jīng)濟(jì)適用住房周邊一定時(shí)期、一定區(qū)域內(nèi)，新建普通商品房的市場平均成交價(jià)格或市場評(píng)估價(jià)格確定，具體由市房屋管理部門統(tǒng)計(jì)和提供。折扣系數(shù)是以上海經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)成本為基礎(chǔ)，綜合考慮保障對(duì)象經(jīng)濟(jì)承受能力和周邊普通商品住房市場成交價(jià)格等因素確定。購房人產(chǎn)權(quán)份額按照銷售基準(zhǔn)價(jià)格與周邊房價(jià)的比例關(guān)系確定。（計(jì)算公式為：購房人產(chǎn)權(quán)份額=銷售基準(zhǔn)價(jià)格/（周邊房價(jià)×90%）。經(jīng)濟(jì)適用房單套銷售價(jià)格、按銷售基準(zhǔn)價(jià)和上下浮動(dòng)幅度來確定。單套房的上下浮動(dòng)幅度、根據(jù)樓層、朝向等確定。上下浮動(dòng)幅度不得超過±10%。以單套銷售價(jià)格計(jì)算的住房銷售總額，應(yīng)與以銷售基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算的項(xiàng)目價(jià)房銷售總額相等。

上海“經(jīng)濟(jì)適用房”的特點(diǎn)之三是“房型小”。根據(jù)上海市的實(shí)際情況，申請購買的經(jīng)濟(jì)適用房是按人數(shù)來確定房型的。上海經(jīng)濟(jì)適用房在房型上按照臥室的數(shù)量，分為一居室、二居室、三居室；建筑面積分別對(duì)應(yīng)為45平方米、65平方米和85平方米。其中高層住宅的各種戶型，建筑面積均略大于多層住宅。單身人士或工人家庭可購買一套一居室；二人家庭原住房建筑面積小或等于15平方米的，可購買一套二居室；三人家庭可購買一套二居室；四人及以上家庭的可購買一套三居室。這種經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)特點(diǎn)目前已在全國特大型城市中得到普遍的應(yīng)用和推廣。

三

上海市為了支持和促進(jìn)以經(jīng)濟(jì)適用房為主的保障性住房的建設(shè)，在原來每年評(píng)選“上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)”的同時(shí)，評(píng)出了“上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保障性住房建設(shè)10強(qiáng)”。上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)研究對(duì)象為房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模大、經(jīng)營績效高、品牌信譽(yù)好、市場占有率高以及持有經(jīng)營物業(yè)多的上海房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。50強(qiáng)企業(yè)綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系按上一年度經(jīng)營業(yè)績、開發(fā)后勁、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、社會(huì)貢獻(xiàn)、企業(yè)品牌、科學(xué)管理五個(gè)方面設(shè)計(jì)，共有十一項(xiàng)分類指標(biāo)。參與保障房建設(shè)一直是上海房地產(chǎn)企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任的重要體現(xiàn)，也首次成為上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)研究的重要內(nèi)容。

上海今年評(píng)出的“上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保障性住房建設(shè)10強(qiáng)”是上海城投置地集團(tuán)有限公司、上海城建置業(yè)發(fā)展有限公司、綠地控股集團(tuán)有限公司、上海城開集團(tuán)晶實(shí)置業(yè)有限公司、上海中星集團(tuán)有限公司、上海江海置業(yè)有限公司、上海住宅科技投資股份有限公司、農(nóng)工商房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司、上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、上海建工房地產(chǎn)有限公司。保障房建設(shè)，一直以來是上海房地產(chǎn)企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任的重要載體。從二十世紀(jì)九十年代開始，上海就結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展大力開展舊城改造工作，并將其作為改善市民居住條件和改善生活的重要途徑。進(jìn)入二十一世紀(jì)，上海又在全面率先實(shí)施廉租房制度，采取實(shí)物配租和租金配租的方式改善低收入住房困難家庭的居住條件。2009年起，又推出了共有產(chǎn)權(quán)房的試點(diǎn)工作，將保障范圍從低收入家庭擴(kuò)大至中低收入家庭。2010年又根據(jù)社會(huì)需要出臺(tái)了公共租賃房制度，將非戶籍人口也納入了保障范圍。目前，上海已結(jié)合社會(huì)發(fā)展形成了全覆蓋的以廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房、公共租賃房、動(dòng)遷安置房等“四位一體”的保障性住房體系。為上海房地產(chǎn)行業(yè)健康和穩(wěn)步發(fā)展做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

綜上所述，和諧社會(huì)的人有所居，作為人類生存不可或缺的物質(zhì)條件，從來就是受到社會(huì)生產(chǎn)力的制約。同時(shí)，也是社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展水平的明顯標(biāo)志之一。政府部門組織調(diào)動(dòng)各方面參與經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展的計(jì)劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造和管理工作，無疑這是一項(xiàng)規(guī)模宏大的艱巨任務(wù)，有待各級(jí)政府、開發(fā)單位和廣大從業(yè)人員扎扎實(shí)實(shí)的為此作出不懈努力，使得經(jīng)濟(jì)型住宅在建筑品質(zhì)上不斷提高，室內(nèi)外環(huán)境更加優(yōu)美，更多工薪階層的市民能從市場化的高房價(jià)下解放出來。能夠真正實(shí)實(shí)在在地享受到社會(huì)主義制度所提供的更加舒適、更加宜人的居住環(huán)境，為完成全民共享的“中國夢”貢獻(xiàn)力量。