摘 要：本文采用1999-2011年的時間序列數(shù)據(jù)，進(jìn)行ADF平穩(wěn)性檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)、因果關(guān)系以及脈沖響應(yīng)分析，研究住宅銷售價格與住房投資之間的相互作用。

關(guān)鍵詞：住房投資 住宅銷售價格 因果關(guān)系

一、引言

為刺激內(nèi)需，推動住房制度改革，自1998年7月，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，中國房改向著市場化的方向邁進(jìn)，此后房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，在2001年出現(xiàn)投資投機(jī)狂潮，2004年房價大漲。所以隨著房地產(chǎn)行業(yè)走熱，研究房地產(chǎn)市場也一度成為熱點(diǎn)。國外有關(guān)房地產(chǎn)研究的范圍較為寬泛，既有理論創(chuàng)新，又有實(shí)證分析。

影響房地產(chǎn)價格波動的因素有很多，比如居民收入、城區(qū)面積、城鎮(zhèn)人口、商品房空置率以及國家調(diào)控等因素。影響房地產(chǎn)投資的因素也有很多，例如城市人口數(shù)量、城鎮(zhèn)人口人均可支配收入、原材料價格、政府政策等。因而國內(nèi)學(xué)者的研究角度也多變換，大體上偏重于房地產(chǎn)市場對某一宏觀經(jīng)濟(jì)變量或房地產(chǎn)價格與多個宏觀經(jīng)濟(jì)變量的關(guān)系實(shí)證研究。張清勇、鄭環(huán)環(huán)使用1985—2009年的省級面板數(shù)據(jù)利用面板VECM對住宅投資與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系進(jìn)行檢驗(yàn)，整體上否定了“住宅引領(lǐng)增長假說”，有證據(jù)顯示經(jīng)濟(jì)增長引領(lǐng)住宅投資的單向Granger因果關(guān)系是穩(wěn)定的。在中國住房供給價格彈性的區(qū)域差異及影響因素—基于面板數(shù)據(jù)的實(shí)證分析一文中，作者李冀申研究發(fā)現(xiàn)住房供給價格彈性具有區(qū)域特征，東部地區(qū)北京、上海、天津等地的住房供給缺乏彈性，其供給曲線具有較大的斜率，即在需求增加時，房價將大幅上漲，西部地區(qū)住房供給價格彈性最低。高波、陳健、鄒琳華利用動態(tài)面板模型對2000—2009年中國35個大中城市進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，研究發(fā)現(xiàn)區(qū)域房價差異是影響區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)升級的重要因素。國家也多次出房價臺調(diào)控政策，如上調(diào)按揭貸款利率、“限購令”等。

綜上所述，房價對經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政策制定、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都有不同層面的影響，本文著眼點(diǎn)在于研究住宅供給的價格波動與住宅投資之間的相互影響模式。

二、數(shù)據(jù)分析

本文使用的數(shù)據(jù)來源于《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》。為了消除價格影響，我們?nèi)?999年的數(shù)據(jù)為基期，同時為了降低數(shù)據(jù)波動幅度，我們分別對住宅投資（單位：億元）和住宅銷售價格（單位：元）取自然對數(shù)，表示為lnhi和lnhp。作二者的趨勢圖，發(fā)現(xiàn)lnhi和lnhp并不平穩(wěn)但二者趨勢有一定相似程度，二者的一階差分（dlnhi和dlnhp）趨勢圖則略顯平穩(wěn)。接下來我們還將檢驗(yàn)二者的關(guān)系。

（一）平穩(wěn)檢驗(yàn)

為了檢驗(yàn)住宅投資與住宅銷售價格之間的Granger因果關(guān)系，我們首先需要對數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)。表1給出單位根的ADF檢驗(yàn)值，及其針對原假設(shè)存在單位根的概率值。結(jié)果表明， 原序列l(wèi)nhi與lnhp在三種情況下均不平穩(wěn)，lnhi和lnhp的一階差分項(xiàng)dlnhi和dlnhp都是平穩(wěn)的，即說明lnhi和lnhp兩個序列為同階單整I（1）。

（二）協(xié)整檢驗(yàn)

兩個方程的調(diào)整的擬合優(yōu)度分別為R12=0.9953和 R22=0.9953。由方程（1）可以看出住宅銷售價格較大程度上依賴于其滯后項(xiàng)，這種依賴程度隨時間增加而增加，其滯后一期影響為負(fù)。住宅投資對住宅銷售價格的影響在滯后二期達(dá)到最大，滯后三期為負(fù)。方程（2）顯示住宅投資受住宅銷售價格的影響程度更大。自身的影響隨時間增加減小。

輔以脈沖響應(yīng)函數(shù)，協(xié)同分析二者之間的影響關(guān)系。脈沖響應(yīng)函數(shù)可以衡量來自隨機(jī)擾動項(xiàng)的一個標(biāo)準(zhǔn)沖擊對內(nèi)生變量和未來取值的影響。

1.從右上圖可以看出給住房投資一個正的標(biāo)準(zhǔn)沖擊，給住房銷售價格造成的影響在8年之內(nèi)都是震蕩的，但是大體上都在x軸的上方，8年以后影響趨于穩(wěn)定。

2.左下圖的脈沖響應(yīng)函數(shù)表示的是住宅投資對住房銷售價格波動對所做的響應(yīng)。給住宅銷售價格一個標(biāo)準(zhǔn)沖擊，住宅投資會迅速下降，盡管在兩年后這種反應(yīng)向x軸靠攏并趨于穩(wěn)定，但是整體都在x軸以下。

3.右下圖是住宅銷售價格自身的脈沖響應(yīng)函數(shù)，圖示表明給住宅銷售價格一個沖擊，在隨后兩期內(nèi)這種響應(yīng)迅速由正的作用變成負(fù)的作用，在接下來的幾年里響應(yīng)具有周期性，且都在x軸以下。

4.左上圖是住宅投資自身的脈沖響應(yīng)函數(shù)，據(jù)圖可以看出，給住宅投資一個沖擊，后期住宅投資達(dá)到最大，反映住宅投資可能存在一定的投資投機(jī)性。之后的響應(yīng)逐漸平穩(wěn)，且都在x之上。

三、結(jié)論

模型檢驗(yàn)結(jié)果表明住宅銷售價格較大程度上依賴于其滯后項(xiàng)，這種依賴程度隨時間增加而增加，其滯后一期影響為負(fù)。住宅投資對住宅銷售價格的影響在滯后二期達(dá)到最大，滯后三期為負(fù)。住宅投資受住宅銷售價格的影響程度更大。自身的影響隨時間增加減小。

對應(yīng)第四節(jié)對脈沖響應(yīng)函數(shù)的分析，說明住房投資增加一次會使住房銷售價格在長時間內(nèi)都處于不同程度的增加狀態(tài)。說明住宅銷售價格增加所帶來的財(cái)富效應(yīng)大于住宅投資回報。出現(xiàn)上述沖擊效應(yīng)的原因是住宅投資存在一定的投資投機(jī)性。為了穩(wěn)定房價要堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房。像北京、上海等城市嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策等。脈沖響應(yīng)函數(shù)還表明住宅投資、住宅銷售價格的增加具有很強(qiáng)的慣性，非政策不可逆性。此時，國家的政策則異常的重要性，例如通過征收個稅”以及“二套房利率”、“限購是否擴(kuò)大”等以穩(wěn)定房價。

參考文獻(xiàn)：

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