邱紅

[提要] 隨著“中部崛起”戰(zhàn)略的實(shí)施，中部各省份強(qiáng)力發(fā)揮中心城市的經(jīng)濟(jì)輻射效應(yīng)，以促進(jìn)本省經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)中部崛起。中心城市的輻射效應(yīng)是多方面的，涉及政治經(jīng)濟(jì)各個(gè)方面。本文著眼于探究中心城市對(duì)周邊區(qū)域房?jī)r(jià)的輻射效應(yīng)，采集安徽省合肥市及周邊城市的相關(guān)數(shù)據(jù)作為研究對(duì)象。

關(guān)鍵詞：中心城市；房?jī)r(jià)；輻射力

本成果單位系安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

原標(biāo)題：中心城市對(duì)周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)輻射效應(yīng)探究——以安徽合肥為例

收錄日期：2013年12月1日

一、引言

中心城市的輻射力范圍表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)、文化、政治各個(gè)方面，按照層次分析法對(duì)各城市輻射力目標(biāo)層、準(zhǔn)則層的劃分，大致可分為綜合經(jīng)濟(jì)輻射力、產(chǎn)業(yè)輻射力、企業(yè)輻射力、科技輻射力、開(kāi)放輻射力等，而本文僅從經(jīng)濟(jì)輻射力的角度出發(fā)，探究中心城市對(duì)周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的輻射效應(yīng)。當(dāng)今各省份紛紛強(qiáng)調(diào)發(fā)揮中心城市的輻射力，而房?jī)r(jià)調(diào)控也是眼下焦點(diǎn)問(wèn)題，因此該論題具有科研意義和實(shí)際意義。圖1、圖2是筆者采集的一組數(shù)據(jù)繪制成的條形圖。（圖1、圖2）

分析可知，2010～2011年合肥、淮南、六安三個(gè)城市的房?jī)r(jià)不斷上漲，合肥房?jī)r(jià)最高，由此筆者猜想周邊地區(qū)房?jī)r(jià)是否受到合肥輻射力的影響，而這種輻射效應(yīng)方向又如何。筆者將圍繞合肥城市輻射力展開(kāi)評(píng)價(jià)分析，探究合肥輻射力的輻射路徑，并且對(duì)于周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的正負(fù)效應(yīng)進(jìn)行逐步探究，最后提出相關(guān)可行性措施。

二、合肥輻射力評(píng)價(jià)

中心城市是相對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)體系而言的。一般來(lái)說(shuō)，中心城市是指在區(qū)域發(fā)展中，具有著重要地位，在經(jīng)濟(jì)、政治和文化生活中起著中心組織作用的城市。作為區(qū)域性中心城市，人口會(huì)相對(duì)集中，基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)完善，能夠帶動(dòng)周邊區(qū)域各方面的快速建設(shè)，具有較強(qiáng)的綜合實(shí)力以及對(duì)周圍城市的吸引力，而其綜合實(shí)力和吸引力共同作用形成的影響力，甚至能夠完全覆蓋區(qū)域內(nèi)的其他城市。

區(qū)域性中心城市輻射基本表現(xiàn)是該中心城市與其周邊城市的競(jìng)爭(zhēng)與合作關(guān)系，影響和作用于人類生存生活的各個(gè)方面。其中，經(jīng)濟(jì)輻射力是構(gòu)成城市輻射力的最具有活力的部分，體現(xiàn)在城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、企業(yè)規(guī)模與效益、開(kāi)放活力、基礎(chǔ)設(shè)施支撐能力、科技水平等方面，最終表現(xiàn)為城市提供的產(chǎn)品、服務(wù)和市場(chǎng)對(duì)周圍腹地和城市的覆蓋范圍。合肥為安徽省省會(huì)，綜合性工業(yè)城市，中國(guó)建設(shè)中的科教基地。根據(jù)安徽省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2011年中部六省發(fā)展分析統(tǒng)計(jì)顯示，2010年中部六省GDP比上年增長(zhǎng)12.8%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快于全國(guó)。其中最快的是湖北，增長(zhǎng)13.8%；安徽緊隨其后，增長(zhǎng)13.5%。而根據(jù)陳潔在合肥市《經(jīng)濟(jì)輻射效應(yīng)分析》一文中計(jì)算得到的合肥市輻射力綜合評(píng)價(jià)值為4.549，分別相當(dāng)于南京的45.49%，杭州的49.36%，武漢的69.1%，與其他中心城市相比，合肥的城市輻射力比較低，但是較往年又呈現(xiàn)出不斷增強(qiáng)的趨勢(shì)。

三、影響合肥輻射力的因素分析

（一）地理位置。位于省境中部。轄4區(qū)及長(zhǎng)豐、肥東、肥西、廬江4縣，縣級(jí)巢湖市位于中部的地理位置，并且合肥城市形態(tài)為團(tuán)塊狀，即近似于以中心城市為圓心，向周圍地區(qū)輻射的距離為半徑畫(huà)圓，這種輻射相對(duì)于條帶狀輻射，城市影響范圍更寬廣。

（二）交通。公路運(yùn)輸方面，合肥不僅有國(guó)道206以及國(guó)道312經(jīng)過(guò)，也還有繞城高速和京臺(tái)高速等高速公路經(jīng)過(guò)，合肥早已是國(guó)內(nèi)不可或缺的公路樞紐。鐵路運(yùn)輸方面，合肥擁有合肥-武漢高鐵，合肥-寧波高鐵，合肥-九江鐵路等，因此合肥也成為了長(zhǎng)江三角洲四大鐵路樞紐城市中的一個(gè)。民航運(yùn)輸方面，合肥新橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)是國(guó)內(nèi)4E級(jí)樞紐干線機(jī)場(chǎng)，設(shè)計(jì)年旅客流量為1，100萬(wàn)人次，服務(wù)于現(xiàn)代化環(huán)湖大都市——合肥，以及淮南、六安、巢湖、桐城等合肥都市圈城市，并輻射全國(guó)大部分地區(qū)。另外，水上運(yùn)輸方面，位于淝河南岸的合肥港，是安徽中部地區(qū)占地最大的水路貨運(yùn)樞紐，也是我國(guó)內(nèi)河主要的28個(gè)港口之一。軌道交通方面，軌道交通線網(wǎng)將結(jié)合合肥市“1-4-1”組團(tuán)空間發(fā)展戰(zhàn)略和用地布局，最終形成由12條線路組成的遠(yuǎn)景軌道網(wǎng)絡(luò)，全長(zhǎng)107.2公里。這些全方位便捷的立體的交通，無(wú)疑對(duì)推動(dòng)合肥的跨越式發(fā)展及增強(qiáng)城市輻射力具有巨大的作用。

（三）政策

1、2010年國(guó)務(wù)院批復(fù)了《皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃》，使合肥成為第一個(gè)以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為主題的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的中心，極大地促進(jìn)了合肥的騰飛，也為皖江地區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展增添了動(dòng)力。

2、建設(shè)濱湖新區(qū)是落實(shí)省委、省政府“加快現(xiàn)代化濱湖大城市建設(shè)，形成具有較強(qiáng)輻射帶動(dòng)力的省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈”的決策部署，實(shí)現(xiàn)合肥從“環(huán)城”走向“濱湖”乃至“臨江”的戰(zhàn)略之舉。

3、2011年7月14日以國(guó)函[2011]84號(hào)文下發(fā)給安徽省《國(guó)務(wù)院關(guān)于同意安徽省撤銷地級(jí)巢湖市及部分行政區(qū)劃調(diào)整的批復(fù)》，這就意味著巢湖將被分為三個(gè)部分，分別并入合肥、蕪湖和馬鞍山，其中合肥市受益最大，巢湖似乎成為合肥的“內(nèi)湖”，最為明顯的就是有利于合肥濱湖新區(qū)的發(fā)展。這些重大舉措將加大區(qū)域資源整合力度，優(yōu)化總體布局，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)健康發(fā)展，合肥的向心力也因此增強(qiáng)。與此同時(shí)，將合肥、馬鞍山、蕪湖三個(gè)城市無(wú)縫對(duì)接起來(lái)，極大地增強(qiáng)了皖江城市帶整體競(jìng)爭(zhēng)力并且極大增強(qiáng)合肥的實(shí)力，增加合肥產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，提高合肥輻射力。

（四）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)過(guò)不斷優(yōu)化，朝著工農(nóng)協(xié)調(diào)發(fā)展的目標(biāo)發(fā)展。為避免同城競(jìng)爭(zhēng)，合肥主導(dǎo)電子信息和家用電器產(chǎn)業(yè)發(fā)展，如大眾熟知的美菱、榮事達(dá)、格力、美的等品牌，海爾雖是青島的品牌，但這里卻是它全國(guó)最大的生產(chǎn)基地。制造業(yè)也日益堅(jiān)挺，有合力、江淮等全國(guó)知名品牌。

綜上四點(diǎn)是影響合肥城市輻射力的主要因素，地理位置優(yōu)越，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，政策傾斜以及不斷優(yōu)化升級(jí)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促使合肥綜合輻射力逐漸增強(qiáng)。那么合肥城市輻射力帶來(lái)了什么？對(duì)周邊區(qū)域房?jī)r(jià)又造成了什么效應(yīng)呢？這些問(wèn)題筆者在下文逐個(gè)探究。

四、合肥輻射路徑

合肥市中心城區(qū)要成為全省“首善之區(qū)”和輻射源，以蕪湖、馬鞍山為翼，構(gòu)建合肥都市圈，形成1小時(shí)通勤圈和生活圈，合肥、淮南、六安、巢湖、桐城五市中心城區(qū)通達(dá)運(yùn)輸通道的平均時(shí)間控制在20分鐘以內(nèi)。

五、合肥對(duì)周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的輻射效應(yīng)

隨著合肥城市輻射力的增強(qiáng)，房?jī)r(jià)也與之成正比走高。合肥市內(nèi)的高房?jī)r(jià)，便捷的現(xiàn)代化交通，一推一拉兩個(gè)力量使得合肥市區(qū)內(nèi)低收入群體紛紛在周邊區(qū)域購(gòu)房，周邊區(qū)域房屋需求增加，拉高了房?jī)r(jià)，帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。這是輻射力的正效應(yīng)，根據(jù)上文中采集的合肥、淮南、六安三個(gè)城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)可以說(shuō)明該問(wèn)題。

但是任何事物都有正負(fù)兩個(gè)效應(yīng)，中心城市的輻射力也不例外。實(shí)際上輻射并不僅僅是一種惠顧給予，同時(shí)也是一種吸納，沒(méi)有任何一座城市可以自給自足，換言之有相當(dāng)一部分是集中了周邊區(qū)域的生產(chǎn)和生活資源。如房地產(chǎn)商和投機(jī)者認(rèn)為合肥城市輻射力在不斷增強(qiáng)，于是投入大量資金和資源，建設(shè)高樓大廈，吹大房產(chǎn)泡沫，這就如同蝗蟲(chóng)看到好處利益蜂擁而上，好處完了直接飛走，留下一片狼藉的攤子。這就是經(jīng)濟(jì)學(xué)上所謂的“蝗蟲(chóng)效應(yīng)”。通過(guò)一組數(shù)據(jù)可以說(shuō)明：2011年合肥市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)完成投資8，896，017萬(wàn)元，淮北市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)完成投資666，157萬(wàn)元，亳州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)完成投資812，446萬(wàn)元。合肥市的房地產(chǎn)投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)周邊的淮北市與亳州市，過(guò)度聚焦在中心城市的樓市熱吸納了周邊近距離地區(qū)的各種資源，自然在一定程度上影響周邊區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展，導(dǎo)致相對(duì)滯后的局面。而相對(duì)遠(yuǎn)距離的城市可能自由空間更大，資源被轉(zhuǎn)移剝奪更少，發(fā)展受限制較小，即在中心城市輻射的范圍內(nèi)，距離中心城市越近，發(fā)展越受到限制。但是，有些時(shí)候在部分資源和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上，距離中心城市越近，受限制作用也就越小，其發(fā)展反倒明顯好于遠(yuǎn)離中心城市的地區(qū)。這就說(shuō)明中心城市對(duì)周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)既有帶動(dòng)的正輻射效應(yīng)，也有一定程度制約的負(fù)輻射效應(yīng)。以巢湖蕪湖為例說(shuō)明該問(wèn)題，巢湖市位于安徽省中部，緊接合肥，瀕臨長(zhǎng)江，環(huán)抱五大淡水湖之一的巢湖，在共和國(guó)的版圖上，很少有哪個(gè)城市能像她這樣，襟江而又擁湖，擁有獨(dú)特的自然資源。但是，國(guó)務(wù)院在2011年7月14日以國(guó)函[2011]84號(hào)文下發(fā)給安徽省名為《國(guó)務(wù)院關(guān)于同意安徽省撤銷地級(jí)巢湖市及部分行政區(qū)劃調(diào)整的批復(fù)》，巢湖也被劃為合肥的內(nèi)湖。簡(jiǎn)言之，巢湖是受到合肥輻射的負(fù)效應(yīng)，即吸納效應(yīng)。

究其原因：首先，巢湖位于蕪湖、馬鞍山、合肥三者之間，經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展相對(duì)比較慢，而且未來(lái)發(fā)展不太樂(lè)觀；其次，在地理位置上阻礙了安徽省的經(jīng)濟(jì)圈連接，把安徽發(fā)展速度最快的三個(gè)城市分隔開(kāi)來(lái)，并且導(dǎo)致蕪湖、馬鞍山兩個(gè)城市向南京經(jīng)濟(jì)圈的靠攏；再次，合肥經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的需要，向南發(fā)展已經(jīng)到了巢湖邊，發(fā)展空間不足；最后，政府發(fā)展特大城市的需要，致力于將合肥發(fā)展為中國(guó)特大城市。

巢湖距離合肥直線距離最近，發(fā)展卻受到限制，源源不斷地為合肥發(fā)展提供各種資源和空間，在被拆市以后，當(dāng)?shù)卦破鹨还伞皰伔砍薄?，許多意圖購(gòu)房者立即轉(zhuǎn)為觀望態(tài)度，房?jī)r(jià)也是處于下跌狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)冷清。2011年下半年巢湖房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月市區(qū)住宅成交套數(shù)112套，均價(jià)5，204元/m2，10月市區(qū)住宅成交套數(shù)57套，均價(jià)5，108元/m2，11月住宅成交套數(shù)37套，均價(jià)4，581元/m2。

另外，兩個(gè)相鄰的中心城市輻射效應(yīng)會(huì)發(fā)生競(jìng)爭(zhēng)局面，以安徽省省會(huì)合肥和江蘇省省會(huì)南京為例，滁州市地處安徽省最東部，蘇皖交界地區(qū)，那么滁州究竟是受到合肥的輻射更大還是南京輻射更大呢？這就與中心城市輻射力的強(qiáng)弱有不可分割的關(guān)系，通過(guò)構(gòu)建斷裂點(diǎn)模型，處理數(shù)據(jù)得到南京市的輻射力綜合評(píng)價(jià)值為10，合肥市的輻射力評(píng)價(jià)值為4.5497，只相當(dāng)于南京的45.49%。明顯合肥的輻射力不足。所以，在偏向性選擇上，滁州市明顯“拋棄了”輻射力不夠強(qiáng)大的合肥。

六、可行性措施

（一）繼續(xù)推進(jìn)合肥周圍城市的城市化建設(shè)，增強(qiáng)周邊城市抗吸納能力。通過(guò)推進(jìn)合肥周邊城市的城市化進(jìn)程、建設(shè)公共基礎(chǔ)設(shè)施、扶持特色產(chǎn)業(yè)等一系列措施，能夠積極有效地增強(qiáng)本地的汲取效應(yīng)和對(duì)中心城市的抗吸納能力。同時(shí)，利用周邊城市的傳導(dǎo)作用，將合肥市的輻射效應(yīng)擴(kuò)散到更大的區(qū)域。

（二）擴(kuò)大合肥周邊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)部和外部需求，規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展，優(yōu)化人口導(dǎo)入結(jié)構(gòu)，在帶來(lái)勞動(dòng)力的同時(shí)，提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。進(jìn)行立體便捷的交通改造，提升合肥市整體輻射力度，以此減輕對(duì)周邊城市的吸納效應(yīng)，從而帶動(dòng)周邊城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展。對(duì)于本身的房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象，則要依靠經(jīng)濟(jì)手段、法律手段與行政手段并施，引導(dǎo)健康發(fā)展，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂。

（三）政府應(yīng)加大對(duì)周邊城市的財(cái)政投入。中心城市壟斷行政資源問(wèn)題，嚴(yán)重制約了全省的經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，改革開(kāi)放和城市化的成果大多是被中心城市分享，對(duì)周邊城市應(yīng)該給予同等的發(fā)展機(jī)會(huì)。

（四）針對(duì)滁州這樣位于兩個(gè)中心城市地帶的局面。拆分巢湖后，合肥市所轄區(qū)縣達(dá)到至少10個(gè)，面積10，000平方公里左右，人口800萬(wàn)人，人口占全省比例12%，規(guī)模增加不小。向東戰(zhàn)略，不斷增強(qiáng)的實(shí)力和輻射力，必將對(duì)南京都市圈產(chǎn)生巨大影響，削弱南京對(duì)滁州的輻射，轉(zhuǎn)而增強(qiáng)合肥對(duì)滁州的輻射效應(yīng)。

主要參考文獻(xiàn)：

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[2]馮德顯，賈晶，喬旭寧.區(qū)域性中心城市輻射力及其評(píng)價(jià)——以鄭州市為例[J].2006.

[3]各市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資總規(guī)模及完成投資.安徽統(tǒng)計(jì)年鑒，2011.

四、合肥輻射路徑

合肥市中心城區(qū)要成為全省“首善之區(qū)”和輻射源，以蕪湖、馬鞍山為翼，構(gòu)建合肥都市圈，形成1小時(shí)通勤圈和生活圈，合肥、淮南、六安、巢湖、桐城五市中心城區(qū)通達(dá)運(yùn)輸通道的平均時(shí)間控制在20分鐘以內(nèi)。

五、合肥對(duì)周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的輻射效應(yīng)

隨著合肥城市輻射力的增強(qiáng)，房?jī)r(jià)也與之成正比走高。合肥市內(nèi)的高房?jī)r(jià)，便捷的現(xiàn)代化交通，一推一拉兩個(gè)力量使得合肥市區(qū)內(nèi)低收入群體紛紛在周邊區(qū)域購(gòu)房，周邊區(qū)域房屋需求增加，拉高了房?jī)r(jià)，帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。這是輻射力的正效應(yīng)，根據(jù)上文中采集的合肥、淮南、六安三個(gè)城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)可以說(shuō)明該問(wèn)題。

但是任何事物都有正負(fù)兩個(gè)效應(yīng)，中心城市的輻射力也不例外。實(shí)際上輻射并不僅僅是一種惠顧給予，同時(shí)也是一種吸納，沒(méi)有任何一座城市可以自給自足，換言之有相當(dāng)一部分是集中了周邊區(qū)域的生產(chǎn)和生活資源。如房地產(chǎn)商和投機(jī)者認(rèn)為合肥城市輻射力在不斷增強(qiáng)，于是投入大量資金和資源，建設(shè)高樓大廈，吹大房產(chǎn)泡沫，這就如同蝗蟲(chóng)看到好處利益蜂擁而上，好處完了直接飛走，留下一片狼藉的攤子。這就是經(jīng)濟(jì)學(xué)上所謂的“蝗蟲(chóng)效應(yīng)”。通過(guò)一組數(shù)據(jù)可以說(shuō)明：2011年合肥市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)完成投資8，896，017萬(wàn)元，淮北市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)完成投資666，157萬(wàn)元，亳州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)完成投資812，446萬(wàn)元。合肥市的房地產(chǎn)投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)周邊的淮北市與亳州市，過(guò)度聚焦在中心城市的樓市熱吸納了周邊近距離地區(qū)的各種資源，自然在一定程度上影響周邊區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展，導(dǎo)致相對(duì)滯后的局面。而相對(duì)遠(yuǎn)距離的城市可能自由空間更大，資源被轉(zhuǎn)移剝奪更少，發(fā)展受限制較小，即在中心城市輻射的范圍內(nèi)，距離中心城市越近，發(fā)展越受到限制。但是，有些時(shí)候在部分資源和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上，距離中心城市越近，受限制作用也就越小，其發(fā)展反倒明顯好于遠(yuǎn)離中心城市的地區(qū)。這就說(shuō)明中心城市對(duì)周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)既有帶動(dòng)的正輻射效應(yīng)，也有一定程度制約的負(fù)輻射效應(yīng)。以巢湖蕪湖為例說(shuō)明該問(wèn)題，巢湖市位于安徽省中部，緊接合肥，瀕臨長(zhǎng)江，環(huán)抱五大淡水湖之一的巢湖，在共和國(guó)的版圖上，很少有哪個(gè)城市能像她這樣，襟江而又擁湖，擁有獨(dú)特的自然資源。但是，國(guó)務(wù)院在2011年7月14日以國(guó)函[2011]84號(hào)文下發(fā)給安徽省名為《國(guó)務(wù)院關(guān)于同意安徽省撤銷地級(jí)巢湖市及部分行政區(qū)劃調(diào)整的批復(fù)》，巢湖也被劃為合肥的內(nèi)湖。簡(jiǎn)言之，巢湖是受到合肥輻射的負(fù)效應(yīng)，即吸納效應(yīng)。

究其原因：首先，巢湖位于蕪湖、馬鞍山、合肥三者之間，經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展相對(duì)比較慢，而且未來(lái)發(fā)展不太樂(lè)觀；其次，在地理位置上阻礙了安徽省的經(jīng)濟(jì)圈連接，把安徽發(fā)展速度最快的三個(gè)城市分隔開(kāi)來(lái)，并且導(dǎo)致蕪湖、馬鞍山兩個(gè)城市向南京經(jīng)濟(jì)圈的靠攏；再次，合肥經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的需要，向南發(fā)展已經(jīng)到了巢湖邊，發(fā)展空間不足；最后，政府發(fā)展特大城市的需要，致力于將合肥發(fā)展為中國(guó)特大城市。

巢湖距離合肥直線距離最近，發(fā)展卻受到限制，源源不斷地為合肥發(fā)展提供各種資源和空間，在被拆市以后，當(dāng)?shù)卦破鹨还伞皰伔砍薄?，許多意圖購(gòu)房者立即轉(zhuǎn)為觀望態(tài)度，房?jī)r(jià)也是處于下跌狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)冷清。2011年下半年巢湖房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月市區(qū)住宅成交套數(shù)112套，均價(jià)5，204元/m2，10月市區(qū)住宅成交套數(shù)57套，均價(jià)5，108元/m2，11月住宅成交套數(shù)37套，均價(jià)4，581元/m2。

另外，兩個(gè)相鄰的中心城市輻射效應(yīng)會(huì)發(fā)生競(jìng)爭(zhēng)局面，以安徽省省會(huì)合肥和江蘇省省會(huì)南京為例，滁州市地處安徽省最東部，蘇皖交界地區(qū)，那么滁州究竟是受到合肥的輻射更大還是南京輻射更大呢？這就與中心城市輻射力的強(qiáng)弱有不可分割的關(guān)系，通過(guò)構(gòu)建斷裂點(diǎn)模型，處理數(shù)據(jù)得到南京市的輻射力綜合評(píng)價(jià)值為10，合肥市的輻射力評(píng)價(jià)值為4.5497，只相當(dāng)于南京的45.49%。明顯合肥的輻射力不足。所以，在偏向性選擇上，滁州市明顯“拋棄了”輻射力不夠強(qiáng)大的合肥。

六、可行性措施

（一）繼續(xù)推進(jìn)合肥周圍城市的城市化建設(shè)，增強(qiáng)周邊城市抗吸納能力。通過(guò)推進(jìn)合肥周邊城市的城市化進(jìn)程、建設(shè)公共基礎(chǔ)設(shè)施、扶持特色產(chǎn)業(yè)等一系列措施，能夠積極有效地增強(qiáng)本地的汲取效應(yīng)和對(duì)中心城市的抗吸納能力。同時(shí)，利用周邊城市的傳導(dǎo)作用，將合肥市的輻射效應(yīng)擴(kuò)散到更大的區(qū)域。

（二）擴(kuò)大合肥周邊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)部和外部需求，規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展，優(yōu)化人口導(dǎo)入結(jié)構(gòu)，在帶來(lái)勞動(dòng)力的同時(shí)，提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。進(jìn)行立體便捷的交通改造，提升合肥市整體輻射力度，以此減輕對(duì)周邊城市的吸納效應(yīng)，從而帶動(dòng)周邊城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展。對(duì)于本身的房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象，則要依靠經(jīng)濟(jì)手段、法律手段與行政手段并施，引導(dǎo)健康發(fā)展，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂。

（三）政府應(yīng)加大對(duì)周邊城市的財(cái)政投入。中心城市壟斷行政資源問(wèn)題，嚴(yán)重制約了全省的經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，改革開(kāi)放和城市化的成果大多是被中心城市分享，對(duì)周邊城市應(yīng)該給予同等的發(fā)展機(jī)會(huì)。

（四）針對(duì)滁州這樣位于兩個(gè)中心城市地帶的局面。拆分巢湖后，合肥市所轄區(qū)縣達(dá)到至少10個(gè)，面積10，000平方公里左右，人口800萬(wàn)人，人口占全省比例12%，規(guī)模增加不小。向東戰(zhàn)略，不斷增強(qiáng)的實(shí)力和輻射力，必將對(duì)南京都市圈產(chǎn)生巨大影響，削弱南京對(duì)滁州的輻射，轉(zhuǎn)而增強(qiáng)合肥對(duì)滁州的輻射效應(yīng)。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]劉榮增，崔功豪，馮德顯等.新時(shí)期大都市周邊地區(qū)城市定位研究——以蘇州與上海關(guān)系為例[J].地理科學(xué)，2001.

[2]馮德顯，賈晶，喬旭寧.區(qū)域性中心城市輻射力及其評(píng)價(jià)——以鄭州市為例[J].2006.

[3]各市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資總規(guī)模及完成投資.安徽統(tǒng)計(jì)年鑒，2011.

四、合肥輻射路徑

合肥市中心城區(qū)要成為全省“首善之區(qū)”和輻射源，以蕪湖、馬鞍山為翼，構(gòu)建合肥都市圈，形成1小時(shí)通勤圈和生活圈，合肥、淮南、六安、巢湖、桐城五市中心城區(qū)通達(dá)運(yùn)輸通道的平均時(shí)間控制在20分鐘以內(nèi)。

五、合肥對(duì)周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的輻射效應(yīng)

隨著合肥城市輻射力的增強(qiáng)，房?jī)r(jià)也與之成正比走高。合肥市內(nèi)的高房?jī)r(jià)，便捷的現(xiàn)代化交通，一推一拉兩個(gè)力量使得合肥市區(qū)內(nèi)低收入群體紛紛在周邊區(qū)域購(gòu)房，周邊區(qū)域房屋需求增加，拉高了房?jī)r(jià)，帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。這是輻射力的正效應(yīng)，根據(jù)上文中采集的合肥、淮南、六安三個(gè)城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)可以說(shuō)明該問(wèn)題。

但是任何事物都有正負(fù)兩個(gè)效應(yīng)，中心城市的輻射力也不例外。實(shí)際上輻射并不僅僅是一種惠顧給予，同時(shí)也是一種吸納，沒(méi)有任何一座城市可以自給自足，換言之有相當(dāng)一部分是集中了周邊區(qū)域的生產(chǎn)和生活資源。如房地產(chǎn)商和投機(jī)者認(rèn)為合肥城市輻射力在不斷增強(qiáng)，于是投入大量資金和資源，建設(shè)高樓大廈，吹大房產(chǎn)泡沫，這就如同蝗蟲(chóng)看到好處利益蜂擁而上，好處完了直接飛走，留下一片狼藉的攤子。這就是經(jīng)濟(jì)學(xué)上所謂的“蝗蟲(chóng)效應(yīng)”。通過(guò)一組數(shù)據(jù)可以說(shuō)明：2011年合肥市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)完成投資8，896，017萬(wàn)元，淮北市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)完成投資666，157萬(wàn)元，亳州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)完成投資812，446萬(wàn)元。合肥市的房地產(chǎn)投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)周邊的淮北市與亳州市，過(guò)度聚焦在中心城市的樓市熱吸納了周邊近距離地區(qū)的各種資源，自然在一定程度上影響周邊區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展，導(dǎo)致相對(duì)滯后的局面。而相對(duì)遠(yuǎn)距離的城市可能自由空間更大，資源被轉(zhuǎn)移剝奪更少，發(fā)展受限制較小，即在中心城市輻射的范圍內(nèi)，距離中心城市越近，發(fā)展越受到限制。但是，有些時(shí)候在部分資源和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上，距離中心城市越近，受限制作用也就越小，其發(fā)展反倒明顯好于遠(yuǎn)離中心城市的地區(qū)。這就說(shuō)明中心城市對(duì)周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)既有帶動(dòng)的正輻射效應(yīng)，也有一定程度制約的負(fù)輻射效應(yīng)。以巢湖蕪湖為例說(shuō)明該問(wèn)題，巢湖市位于安徽省中部，緊接合肥，瀕臨長(zhǎng)江，環(huán)抱五大淡水湖之一的巢湖，在共和國(guó)的版圖上，很少有哪個(gè)城市能像她這樣，襟江而又擁湖，擁有獨(dú)特的自然資源。但是，國(guó)務(wù)院在2011年7月14日以國(guó)函[2011]84號(hào)文下發(fā)給安徽省名為《國(guó)務(wù)院關(guān)于同意安徽省撤銷地級(jí)巢湖市及部分行政區(qū)劃調(diào)整的批復(fù)》，巢湖也被劃為合肥的內(nèi)湖。簡(jiǎn)言之，巢湖是受到合肥輻射的負(fù)效應(yīng)，即吸納效應(yīng)。

究其原因：首先，巢湖位于蕪湖、馬鞍山、合肥三者之間，經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展相對(duì)比較慢，而且未來(lái)發(fā)展不太樂(lè)觀；其次，在地理位置上阻礙了安徽省的經(jīng)濟(jì)圈連接，把安徽發(fā)展速度最快的三個(gè)城市分隔開(kāi)來(lái)，并且導(dǎo)致蕪湖、馬鞍山兩個(gè)城市向南京經(jīng)濟(jì)圈的靠攏；再次，合肥經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的需要，向南發(fā)展已經(jīng)到了巢湖邊，發(fā)展空間不足；最后，政府發(fā)展特大城市的需要，致力于將合肥發(fā)展為中國(guó)特大城市。

巢湖距離合肥直線距離最近，發(fā)展卻受到限制，源源不斷地為合肥發(fā)展提供各種資源和空間，在被拆市以后，當(dāng)?shù)卦破鹨还伞皰伔砍薄保S多意圖購(gòu)房者立即轉(zhuǎn)為觀望態(tài)度，房?jī)r(jià)也是處于下跌狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)冷清。2011年下半年巢湖房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月市區(qū)住宅成交套數(shù)112套，均價(jià)5，204元/m2，10月市區(qū)住宅成交套數(shù)57套，均價(jià)5，108元/m2，11月住宅成交套數(shù)37套，均價(jià)4，581元/m2。

另外，兩個(gè)相鄰的中心城市輻射效應(yīng)會(huì)發(fā)生競(jìng)爭(zhēng)局面，以安徽省省會(huì)合肥和江蘇省省會(huì)南京為例，滁州市地處安徽省最東部，蘇皖交界地區(qū)，那么滁州究竟是受到合肥的輻射更大還是南京輻射更大呢？這就與中心城市輻射力的強(qiáng)弱有不可分割的關(guān)系，通過(guò)構(gòu)建斷裂點(diǎn)模型，處理數(shù)據(jù)得到南京市的輻射力綜合評(píng)價(jià)值為10，合肥市的輻射力評(píng)價(jià)值為4.5497，只相當(dāng)于南京的45.49%。明顯合肥的輻射力不足。所以，在偏向性選擇上，滁州市明顯“拋棄了”輻射力不夠強(qiáng)大的合肥。

六、可行性措施

（一）繼續(xù)推進(jìn)合肥周圍城市的城市化建設(shè)，增強(qiáng)周邊城市抗吸納能力。通過(guò)推進(jìn)合肥周邊城市的城市化進(jìn)程、建設(shè)公共基礎(chǔ)設(shè)施、扶持特色產(chǎn)業(yè)等一系列措施，能夠積極有效地增強(qiáng)本地的汲取效應(yīng)和對(duì)中心城市的抗吸納能力。同時(shí)，利用周邊城市的傳導(dǎo)作用，將合肥市的輻射效應(yīng)擴(kuò)散到更大的區(qū)域。

（二）擴(kuò)大合肥周邊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)部和外部需求，規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展，優(yōu)化人口導(dǎo)入結(jié)構(gòu)，在帶來(lái)勞動(dòng)力的同時(shí)，提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。進(jìn)行立體便捷的交通改造，提升合肥市整體輻射力度，以此減輕對(duì)周邊城市的吸納效應(yīng)，從而帶動(dòng)周邊城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展。對(duì)于本身的房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象，則要依靠經(jīng)濟(jì)手段、法律手段與行政手段并施，引導(dǎo)健康發(fā)展，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂。

（三）政府應(yīng)加大對(duì)周邊城市的財(cái)政投入。中心城市壟斷行政資源問(wèn)題，嚴(yán)重制約了全省的經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，改革開(kāi)放和城市化的成果大多是被中心城市分享，對(duì)周邊城市應(yīng)該給予同等的發(fā)展機(jī)會(huì)。

（四）針對(duì)滁州這樣位于兩個(gè)中心城市地帶的局面。拆分巢湖后，合肥市所轄區(qū)縣達(dá)到至少10個(gè)，面積10，000平方公里左右，人口800萬(wàn)人，人口占全省比例12%，規(guī)模增加不小。向東戰(zhàn)略，不斷增強(qiáng)的實(shí)力和輻射力，必將對(duì)南京都市圈產(chǎn)生巨大影響，削弱南京對(duì)滁州的輻射，轉(zhuǎn)而增強(qiáng)合肥對(duì)滁州的輻射效應(yīng)。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]劉榮增，崔功豪，馮德顯等.新時(shí)期大都市周邊地區(qū)城市定位研究——以蘇州與上海關(guān)系為例[J].地理科學(xué)，2001.

[2]馮德顯，賈晶，喬旭寧.區(qū)域性中心城市輻射力及其評(píng)價(jià)——以鄭州市為例[J].2006.

[3]各市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資總規(guī)模及完成投資.安徽統(tǒng)計(jì)年鑒，2011.