近日，中國(guó)人民銀行發(fā)布的全國(guó)50個(gè)城市2萬(wàn)戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，68%的居民認(rèn)為目前房?jī)r(jià)“高，難以接受”，較上季度提高1.3個(gè)百分點(diǎn)，高于去年同期0.3個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)控?cái)?shù)年，房?jī)r(jià)不但沒(méi)降下來(lái)，反而越控越高，究其原因，應(yīng)是相繼出臺(tái)的調(diào)控政策不對(duì)路，并非人們想象中的“組合拳”，充其量只是“花拳繡腿”，很難起到平抑房?jī)r(jià)的作用。

中國(guó)房?jī)r(jià)高不高

曾有一少部分專家學(xué)者不斷“忽悠”說(shuō)“中國(guó)房?jī)r(jià)并不高，目前仍是剛性需求”，進(jìn)而誤導(dǎo)人們囤房、搶房，造成房?jī)r(jià)不斷攀升。那么，中國(guó)的房?jī)r(jià)究竟高不高呢？

房?jī)r(jià)的高與低永遠(yuǎn)是相對(duì)的，必須有對(duì)比才能見(jiàn)分曉，也就是要與外國(guó)居民的住房?jī)r(jià)格進(jìn)行比較。而且不能只比較住房的名義價(jià)格，因?yàn)檫€存在收入差距。所以，對(duì)比房?jī)r(jià)必須與居民收入進(jìn)行綜合比較，也就是居民用多少年的收入可以買一套住房，即人們比較熟悉的“住房痛苦指數(shù)”。

根據(jù)國(guó)外獨(dú)立研究機(jī)構(gòu)Numbeo在2012年10月發(fā)布的數(shù)據(jù)，中等收入居民買一套中等住房，中國(guó)北京需要33年，美國(guó)華盛頓需要5年，加拿大渥太華需要3年，英國(guó)倫敦需要15年，法國(guó)巴黎需要17年，德國(guó)柏林需要6年，澳大利亞堪培拉需要6年，新加坡需要17年，日本東京需要19年。數(shù)據(jù)顯示，北京住房的痛苦指數(shù)是世界其他國(guó)家首都的兩倍到十幾倍，北京市民購(gòu)買一套住房，幾乎要用一生的勞動(dòng)所得。而聯(lián)合國(guó)提出的和諧社會(huì)的合理房?jī)r(jià)應(yīng)為收入的3-6年。

征收房產(chǎn)稅是國(guó)際慣例

在很多國(guó)家，中央政府財(cái)政收入主要來(lái)自個(gè)人收入稅，而各級(jí)地方政府的財(cái)政收入主要來(lái)自房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅是房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅的合并叫法。從其產(chǎn)生和國(guó)際慣例看，房產(chǎn)稅與承載房屋的土地所有權(quán)無(wú)關(guān)。如果土地私有，則對(duì)土地和房屋分別征稅，即房地產(chǎn)稅；如果土地國(guó)有，則只對(duì)房屋征稅，即房產(chǎn)稅。

有的國(guó)家房產(chǎn)稅稅率和地產(chǎn)稅稅率相同（單一稅率），有的國(guó)家房產(chǎn)稅稅率和地產(chǎn)稅稅率不一致（劈開(kāi)稅率）。房地產(chǎn)稅實(shí)行劈開(kāi)稅率的國(guó)家有丹麥、俄羅斯、愛(ài)沙尼亞、美國(guó)（部分州）、澳大利亞（部分州）、墨西哥、肯尼亞、納米比亞等國(guó)家，中國(guó)的臺(tái)灣和香港也采取劈開(kāi)稅率。愛(ài)爾蘭從2013年開(kāi)始把房地產(chǎn)稅“劈開(kāi)”征收。津巴布韋、比利時(shí)、埃塞俄比亞、南非、泰國(guó)、英國(guó)、韓國(guó)、匈牙利等國(guó)也正研究把房地產(chǎn)稅“劈開(kāi)”，單獨(dú)征收土地稅。

荷蘭對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)所有人和居住者雙重計(jì)征房產(chǎn)稅（只對(duì)城鎮(zhèn)住房征稅），如果房屋產(chǎn)權(quán)所有人就是居住人，則他就要交雙份房產(chǎn)稅。

美國(guó)1949年通過(guò)《住房法案》，60多年來(lái)，美國(guó)用征收的房產(chǎn)稅建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，并對(duì)低收入家庭進(jìn)行住房補(bǔ)貼，實(shí)現(xiàn)了“讓每個(gè)家庭都能在適宜的環(huán)境里擁有一個(gè)舒適的家”的目標(biāo)。美國(guó)房?jī)r(jià)1950年為44600美元（含地價(jià)，下同），1960年為58600美元，1970年為65300美元，1980年為93400美元，1990年

為101100美元，2000年為119600美元，2010年12月1日的價(jià)格為189900美元，房?jī)r(jià)控制在一個(gè)普通勞動(dòng)者用3-5年工資可購(gòu)買一套舒適住房的范圍60年間房?jī)r(jià)平均每年上漲2.4%，低于銀行利率，總體上講是平穩(wěn)的。

一些國(guó)家除了征收房產(chǎn)稅外，還對(duì)空置住房進(jìn)行罰款或征用，嚴(yán)厲懲罰炒房行為。荷蘭政府可以征用空置一年以上的住房安排給無(wú)房戶居?。环▏?guó)對(duì)空置一年的住房處以房?jī)r(jià)10%的罰款，空置兩年的住房則罰款12.5%，空置時(shí)間越長(zhǎng)，罰款比例越大；丹麥政府征用空置超過(guò)兩個(gè)月的住房免費(fèi)供他人使用；瑞典政府也征用空置住房，供無(wú)房家庭使用。

房產(chǎn)稅或?qū)⒅胤績(jī)r(jià)

房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種，是對(duì)公民保有的超面積或多套住房征稅，而且這個(gè)稅是對(duì)公民世界各地的房產(chǎn)征稅，以防止公民將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移到境外。

炒房會(huì)使住房頻繁換手，這必然造成很多住房空置。人民網(wǎng)在2010年7月6日發(fā)表了一篇題為《巨大樓市泡沫顯現(xiàn)，中國(guó)空置房可供2億人居住》的文章，據(jù)此可以推算出，2010年的住房空置率為30%。而世界上住房空置率超過(guò)10%都屬罕見(jiàn)，據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2011年第四季度美國(guó)的住房空置率僅為2.7%。

有了房產(chǎn)稅，炒房客炒房就會(huì)慎重了。假如房產(chǎn)稅的稅率是10%，炒房客用100萬(wàn)元買一套房子炒作，這套房子的房產(chǎn)稅就是10萬(wàn)元，如果一年后這套房子賣不到110萬(wàn)元，炒房客就要虧本?？梢?jiàn)，房產(chǎn)稅會(huì)把許多炒房客逐出市場(chǎng)，加快實(shí)現(xiàn)住房的居住功能，而不是被用于投機(jī)炒作。

當(dāng)然，房產(chǎn)稅如果稅率過(guò)低，這對(duì)炒房客就不痛不癢，沒(méi)有威懾力。世界上多數(shù)國(guó)家的房?jī)r(jià)比中國(guó)房?jī)r(jià)要穩(wěn)定，這其中房產(chǎn)稅功不可沒(méi)。例如，韓國(guó)從2002年到2005年房?jī)r(jià)上漲了24%。2005年8月，韓國(guó)推出《不動(dòng)產(chǎn)綜合對(duì)策》，提高房產(chǎn)稅稅率，對(duì)房產(chǎn)交易稅也作了大幅度提高，對(duì)擁有兩套以上住房的家庭，房產(chǎn)交易價(jià)格超過(guò)政府制定的各地房產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià)10萬(wàn)美元時(shí)，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入所得稅稅率由過(guò)去的9%-36%提高到50%，高價(jià)、高檔住房轉(zhuǎn)讓所得稅稅率更高。高稅率讓炒房客急拋囤積的房產(chǎn)，房?jī)r(jià)驟然下降。

還有一個(gè)問(wèn)題不可忽視，即使我們不征收房產(chǎn)稅，外國(guó)也會(huì)來(lái)中國(guó)“征收”房產(chǎn)稅。因?yàn)槊绹?guó)、法國(guó)等很多發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)其公民在世界各地的財(cái)產(chǎn)和收入征稅，假如張三從中國(guó)移民到美國(guó)，他在中國(guó)有10套房產(chǎn)，中國(guó)政府不征收房產(chǎn)稅，這10套房產(chǎn)的房產(chǎn)稅就被美國(guó)政府征走了。如果我們建立起基本的房產(chǎn)稅制度，就可以與美國(guó)達(dá)成防止雙邊征稅協(xié)議，把這筆稅款留在中國(guó)，為中國(guó)人自己辦事。

推行房產(chǎn)稅應(yīng)大膽試水

2011年1月，重慶和上海率先試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅。重慶房產(chǎn)稅征收了兩年多，也僅對(duì)一萬(wàn)套住房征收房產(chǎn)稅，約占居民戶的0.1%?？梢?jiàn)，按目前房產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)，對(duì)99.9%的居民來(lái)說(shuō)，根本就無(wú)需考慮房產(chǎn)稅?；蛟S會(huì)有人說(shuō)，重慶和上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)兩年，并沒(méi)有讓房?jī)r(jià)降下來(lái)，由此得出房產(chǎn)稅不能降房?jī)r(jià)

的結(jié)論。提出這個(gè)觀點(diǎn)的人顯然缺乏稅的知識(shí)，對(duì)重慶和上海的房產(chǎn)稅沒(méi)有進(jìn)行細(xì)致的觀察。

從這兩年的實(shí)踐來(lái)看，這兩個(gè)直轄市的房產(chǎn)稅對(duì)平抑房?jī)r(jià)的效果并不明顯，但這并不是房產(chǎn)稅本身的問(wèn)題，而是房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)得不夠科學(xué)。重慶市和上海市出臺(tái)的房產(chǎn)稅方案過(guò)于“溫柔”，稅率太低，只在0.4%-1.2%之間；再有就是稅基過(guò)窄，存量住房除了重慶市的獨(dú)立別墅外都沒(méi)有列入征收范圍，對(duì)過(guò)去囤積多少套住房都不征稅。如此溫和的房產(chǎn)稅就好比向湖泊里投入一粒塵埃，根本泛不起漣漪。

其實(shí)，房產(chǎn)稅不管在中國(guó)還是外國(guó)都是個(gè)老稅種，我們沒(méi)必要再謹(jǐn)小慎微地試點(diǎn)了，應(yīng)該盡快在全國(guó)范圍內(nèi)鋪開(kāi)。房產(chǎn)稅不能按套征收，而應(yīng)按住房面積征收，規(guī)定一個(gè)“面積起征點(diǎn)”（如人均50平方米），超過(guò)“起征點(diǎn)”才征收房產(chǎn)稅，這就堵住了通過(guò)假離婚的逃稅行為。房產(chǎn)稅的稅率不能太溫和，定在10%左右較為合適，這樣，就能把那些空置住房盡快推向市場(chǎng)，為了免交高額房產(chǎn)稅，囤積住房的人急于把空置住房賣出去，形成買方市場(chǎng)，房?jī)r(jià)自然就會(huì)回歸正常。如果中國(guó)對(duì)超面積住房或多套住房征收50%的房產(chǎn)稅，房?jī)r(jià)很有可能一夜之間就會(huì)下跌五成。

“增加負(fù)擔(dān)”不靠譜

由于中國(guó)的稅制是以間接稅為主體，政府需要錢，根本無(wú)需向百姓征收直接稅，而是向企業(yè)征收間接稅。征收間接稅，政府毫無(wú)阻力，作為企業(yè)來(lái)講，政府要多少稅就交多少稅，反正這是“借花獻(xiàn)佛”，稅款要加進(jìn)商品的價(jià)格里由消費(fèi)者擔(dān)負(fù)；對(duì)于消費(fèi)者，由于不是對(duì)居民個(gè)人征收，所以就感覺(jué)不到政府在征自己的稅，因此也就沒(méi)人出來(lái)抵制。就這樣，政府偷偷摸摸地就把稅收從百姓的腰包里掏走了。居民在日常購(gòu)物時(shí)，很少有人知道商品價(jià)格里有一部分是各種間接稅。所以，在一個(gè)以間接稅為主的國(guó)家，政府征稅簡(jiǎn)直就是張飛吃豆芽——小菜一碟，這就是法國(guó)政治家讓·巴蒂斯特·科爾貝說(shuō)的“稅收技巧恰似拔鵝毛，在拔毛的時(shí)候不要讓鵝叫”。

可見(jiàn)，間接稅就是“眉毛胡子一把抓”，不管是窮人還是富人統(tǒng)統(tǒng)要征稅。對(duì)窮人來(lái)說(shuō)，一年的收入幾乎都要為生計(jì)消費(fèi)掉，也就是說(shuō)，普通老百姓即使不交個(gè)人收入調(diào)節(jié)稅和房產(chǎn)稅，也要把收入的一部分拿出來(lái)交稅。

如果我國(guó)把稅制改為以財(cái)產(chǎn)稅和收入所得稅等直接稅為主，我們就可以廢除增值稅等間接稅種（美國(guó)等國(guó)家沒(méi)有增值稅），從而降低物價(jià)，讓普通百姓用有限的收入購(gòu)買更多的商品和服務(wù)，讓生活過(guò)得更好些。而對(duì)于富人而言，對(duì)他們的財(cái)產(chǎn)征稅，只是減少他們轉(zhuǎn)移海外的資產(chǎn)，減少他們的奢侈品消費(fèi)，并不會(huì)影響他們的生活質(zhì)量。

房產(chǎn)稅會(huì)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者嗎

針對(duì)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控“國(guó)五條”中提到的“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”，一些教授、專家極力阻撓政府調(diào)控房?jī)r(jià)政策的實(shí)施，擔(dān)心房產(chǎn)稅會(huì)推高房?jī)r(jià)，人們也擔(dān)心房產(chǎn)稅會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。

由于間接稅的納稅人和負(fù)稅人不是一個(gè)人，也就是說(shuō)，稅收通過(guò)中間環(huán)節(jié)的納稅人一直向下推，最后把稅收轉(zhuǎn)嫁給最終消費(fèi)者，也就是負(fù)稅人。所以，中國(guó)也把間接稅叫流轉(zhuǎn)稅，就是在產(chǎn)品的制造、運(yùn)輸、銷售過(guò)程中不斷增加進(jìn)去的一些稅收，最后都轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。

而房產(chǎn)稅是直接稅，也就是納稅人和負(fù)稅人是統(tǒng)一的，也就是一個(gè)人，對(duì)誰(shuí)征稅，稅收就由誰(shuí)承擔(dān)，根本不會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)嫁，如果能轉(zhuǎn)嫁給別人，那就成了間接稅了。

所以說(shuō)，作為直接稅的房產(chǎn)稅，屬于財(cái)產(chǎn)稅的一種，它可以精準(zhǔn)定位，只對(duì)富人和炒房客征收，筆者認(rèn)為，對(duì)房產(chǎn)稅推高房?jī)r(jià)、轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者純屬恐慌，完全沒(méi)有必要。

中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局前兩年曾公開(kāi)聲明，統(tǒng)計(jì)住房空置率，但一直沒(méi)有公布結(jié)果?？梢?jiàn)，中國(guó)的住房空置率大得驚人，一旦公布恐將引起經(jīng)濟(jì)震蕩，經(jīng)濟(jì)硬著陸風(fēng)險(xiǎn)大增。如果政府一直不征收房產(chǎn)稅，必然會(huì)慫恿炒房，讓住房空置率越來(lái)越高，房產(chǎn)泡沫越來(lái)越大。如此發(fā)展，房產(chǎn)泡沫破滅只是早晚的問(wèn)題，破滅得越晚，對(duì)經(jīng)濟(jì)的損害越大。