隨著我國城市化的推進，房地產(chǎn)業(yè)再次被列入推進和帶動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。然而，在宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，隨著日益激烈的市場競爭和日趨理性的購房理念的形成，政府主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)商對商品房開發(fā)設(shè)計和住宅品質(zhì)越來越予以重視。有創(chuàng)意和有創(chuàng)新的策劃理念和精益求精的設(shè)計規(guī)劃越來越受到歡迎，實踐證明：這是贏得市場和擴大需求的根本保障。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)歷了十幾年的市場洗禮后已形成了一整套完整的房地產(chǎn)開發(fā)程序，分為土地投標決策階段、策劃和設(shè)計階段、施工建設(shè)階段、銷售和交付階段，一個房地產(chǎn)項目的成功，取決于對項目的良好決策和后續(xù)的組織實施，而策劃和設(shè)計是將宏觀的決策意圖落實到微觀的設(shè)計圖紙上的一個過程，也是為施工階段提供依據(jù)性技術(shù)文件的過程，設(shè)計階段的管理工作就是向前延伸到宏觀決策，向后延續(xù)到施工圖的具體技術(shù)細節(jié)控制，是一個承上啟下的管理過程，是項目開發(fā)成功的重要環(huán)節(jié)。

一、前期策劃和設(shè)計規(guī)劃的重要性

隨著房地產(chǎn)調(diào)控的不斷深化和房地產(chǎn)業(yè)的日益發(fā)展，我國理性的購房者已經(jīng)學(xué)會全面地評估物業(yè)的實際內(nèi)涵和真實價值所在，甚至對開發(fā)企業(yè)的品牌、品質(zhì)都有高度清晰的評判，因此，當代房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都非常重視項目的前期策劃和市場定位。房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段的管理有著與眾不同的特殊性。其一是設(shè)計的成果是由規(guī)劃設(shè)計院完成的，其二是房地產(chǎn)項目公司設(shè)計人員在設(shè)計過程中完成協(xié)調(diào)、監(jiān)控和溝通的作用。所以在房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計運作過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司如何介入，如何控制設(shè)計過程，充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動性，是取得該房地產(chǎn)項目設(shè)計成功的根本保證。

然而對于開發(fā)內(nèi)容復(fù)雜、規(guī)模大、周期長、社會影響大的綜合性開發(fā)項目而言，市場策劃和設(shè)計創(chuàng)意方面主導(dǎo)性作用更為明顯。設(shè)計策劃階段應(yīng)站在城市長期發(fā)展的高度，在人居環(huán)境的品質(zhì)、文化藝術(shù)創(chuàng)作的品味、建材和技術(shù)的運用上投入足夠的精力，避免急功近利的心態(tài)，更不能將成功的案例拿來照搬照抄，不論是出售的物業(yè)還是持有的物業(yè)，都應(yīng)該視其為不可逆轉(zhuǎn)、需持久經(jīng)營和不斷保值增值的物業(yè)，才能引導(dǎo)設(shè)計師創(chuàng)造出有藝術(shù)內(nèi)涵、有科技水準的作品。房地產(chǎn)開發(fā)項目是百年大計、涉及民生，一定要在決策初期投入足夠力量的研究、策劃和設(shè)計，盡可能使所開發(fā)的物業(yè)有最高的價值體現(xiàn)，這也是房地產(chǎn)企業(yè)永續(xù)發(fā)展所需要的品牌創(chuàng)建之路，也是在激烈市場競爭中立于不敗之地的關(guān)鍵所在。

二、規(guī)劃設(shè)計的研發(fā)

在當今的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，建筑設(shè)計在某種意義上就是建筑產(chǎn)品的研發(fā)，它是藝術(shù)創(chuàng)作和科學(xué)技術(shù)的結(jié)合。房產(chǎn)開發(fā)具有很強的地域性，不同地點、民俗文化、生活習(xí)慣和不同性質(zhì)的建筑從內(nèi)容到外表形態(tài)都不同，因此需要完整細致的綜合策劃。以住宅項目為例，在通過大量的調(diào)研確定了購房客戶目標定位和價格定位的情況下，首先要研究建筑功能如何滿足使用者的基本需求，并進一步開發(fā)它的附加價值，然后研究城市規(guī)劃和特定的社會歷史文化環(huán)境，調(diào)研周邊的生態(tài)環(huán)境，從而確定建筑的形態(tài)、外立面設(shè)計的藝術(shù)創(chuàng)作風(fēng)格走向，創(chuàng)造出富有文化內(nèi)涵，并與城市環(huán)境相和諧的優(yōu)秀作品。

對商業(yè)、辦公地產(chǎn)的開發(fā)，前期營銷策劃更為專業(yè)，設(shè)計規(guī)劃需要與相關(guān)專業(yè)策劃機構(gòu)共同研究開發(fā)策略和確定目標消費人群，繼而研究辦公空間、商業(yè)業(yè)態(tài)、組合關(guān)系和商家定位，在這些研究工作的基礎(chǔ)上，才能對設(shè)計單位提出較為明確的方案設(shè)計要求。在方案設(shè)計過程中，從空間的利用、平面的布置、動線的安排、面積的分配到公共空間的設(shè)施布置，奠定設(shè)計的方向，從而完成融實用性、合理性、品質(zhì)化為一體的公共建筑。當今低碳、環(huán)保、綠色等概念日益成為時代的主題，在設(shè)計過程中除了要履行好個專業(yè)規(guī)范要求的環(huán)保節(jié)能指標外，更應(yīng)該主動創(chuàng)新，研究提升產(chǎn)品的技術(shù)含量，努力營造出綠色環(huán)保的人居環(huán)境。

三、設(shè)計階段的技術(shù)把控

（一）方案設(shè)計階段

房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)項目在方案設(shè)計階段，項目的溝通管理也是很重要的一個方面。準確而及時的溝通使項目設(shè)計能沿著正確的方向有序地發(fā)展。溝通是多層面和多方式的。在這一階段，主要的溝通為：內(nèi)部溝通，與設(shè)計公司溝通，與政府部門溝通。尤其與政府部門的溝通要及時甚至提前，在溝通過程中，要特別注重建立溝通信息的存貯體系和信息查詢體系，以便信息可通過不同方式由團隊成員和項目公司工作人員共享。

（二）確定設(shè)計方向

在開發(fā)項目前期策劃階段，通過銷售及市場策劃機構(gòu)確定消費目標，收集開發(fā)區(qū)域地形、地貌和土地招標中的規(guī)劃設(shè)計條件等多方面的基礎(chǔ)資料，編制設(shè)計任務(wù)書，將項目的開發(fā)意圖、策略、實用功能要求完整、清晰地傳達給設(shè)計單位，最終使設(shè)計成果符合既定的銷售市場定位。

（三）設(shè)計公司的選擇

規(guī)模較大的開發(fā)項目設(shè)計，不僅包含規(guī)劃和建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計、給排水設(shè)計、電氣設(shè)計、暖通設(shè)計、熱能動力設(shè)計、節(jié)能環(huán)保設(shè)計、人防設(shè)計、智能化設(shè)計，甚至涉及道路、橋梁、駁岸設(shè)計，還包含室內(nèi)精裝修設(shè)計、景觀綠化設(shè)計，有的項目還需要專門進行標識系統(tǒng)設(shè)計、建筑立面照明設(shè)計、玻璃幕墻設(shè)計、藝術(shù)品和家居用品設(shè)計等，還有各類招標項目的技術(shù)評審等配合工作。如此繁雜的設(shè)計管理工作，必須清晰的明確全部設(shè)計內(nèi)容，將根據(jù)項目的開發(fā)計劃，分解成不同的工作節(jié)點，對每個設(shè)計檢點明確內(nèi)容、要求、目標、時間，對每項涉及內(nèi)容都要選擇好相匹配的設(shè)計公司和設(shè)計團隊，在項目整體開發(fā)過程中有序的落實完成。

（四）分階段設(shè)計成果評審和確定

設(shè)計工作是一個循序漸進的過程，因此各階段設(shè)計成果應(yīng)予以評審和確認。在方案階段，應(yīng)對建筑形體、風(fēng)格、朝向、位置、間距、高度、退界、結(jié)構(gòu)基本形式、主要出入口、平面交通組織、綠化環(huán)境布置、建筑面積等基本設(shè)計要素予以充分討論、評審、確認。在擴初階段，建筑專業(yè)除了統(tǒng)籌結(jié)構(gòu)和機電各專業(yè)外，還應(yīng)詳細研究建筑各個細部和材料，地基處理或基礎(chǔ)形式比較，建筑主體結(jié)構(gòu)形式和構(gòu)件尺度控制等，機電專業(yè)對系統(tǒng)進行技術(shù)比較和經(jīng)濟論證，以及主要設(shè)備及管線的布置等。在施工圖階段，檢查和評審各類工種的技術(shù)要求的落實程度，核對各專業(yè)圖紙的設(shè)計深度、準確性、完整性。

四、設(shè)計階段的成本控制

（一）成本控制涉及各個階段

建設(shè)工程造價管理涉及到建設(shè)項目的各個階段和環(huán)節(jié)，設(shè)計階段是成本控制的龍頭，也是成本控制的關(guān)鍵。建筑項目設(shè)計分成三個階段：方案階段、擴初階段和施工圖階段，在每個階段形成文件時應(yīng)及時由造價控制部門編制相應(yīng)的概算、預(yù)算，供設(shè)計管理部門及時地進行細化并分散到各專業(yè)分項中。要研究材料和施工條件等進行多方案經(jīng)濟比較，從而降低每個構(gòu)件的造價。而在機電系統(tǒng)選型時不僅要考慮到初期投資，還要考慮運行成本和設(shè)備維護費用，因此需要進行綜合技術(shù)經(jīng)濟評估，正確處理好技術(shù)先進與經(jīng)濟合理之間的對立統(tǒng)一關(guān)系。一個好的設(shè)計管理既要能夠營造出良好的感官效應(yīng)和環(huán)境氛圍，又要對各種建筑材料的性價比有很強的把控度和敏感性，才能將設(shè)計造價控制得最為出色。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)是一個綜合經(jīng)營的過程

房地產(chǎn)項目的開發(fā)是一個融技術(shù)、管理、經(jīng)濟等諸多因素于一體的綜合經(jīng)營過程，每個環(huán)節(jié)絲絲相扣、缺一不可，設(shè)計管理工作貫穿在項目的前期定位、中期建設(shè)、后期營銷運營的整個過程中，它的作用無容置疑。從某種意義上說它還不僅僅是一項技術(shù)性管理工作，更應(yīng)該是一項引領(lǐng)性綜合類管理工作，它將藝術(shù)、技術(shù)、經(jīng)濟融合在一起，所以它既要求見多識廣，又要求技術(shù)過硬，更需要綜合協(xié)調(diào)能力，并需要不斷地吸收新的理念、新的技術(shù)，不斷地積累和總結(jié)。雖然設(shè)計管理工作成果不會立竿見影，但它最終會體現(xiàn)在每一位置業(yè)者的感受中，那才是它真正的價值所在。

（三）設(shè)計階段要注重項目風(fēng)險的管控

在房地產(chǎn)開發(fā)項目方案設(shè)計階段同時要對項目風(fēng)險進行管理和控制。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司對項目制定的績效目標不現(xiàn)實，在實施過程中會帶來進度風(fēng)險。如果在項目設(shè)計中一味的打政策擦邊球，或者違規(guī)操作，給項目帶來的風(fēng)險往往也是致命的。委托或篩選設(shè)計公司過程也隱含著風(fēng)險，對設(shè)計公司的了解及分析不夠深入，不能取長補短，往往會造成結(jié)果與期望值相差甚大，或者是最初成果無法深化等。在方案決策過程中對技術(shù)的選用也存在諸多的風(fēng)險。只要項目公司有項目風(fēng)險意識，對項目作風(fēng)險定性分析，就可以做到預(yù)防在先。方案設(shè)計階段的項目風(fēng)險控制對整個設(shè)計階段和后期施工的順利進行意義重大。