一、引言

21世紀(jì)是物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入完善和成熟的重要階段。隨著市場環(huán)境的變化、競爭格局的形成、高新技術(shù)的應(yīng)用、消費(fèi)觀念的更新，房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)只有在服務(wù)觀念、服務(wù)方式、服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)營理念、市場定位等方面進(jìn)行相應(yīng)的變革，才能適應(yīng)新的發(fā)展形勢的需要。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)物業(yè)管理中存在的主要問題

1 物管企業(yè)的監(jiān)管機(jī)制不完善。隨著城市建設(shè)步伐的加快，物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量不斷增多，物業(yè)市場運(yùn)行環(huán)境已基本形成，盡管《物權(quán)法》、《全國物業(yè)管理?xiàng)l例》、《勞動(dòng)合同法》等均已進(jìn)行了修改和補(bǔ)訂，但是各地相關(guān)的配套落實(shí)政策不健全、不完整、不平衡，缺乏系統(tǒng)而科學(xué)的物業(yè)管理理論體系的指導(dǎo)，在制定配套法規(guī)的過程中，往往局限于對境內(nèi)外成功的經(jīng)驗(yàn)?zāi)７禄蚓褪抡撌碌慕鉀Q方法上，存在許多不足之處。

2 物管企業(yè)的市場化程度不高。物業(yè)管理項(xiàng)目獲得權(quán)的市場競爭機(jī)制還未真正形成，“誰開發(fā)、誰管理”的地方保護(hù)、壟斷管理、建管不分、責(zé)任不清的局面還沒有完全改變。

3 物業(yè)管理專業(yè)化程度不高。隨著人們居住硬件條件的改善，對居住服務(wù)、居住環(huán)境等軟件方面的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量有了更高的要求。當(dāng)前一些物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)意識、服務(wù)水平，距離業(yè)主的要求尚有較大的差距，一部分企業(yè)由于舊的管理理念和體制，還沒有把自己的位置擺正，總是以管理者自居，雖然也講服務(wù)，但服務(wù)意識很難到位。

4 物業(yè)管理的招投標(biāo)市場運(yùn)行機(jī)制不完善。當(dāng)前，全國各地大城市基本建立了物業(yè)管理招投標(biāo)市場，開展了一些物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)。但從實(shí)際效果及外界反映看，并未達(dá)到預(yù)期的效果，物業(yè)管理招投標(biāo)普及率不高，行政領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)單位干預(yù)大；物業(yè)管理投標(biāo)市場化程度不足。暗箱操作、壓價(jià)不正當(dāng)競爭時(shí)有發(fā)生，使物管招投標(biāo)缺乏公平、公正性。

三、完善房地產(chǎn)物業(yè)管理的對策

1 健全物業(yè)管理相應(yīng)的法律法規(guī)。一是建立房屋及維修管理的法律、法規(guī)、規(guī)章；二是建立設(shè)備設(shè)施管理法律、法規(guī)及規(guī)章；三是建立環(huán)境衛(wèi)生管理的法律、法規(guī)及規(guī)章；四是建立保安保衛(wèi)、消防管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。另外，完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域，使物業(yè)管理的各項(xiàng)活動(dòng)均有法可依。

2 加強(qiáng)物業(yè)管理市場的培育。限制開發(fā)商盲目組建自己的物業(yè)管理公司，鼓勵(lì)開發(fā)商從社會(huì)上聘請那些經(jīng)過實(shí)踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來進(jìn)行專業(yè)化的管理。鼓勵(lì)通過招投標(biāo)等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進(jìn)競爭機(jī)制，促使物業(yè)管理行業(yè)向高度市場化方向發(fā)展。

3 進(jìn)一步完善行業(yè)準(zhǔn)入制度。加強(qiáng)完善物業(yè)管理師制度，物業(yè)管理師可以注冊物業(yè)管理公司，擔(dān)任企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，物業(yè)管理師作為職業(yè)經(jīng)理人，接受物業(yè)管理企業(yè)的雇傭，從事專業(yè)物業(yè)管理活動(dòng)，物業(yè)管理師可以以自由人的身份，合伙注冊“物業(yè)管理師事務(wù)所”；物業(yè)管理師可以以專業(yè)人士的身份，受雇于業(yè)主委員會(huì)。

4 依托《物權(quán)法》完善招投標(biāo)市場運(yùn)行。通過《物權(quán)法》的有關(guān)條款，即“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”的規(guī)定，可以看出法律既允許業(yè)主自行管理也允許委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人管理，這就會(huì)產(chǎn)生不同的管理現(xiàn)象。業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)委托各專業(yè)公司管理，也可將物業(yè)管理委托給小區(qū)內(nèi)擁有物業(yè)管理相應(yīng)職業(yè)資格的業(yè)主進(jìn)行管理。當(dāng)然，還可將各項(xiàng)管理服務(wù)委托給專業(yè)物業(yè)管理公司。

（責(zé)任編輯：陳麗敏）