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        底特律怎樣淪為“美國最悲慘城市”

        2013-12-19 14:53:50
        決策與信息 2013年5期
        關(guān)鍵詞:底特律房子

        華 聲

        這里有美國第一條水泥馬路,有美國第一個交通指示燈,有第一條高速公路和第一大百貨商店……這里是美國的汽車城——底特律。

        曾經(jīng)輝煌的美國“汽車城”底特律如今一片蕭條,瀕臨破產(chǎn)邊緣。甚至連一些基礎(chǔ)的公共服務(wù)都已中斷。在底特律政府為巨額債務(wù)而困擾,民眾為生存而掙扎的時候,一些投機(jī)者卻在這里發(fā)現(xiàn)了生財之道,那就是抄底底特律的房地產(chǎn)市場。

        陰霾難驅(qū),185萬人口銳減至71萬

        金融危機(jī)對依賴汽車產(chǎn)業(yè)的底特律造成了嚴(yán)重打擊,比1973年石油危機(jī)的打擊還要嚴(yán)重得多。而且,這也讓底特律開始逐步淪為“一座空城”。美國人口普查局2010年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,底特律以71萬3777的人口位列全美第18位,但遠(yuǎn)不及上世紀(jì)50年代185萬規(guī)模的人口,因此,底特律成為美國過去60多年中城市人口削減最多的城市之一。

        金融危機(jī)過去幾年后,底特律仍活在金融危機(jī)的陰霾中。2013年2月19日,一個由密歇根州政府任命的專家小組宣布底特律陷入財政危機(jī);2013年3月1日,施奈德宣布底特律市“處于財政緊急狀態(tài)”。據(jù)報道,底特律面臨現(xiàn)金短缺和公共福利帶來的巨大債務(wù)壓力,如養(yǎng)老金和醫(yī)療保險缺口及政府高達(dá)140億美元的長期負(fù)債。報道稱,現(xiàn)在的底特律有超過1/3的居民生活在美國“貧困線”以下,當(dāng)?shù)厥I(yè)率達(dá)18.2%,遠(yuǎn)高于全國的7.7%。

        據(jù)路透社報道,底特律還有管理不善和政治腐敗等問題。今年2月,該市前市長夸姆·基爾帕特里克被判定犯20項腐敗和賄賂罪。

        房價暴跌,一投機(jī)商狂買了363套房

        底特律的房價伴隨著金融危機(jī)出現(xiàn)“跳水式”驟降。據(jù)英國《每日電訊報》3月12日報道,日前該市一座民宅的掛牌價竟然標(biāo)為10美元,低得可憐、可悲!

        目前,對于底特律來說,唯一還有的可能就剩下了“投機(jī)價值”,這場危機(jī)也引來不少投機(jī)者到此抄底房市。據(jù)央視報道,一投機(jī)商人茉莉說,5年前賣45萬美元的房子,她現(xiàn)在僅花2300美元就買了下來。目前,她一共買了363處房產(chǎn),最大的一筆開支花了12000美元,買下了曾價值170萬美元的房產(chǎn);最小的一套房子只花了500美元,這甚至買不到一雙高檔皮鞋。茉莉?qū)γ襟w炫耀說,“有人花了1100美元買皮鞋,而我用它買了兩套房子,我現(xiàn)在口袋里還剩100美元?!痹谖磥韼啄?,她打算花錢把這些房子修葺好,然后出租。另外一個紐約投機(jī)商則買了上千處房產(chǎn)。

        房市觸底?現(xiàn)在是投資絕佳時機(jī)?

        蒂姆是底特律當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)中介的業(yè)務(wù)員,他說,經(jīng)濟(jì)危機(jī)迫使很多人拋售房屋,但很難找到買家?!笆袌錾嫌泻芏?00美元左右的房子,因此這個10美元的低價格或許具有更大誘惑力?!钡倌氛f,“底特律市對這座房屋的資產(chǎn)評估價為3.5萬美元,但可想而知這樣的價位必然是無人問津?!?/p>

        蒂姆表示,這座房子是幾個月前被銀行取消抵押品贖回權(quán)的,并讓他們幫助代賣?!暗滋芈墒且蛔谧呦缕侣返某鞘校@里每年的命案都很多。自從次貸危機(jī)開始后,越來越多的抵押房屋被銀行沒收,這個比例大約每9個月就增長15%。去年,我們公司處理了394起被取消贖回權(quán)的在押房屋,總共才賣了不到1000美元?!?/p>

        媒體幾年前曾經(jīng)報道,一座位于美國底特律市特拉維斯大街8111號的房子由于受次貸危機(jī)影響,前主人還不起貸款,貸款銀行便收回了這座住宅。

        擁有這座房子的銀行想盡快將它脫手,雖然這座房子在2006年的售價還高達(dá)65000美元,但2008年1月,這家美國當(dāng)?shù)劂y行卻在房產(chǎn)市場上將這座房子掛牌1100美元進(jìn)行“跳樓大賤賣”??墒窃陂L達(dá)幾個月時間中,這座房子卻一直無人問津。

        由于這座房子還欠著4000美元的稅款和一大筆水費(fèi)賬單,房子所在地區(qū)治安又差,這家銀行為了盡快脫手,后來掛出了1美元的驚人跳樓價進(jìn)行銷售。為了盡快成交,這家銀行甚至同意支付房產(chǎn)代理商2500美元的銷售傭金和1000美元的成交獎金,銀行甚至還表示愿意幫房屋買主支付500美元的交易費(fèi)用。

        美國房地產(chǎn)大亨杰克·羅森3月12日在接受記者采訪時表示,美國房地產(chǎn)市場已經(jīng)觸底,現(xiàn)在是入市投資的“絕佳”時機(jī)。羅森認(rèn)為,隨著美國經(jīng)濟(jì)緩步復(fù)蘇,未來幾個月就業(yè)人數(shù)將不斷增加,消費(fèi)也將隨之增加。而美國銀行業(yè)重新走上健康軌道,也是推動房地產(chǎn)市場正常發(fā)展的主要推動力。另外,美國政府對購房者也提供了融資方面的支持。

        空房率高,淪為“美國最悲慘城市”

        由于犯罪率、失業(yè)率居高不下,人口外流,財政危機(jī)及破產(chǎn)風(fēng)險等諸多負(fù)面因素,底特律被《福布斯》評為2012年“美國最悲慘城市”。隨著汽車工業(yè)的萎縮,致使失業(yè)率高且人口流失嚴(yán)重,目前,該市空房率已接近四分之一。

        在多重因素的影響下,底特律市政府的資金瀕臨枯竭,幾乎無法負(fù)擔(dān)政府雇員的薪資及醫(yī)保和養(yǎng)老支出。近幾年來,底特律的一些市政基本服務(wù),如警力、照明、道路維護(hù)和清潔的預(yù)算相繼被削減,大量居民的生活受到影響。但是,美國法律規(guī)定,除了面臨自然災(zāi)害,禁止聯(lián)邦政府對州和地方政府實(shí)施直接救援,這就基本上掐斷了底特律獲得聯(lián)邦政府救助的機(jī)會。

        2013年2月19日,密歇根州州政府任命的專家小組宣布,該州最大城市底特律陷入財政危機(jī)。3月1日,密歇根州州長表示,若底特律虛弱的財政狀況無法快速好轉(zhuǎn),或民選領(lǐng)導(dǎo)人未能提出一個能徹底逆轉(zhuǎn)形勢的計劃,他將很快指定緊急狀態(tài)管理人來接管底特律。這位管理人將掌握本屬于底特律市長及市議會的很多權(quán)力,并可能建議底特律根據(jù)美國地方政府破產(chǎn)法申請破產(chǎn)。底特律因此可能成為美國歷史上因財政問題而破產(chǎn)的規(guī)模最大的一座城市。

        對于瀕臨破產(chǎn)的底特律來說,很多人認(rèn)為,單一的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式是造成底特律現(xiàn)狀的“罪魁禍?zhǔn)住?。眾所周知,底特律的財政收?0%依靠汽車工業(yè),但美國近年來的汽車市場份額不斷被日本和歐美汽車企業(yè)瓜分。同時,工業(yè)自動化的普及,加上亞洲相對低廉的勞動力成本,都讓美國汽車企業(yè)一波接一波地裁員,這又造成了底特律人口的流失及稅收的不斷萎縮。事實(shí)上,像底特律這樣行將破產(chǎn)或已破產(chǎn)的城市不在少數(shù)。統(tǒng)計顯示,1937年以來,美國有約600個市、鎮(zhèn)、縣等申請破產(chǎn);過去30年,申請破產(chǎn)的地方政府不到250個,其中,金融危機(jī)爆發(fā)以來,有約15個城市申請破產(chǎn)。

        “深層次看,西方國家城市的破產(chǎn),根源在城市的制度設(shè)計。這套制度包括:城市的自治制度、嚴(yán)格的財政預(yù)算制度、破產(chǎn)的法律規(guī)定?!眹野l(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心研究員馮奎在媒體上撰文稱:“以上這些制度框架設(shè)計的目的不是為了鼓勵破產(chǎn),而是使得債權(quán)人的權(quán)益得到保護(hù)、其他相關(guān)利益者得以止損,且對城市也是一種保護(hù),如進(jìn)入破產(chǎn)程序的有些爛賬可以一筆勾銷,城市的再生尚有希望?!?/p>

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