郭勇君，彭東生

（江西環(huán)境工程職業(yè)學(xué)院，江西 贛州 341000）

隨著我國林業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革深入推進(jìn)，市場(chǎng)對(duì)林地資源資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)需求越來越多，出現(xiàn)大量林地轉(zhuǎn)讓、林地抵押及以林地投資入股等經(jīng)濟(jì)行為，需要對(duì)林地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，贛南地區(qū)林地交易市場(chǎng)較活躍，存在大量林地買賣現(xiàn)象，并出現(xiàn)了各種形式的林地租金支付方式，如有一次性支付20年、30年、50年林地使用權(quán)租金；有按年支付方式，租金逐年遞增；有將幾十年林地使用權(quán)租金分成幾個(gè)階段支付；也有到主伐期時(shí)按立木價(jià)的一定比例支付林地使用費(fèi)。由于不同林地收益方式出現(xiàn)，林地資產(chǎn)評(píng)估中的收益法計(jì)算公式表現(xiàn)形式應(yīng)不同，林地資產(chǎn)評(píng)估收益法本質(zhì)就是以林地資產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取林地資產(chǎn)價(jià)值的一種方法。本文通過擴(kuò)展收益法計(jì)算公式表現(xiàn)形式，分析不同計(jì)算公式的應(yīng)用條件，進(jìn)一步完善林地資產(chǎn)評(píng)估方法體系，為開展林地資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)提供技術(shù)支撐。

1 林地資產(chǎn)評(píng)估收益法的具體計(jì)算公式

根據(jù)《森林資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》的規(guī)定，林地資產(chǎn)評(píng)估主要是現(xiàn)行市價(jià)法、林地費(fèi)用價(jià)法、林地期望價(jià)法和年金資本化法，屬收益法有年金資本化法和林地期望價(jià)法。結(jié)合目前林地收益形式多樣化，豐富收益法計(jì)算公式的形式，不同方法適用情況不同，要求不同，本文對(duì)不同收益法公式進(jìn)行探討。

1.1 林地期望價(jià)法

林地期望價(jià)法以實(shí)行永續(xù)皆伐為前提，并假定每個(gè)輪伐期（M）林地上的收益相同，支出也相同，從無林地造林開始進(jìn)行計(jì)算，將無窮多個(gè)輪伐期的純收入全部折為現(xiàn)值累加求和值作為被評(píng)估森林資源資產(chǎn)的評(píng)估值[2]。其計(jì)算公式為：

式中：Bu—林地價(jià)；Au—現(xiàn)實(shí)林分u年主伐時(shí)的純收入；Da、Db分別為第a年、第b年間伐的純收入；Ci—各年度營林直接投資；V—平均營林生產(chǎn)間接費(fèi)用；P—折現(xiàn)率；n—輪伐期的年數(shù)。

該法適用的前提假設(shè)：①林地永續(xù)經(jīng)營；②輪伐周期相同；③林木經(jīng)營每個(gè)輪伐期的純收入相同；④如有間伐收入，每個(gè)輪伐期都有若干次間伐，分別發(fā)生在a、b等年度。在永續(xù)作業(yè)時(shí)每個(gè)穩(wěn)定年度的間伐，每隔一個(gè)輪伐期發(fā)生一次。

1.2 年金資本化法

該法是以林地每年穩(wěn)定的收益（地租）作為投資資本的收益，再按適當(dāng)?shù)耐顿Y收益率求出林地資產(chǎn)的價(jià)值的方法[1]。其計(jì)算公式為：

式中：A—林地年純收益；P—資本化率。

這種方法是收益法中的一種特殊形式，要有穩(wěn)定的年純收益和無限經(jīng)營期的兩個(gè)前提，評(píng)估值為無限期經(jīng)營的林地所有權(quán)價(jià)格。

1.3 收益法其他形式計(jì)算公式

隨著林地租金的支付方式不斷豐富，目前在評(píng)估實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)林地租金是按一定金額增長收取，林地資源資產(chǎn)評(píng)估收益法公式可調(diào)整為：

（1）林地純收益按一定數(shù)額遞增的公式：

式中：Bn—n年林地使用權(quán)價(jià)格；A—第一年林地凈收益；b—凈收益逐年遞增的數(shù)額；其他符合涵義同上。

此公式的假設(shè)前提是：①凈收益未來第1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞增；②報(bào)酬率為p，且p≠0；③收益期限為有限年n。

（2）林地純收益按一定比率遞增的公式：

式中：A—第一年林地凈收益；g—凈收益逐年遞增的比率。

此公式的假設(shè)前提是：①凈收益未來第1年為A，此后按比率g逐年遞增；②報(bào)酬率為p，且p≠g[當(dāng) p=g 時(shí)，Bn＝A×n÷（1+p）n]；③收益期限為有限年n。

（3）林地純收益按分段取得的計(jì)算公式：

式中：At1—第 t1 年林地純收益；t1，t2，ti—第t1，t2，ti年；其他符號(hào)含義同上。

此公式的假設(shè)前提是：①林地純收益是分段取得；②t1，t2，ti年數(shù)都應(yīng)小于 n 年。

（4）林地純收益按主伐期一次取得計(jì)算公式：

這種方法是求取一個(gè)輪伐期林地使用權(quán)價(jià)格的方法，假設(shè)林地收益是在主伐期時(shí)一次收得。

1.4 收益法計(jì)算公式適用性分析

收益法是林地資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估常用的一種方法，而收益法計(jì)算公式形式多樣，在應(yīng)用時(shí)需分析各計(jì)算公式內(nèi)涵、適用情況、注意事項(xiàng)。

（1）林地期望價(jià)法適用性分析。

林地期望價(jià)法適用任何形式的林地地價(jià)評(píng)估，是理論上相當(dāng)完美的計(jì)算公式，在實(shí)際運(yùn)用該法測(cè)算時(shí)，注意事項(xiàng)：①林地期望價(jià)法是計(jì)算無限期年限林地所有權(quán)價(jià)格，在評(píng)估實(shí)踐中，一般是評(píng)估林地在一定經(jīng)營期限林地使用權(quán)，所以在應(yīng)用該法時(shí)，應(yīng)調(diào)整為非無限期林地期望價(jià)法，通過無限期轉(zhuǎn)換成有限期折現(xiàn)公式計(jì)算[2]。②應(yīng)用該法時(shí)，要合理預(yù)測(cè)間伐收入、主伐純收入和估測(cè)營林成本，要以評(píng)估基準(zhǔn)日為取價(jià)時(shí)點(diǎn)。③折現(xiàn)率的合理確定，折現(xiàn)率對(duì)林地期望價(jià)測(cè)算的結(jié)果影響很大，折現(xiàn)率越高林地的地價(jià)越低。在本公式的測(cè)算中，由于采用的是重置成本，其折現(xiàn)率中不應(yīng)包含通貨膨脹率；采用該法評(píng)估林地價(jià)值中的折現(xiàn)率應(yīng)該是營林經(jīng)營者的回報(bào)率，而不包括林地所有者的回報(bào)率。

（2）年金資本化法適用性分析。

年金資本化法適用于林地年租金相對(duì)穩(wěn)定的林地資產(chǎn)評(píng)估，比如竹林林地和經(jīng)濟(jì)林林地資產(chǎn)評(píng)估。該法計(jì)算簡(jiǎn)單，僅涉及林地年純收益和資本化率，運(yùn)用該法測(cè)算時(shí)，注意事項(xiàng)：①評(píng)估林地使用權(quán)價(jià)值時(shí)，要將無限期轉(zhuǎn)換成有限期計(jì)算公式。②合理確定資本化率，關(guān)鍵是林地年純收益與收益率計(jì)算口徑要一致，如果預(yù)測(cè)林地年純收益已經(jīng)考慮了通貨膨脹率因素影響，資本化率也應(yīng)含通貨膨脹率，但由于通貨膨脹率波動(dòng)比較大，處理時(shí)應(yīng)按多年通貨膨脹率的平均水平計(jì)算。如果預(yù)測(cè)林地年純收益沒有考慮通貨膨脹率因素，資本化率也不要包括通貨膨脹率。采用該法評(píng)估林地價(jià)值中的資本化率是指林地所有者的回報(bào)率，相對(duì)來說，林地所有者基本沒有風(fēng)險(xiǎn)，所以資本化率取值不宜太高。

（3）收益法其他形式計(jì)算公式適用性分析。

①林地純收益按一定數(shù)額遞增的計(jì)算公式比較適合林地純收益是按一定數(shù)額增加的林地評(píng)估，在評(píng)估實(shí)踐中，筆者發(fā)現(xiàn)贛南地區(qū)已出現(xiàn)20多起林地經(jīng)營者與林地占有者簽訂合同是按租金每年遞增支付地租，如果評(píng)估林地價(jià)值時(shí)，參考這類已交易案例的租金，投資收益率取值相當(dāng)關(guān)鍵，投資收益率應(yīng)包含通貨膨脹率因素在內(nèi)，計(jì)算通貨膨脹率時(shí)可以從預(yù)測(cè)未來五年平均水平的角度考慮，或從過去多年的通貨膨脹率的角度考慮，投資收益率中的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率取值不宜太高，因?yàn)榱值厮姓呋静灰袚?dān)什么風(fēng)險(xiǎn)。②林地純收益按一定比率遞增的公式和林地純收益按分段取得的計(jì)算公式適用情況與林地純收益按一定數(shù)額遞增的計(jì)算公式基本一致，只是林地純收益是按一定比率遞增和分段取得收益。③林地純收益按主伐期一次取得計(jì)算公式比較適合林地所有者與林木投資者合作經(jīng)營的林地地價(jià)評(píng)估，林地純收益一般是按主伐時(shí)立木價(jià)的一定比例提取。這種方法比較適合測(cè)算一個(gè)主伐周期的林地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，應(yīng)用時(shí)注意事項(xiàng)：投資收益率應(yīng)不包含通貨膨脹率因素，因?yàn)轭A(yù)測(cè)主伐期立木價(jià)時(shí)是按評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)取價(jià)計(jì)算，所以評(píng)估時(shí)投資收益率不含通貨膨脹率。

2 實(shí)例分析

針對(duì)目前林地純收益獲取方式的多樣性，本文以贛南地區(qū)某林地為例加以說明收益法公式的應(yīng)用。

某林場(chǎng)欲出租一片60 hm2采伐跡地給某老板，租賃經(jīng)營期限：30年，自2012年1月1日至2041年12月31日止，初步談成租賃費(fèi)用的數(shù)額及給付方式為：租賃經(jīng)營期限內(nèi)，第一年按每年每公頃390元交租賃費(fèi)，第二年起，以第一年繳交租賃費(fèi)為基數(shù)，以4%遞增率繳交租賃費(fèi)用。求這60 hm2采伐跡地30年林地使用權(quán)價(jià)格。

計(jì)算關(guān)鍵是投資收益率的確定，根據(jù)相關(guān)學(xué)者的研究[3]，森林資源資產(chǎn)投資收益率的合理取值范圍在4%～6%，鑒于這個(gè)取值范圍沒有包括通貨膨脹因素，結(jié)合近十年來的通貨膨脹率為3.07%，運(yùn)用林地純收益按一定比率遞增的計(jì)算公式時(shí)，確定投資收益率為8%。計(jì)算可知：

30年林地使用權(quán)價(jià)格=60×390÷（8%-4%）×（1-1.04390÷1.08390）=396443 元

單位面積30年林地使用權(quán)價(jià)格=6607元/hm2

3 結(jié)論

收益法是林地資產(chǎn)評(píng)估常有的一種評(píng)估方法，要根據(jù)不同的林地純收益方式，選擇不同的收益法計(jì)算公式。收益法的運(yùn)用關(guān)鍵就是純收益、折現(xiàn)率（投資收益率）、收益期限三個(gè)參數(shù)的確定，收益期限比較容易確定，純收益、折現(xiàn)率取值準(zhǔn)與否直接關(guān)系到林地價(jià)值評(píng)估的精確程度。投資收益率是否包括通貨膨脹率，關(guān)鍵看林地凈收益與投資收益率是否匹配，如果年平均地租已剔除了通貨膨脹率的影響，則投資收益率也應(yīng)不包括通貨膨脹率。計(jì)算時(shí)，必須要對(duì)收益法計(jì)算公式適用性進(jìn)行分析，合理確定林地純收益和折現(xiàn)率，只有這樣才能得出合理的評(píng)估結(jié)論，也就更被交易雙方接受。

[1]羅江賓,陳平留.森林資源資產(chǎn)評(píng)估[M].北京:中國林業(yè)出版社,2002.

[2]張衛(wèi)民.森林資源資產(chǎn)價(jià)格及評(píng)估方法研究[D].北京林業(yè)大學(xué)博士論文,2010.

[3]陳平留,劉健,森林資源資產(chǎn)評(píng)估運(yùn)作技巧[M].北京:中國林業(yè)出版社,2002.