當(dāng)下國有土地70年使用權(quán)的租約安排，會對城市房地產(chǎn)和城市化進(jìn)程產(chǎn)生何等影響？朱國鐘等人的研究表明，70年使用權(quán)安排將會抬高房價，降低城市住房供給，減緩城市化的進(jìn)程。不過70年的土地使用權(quán)并不只是中國的特例，而是很多國家在城市化進(jìn)程中都采用過、甚至到現(xiàn)在還在采用的辦法。

以瑞典為例，這種土地使用制度被稱之為土地租賃制度。有人認(rèn)為，土地之所以增值，是因為社會進(jìn)步的結(jié)果，因此增值部分完全歸土地所有者與開發(fā)商是不合理的。于是，土地租賃權(quán)就成為獲得土地增值價值的一個手段。

在這種制度安排下，土地承租人有權(quán)按照合同的規(guī)定使用土地。承租人不能向市政府要求廢止租賃合同，但市政府在住宅合同租期滿60年后或其他性質(zhì)合同滿20年后就可以廢除合同。這種土地租賃制度對瑞典的城市化產(chǎn)生了什么影響？1950年至1975年，瑞典一共提供了200多萬套住宅。

從瑞典的例子來看，這種租賃制度并沒有影響房地產(chǎn)的供給，卻降低了土地開發(fā)的門檻：在快速城市化時期，與急速增長的需求相比，城市住宅供應(yīng)很有限，其中很大一個原因在于高昂的土地成本使能參與住宅開發(fā)的機(jī)構(gòu)很少。土地租賃制度的最大優(yōu)勢是降低土地價格。瑞典的做法是鼓勵開發(fā)商不用支付獲得土地所有權(quán)的費(fèi)用就開發(fā)土地。當(dāng)房子建好入住時，需要和政府簽訂26年至100年的租賃合同。

為什么瑞典的土地批租制度能起到降低房價的作用，而中國的土地使用權(quán)制度卻無法起到類似效果？根本原因在于制度初衷并不一致。瑞典采用土地租賃制度的本質(zhì)在于政府要代表社會分享城市發(fā)展的紅利，不讓土地所有人獨(dú)享收益；而我國推行國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的初衷則是通過“所有權(quán)和使用權(quán)”分離來解決國有土地不能為私人所有的法律禁錮。

正是因為這個差別，瑞典在設(shè)計此項制度時會對各種可能出現(xiàn)的情況作很細(xì)致的區(qū)分，比如租金如何確定、使用權(quán)到期后如何返還等一系列細(xì)節(jié)問題；而我國只是為了解決如何使用土地的問題，對其他問題考慮甚少，甚至像土地出讓期屆滿之后該如何續(xù)約或者收回等問題到現(xiàn)在也未認(rèn)真考慮。

如何化解這個問題？朱國鐘教授提出了私有化、拍賣土地的永久使用權(quán)和完善契約等三種辦法。盡管在操作辦法上前兩者簡單可行，但考慮到路徑依賴，完善租約可能是更加可行的，而且國外也有可供借鑒的成熟經(jīng)驗。

當(dāng)下迫切要做的是如何平衡所有者和使用權(quán)人之間的利益，在目前的租約安排下，地方政府和土地使用權(quán)人都想土地升值和房價飛漲，因為他們都只有通過賣地/房這個退出機(jī)制。如果考慮到房產(chǎn)價格要讓城市居民可接受，那么我們必須認(rèn)真審視當(dāng)下的合約結(jié)構(gòu)，唯有此才能讓更多進(jìn)城的人從城市化中受益。