摘 要：政府在房地產(chǎn)市場處于失衡時將出手干預房地產(chǎn)市場，體現(xiàn)在政府的房地產(chǎn)調控政策上。政府的房地產(chǎn)調控政策出臺以后，購房者、開發(fā)商及政府通過輿論的傳導及反饋進行著博弈和互動，這種博弈和互動的結果導致政府對調控政策的調整及利益攸關者對自身利益的維護。輿論的傳導對房地產(chǎn)政策的影響體現(xiàn)于它有可能有助于政府調控政策的完善，也可能破壞了調控政策出臺的初衷，它形成了新的政府與民間互動和博弈的平臺。

關鍵詞：房地產(chǎn)調控 調控政策 輿論傳導

中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2013）04-010-03

一、引言

在一個以商品住宅為主體房地產(chǎn)市場化導向的環(huán)境中，自住者和投資者作為需求者，與供給者房地產(chǎn)開發(fā)商之間以房地產(chǎn)的價格作為實現(xiàn)各自行為目標的中介。然而對房地產(chǎn)價格的追求，三者的目標有所不同，作為自住者，希望在個人的收入預算限度之內以盡量低廉的價格購買房產(chǎn)；投資者期待房產(chǎn)價格能夠持續(xù)地走高；而開發(fā)商則期待以更高的價格出賣同樣成本的房產(chǎn)產(chǎn)品。房地產(chǎn)是一種虛擬資產(chǎn)，房地產(chǎn)這種虛擬資產(chǎn)的特性是其虛擬性介于普通商品和金融資產(chǎn)之間（王千，2006）。房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)的特質，導致其價格變化遵從“心理支撐的價格系統(tǒng)”理論，即當價格預期要上漲時房產(chǎn)需求者數(shù)量上升，當房產(chǎn)價格預期下跌時需求者數(shù)量驟減。如果放任房地產(chǎn)價格的心理支撐特性，當價格上漲的時候任由其上漲，價格下跌的時候任由其需求萎縮，其危害性已經(jīng)被多次的世界性和區(qū)域性的經(jīng)濟金融危機實踐所佐證。因此，合理的房價是經(jīng)濟和社會穩(wěn)定的重要內容，當房價失控時政府就有介入調控的必要。在房地產(chǎn)市場中，由于政府的介入，就形成了政府、需求者和供給者三方的博弈。目前的研究中，有學者利用博弈工具，就加入政府的三方博弈體系建立了供給和需求層面的兩大不完全信息動態(tài)博弈模型，闡明了政策因素已經(jīng)并正在決定著中國房地產(chǎn)市場的基本走向（楊建榮、孫斌藝，2004）。有學者認為，源于一種雙重壓力：分稅制以后地方事權的比重普遍高于財權帶來的壓力、地方政府作為中央政府或上級政府的代理機構的壓力，部分地方政府深度介入城市房地產(chǎn)市場（張岑遙，2005）。圍繞多方博弈的價格主線，當價格行走至政府改變調控基調的區(qū)間內，政府將出臺房地產(chǎn)調控的政策。有一點值得關注的是，對于政府的各種調控政策的決策、出臺、執(zhí)行及評估，涵蓋政策發(fā)揮作用的周期內房地產(chǎn)始終成為博弈相關方及社會民眾參與的輿論博弈的熱點。政府多次政策的出臺及其隨后的實踐效果表明，博弈下的輿論導向及其結果，往往將成為利益攸關者獲取利益及促發(fā)政府調整房地產(chǎn)政策的制動力。本文嘗試從輿論傳導的機理及模式來探討房地產(chǎn)市場中各個利益攸關者的互動性，以及政府政策因輿論導向性作用而發(fā)生改變的壓力情況。

二、政府為什么應該調控房地產(chǎn)市場

由于房地產(chǎn)具有的投資和居住的雙重特性，放任房地產(chǎn)市場化發(fā)展很有可能將產(chǎn)生非理性的房地產(chǎn)市場，當非理性的市場出現(xiàn)的時候，就需要加入政府的有形之手進行必要的調控。

1.房價上漲的基本邏輯。房地產(chǎn)市場發(fā)育初期作為需求者的購房者和作為供給者的開發(fā)商之間的互動存在相互培育市場的過程。在此階段，購房者先由少數(shù)對新事物反應敏感度高的部分，為能夠滿足自身的實物性自住性需求試探性地進行購房消費。而開發(fā)商則嘗試建設能夠符合購房者需求的房屋，并圍繞房地產(chǎn)開發(fā)可能帶來的潛在收益進行試探性的房屋產(chǎn)品開發(fā)，此時房屋產(chǎn)品為滿足購房者實物和自住性需求為主，而定價是建立在此基礎之上。隨著開發(fā)商開發(fā)的房屋產(chǎn)品數(shù)量上的增加，購房先鋒者的示范效應以及在新發(fā)展階段下推動房地產(chǎn)市場發(fā)展信貸措施手段的實施，潛在購房者群體觀念的逐步轉變。因為相對合理的價格及便利的金融信貸措施，降低了購房者購買的門檻，購房者群體從數(shù)量上呈現(xiàn)迅速上升的趨勢。當購房者增加的速度超過了開發(fā)商所能夠提供市場的房屋產(chǎn)品的供給速度的時候，基于供不應求，不能夠滿足每一個有實際需求的購房者的房屋購置需求，房屋價格開始上漲。對于潛在的購房者，在房屋價格逐步上漲的市場中，他們理性的考慮是假定房屋的價格降繼續(xù)上漲，那么在將來將比目前花費更多的資金才能購買到與當前同樣品質的房屋，于是潛在的購房者將大量入市，并基于與潛在購房者相仿的對房價的判斷，一部分原本沒有購房意愿的民眾轉而加入到購房者的行列。需求基礎的持續(xù)擴張，供給的相對有限性，促進的房價的進一步高漲。此時購房者發(fā)現(xiàn)，由于房價持續(xù)性地上漲，房屋的購買并非只能是滿足自身的居住需求，其也能夠像股票一樣，通過交易和買賣獲取價差獲利。房屋買賣的獲利效應促使房地產(chǎn)的投資屬性被急劇放大。投資購房者群體的擴大，推動了房價的高速上漲。當房價進一步持續(xù)上漲，并且出現(xiàn)了自住購房者和投資購房者數(shù)量對比的倒掛，此時整個房地產(chǎn)市場轉變成為以投資和投機為主導的狀況，這時房價進入了以資本逐利為主要特征的非理性上漲階段。

2.政府調控房地產(chǎn)市場的必要性。當房價持續(xù)高漲，房地產(chǎn)市場轉變成為以投資和投機氣氛濃厚的時候，以下幾個嚴峻的問題明顯地呈現(xiàn)出來：一是更多的自住型購房者因為房屋價格的高企，被排斥在購房市場之外，從而增加了一批充滿負面情緒的社會民眾，存在可能威脅社會穩(wěn)定的因素。二是房屋價格過分地上漲，如果遠遠超過其現(xiàn)實的價值，那么房屋的市場價值就存在大的泡沫。而歷史的經(jīng)驗表明，如果房地產(chǎn)市場存在大泡沫的破滅，將對國家經(jīng)濟產(chǎn)生消極影響，甚至引發(fā)經(jīng)濟危機。三是房價的非理性高漲對國家的金融體系將造成巨大的壓力，一旦房產(chǎn)價格深度地掉頭，將對整個金融體系造成嚴重的沖擊。四是高漲的房價扭曲了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的軌跡，房價的劇烈波動打亂房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營秩序，如果房價在高漲之后面臨深度下調，將導致相當數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)面臨生死的困境。為能夠應對房地產(chǎn)市場自發(fā)發(fā)展存在的系列消極影響的問題，政府應該出手對房地產(chǎn)市場進行干預。

3.政府干預房地產(chǎn)市場的原則及調控的切入條件。政府干預房地產(chǎn)市場，對房地產(chǎn)市場進行調控的政策所秉持的原則應該是著眼于控制房價的過快上漲，維持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，預防因為房價過快上漲之后而導致的房價非理性下降，抑制房產(chǎn)購買中的投資和投機性需求，引導房產(chǎn)更多地實現(xiàn)其實物性和居住性功能，保護自住型購房者購買房產(chǎn)的合理需求。從而，政府房地產(chǎn)調控政策制定的條件就應該從以下方面切入：一是房價變動的因素，即當房價處于過快上漲的區(qū)間抑或處于快速下降的通道時；二是供給與需求進入比較嚴重的失衡狀態(tài)；三是需求，內部自住型需求與投資及投機需求的比例失衡嚴重；四是作為需求者的購房人及其利益攸關者在購買行為中的訴求聲音表達，以及作為供給者的房地產(chǎn)開發(fā)商及其利益攸關者訴求聲音表達所引致的壓力系統(tǒng)。

三、房地產(chǎn)調控政策的輿論傳導模式

房地產(chǎn)政策的出臺，由媒體進行傳播，構建了輿論氛圍，形成了政府調控政策的媒介傳遞的模式。圍繞政府制定調控政策的條件：房價變動、供給與需求進入比較嚴重的失衡狀態(tài)及自住型需求與投資及投機需求的比例嚴重失衡等，輿論都形成了相應的傳導模式。

1.政府調控政策的媒介傳達。當房地產(chǎn)市場的狀況處在前述調控政策制定的條件一、二、三、四所有條件或至少一個條件滿足的時候，政府將著手出臺相應的房地產(chǎn)調控政策。調控政策擬定之后，政府將政策文檔傳達給相關核心的媒體及宣傳輿論機構，并著手對所列政策的具體辦法進行執(zhí)行層面措施和方法的儲備。核心媒體和宣傳輿論機構，依照政府的要求，向受眾發(fā)布政府調控政策的文件。隨后，出于對政策受眾面所引致的對政策解讀和評估需求及其本身經(jīng)濟和社會利益訴求的促發(fā)，相對核心媒體及宣傳輿論機構的周邊媒體及輿論宣傳機構最初將站在自身能夠吸引更多關注的視角對該政策的措施進行強烈的關注。經(jīng)過核心媒體和宣傳機構發(fā)布及周邊媒體的最初基于自身利益基礎上的宣傳和報道，迅速的將政府的調控政策轉化成社會廣知的輿論中心。強大的輿論被制造出來之后，迅速傳達到社會的各個層面，其中作為核心受眾者，即調控政策管轄的對象，在接獲信息之后將做好動用自身的力量與政策輿論制造的各方進行戰(zhàn)略博弈準備。

2.房價快速變動中的輿論傳導。假設房價處于過快上漲的通道，政府出臺的調控政策將抑制房價過快上漲的勢頭。此時，作為依靠房價迅速上漲獲益的投資及投機性需求的購房者在接受政府控制房價的調控措施信息之后，除了首先謹慎地處理手中的房產(chǎn)之外，他們往往將在其利益攸關者的幫助和支持下，制造一定的輿論反饋。他們將通過與之距離較近的媒體或通過微博等新型輿論平臺，發(fā)出由于調控造成該類需求者所將遭受到的令人憐憫的狀況及對同類人群在歷次調控中已經(jīng)有過的令人憐憫的案例的聲音，博取社會受眾的關注和同情，形成一定強度的輿論影響。同樣，對于在房價快速上漲中獲取超額利潤的開發(fā)商，面對政府對房價的控制措施，預期將面臨由于房價企穩(wěn)和上升幅度下降所導致的收益增長率減緩。因此，開發(fā)商在接收到政府調控房地產(chǎn)市場的信息之后，將采取多種方式在輿論上爭取主動來維護自身的利益，比如請知名且有一定影響力的學者，在媒體上發(fā)布有利于開發(fā)商群體的言論，通過行業(yè)協(xié)會在媒體上表達政府調控政策預期給行業(yè)帶來的傷害，或者試圖向社會和政府論證，在當前開發(fā)商在房價上漲中的合理利益訴求及其得利的正當性，以期形成一定的輿論壓力以應對政府的房價調控政策。對房價過快上漲情況下所采取的政策調控中，調控政策所管轄的對象：投資、投機需求者和房地產(chǎn)開發(fā)商通過制造輿論的方式對政府調控政策進行反饋，同時媒體也傾向出于自身經(jīng)濟利益的訴求將對這些有利于投資、投機者及開發(fā)商的輿論聲音進行傳播，從而形成一股具有力量的輿論影響以應對政府的調控政策。考慮到相關利益主體的一定程度的合理性訴求和調控措施產(chǎn)生的剛性而導致的輿論壓力，政府在輿情收集的過程中，將有可能重新對調控政策進行再調整。

3.供給與需求嚴重的失衡狀態(tài)中的輿論傳導。假設供需狀況處于供不應求狀態(tài)。處于供不應求狀態(tài)下的房地產(chǎn)市場，政府的政策路徑從需求方面看是要抑制需求，主要抑制不合理的過度需求，從供給方面上將鼓勵開發(fā)商增加房屋產(chǎn)品的供應量。對于需求的抑制，從自住購房者的角度看，由于該類需求者對房產(chǎn)的需求往往屬于剛性的需求，并且該類人群的數(shù)量巨大，對于該類需求的抑制，雖然該類人群以個體而言比較分散且相對弱勢，也一般較少通過主動向相關媒體曝光自身的問題制造輿論焦點，但由于剛性需求引致的該類人群的購房的必要性和迫切性，對于過于劇烈的調控政策，可能引發(fā)該類人群的不滿情緒，從而從其群體的整體上的負面觀念形成中制造出具有沖擊力的輿論內容，造成對調控政策進行修正的壓力。從投資和投機者的角度分析，抑制需求將損害其投資獲利的利益。由于該類需求者所掌握的資源和控制的話語權遠遠大于前述自住購房者，他們將利用當遇到房價進入過快上漲通道時相近的輿論發(fā)動渠道，增加自身訴求聲音的強度，而制造帶有壓力傾向的輿論內容，并以此試圖影響調控政策的新走向。從供給角度考察，政府鼓勵開發(fā)商增加房產(chǎn)的供應量，對開發(fā)商本身是一個比較正面的調控措施。在該類調控措施出臺以后，開發(fā)商從自身利益出發(fā)，期望能夠從政府的鼓勵當中獲取更多的利益，同樣選擇訴諸媒體的炒作，就其加大房產(chǎn)供應存在的短板和困難為切入點以在社會上形成廣泛的討論，制造輿論壓力，由此以期促使在調控措施中獲取政府更加優(yōu)惠的讓利。

4.自住型需求與投資及投機型需求的比例嚴重失衡中的輿論傳導。當投資及投機需求旺盛的情況下，房地產(chǎn)市場的投資、投機氛圍濃厚，從實踐角度分析，政府調整自住與投資和投機需求比例失衡的手段，目前比較有效的是限購政策。但是限購政策在抑制投資投機需求的時候，強化了戶籍的作用，抑制了城市外來人員剛性自住型購房需求。限購政策的出臺與執(zhí)行，中間也摻雜了利益攸關者輿論博弈的壓力。利益攸關者與媒體各自站在自身利益的角度進行互動和結合，傾向于對限購所帶來的問題及負面影響進行策劃和宣傳，例如連續(xù)性地發(fā)表關于戶籍政策的強化將對國家發(fā)展所起到的副作用，限購措施對市場經(jīng)濟原則的違背等等的言論和觀點，并請相關的學者專家就限購措施的帶來諸種問題進行評論，以期通過輿論的制造及輿論對調控政策的反饋來影響限購措施執(zhí)行的剛性。從實踐的角度看，利益攸關者的種種輿論制造，也曾對剛性的限購政策起到了局部松化的作用，比如，數(shù)個地方政府曾經(jīng)因為包括輿論壓力內的各種原因，嘗試性地調整限購政策。

四、輿論傳導對調控政策的影響

通過上文對房地產(chǎn)政策中的輿論傳導的分析，可以看出輿論對于政府出臺政策和對政策的調整有相當?shù)氖┘訅毫Φ淖饔茫竟?jié)將分三個方面分析輿論傳導對房地產(chǎn)調控政策的影響。

1.經(jīng)過輿論的傳導及其反饋行為，有助于政府調控政策的完善。政府出臺的政策雖然經(jīng)調研和考察，但是未經(jīng)市場和社會檢驗，對于政策的適用度和社會的接受度還存在一定的偏差。當把政府政策拋向社會和市場以后，經(jīng)過輿論傳導的發(fā)酵，利益攸關各方將對政府所提出的調控政策做多方的博弈。博弈的過程是利益攸關各方在自身利益維護基礎上的互動。輿論傳導為利益攸關的各方與政府就調控政策的調整空間進行互動性的探討。經(jīng)過多方輿論的傳導與反饋，政府能夠收集到來自利益攸關者對政策反應的程度與方式，為調控政策針對性的增強及執(zhí)行性的到位提供檢討性的參照。

2.輿論傳導也可能破壞了調控政策出臺的初衷。政府出臺調控政策基于政府制定調控政策的原則，利益攸關各方對政策的解讀和反饋基于他們各自的利益，利益攸關各方與政府的立場和原則并非一致，經(jīng)過輿論傳導和反饋所達成新的調控政策，有可能在盡可能地滿足了利益攸關各方的訴求后，與政府調控的原則及其要達到的調控出發(fā)目標有所背離，當這樣的背離產(chǎn)生的主導因素是利益攸關者基于本身利益所作的強大的輿論壓力所導致的時候，調控政策執(zhí)行將在現(xiàn)實環(huán)境中遭遇相當程度的消長，使政策的效果傾向于偏離政策的有效區(qū)間，有可能成為一份空頭支票式的文件。進而削弱了政府對市場調控能力，助長房地產(chǎn)市場自發(fā)發(fā)展蘊含的風險。

3.輿論的傳導機制形成了新的政府與民間互動和博弈的平臺。輿論的傳導和反饋，為利益攸關各方發(fā)出各自的聲音與訴求提供了平臺，各方的輿論壓力而導致政府對政策及其執(zhí)行的相應調整，從客觀上建立了政府與利益攸關者各方既是博弈又是互動的平臺。輿論傳導及其反饋所建立的博弈和互動平臺，在一定程度上維護了利益攸關者各方的利益訴求，并為政府更為有效的政策制定提供了便利。

五、結論

政府的房地產(chǎn)調控政策的出臺、執(zhí)行與調整是政府與房地產(chǎn)市場自住型購房者、投資及投機型購房者、房地產(chǎn)開發(fā)商和利益攸關者博弈和互動的過程。在博弈和互動中，輿論的傳導和反饋起到了非常重要的作用。在政府促發(fā)制定調控政策的各種條件中，利益攸關者基于自身的利益訴求，通過輿論制造，制造出具有一定分量的輿論壓力并經(jīng)過輿論傳導之后，這種壓力能夠影響到政府對房地產(chǎn)調控政策執(zhí)行和調整的決策部署。政府基于追求社會穩(wěn)定、經(jīng)濟發(fā)展等目標，面對一定的輿論壓力，傾向于傾聽輿論所來自的社會個層面的各種聲音，以此能夠對調控的政策本身或其執(zhí)行的力度作一定幅度的調整，從而也可以看出，輿論的傳導強化了政府進行政策調整的決心。綜上所述，總體而言，輿論傳導對調控政策的影響主要有三方面：它有可能有助于政府調控政策的完善，也可能破壞了調控政策出臺的初衷，形成了新的政府與民間互動和博弈的平臺。

參考文獻：

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（作者簡介：陳凱榮，中國社科院研究生院投資經(jīng)濟系博士研究生，主要研究方向：宏觀經(jīng)濟理論、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟 北京 102488）

（責編：若佳）