謝家泉

（廣東金融學(xué)院 應(yīng)用數(shù)學(xué)系，廣東 廣州 510521）

0 引言

2002 年以來(lái)廣東省房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了擴(kuò)張期，房地產(chǎn)成為廣東省新的支柱產(chǎn)業(yè)，住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，住房消費(fèi)已成為主要的消費(fèi)熱點(diǎn)，對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起著重要作用，對(duì)廣東省金融運(yùn)行的影響也越來(lái)越大。但房地產(chǎn)永遠(yuǎn)是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密不可分，相互影響［1］。一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、開(kāi)放程度、城市規(guī)劃、城市化程度和外來(lái)人口等有密不可分的聯(lián)系。廣州市作為珠三角的中心城市，由于工業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)的雙引擎，將導(dǎo)致居住人口大規(guī)模增長(zhǎng)，這種有產(chǎn)業(yè)支撐的強(qiáng)勁消費(fèi)態(tài)勢(shì)，預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)將仍然是廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要推手［2］。此外，珠三角的交通建設(shè)和亞運(yùn)會(huì)的后效應(yīng)將給廣州市房地產(chǎn)注入持久活力。

目前國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系的研究大多采用格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)、向量自回歸模型、面板數(shù)據(jù)等多種方法。結(jié)果表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有積極貢獻(xiàn)作用，但又存在區(qū)域差異。本文基于廣州市十區(qū)的住房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)，研究各區(qū)之間的空間效應(yīng)。根據(jù)空間效應(yīng)將各區(qū)進(jìn)行分類以便刻畫(huà)各類別與區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系差異。

1 空間效應(yīng)及相關(guān)性分析

1.1 Moran'I 指數(shù)定義

根據(jù)Flingleton 等人的研究，由于不同區(qū)域間住房?jī)r(jià)格存在空間溢出效應(yīng)，通常采用空間自相關(guān)指數(shù)Moran' I 來(lái)檢驗(yàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)變量的空間依賴性。Moran'I指數(shù)［3］定義如下：

若Moran'I 指數(shù)值大于0，則表明指標(biāo)值在空間分布上具有明顯的正向空間依賴性；如果小于0，則表明指標(biāo)值具有顯著負(fù)向相關(guān)性；如果等于0，則表明指標(biāo)不存在空間相關(guān)性。

1.2 數(shù)據(jù)和樣本說(shuō)明

本文選取2010 年11 月到2012 年6 月廣州市十區(qū)住宅價(jià)格和住房銷售量數(shù)據(jù)（見(jiàn)表1）進(jìn)行分析（數(shù)據(jù)來(lái)源于陽(yáng)光家緣網(wǎng)站）。

表1 廣州市十區(qū)住宅價(jià)格和住宅銷售量Moran'I 指數(shù)

從指數(shù)結(jié)果看出，Moran'I 指數(shù)都為正值，表明在樣本區(qū)間內(nèi)廣州市十區(qū)之間無(wú)論是住宅價(jià)格還是住宅銷售量指標(biāo)都存在正向空間集聚性。

2 廣州市十區(qū)房?jī)r(jià)和銷售量之間的Chiplot研究

為了尋找更為精準(zhǔn)的方法來(lái)刻畫(huà)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅價(jià)格和銷售量之間的關(guān)系，本文利用Chi－plot 圖進(jìn)行分析。Chi－plot 是由Fisher 和Switzer［4］提出的一種測(cè)度變量關(guān)聯(lián)性的圖方法。Chi－plot 是一種表現(xiàn)變量間影響復(fù)雜關(guān)系的圖示法，理論基礎(chǔ)來(lái)源于數(shù)據(jù)的秩，并通過(guò)住房?jī)r(jià)格和住房銷售量之間的聚集度進(jìn)行分析。

設(shè)(x1，y1)， (x2，y2)，…， (xn，yn)是來(lái)自二維隨機(jī)變量(X，Y )的隨機(jī)抽樣，I( A )是A 的示性函數(shù)，如果事件A 發(fā)生則取值為1，否則為0。對(duì)于每個(gè)樣本點(diǎn)(xi，yi)，記

現(xiàn)在計(jì)算χi=(Hi-FiGi)/{Fi(1-Fi)Gi(1-Gi)}12，

住宅價(jià)格、銷售量的Moran'I 指數(shù)的Chi－plot圖見(jiàn)圖1。

圖1 住宅價(jià)格、住宅銷售量的Moran'I指數(shù)的Chi-plot圖

3 結(jié)論

通過(guò)分析把握廣州市十區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)空間特征，有利于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的有效運(yùn)行，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。在整個(gè)市場(chǎng)體系中，房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)著生產(chǎn)資料市場(chǎng)、金融市場(chǎng)及勞動(dòng)力市場(chǎng)等，各市場(chǎng)之間相互影響。了解了房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制和空間效應(yīng)，能更好地促進(jìn)體系結(jié)構(gòu)平衡，從而促進(jìn)廣州經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

［1］ 楊鴻. 廣州市房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響——基于面板數(shù)據(jù)的實(shí)證研究［J］. 經(jīng)濟(jì)研究，2012（2）：22－24.

［2］ 黃睿. 金融風(fēng)暴背景下廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析［J］.中國(guó)市場(chǎng)，2010，48：8－11.

［3］ Anselin L，Rey S. Properties of tests for spatial dependence in linear regression models［J］. Geographical Analysis，1991，23（2）：112－131.

［4］ Fisher N I，Switzer P. Chi－plots for assessing dependence［J］.Biometrika，1985，72：253－265.