超1/5滬市A股上市企業(yè)殺入房地產(chǎn)業(yè)

上市公司“地產(chǎn)化”愈演愈烈

雖然名字像是搞高科技的，但凱樂(lè)科技（600260.SH）的主營(yíng)塑料管材業(yè)務(wù)愣是比不上房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。該公司2012年年報(bào)顯示，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入101570萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)27796萬(wàn)元，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)收入中占比高達(dá)41%。而凱樂(lè)科技的塑料管材業(yè)營(yíng)業(yè)收入為94611萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)14574萬(wàn)元，在總收入中占比38%。

事實(shí)上，2011年，凱樂(lè)科技就在房地產(chǎn)業(yè)上吃到了甜頭。該公司公告顯示，2011年房地產(chǎn)在總收入中就比高達(dá)18%。當(dāng)年，塑料管材業(yè)的業(yè)務(wù)規(guī)模還是地產(chǎn)業(yè)的3倍以上。僅僅過(guò)了一年，地產(chǎn)業(yè)就后來(lái)居上。

而據(jù)2012年年報(bào)顯示，安徽水利（600502.SH）、廈門鎢業(yè)（600549.SH）、恒順醋業(yè)（600305.SH）的房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)分別達(dá)到3.85億元、5.42億元、0.22億元，這些企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投入不小，回報(bào)也高。

更有些企業(yè)干著干著就變成了一家房地產(chǎn)企業(yè)，如市北高新（600604.SH），其主營(yíng)本來(lái)是生產(chǎn)銷售紡紗機(jī)械、化纖機(jī)械等產(chǎn)品，但現(xiàn)在則幾乎蛻變?yōu)橐患曳科蟆?012年，該公司房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)收入20830.97萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)11406.92萬(wàn)元，在整個(gè)收入中占比68%。

滬市A股上市公司中，像他們這樣的“不務(wù)正業(yè)務(wù)地產(chǎn)”者不在少數(shù)。

建筑業(yè)攜建設(shè)工程之便，進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)有天然的優(yōu)勢(shì)，不少建筑業(yè)企業(yè)都順利轉(zhuǎn)行，甚至很多知名開發(fā)商都是從做建筑工程起家的。滬市A股上市公司中，中國(guó)中冶（601618.SH）、龍?jiān)ㄔO(shè)（600491.SH）、新疆城建（600545.SH）等多家上市公司都發(fā)軔于建筑業(yè)，又最終向地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。龍?jiān)ㄔO(shè)在2012年年報(bào)中表示，旗下杭州青山湖森林硅谷開發(fā)有限公司積極開展各項(xiàng)工作，推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)展，主要完成了集賢、潘山五宗地塊的競(jìng)買工作。

雖然“鐵公基”看似風(fēng)風(fēng)火火、攤子較大，但是多家“鐵公基”上市公司也看中了房地產(chǎn)業(yè)這塊香餑餑，且投入越來(lái)越大。

在鐵路企業(yè)領(lǐng)域，中國(guó)鐵建（601186.SH）、中國(guó)中鐵（601390.SH）、中鐵二局（600528.SH）三家上市公司均對(duì)地產(chǎn)業(yè)深度介入。2012年這三家上市公司的房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)收入分別為181億元、197億元、13億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)分別為50.5億元、61.4億元、4億元，中國(guó)鐵建、中國(guó)中鐵的地產(chǎn)業(yè)規(guī)模堪比大型房地產(chǎn)企業(yè)。

在公路交通領(lǐng)域，一些高速公路上市公司由于在拿地方面的優(yōu)勢(shì)，也紛紛涌入地產(chǎn)業(yè)，如中原高速（600020.SH）、山東高速（600350.SH）、寧滬高速（600377.SH）等企業(yè)。其中，中原高速2012年地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)收入高達(dá)10億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)4.9億元，在涉足地產(chǎn)業(yè)的高速公路企業(yè)中其規(guī)模位居前列。此外，還有大眾交通（600611.SH）、五洲交通（600368.SH）等也對(duì)地產(chǎn)涉足較深。

而在其他基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，如水電開發(fā)領(lǐng)域的中國(guó)水電（601669.SH）、葛洲壩（600068.SH）等上市公司，近年來(lái)在地產(chǎn)業(yè)上高歌猛進(jìn)。甚至在競(jìng)爭(zhēng)激烈的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，這兩家企業(yè)跑馬圈地的氣魄，絲毫不遜于一些地產(chǎn)龍頭企業(yè)。

而如上述凱樂(lè)科技一樣，很多冠以“高科”或者“科技”頭銜的上市公司，在發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面毫不含糊，比較典型的有同濟(jì)科技（600846.SH）、中炬高新（600872.SH）、方興科技（600552.SH）等，其中，同濟(jì)科技2012年的地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入高達(dá)5.1億元。

據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》不完全統(tǒng)計(jì)，僅從上市公司來(lái)看，由其他行業(yè)轉(zhuǎn)入地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)有：建筑業(yè)、鐵公基企業(yè)、科技業(yè)、陶瓷業(yè)、家具業(yè)、家電業(yè)、服裝業(yè)、傳媒業(yè)、旅游業(yè)、水利設(shè)施業(yè)、礦產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)、水業(yè)、啤酒業(yè)、醫(yī)藥業(yè)、化工及化學(xué)制品業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品及加工業(yè)、港口業(yè)、貿(mào)易行業(yè)等，幾乎涵蓋了經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的方方面面。

如雅戈?duì)?、廈門鎢業(yè)、四川長(zhǎng)虹、南京化纖、武昌魚等等，僅從字面上來(lái)看，很難讓人想到這是一些從事地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》通過(guò)華泰證券等機(jī)構(gòu)，進(jìn)一步盤點(diǎn)滬市上市公司2012年年報(bào)、2013年一季報(bào)等數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，與整體情況相比，上述“不務(wù)正業(yè)”的企業(yè)只是冰山一角。

超1/5上市公司殺入地產(chǎn)業(yè)

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者對(duì)滬市每一家上市公司的年報(bào)進(jìn)行梳理，主要以上市公司2012年是否存在房地產(chǎn)業(yè)投資和收入作為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)其是否從事地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了篩查甄別，從而制作出一份“滬市A股從事房地產(chǎn)上市公司完全名單”。

一般而言，房地產(chǎn)業(yè)主要分為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)，其中住宅地產(chǎn)包含銷售、租賃、物業(yè)管理，而商業(yè)地產(chǎn)包含公寓、寫字樓、商鋪、酒店等業(yè)態(tài)。因此，凡是涉及上述領(lǐng)域并在2012年形成營(yíng)業(yè)收入的即算入這份名單中。

建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)密切，但根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)口徑，這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)是不同門類。在《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》的統(tǒng)計(jì)中，嚴(yán)格以是否從事房地產(chǎn)業(yè)為標(biāo)準(zhǔn)，如果一家企業(yè)只從事建筑業(yè)，而并未從事地產(chǎn)業(yè)，就不納入該名單。

另外，在房地產(chǎn)業(yè)的上下游，比如上游的土地開發(fā)領(lǐng)域和下游的建材領(lǐng)域，也進(jìn)行了嚴(yán)格區(qū)分，比如會(huì)篩查從事土地開發(fā)的企業(yè)，這些地塊最終用于哪一領(lǐng)域，是“鐵公基”等公共項(xiàng)目，還是房地產(chǎn)開發(fā)。當(dāng)然，前者不在榜單之列。

統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在滬市944家A股上市公司中，總共有201家企業(yè)投資于房地產(chǎn)開發(fā)，比例達(dá)到21.29%。其中，地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入前10強(qiáng)依次是：保利地產(chǎn)（600048.SH）、中國(guó)建筑（601668.SH）、金地集團(tuán)（600383.SH）、中國(guó)中冶、中國(guó)中鐵、中國(guó)鐵建、首開股份（600376.SH）、建發(fā)股份（600153.SH）、金隅股份（601992.SH）、華夏幸福（600340.SH）。

201家從事房地產(chǎn)業(yè)上市公司中，有保利地產(chǎn)、首開股份、萬(wàn)通地產(chǎn)（600246.SH）、華遠(yuǎn)地產(chǎn)（600743.SH）等明星房企，但也有一大半的上市公司，原定主營(yíng)業(yè)務(wù)并非房地產(chǎn)業(yè)，并且曾長(zhǎng)期從事其他主營(yíng)業(yè)務(wù)，但后來(lái)逐漸進(jìn)入了地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。

一位地產(chǎn)分析師表示，就上市公司從事房地產(chǎn)業(yè)的比例來(lái)看，20%的企業(yè)都從事這一行業(yè)，這一比例無(wú)疑是最高的，沒有哪個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)業(yè)，能吸引各類資金這么大的關(guān)注。

而深市上市公司的這一比例也不低。統(tǒng)計(jì)顯示，股票代碼從000001到000100的數(shù)十家A股上市公司中，就有高達(dá)30%左右的企業(yè)從事房地產(chǎn)業(yè)，其中就有全球地產(chǎn)巨頭萬(wàn)科地產(chǎn)（萬(wàn)科A，000002.SZ）。

這僅僅是直接進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)的上市企業(yè)，事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)在上市公司中的版圖遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止如此。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌多次向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的牽涉面較大，其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)不下于60個(gè)。

據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》梳理，在滬市上市公司中，與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)較大較直接的板塊主要有建筑、裝飾、家具、電器、銀行、水泥玻璃等建材業(yè)、民用機(jī)械工程、鋼鐵、制造業(yè)、鋼結(jié)構(gòu)業(yè)、數(shù)量在100家左右，即滬市中，房地產(chǎn)業(yè)的輻射面超過(guò)30%。

另外，如青島海爾（600690.SH）、美的電器（000527.SZ）這樣的上市公司，盡管自身不涉及地產(chǎn)，但其母集團(tuán)下屬的地產(chǎn)企業(yè)（海爾地產(chǎn)、美的地產(chǎn)）卻是做得風(fēng)生水起。

地產(chǎn)的隱藏暴利超白酒

資金蜂擁殺入，中央三令五申從嚴(yán)調(diào)控也不能根本改變這種局面，地產(chǎn)業(yè)真的有一種叫人不可抗拒的魔力？

泰禾集團(tuán)（000732.SZ）品牌總監(jiān)沈力男對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，當(dāng)前各類資本涌入地產(chǎn)業(yè)，是因?yàn)橹袊?guó)仍處于巨大的城市化進(jìn)程中，購(gòu)房需求長(zhǎng)期呈現(xiàn)出一種爆發(fā)的狀態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出較高的回報(bào)。

多位市場(chǎng)分析師指出，高回報(bào)、高盈利能力正是地產(chǎn)業(yè)吸納資本的指針。多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)地產(chǎn)業(yè)的整體毛利率在30%～40%，在行業(yè)中表現(xiàn)居前。而毛利率一旦超過(guò)40%，就邁過(guò)了“暴利”門檻。

以冠城大通（600067.SH）為例，2012年，該公司漆包線業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入31.56億元，但營(yíng)業(yè)利潤(rùn)只有1.33億元；其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模與漆包線相當(dāng)，營(yíng)業(yè)收入為29.43億元，但營(yíng)業(yè)利潤(rùn)14.2億元，是前者的10倍以上，毛利率為48.22%，是前者的11.5倍。

盡管從上市公司年報(bào)中可以發(fā)現(xiàn)，白酒、典當(dāng)?shù)刃袠I(yè)的毛利率更高，而很多高度暴利行業(yè)都是一些具有一定資源壟斷性質(zhì)的行業(yè)，但是相比而言，這些行業(yè)普遍沒有地產(chǎn)業(yè)所具備的優(yōu)勢(shì)：可以大規(guī)模經(jīng)營(yíng)、低門檻、對(duì)資源并不具備壟斷特征。正因?yàn)槿绱?，各類資本可以更加自如地享受地產(chǎn)業(yè)的高額回報(bào)。

事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)的暴利程度在上市公司對(duì)外公開的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中隱藏得很深。由于地產(chǎn)業(yè)實(shí)行資本金制度，開發(fā)商的利潤(rùn)能迅速被放大。比如一個(gè)住宅項(xiàng)目的預(yù)計(jì)投資額是10億元，利潤(rùn)是3億元，項(xiàng)目利潤(rùn)率為30%。而實(shí)際上開發(fā)商只用拿出2.5億元，即可啟動(dòng)項(xiàng)目，后期可利用預(yù)售資金來(lái)分期滾動(dòng)開發(fā)，不用再自掏腰包，那么此時(shí)項(xiàng)目的利潤(rùn)率已經(jīng)變?yōu)?20%。

但這只是較低水平操作的暴利手法，更有甚者，則以囤地、狂漲價(jià)、借助金融杠桿蛇吞象等手段，更加瘋狂地攫取暴利。如在北京上海等地，一些地塊拿地價(jià)只有不到2000元/平方米，但最終能賣至4萬(wàn)元/平方米以上；另外，有些公司先高價(jià)拍得土地后，立即聯(lián)系金融資本，二者合作開發(fā)，利潤(rùn)更是十分驚人。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，由于房地產(chǎn)行業(yè)上下游的關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)，它的強(qiáng)弱興衰對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響很大，如果投資回報(bào)水平過(guò)高，太過(guò)容易獲得暴利，將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)帶來(lái)很大的扭曲效應(yīng)。如果我們不對(duì)當(dāng)前高房?jī)r(jià)采取調(diào)控措施，那么將有更多的人利用房地產(chǎn)作為投資手段，就會(huì)造成貧富差距不斷惡化、官商勾結(jié)腐敗等一系列后果，這些問(wèn)題都與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)快、回報(bào)過(guò)高有關(guān)。

陳國(guó)強(qiáng)表示，如果一個(gè)行業(yè)發(fā)展過(guò)于暴利，那么它在國(guó)民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中話語(yǔ)權(quán)就很強(qiáng)勢(shì)，就會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大影響。

這絕非危言聳聽。近年來(lái)，各層面為了勒住高房?jī)r(jià)，解決居住難題，出臺(tái)了一輪又一輪的調(diào)控措施，但很多次都是到了關(guān)鍵時(shí)刻功虧一簣。

正因?yàn)楦髀焚Y金都涌入地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)不自覺地成功滲透進(jìn)了各行各業(yè)，從某種程度上說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)悄無(wú)聲息地綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

另一方面，地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)面的反噬作用也很強(qiáng)，不少不專業(yè)的資金進(jìn)入這一行，正面臨萬(wàn)劫不復(fù)的局面；而且，這種危機(jī)正日益增強(qiáng)。

記者手記

地產(chǎn)“綁架”城鎮(zhèn)化并非杞人憂天

北京市發(fā)改委一位官員告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，房地產(chǎn)業(yè)是資源消耗型產(chǎn)業(yè)，對(duì)資源的消耗量較大，對(duì)環(huán)境的破壞力較強(qiáng)，過(guò)度依賴地產(chǎn)業(yè)，將面臨資源消耗殆盡的危機(jī)；而且，當(dāng)前各層面已經(jīng)認(rèn)識(shí)到這一問(wèn)題，正強(qiáng)調(diào)調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式、促發(fā)展，但若不能擺脫對(duì)地產(chǎn)業(yè)的依賴，調(diào)結(jié)構(gòu)將是一句空話。

新型城鎮(zhèn)化即將展開，國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵6月3日對(duì)媒體表示，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化不是為了吸引投資，而是要改革，主要進(jìn)行戶籍制度和土地制度的改革，預(yù)計(jì)今年底將出臺(tái)改革政策。

然而，在很多從事房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)看來(lái)，所謂城鎮(zhèn)化是拉動(dòng)內(nèi)需的最大潛力，直接變成了城鎮(zhèn)化是拉動(dòng)房產(chǎn)市場(chǎng)的最大潛力。

正布局房地產(chǎn)業(yè)的上市公司啤酒花（600090.SH）就在其2012年年報(bào)中提出：雖然政策“微調(diào)”與房地產(chǎn)調(diào)控的“雙重標(biāo)準(zhǔn)”繼續(xù)執(zhí)行，但隨著2013年宏觀經(jīng)濟(jì)政策的定調(diào)，城鎮(zhèn)化將繼續(xù)拉動(dòng)內(nèi)需增長(zhǎng)，在本年度及未來(lái)，城鎮(zhèn)化是我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力所在，伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)一步推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求繼續(xù)顯現(xiàn)，拉動(dòng)內(nèi)需的地位也會(huì)日益突出。

中原高速提出，目前，河南省正大力進(jìn)行城鎮(zhèn)化建設(shè)，這將為開發(fā)符合政策導(dǎo)向、資金實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一定的發(fā)展機(jī)遇。根據(jù)自身情況和國(guó)家行業(yè)政策的變化，公司進(jìn)行適量的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。

對(duì)于這種沖動(dòng)，李鐵此前接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》專訪時(shí)便指出：“城鎮(zhèn)化就是城市建設(shè)、投資項(xiàng)目”的觀點(diǎn)是不對(duì)的，但傳統(tǒng)的政績(jī)觀導(dǎo)致地方對(duì)城鎮(zhèn)化的誤解，城市管理者更愿意加大對(duì)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和景觀建設(shè)的投資。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員鄭紅玉表示，今后城鎮(zhèn)化發(fā)展思路應(yīng)該是全方位的發(fā)展，關(guān)注人的全面發(fā)展，絕非過(guò)去的地產(chǎn)發(fā)展思路，即方方面面的改革均按部就班進(jìn)行。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)指出，盡管目前地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀是當(dāng)前城鎮(zhèn)化過(guò)程中出現(xiàn)的一個(gè)產(chǎn)物，將來(lái)會(huì)隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的深入會(huì)逐步得到改變，但刻不容緩的是要理順地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局，這需要各方面共同努力，只有理性發(fā)展，才能長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。他認(rèn)為，就經(jīng)濟(jì)空心化而言，一方面可以提高進(jìn)入門檻，鼓勵(lì)專業(yè)的開發(fā)商發(fā)展，還包括資金的門檻，改善項(xiàng)目資本金制度；另一方面，引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)的全方位發(fā)展，改善一系列制度因素，理順行業(yè)的投資回報(bào)。