聶振華

（中北大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，山西 太原 030051）

1 研究背景

在2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了步調(diào)不一的復(fù)蘇時(shí)期。這個(gè)時(shí)期對(duì)于各國(guó)的經(jīng)濟(jì)都是一個(gè)重要的戰(zhàn)略機(jī)遇期。我國(guó)迅速抓住了這一重要時(shí)機(jī)，工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的速度強(qiáng)勁，充足的資金供給和穩(wěn)健的金融體系為拉動(dòng)內(nèi)需創(chuàng)造了巨大的空間，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行勢(shì)頭良好。從目前的情況來(lái)看，我國(guó)在保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)的同時(shí)，還有能力支撐起需求。我國(guó)城市基礎(chǔ)和居民生活水平得到了有效提高，但人均水平還處于較低階段。因此，從投資方面和消費(fèi)方面來(lái)看，我國(guó)蘊(yùn)藏著非常大的需求潛力。從投資需求方面來(lái)看，我國(guó)仍需大量投資交通和住房等方面；從消費(fèi)需求方面來(lái)看，耐用消費(fèi)品和服務(wù)消費(fèi)這兩部分在我國(guó)的發(fā)展?jié)摿薮?；從商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方面來(lái)看，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)才剛剛邁出了第一步，發(fā)展迅速的城市化進(jìn)程與不斷興起的城市商業(yè)地產(chǎn)關(guān)系還不存在矛盾，在政府對(duì)住宅地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下，商業(yè)地產(chǎn)正好與其形成了有機(jī)的互補(bǔ)。進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，由于我國(guó)投資產(chǎn)品的稀少和房地產(chǎn)行業(yè)具有較高的投資回報(bào)率，因此大量資金的涌入使得我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了短期的迅速膨脹現(xiàn)象。但是在2008年之后，受?chē)?guó)際金融危機(jī)以及我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始進(jìn)行宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)的發(fā)展受到了很大的影響，供應(yīng)量明顯回落。但是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)由于受宏觀政策影響較小，其發(fā)展呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長(zhǎng)，并且在2010年達(dá)到了進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)的歷史最高。2011年之后，新“國(guó)八條”和大中型城市住房限購(gòu)令的出臺(tái)，以及通貨膨脹所帶來(lái)的不斷增大的市場(chǎng)預(yù)期，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值將會(huì)再一次飆升。未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)在一線城市趨于飽和的背景下，將逐漸向二三線城市蔓延。

2 太原市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 太原市各大商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況

太原市作為中國(guó)二線城市的典型代表，對(duì)其商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行研究，對(duì)未來(lái)太原市房地產(chǎn)投資企業(yè)、投資商業(yè)地產(chǎn)具有一定的參考價(jià)值。下面對(duì)太原市各大商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行分析，本人將調(diào)查對(duì)象分為高、中、低三個(gè)檔次：

2.1.1 高檔商場(chǎng)

首先，這類(lèi)商場(chǎng)對(duì)所處地段的要求很高，現(xiàn)主要集中在柳巷、開(kāi)化市街、鐘樓街等市中心一類(lèi)繁華地段，商場(chǎng)的規(guī)模一般都很大，基本都采用豪華裝修；其次，入住對(duì)象主要以國(guó)內(nèi)外知名品牌為主，對(duì)品牌的要求很高，一般選擇的品牌都要在北京和上海等地有3年以上的經(jīng)營(yíng)時(shí)間；再次，經(jīng)營(yíng)方式以聯(lián)營(yíng)為主，商場(chǎng)一般能獲得營(yíng)業(yè)額27%~30%的抽成，進(jìn)場(chǎng)費(fèi)和保證金數(shù)量一般為10 000~15 000元；最后，這類(lèi)商場(chǎng)一般采用大賣(mài)場(chǎng)的模式。

2.1.2 中檔商場(chǎng)

第一，這類(lèi)商場(chǎng)對(duì)地段的要求不高，主要體現(xiàn)在規(guī)模、檔次以及高檔的裝修上；第二，其選擇對(duì)象基本以知名品牌為主，對(duì)品牌有所要求，但要求贏利即可；第三，經(jīng)營(yíng)方式仍以聯(lián)營(yíng)為主，商場(chǎng)一般能獲得營(yíng)業(yè)額25%~27%的抽成，進(jìn)場(chǎng)費(fèi)和保證金數(shù)量一般在5 000~10 000元之間；第四，這類(lèi)商場(chǎng)主要采用大賣(mài)場(chǎng)和店中店的經(jīng)營(yíng)模式。

2.1.3 低檔商場(chǎng)

這類(lèi)商場(chǎng)一般地處城南、城西等二、三類(lèi)地段，在規(guī)模上大多為2層，面積在1×104m2以下，裝修條件簡(jiǎn)單；并且商場(chǎng)一般以二、三線品牌及雜牌為主，商場(chǎng)大多以出租的形式為主，租金在2.5~3元/m2.天；最后，這類(lèi)商場(chǎng)一般為大開(kāi)間、大進(jìn)深的格局，在出租時(shí)隔成10~20 m2的小間。

通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)上述的分類(lèi)以及通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前太原市的商業(yè)已經(jīng)非常發(fā)達(dá)：高、中、低檔的商場(chǎng)完備；從現(xiàn)有的商業(yè)分布來(lái)看，太原市各個(gè)區(qū)域都有比較適合自己這個(gè)區(qū)域生活人群檔次的商場(chǎng)；其中，柳巷商業(yè)街以零售業(yè)為主，朝陽(yáng)街以批發(fā)為主，這兩條街是目前太原市大商場(chǎng)最集中的地方；各大商場(chǎng)采用各種手段來(lái)吸引客戶(hù)，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。但從目前的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些商場(chǎng)中有部分由于經(jīng)營(yíng)模式老化、裝修陳舊等因素，已經(jīng)出現(xiàn)虧損的情況。還有很多新建的高檔商場(chǎng)開(kāi)始上市招商，如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、開(kāi)元·盛世廣場(chǎng)、中聯(lián)假日廣場(chǎng)、超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)等。雖然商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展比較迅速，但是由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商大部分對(duì)商場(chǎng)的運(yùn)作程序和規(guī)律不是非常了解，同樣的商場(chǎng)重復(fù)出現(xiàn)在一個(gè)區(qū)域商圈之內(nèi)，而目前許多優(yōu)秀的品牌在城市資源分區(qū)問(wèn)題上非常注重，因此，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重的制約因素在于商場(chǎng)的招聘。

2.2 太原市在建和在售商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)格局

目前，太原市在建或者在售的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要有4種模式，以柳巷商業(yè)步行街和鼓樓世紀(jì)廣場(chǎng)為典型的步行街模式、以超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)和開(kāi)元·盛世廣場(chǎng)為典型的高檔大商場(chǎng)模式、以麗陽(yáng)城和東港嘉園為典型的中檔商場(chǎng)模式以及以怡花苑、凱旋大地、金港國(guó)際商務(wù)中心為典型的沿街商鋪模式。

步行街模式的建成將極大豐富太原市的商業(yè)格局，在大型商廈幾乎飽和的情況下，采用店鋪式的格局必定會(huì)吸引投資者前來(lái)投資。但由于目前同類(lèi)中、高檔商場(chǎng)較多，各商場(chǎng)的贏利不樂(lè)觀，并且這類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)總價(jià)過(guò)高，當(dāng)?shù)赝顿Y客很難購(gòu)買(mǎi)；加之太原市政府的南移將左右一部分的投資客向城南投資，使得中、高檔大商場(chǎng)的銷(xiāo)售情況不容樂(lè)觀，整個(gè)市場(chǎng)對(duì)高檔商場(chǎng)的接受度下降，但是在太原市區(qū)的很多地方很難找到沿街商鋪模式的商業(yè)地產(chǎn)。目前，這種樓上樓下的商鋪正在被越來(lái)越多的投資客接受，其銷(xiāo)售率很高。

3 太原市商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展規(guī)劃的建議

商業(yè)地產(chǎn)需要能夠運(yùn)用專(zhuān)業(yè)頭腦或者專(zhuān)業(yè)思維來(lái)開(kāi)發(fā)的從業(yè)者，住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與其有本質(zhì)上的區(qū)別。太原市的商業(yè)地產(chǎn)如果想要擁有一個(gè)良好的發(fā)展趨勢(shì)，必須把握好項(xiàng)目的市場(chǎng)背景，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查、準(zhǔn)確定位，了解商業(yè)地產(chǎn)在城市當(dāng)中的地位和作用，做到胸有成竹；同時(shí)，我們應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身實(shí)際情況，制定出一套完整的相關(guān)政策，從而幫助本地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)快速有效地持續(xù)發(fā)展。

首先，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)商業(yè)品牌的形象設(shè)計(jì)。在太原這種具有發(fā)展戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)的城市，品牌的形象經(jīng)營(yíng)更需要突出，從經(jīng)營(yíng)面積、區(qū)域等多方面著手，樹(shù)立一個(gè)完整、完美的形象推廣旗艦店，并同時(shí)在各地區(qū)的市場(chǎng)進(jìn)行推廣。

其次，通過(guò)收購(gòu)營(yíng)業(yè)地的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)，來(lái)創(chuàng)造雙贏的經(jīng)濟(jì)效果。目前，國(guó)內(nèi)很多行業(yè)的品牌經(jīng)營(yíng)商在完成了原始積累后，發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)成為一種趨勢(shì)，其中就包括了地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。在經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的同時(shí)，通過(guò)收購(gòu)營(yíng)業(yè)地的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)，可以得到很好的雙贏效果。

最后，商業(yè)地產(chǎn)在首期的開(kāi)發(fā)區(qū)域中，積極地與優(yōu)秀品牌廠商或經(jīng)營(yíng)商取得聯(lián)系，根據(jù)不同品牌需求，結(jié)合實(shí)際情況，規(guī)劃特定的專(zhuān)項(xiàng)店面。

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