本刊評(píng)論員

落實(shí)“國五條”需打破“土地財(cái)政”怪圈

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房價(jià)收入比一直被業(yè)界視為衡量房價(jià)合理性的重要指標(biāo)，世界銀行在上世紀(jì)90年代初發(fā)出預(yù)警，發(fā)展中國家的這一比值應(yīng)該在3-6倍之間，否則房地產(chǎn)業(yè)就會(huì)面臨泡沫破裂的硬著陸風(fēng)險(xiǎn)。

調(diào)查顯示，2002-2012年中國房價(jià)收入比在6-8的區(qū)間波動(dòng)， 2012年數(shù)值為7.3?？傮w上仍高于發(fā)達(dá)國家3-6的水平。

若單獨(dú)以北京、上海等一線城市而論，其房價(jià)收入比高達(dá)20倍甚至更高。難怪一向慎言的萬科集團(tuán)董事會(huì)主席王石最近也忍不住“吐槽”：“如果房地產(chǎn)泡沫破裂，誰也不知道會(huì)發(fā)生什么?！?/p>

如何化解“泡沫”，王石并未接招，而是將“皮球”踢給了政府：“我相信最高領(lǐng)導(dǎo)層有智慧來解決這點(diǎn)?！?/p>

解決房價(jià)過高難題，政府的殺手锏是調(diào)控。

但沒有哪一次的房地產(chǎn)調(diào)控，像“國五條”這般惹上如此多的爭議：有人認(rèn)為會(huì)誤傷剛性需求，有人提出全國不能“一刀切”，還有人表示會(huì)推高新建房房價(jià)。

不過，更多的爭議指向了一輪又一輪的房地產(chǎn)調(diào)控手段。

從2003年的“18號(hào)文”開始，10年里，國務(wù)院先后9次常務(wù)會(huì)議專題研究房地產(chǎn)調(diào)控。然而每一次房價(jià)在調(diào)控政策出臺(tái)之后經(jīng)過短暫的停歇，又繼續(xù)上漲，被市場(chǎng)人士戲稱為“十調(diào)九漲”。

限購、提高二套房首付比例、抑制投資性購房……縱觀近10年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，多是對(duì)下游的需求予以行政控制，并未對(duì)上游的土地供給環(huán)節(jié)“動(dòng)手術(shù)”，導(dǎo)致地方政府對(duì)“土地財(cái)政”越來越依賴。

所謂“土地財(cái)政”，是指地方政府依靠出讓土地使用權(quán)的收入來維持地方財(cái)政支出，屬于預(yù)算外收入，又叫第二財(cái)政。當(dāng)前，以土地招商引資、用土地融資搞建設(shè)是中國地方政府發(fā)展GDP的主要基礎(chǔ)和推手。

中央黨校國際戰(zhàn)略研究所副所長周天勇表示，從2001年開始把土地出讓金算到房價(jià)里，現(xiàn)在房價(jià)里70%的錢是土地出讓金和稅費(fèi)。

“土地財(cái)政”問題不解決，房價(jià)怎么會(huì)降得下來？

一邊各地行政部門要按照上級(jí)要求嚴(yán)控房價(jià)，一邊地方政府又放不下“土地財(cái)政”，面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控，只得尷尬地玩起“左右互搏”。

地方政府過度依賴“土地財(cái)政”的模式，嚴(yán)重扭曲了政府在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的功能和作用。政府本是公共利益的提供和服務(wù)者，但出讓土地讓地方政府成了“生意人”，某種意義上與房地產(chǎn)開發(fā)商捆綁在一起。

這種情況下，僅靠限貸、限購、限價(jià)等終端市場(chǎng)的調(diào)控能擠出房地產(chǎn)泡沫嗎？百姓期盼“房價(jià)回歸到合理水平”能夠到來嗎？

事實(shí)上，“土地財(cái)政”的另一種表現(xiàn)形式——土地抵押融資更讓人擔(dān)憂。地方政府以土地作為抵押獲得巨額銀行貸款。而一旦房價(jià)大幅下跌，則必然導(dǎo)致地價(jià)大幅下跌，屆時(shí)甚至有可能引發(fā)金融危機(jī)。

盡管住建部部長姜偉新在全國“兩會(huì)”期間表態(tài)：堅(jiān)決執(zhí)行“國五條”。但若不盡快解決地方政府過度依賴“土地財(cái)政”的格局，“國五條”或許也難以跳出越調(diào)越漲的怪圈。