何 南

（廣東金融學(xué)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易系,廣東廣州520521）

一、引言

自20世紀(jì)90年代，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)以驚人的速度快速發(fā)展。然而，在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的過(guò)程中，房?jī)r(jià)不斷攀升。高漲的房?jī)r(jià)給不少居民帶來(lái)了巨大的購(gòu)房壓力，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了居民的支付能力。房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲一方面會(huì)抑制內(nèi)需，對(duì)居民其他消費(fèi)產(chǎn)生壓力。另一方面會(huì)扭曲市場(chǎng)價(jià)格體系，導(dǎo)致市場(chǎng)失靈并最終造成資源的無(wú)效配置。房?jī)r(jià)不再僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也不僅僅是民生問(wèn)題，它更關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題。今年以來(lái)，政府雖然頻頻提及“房?jī)r(jià)合理回歸”，然而，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示并不樂(lè)觀。2011年全國(guó)總體房?jī)r(jià)收入比（住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比）為7.4（一般認(rèn)為超過(guò)6即視泡沫區(qū)）。此外，報(bào)告指出，依據(jù)統(tǒng)計(jì)局口徑的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比排名前11名均為東部一、二線城市，后5名均為西部二線城市，其中，深圳、廈門、杭州、上海、北京、福州房?jī)r(jià)收入比較高。2012年全國(guó)各地區(qū)的房?jī)r(jià)整體也呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，且于11月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)中有53個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲，達(dá)到全年之最。所以研究高房?jī)r(jià)背后的影響因素，從而有效控制房?jī)r(jià)變得刻不容緩。

二、相關(guān)理論與文獻(xiàn)回顧

毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。近些年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)度繁榮的景象，房?jī)r(jià)不斷攀升，政府出臺(tái)了一系列政策才使得房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到一定程度的緩解。

影響房?jī)r(jià)的因素有很多，其中包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政和政治因素、房地產(chǎn)內(nèi)在因素和周邊環(huán)境因素等。經(jīng)濟(jì)、社會(huì)因素等對(duì)房?jī)r(jià)的影響是漸變的，而行政和政治因素對(duì)于房?jī)r(jià)的影響可以說(shuō)是突變的。地價(jià)則是行政和政治因素的一種，它由國(guó)家機(jī)關(guān)控制。

改革開(kāi)放以前，土地不僅屬于國(guó)家所有，而且屬于國(guó)家完全使用。具體來(lái)說(shuō)，土地資源在國(guó)有單位中進(jìn)行計(jì)劃分配，國(guó)有單位無(wú)償使用，而其余單位及個(gè)人則需為使用土地支付相應(yīng)的費(fèi)用。所以，土地作為房地產(chǎn)的基礎(chǔ)材料，其出讓價(jià)格是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要成本構(gòu)成。土地出讓價(jià)格的變化將緊緊牽動(dòng)著房?jī)r(jià)的變動(dòng)。

在現(xiàn)實(shí)中，土地出讓價(jià)格已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)是否繁榮的標(biāo)志。各個(gè)地方頻現(xiàn)的“地王”事件足以吸引民眾的眼球。可以說(shuō)，土地成交價(jià)格的高低，將直接決定未來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。由于政府壟斷土地供給，政府行為決定著土地出讓價(jià)格，因此關(guān)于土地價(jià)格的調(diào)控可以通過(guò)相關(guān)政策和制度的改革而完成。通過(guò)控制土地出讓價(jià)格來(lái)影響房?jī)r(jià)顯得相對(duì)簡(jiǎn)單易操作且成效顯著。

在學(xué)術(shù)界，關(guān)于房?jī)r(jià)的影響因素歷來(lái)不乏研究，主要集中在房產(chǎn)稅和地價(jià)這兩大因素。關(guān)于房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的研究如杜雪君（2009），李彬（2010），況偉大（2012）等。關(guān)于地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)影響的研究主要分為以下幾類：一是從市場(chǎng)均衡角度研究供給對(duì)房?jī)r(jià)的影響，如黃超杰（2010），錢曾（2010）；二是地價(jià)與房?jī)r(jià)之間存在單向的作用關(guān)系。如劉潤(rùn)秋、蔣永穆（2005） 認(rèn)為房?jī)r(jià)決定地價(jià)；況偉大（2005） 認(rèn)為地價(jià)決定房?jī)r(jià)；三是地價(jià)與房?jī)r(jià)之間存在相互因果關(guān)系。如孫克（2012），曾向陽(yáng)、張安錄（2006），宋勃、高波（2007），黃偉鑫（2011）；四是非經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響。如任超群（2011）研究土地出讓價(jià)格信息對(duì)房?jī)r(jià)的影響；葛紅玲（2008）研究貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響。地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的因果關(guān)系研究已經(jīng)相當(dāng)豐富，但兩者之間具體數(shù)量關(guān)系的研究缺乏；采用定性研究方法的居多，定量分析的頗少；利用時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行研究的較多，采用面板數(shù)據(jù)進(jìn)行分析的則較少。

所以，本文考慮從地價(jià)這一影響因素出發(fā)，研究地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，意圖通過(guò)土地制度的改革，調(diào)控土地出讓價(jià)格，從而間接影響房?jī)r(jià)。本文選取了東部地區(qū)作為研究對(duì)象，因?yàn)闁|部地區(qū)更具代表性。數(shù)據(jù)的選擇上采用面板數(shù)據(jù)，具體是指2002～2009年北京、天津、上海、山東、河北、江蘇、遼寧、浙江、福建、廣東、海南11個(gè)沿海省市的土地出讓價(jià)格與商品房出售價(jià)格的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，旨在考察土地出讓價(jià)格與房?jī)r(jià)之間的具體數(shù)量關(guān)系，以確定土地出讓價(jià)格的降低是否會(huì)使房?jī)r(jià)跟著下降；土地出讓價(jià)格又在多大程度上影響著房?jī)r(jià)；是否可以通過(guò)相關(guān)土地制度的改革來(lái)抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。各省市的土地出讓價(jià)格來(lái)源于每年的《中國(guó)國(guó)土資源年鑒》，以土地出讓收入除以出讓面積算得；各省市的商品房出售價(jià)格則來(lái)源于每年的《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》。

三、實(shí)證分析

（一） 探索性分析

在不清楚自變量（土地出讓價(jià)格以RJ表示）與因變量（房?jī)r(jià)以SJ表示）之間的相關(guān)關(guān)系時(shí)，可以通過(guò)探索性分析來(lái)觀察兩者之間的可能關(guān)系。

1.散點(diǎn)圖趨勢(shì)分析

取每年?yáng)|部地區(qū)的平均商品房售價(jià)和平均土地出讓價(jià)格形成2002～2009年的時(shí)間序列，畫(huà)出趨勢(shì)圖（圖 1）。

圖1 2002～2009年期間東部地區(qū)的平均房?jī)r(jià)與土地出讓價(jià)格的走勢(shì)

2002年到2009年期間，我國(guó)東部地區(qū)11個(gè)省市的房?jī)r(jià)環(huán)比累計(jì)增長(zhǎng)了107.25%。同期這11個(gè)省市的土地出讓價(jià)格環(huán)比累計(jì)增長(zhǎng)了245.03%。這說(shuō)明，相比房?jī)r(jià)上漲幅度，土地價(jià)格上漲幅度更大，是房?jī)r(jià)上漲幅度的2.28倍。由此可見(jiàn)，土地出讓制度很大程度上影響著房?jī)r(jià)的上漲，不改革現(xiàn)有的土地出讓制度則房?jī)r(jià)將居高難下。

2.異方差處理

根據(jù)2002～2009年期間的東部地區(qū)（11個(gè)省市）房?jī)r(jià)和地價(jià)的面板數(shù)據(jù)畫(huà)出散點(diǎn)圖（圖2）。圖2中每一種符號(hào)代表每一個(gè)省級(jí)地區(qū)的8個(gè)觀測(cè)點(diǎn)組成的時(shí)間序列，相當(dāng)于觀察11個(gè)時(shí)間序列。

圖2 2002～2009東部地區(qū)各省市商品房出售價(jià)格與土地出讓價(jià)格的散點(diǎn)圖

從圖2中可以看出，隨著時(shí)間的增加，散點(diǎn)越來(lái)越離散，這說(shuō)明時(shí)間序列存在著異方差。所以，為了消除異方差，將對(duì)所有數(shù)據(jù)進(jìn)行取自然對(duì)數(shù)的數(shù)據(jù)處理。結(jié)果如圖3所示：

圖3 2002～2009東部地區(qū)各省市經(jīng)過(guò)自然對(duì)數(shù)處理的商品房出售價(jià)格與土地出讓價(jià)格的散點(diǎn)圖

經(jīng)過(guò)取對(duì)處理后散點(diǎn)明顯比較集中，且呈現(xiàn)出一定的線性趨勢(shì)，即隨著土地出讓價(jià)格的增加，房?jī)r(jià)也隨著增加，兩者表現(xiàn)出一定的正相關(guān)關(guān)系。

3.給散點(diǎn)圖配回歸線

對(duì)取對(duì)后的數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，回歸線如圖4所示：

將東部地區(qū)各省市每年的商品房售價(jià)與土地出讓價(jià)格取均值作為某一年?yáng)|部地區(qū)的房?jī)r(jià)與地價(jià)，簡(jiǎn)化為時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析。

通過(guò)spss軟件對(duì)取對(duì)后的商品房出售價(jià)格和土地出讓價(jià)格進(jìn)行一元線性回歸分析，分析結(jié)果如表1、表2所示。

表1 參數(shù)估計(jì)結(jié)果

圖4 取對(duì)后的數(shù)據(jù)回歸分析圖

表2 統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)值

所以回歸模型估計(jì)結(jié)果為：

LNSJ=4.72+0.568LNRJ

(19.611)(14.564)

由判別系數(shù)R2可知，對(duì)于東部地區(qū)商品房平均售價(jià)與平均土地出讓價(jià)格的回歸擬合并不是很好。下面將對(duì)面板數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析。

4.回歸分析

（1） 平穩(wěn)性檢驗(yàn)。

1）單位根檢驗(yàn)。

一般回歸前要檢驗(yàn)面板數(shù)據(jù)是否存在單位根，以檢驗(yàn)數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性，避免偽回歸，或虛假回歸，確保估計(jì)的有效性。單位根檢驗(yàn)時(shí)要分變量檢驗(yàn)。

單位根檢驗(yàn)的方法較多，具有代表性的有五種：LLC、IPS、Breintung、ADF-Fisher 和 PP-Fisher。一般為了方便起見(jiàn)，只采用相同單位根檢驗(yàn)LLC和不同根檢驗(yàn)Fisher-ADF這兩種檢驗(yàn)方法，如果它們都拒絕存在單位根的原假設(shè)，則可以認(rèn)為此序列是平穩(wěn)的，反之就是非平穩(wěn)的。

檢驗(yàn)結(jié)果顯示，SJ、RJ均為非平穩(wěn)的序列，所以考慮分別進(jìn)行一階差分處理，處理后的單位根檢驗(yàn)結(jié)果如表3、表4所示：

表3 取自然對(duì)數(shù)后的土地出讓價(jià)格的單位根檢驗(yàn)結(jié)果

表4 取自然對(duì)數(shù)后的商品房出售價(jià)格的單位根檢驗(yàn)結(jié)果

從以上表3、表4可以看出，除了IPS檢驗(yàn)接受原假設(shè)（不穩(wěn)定）外，其余檢驗(yàn)均拒絕原假設(shè)。所以檢驗(yàn)很好地證明了上述兩個(gè)變量的一階差分序列都是平穩(wěn)的。

2） 協(xié)整檢驗(yàn)。

通過(guò)前面單位根檢驗(yàn)，可以發(fā)現(xiàn)，logSJ與logRJ滿足一階單整。說(shuō)明兩個(gè)變量存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系。接下來(lái)對(duì)兩者進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。目前，協(xié)整檢驗(yàn)的主要方法有兩種：一種利用面板數(shù)據(jù)的殘差序列進(jìn)行檢驗(yàn)（Engle-Granger平穩(wěn)方程）；另一種是LM檢驗(yàn)（基于最小二乘法的殘差序列構(gòu)造的統(tǒng)計(jì)量）。第一種方法代表性的檢驗(yàn)是pedroni檢驗(yàn)，其假設(shè)基礎(chǔ)是兩者之間沒(méi)有協(xié)整關(guān)系；第二種代表性檢驗(yàn)有McCoskey和Kao等，其原假設(shè)是面板數(shù)據(jù)具有協(xié)整關(guān)系。本文采用的是pedroni提出的面板協(xié)整方法進(jìn)行檢驗(yàn)的。Pedroni提出的檢驗(yàn)方法又包括兩類統(tǒng)計(jì)量，一是基于聯(lián)合組內(nèi)尺度檢驗(yàn)，另外一類是基于組間尺度的檢驗(yàn)。前者包括 Panelv、Panelρ、Panel PP和 Panel ADF四個(gè)統(tǒng)計(jì)量，這些統(tǒng)計(jì)量包含了不同變量的自回歸系數(shù)對(duì)估計(jì)殘差的單位根檢驗(yàn)；后者包括Groupρ、Group PP和Group ADF三個(gè)統(tǒng)計(jì)量，這些統(tǒng)計(jì)量是基于每個(gè)向量個(gè)體估計(jì)系數(shù)的算術(shù)平均。當(dāng)樣本容量大于100時(shí)，所有統(tǒng)計(jì)量的檢驗(yàn)效果均較良好，而當(dāng)樣本容量小于20時(shí)，最好的統(tǒng)計(jì)量就是GroupADF（表5）。

表5 協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果

由上表可知檢驗(yàn)結(jié)果拒絕原假設(shè)，則表明兩變量之間存在協(xié)整關(guān)系。

（2） 模型建立。

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有地區(qū)壟斷性，所以為了更好地研究房地產(chǎn)售價(jià)情況與地方土地出讓價(jià)格的關(guān)系，本文選取了東部地區(qū)（按照統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立的11個(gè)省、市） 2002年到2009年8年期間的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。模型初步設(shè)定為：

式中，i,t分別代表省份和年份。SJ代表房?jī)r(jià)，表明房地產(chǎn)價(jià)格水平。RJ代表土地出讓價(jià)格（以平均土地出讓價(jià)格衡量）。由于采用的是面板數(shù)據(jù)，因此采用的模型和估計(jì)方法都是面板模型。在常用的面板數(shù)據(jù)模型中，一般有三種，即結(jié)合時(shí)間序列與截面數(shù)據(jù)模型的混合模型以及固定效應(yīng)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型。下面將對(duì)三種情況依次進(jìn)行討論。

1） 混合模型。

混合模型指不針對(duì)特定數(shù)據(jù)，無(wú)論對(duì)時(shí)間序列還是對(duì)截面，假設(shè)回歸系數(shù)α和β都相同，回歸模型設(shè)定為通常的線性模型：

其中，yit為被解釋變量，α為常數(shù)項(xiàng)，xi為11階解釋變量列向量，β為回歸系數(shù)，ui為隨機(jī)誤差項(xiàng)，這里N代表面板數(shù)據(jù)的個(gè)體數(shù)（本文為N=11）T表示面板數(shù)據(jù)的時(shí)間長(zhǎng)度，滿足此類條件的模型即為混合模型。

2）固定效應(yīng)模型。

固定效應(yīng)模型是指，αi為隨機(jī)變量，表示對(duì)于i個(gè)個(gè)體有i個(gè)不同的截距項(xiàng)，并且其變化與個(gè)體有關(guān)。則固定效應(yīng)回歸模型為：

其中，αi的變化與xi有關(guān)

3）隨機(jī)效應(yīng)模型。

隨機(jī)效應(yīng)模型與以上兩種模型的區(qū)別在于，截距項(xiàng)α是隨機(jī)的，其分布與個(gè)體xi無(wú)關(guān)。

（3）模型估計(jì)。

分別運(yùn)用混合模型分析、固定效應(yīng)模型分析、隨機(jī)效應(yīng)模型分析，分別進(jìn)行模型的估計(jì)。估計(jì)結(jié)果如下：

1）混合模型估計(jì)：

2）個(gè)體固定效應(yīng)模型估計(jì)：

其中，D1，…D11的定義是：

R2=0.915 DW=1.232

F-statistic 74.09078 Prob(F-statistic) 0

F檢驗(yàn)結(jié)果如下：

3）個(gè)體隨機(jī)效應(yīng)模型的估計(jì)：

R2為判別系數(shù)，衡量擬合效果的好差。判別系數(shù)越大，說(shuō)明擬合效果越好。通過(guò)分別估計(jì)三種模型可以發(fā)現(xiàn)，個(gè)體固定效應(yīng)模型的擬合優(yōu)度更高，即回歸模型擬合得更好。且估計(jì)的回歸模型解釋能力達(dá)到91.5%。在5%的顯著性水平上，F(xiàn)值的檢驗(yàn)結(jié)果小于0.05，即檢驗(yàn)拒絕自變量為0的假設(shè)，所以自變量對(duì)因變量存在著顯著影響。最終估計(jì)模型的自變量系數(shù)符號(hào)與理論預(yù)期相一致，即隨著土地價(jià)格的上漲，房?jī)r(jià)也會(huì)隨之水漲船高，且當(dāng)土地出讓價(jià)格平均增長(zhǎng)1%時(shí)，房?jī)r(jià)平均上漲0.46%。通過(guò)模型？（個(gè)體固定效應(yīng)模型）還可以看出，北京、上海、廣東三個(gè)地區(qū)的橫截距最大，即同一地價(jià)水平下，這三個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)比其他地區(qū)偏高。這一可能的原因就是影響房?jī)r(jià)的其他重要因素，比如經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，這也與現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)狀況相吻合。

（4） Hausman檢驗(yàn)。

Hausman檢驗(yàn)是指采用模型的檢驗(yàn)。即首先檢驗(yàn)應(yīng)該采用固定效應(yīng)模型還是建立隨機(jī)效用模型。檢驗(yàn)的原假設(shè)為：應(yīng)該建立隨機(jī)效用模型。

表6 Hausman檢驗(yàn)結(jié)果

檢驗(yàn)結(jié)果如下（表6）：

由上表可知，檢驗(yàn)結(jié)果拒絕原假設(shè)，所以應(yīng)該建立固定效應(yīng)模型。

實(shí)證分析的結(jié)果顯示，房?jī)r(jià)與地價(jià)的回歸模型中解釋變量的符號(hào)與理論預(yù)期一致，且系數(shù)顯著。回歸模型的結(jié)果顯示：地價(jià)上升，房?jī)r(jià)會(huì)隨之上升。因此，土地出讓價(jià)格很大程度上影響著房?jī)r(jià)，這表明目前的土地出讓制度雖然有利于土地的有效利用和土地收入的最大化，但同時(shí)也抬高了房?jī)r(jià)。

四、改革土地管理制度，有效控制房?jī)r(jià)的政策建議

時(shí)至今日，房地產(chǎn)價(jià)格的居高不下已經(jīng)困擾普通民眾和各級(jí)政府。在政府?dāng)?shù)輪房地產(chǎn)調(diào)控中，一個(gè)突出的現(xiàn)象是政府政策和行政措施沒(méi)有有效控制房?jī)r(jià)的上漲。普通民眾對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的判斷以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為沒(méi)有任何變化。幾乎所有的媒體、輿論都將房?jī)r(jià)的惡性增長(zhǎng)歸咎于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的黑心，然而土地管理制度不改變，房地產(chǎn)商們只有選擇接受和按照現(xiàn)有的土地制度行事，這自然導(dǎo)致的房地產(chǎn)成本的增加，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)攀升?？蓡?wèn)題是，雖然商品房購(gòu)買者因?yàn)榈貎r(jià)的上漲支付了更高的房?jī)r(jià)，政府也從地價(jià)的上升中獲得更高的收益，但如果政府獲得的高收益沒(méi)有解決普通民眾的居住需求，只是造成更多無(wú)力購(gòu)買商品房的家庭，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系永遠(yuǎn)達(dá)不到平衡，房?jī)r(jià)也只會(huì)持續(xù)攀升。正是由于土地出讓價(jià)格與房?jī)r(jià)之間的緊密聯(lián)系，改革土地管理制度顯得尤為重要。

目前，我國(guó)城市土地出讓制度還保留三個(gè)顯著特征：商業(yè)土地供給的政府壟斷、土地出讓方式的招拍掛、土地出讓金的一次性繳納。上述三個(gè)特征有個(gè)共同的內(nèi)在邏輯，那就是都有助于推動(dòng)土地價(jià)格上漲，甚至是土地價(jià)格上漲的前提條件。此外，現(xiàn)實(shí)還有兩個(gè)外部條件也導(dǎo)致了土地價(jià)格的上漲，即土地財(cái)政以及住宅市場(chǎng)的“賣方市場(chǎng)”。

（1）商業(yè)土地供給的政府壟斷。

土地價(jià)格的形成，很大程度上取決于土地市場(chǎng)的供給與需求結(jié)構(gòu)。在一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)上，土地的供給者只有政府一個(gè)，而土地的需求者有許多個(gè)，從而形成了土地供給的政府寡頭壟斷和土地需求接近于充分競(jìng)爭(zhēng)的土地市場(chǎng)。因此，在土地供給壟斷的條件下，土地需求方的充分競(jìng)爭(zhēng)和競(jìng)價(jià)，往往導(dǎo)致地價(jià)扶搖直上，有的土地甚至拍出天價(jià)來(lái)，這些購(gòu)地款最終必然會(huì)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買住房的消費(fèi)者和投資者，土地價(jià)格越高，土地需求方剝奪的“消費(fèi)者剩余”越多，直至全部剝奪。因此，國(guó)家必須加強(qiáng)宏觀調(diào)控，限制土地出讓比例。

（2）土地財(cái)政。

2006年國(guó)務(wù)院辦公廳頒布的《關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》以及《財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行關(guān)于印發(fā)〈國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法〉的通知》中提出將土地出讓收入納入地方財(cái)政預(yù)算?！锻恋毓芾矸ā返?5條規(guī)定：“以出讓等有償使用方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地。自本法施行之日起，新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)，30%上繳中央財(cái)政，70%留給有關(guān)地方人民政府，都專項(xiàng)用于耕地開(kāi)發(fā)。”土地財(cái)政則是土地價(jià)格上漲的動(dòng)力。

（3）土地利用率不高。

城市土地存在利用率不高和不合理利用的現(xiàn)象。許多地方開(kāi)發(fā)用地目標(biāo)不明確，開(kāi)發(fā)性項(xiàng)目少，行政和生活用地多，土地利用經(jīng)濟(jì)效益偏低，形成低檔次重復(fù)建設(shè)。有些地方城區(qū)內(nèi)還存在建設(shè)用地長(zhǎng)期閑置的情況。所以，需要加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，大力推進(jìn)閑置土地整治清理，加大違法違規(guī)房地產(chǎn)用地信息公開(kāi)和查處力度。

（4）土地出讓方式的招拍掛。

2004年8月31日以后所有的經(jīng)營(yíng)性用地出讓全部實(shí)行招拍掛制度。之前采用土地供應(yīng)雙軌制，即采用兩種方式完成土地供應(yīng)：一是政府無(wú)償劃撥國(guó)有土地給使用單位；一是通過(guò)市場(chǎng)化手段有償出讓國(guó)有土地，目前主要是通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式出讓土地。我國(guó)城市國(guó)有土地基本實(shí)現(xiàn)了有償、有限期、有流轉(zhuǎn)的使用制度。自2002年實(shí)行土地出讓的招拍掛制度后，價(jià)高者得成為防止腐敗的唯一路徑，從而推高了土地的出讓價(jià)格，并加劇了地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴。

鑒于以上問(wèn)題，要有效控制房?jī)r(jià)，改革土地管理制度尤顯重要。改革的大致方向，一是適應(yīng)我國(guó)城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的趨勢(shì)，擴(kuò)大城市土地供給，二是改革招拍掛的土地出讓方式，不以土地價(jià)格的高低作為唯一的競(jìng)爭(zhēng)標(biāo)的，三是將批租制改為年租制，并與房產(chǎn)稅合并征收。此外，應(yīng)將現(xiàn)行地方政府操作土地交易轉(zhuǎn)變?yōu)橹醒胝畬ｉT機(jī)構(gòu)操作交易，然后與地方收入分成。改變土地使用權(quán)價(jià)格機(jī)制，將土地使用權(quán)價(jià)格的一次性實(shí)現(xiàn)改變?yōu)榉制谥鹉陮?shí)現(xiàn)，從而有效實(shí)現(xiàn)土地交易的法制化和規(guī)范化。

五、結(jié)語(yǔ)

本文選取了2002年至2009年8年期間東部地區(qū)11個(gè)省市的土地出讓價(jià)格和商品房出售價(jià)格數(shù)據(jù)，運(yùn)用eviews、spss等統(tǒng)計(jì)、計(jì)量工具，對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)進(jìn)行回歸分析，得出地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)影響顯著的結(jié)論，明確了房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的具體數(shù)量關(guān)系，為我國(guó)土地出讓管理的制度改革提供了依據(jù)。要從根本上解決房?jī)r(jià)異常高漲問(wèn)題就得從地價(jià)這一關(guān)鍵入手。本文的不足在于，未進(jìn)一步深入探討房?jī)r(jià)的其他關(guān)鍵影響因素，也未曾提出更全面更深刻的改革方案。

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