住房反向抵押 美國普及不廣

美國社會(huì)在上世紀(jì)六七十年代就興起住房貸款模式。隨著養(yǎng)老保障壓力增大，國會(huì)于“1987年國家住宅法”中，授權(quán)聯(lián)邦房屋發(fā)展部（HUD）設(shè)計(jì)被稱作“住房權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款”（簡稱HECM）的住房反向抵押貸款計(jì)劃，聯(lián)邦住房管理局（FHA）實(shí)施，具體由合作的銀行、貸款公司、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)放款。

在住房抵押貸款新品不斷出現(xiàn)的市場，聯(lián)邦主導(dǎo)的HECM計(jì)劃最受歡迎，市占率達(dá)9成。該計(jì)劃申請人須是62歲以上單身老人或夫婦，擁有一套已經(jīng)還清貸款或欠貸數(shù)額不多的自住房。如果房屋有夫妻或其他人聯(lián)名擁有，則聯(lián)名屋主須簽字同意。

從1990年到2011年，全美共有74萬老年屋主使用住房反向抵押貸款，政府最初推動(dòng)幾年反響一般，后雖加速發(fā)展，但截至2010年5月，全美才不到49萬份成功貸款，僅占3500萬老年家庭的1.43%。

2008年次貸危機(jī)爆發(fā)，通過反向抵押用房屋借得固定額度的未來現(xiàn)金流，成為房產(chǎn)保值的一種方法而受歡迎。但與此同時(shí)，增加的違約及房屋法拍風(fēng)險(xiǎn)，讓FHA住房抵押貸款的兩大合作機(jī)構(gòu)——美國商業(yè)銀行、富國銀行于2011年相繼停止該服務(wù)。富國銀行在2012年秋季才低調(diào)恢復(fù)相關(guān)業(yè)務(wù)。

那么，又是誰在使用這種貸款呢？

事實(shí)上，一度流行的面向高值房產(chǎn)的“財(cái)務(wù)自由貸款”，已因開發(fā)商老年人財(cái)務(wù)自由基金公司于2011年倒閉而退出市場。利用反向抵押貸款的多是住房一般，現(xiàn)金不多的中低收入孤寡耆老，可住在自己家中，花用房屋凈值。相對于房屋凈值貸款，其在合約期內(nèi)無需還款，基本上是靠房吃喝到老死合約到期時(shí)。很多老人因?yàn)榧毙枰还P較大資金來支付醫(yī)藥費(fèi)、修繕維護(hù)房屋或償還先期貸款而申請，他們無從計(jì)較該產(chǎn)品成本高昂的缺點(diǎn)，但也常因合約期間無能力支付地稅、房屋保險(xiǎn)而違約。

今年4月起，F(xiàn)HA喊停其最受歡迎的固定利率反向抵押貸款計(jì)劃，該計(jì)劃由于能產(chǎn)生最大額度的一次性借款，有70%的申請者選擇，但借款人違約率也最高。不過，也有人預(yù)計(jì)，隨著戰(zhàn)后嬰兒潮世代開始步入退休高峰期，且房產(chǎn)市場逐漸回溫，住房反向抵押又將迎來一波高潮。

賣房養(yǎng)老 退休小區(qū)漸火

年近八十的加拿大移民魯思阿斯基，3年前賣掉紐約州府奧伯尼郊區(qū)的住宅，遷到山楂嶺老年小區(qū)。退休前在安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所工作的魯思擁有企業(yè)年金，還有社安金、養(yǎng)老保險(xiǎn)等理財(cái)投資。她表示自己沒考慮過住房反向抵押貸款，親友中也無人申請。

除了反向抵押貸款借到的款額，遠(yuǎn)低于售房所得，對露西和疾病纏身的老伴而言，住在郊區(qū)家中自理，已經(jīng)日益成為兩老的不能承受之重。尤其是阿斯基先生，退休后喜歡在車庫里修繕收藏多年的老牌摩托車、敲制鋁器燈具和裝飾品的他，因服用控制癌癥的藥物而常常嗜睡，已經(jīng)很難打起精神來維持愛好。

在紐約上州，像“山楂嶺”這樣的老年小區(qū)正漸漸增多。由于當(dāng)?shù)匾话阕≌瑓^(qū)的配套養(yǎng)老服務(wù)、公共交通等都不及都會(huì)地區(qū)發(fā)達(dá)，相應(yīng)地，把老年住戶集中到一塊的輔助生活銀發(fā)小區(qū)就有了生長契機(jī)。

賣掉三室兩廳帶車庫和小樹林的獨(dú)棟住宅后，魯思跟丈夫住進(jìn)了“山楂嶺”小區(qū)內(nèi)一室一廳的套間。他們的子孫分散在加拿大和美國別的城市，各有住房，財(cái)務(wù)獨(dú)立，阿斯基夫婦能自由支配賣房所得，支付養(yǎng)老小區(qū)費(fèi)用，并補(bǔ)貼生活。

阿斯基先生去世后，魯思的一天通常在早上七八點(diǎn)起床，開車去購物或到附近散步，別的日子里，她會(huì)去教會(huì)參加圣經(jīng)學(xué)習(xí)班。有時(shí)她跟教會(huì)友人吃午飯，或回去跟小區(qū)朋友吃飯，不拘在公共餐廳，或在自己房間。午飯后，魯思會(huì)去醫(yī)院看望朋友，在電腦上寫信，或者做手工縫紉。她的隔壁鄰居是一個(gè)有同樣愛好的獨(dú)居老太，她們經(jīng)常串門切磋手藝，設(shè)計(jì)拼縫被子的圖案。

大屋換小 老年生活從簡

來自黑龍江的李偉國（化名）在上世紀(jì)80年代后期攜家移民加拿大，十幾年后，以40多萬加元買下一棟大房子，有7個(gè)臥房、3間廁所，還有一個(gè)大院子。朋友問他是不是太浪費(fèi)，李偉國表示是為退休考慮。

原來李偉國早有打算。他的大兒子到美國求學(xué)后，夫婦倆賣掉大屋，入手一棟1500平方英尺的房子。由于經(jīng)常去紐約看望兒子，夫妻倆也開始在當(dāng)?shù)匚锷课??！白詈秒x華人小區(qū)近一點(diǎn)，吃飯、買東西都方便。”

李偉國的太太表示，年紀(jì)大了，大房子收拾不動(dòng)，東西也盡量維持在必需品?！耙郧斑€要弄個(gè)書房什么，現(xiàn)在觀念變了。以前喜歡關(guān)起家門自成一統(tǒng)，人老了愛熱鬧，愛在外面轉(zhuǎn)，要大房子干嘛用？”

伊利諾伊州人唐納德對李太太這樣的觀點(diǎn)很贊同。已經(jīng)退休的唐納德，最近在舊金山買下一套一室小居。唐納德把家當(dāng)作睡覺、休息的地方。

唐納德聽說，有些反向抵押貸款的設(shè)計(jì)，并不要求抵押屋貸款已還清，仍欠大量房貸也沒關(guān)系，一些設(shè)計(jì)甚至鼓勵(lì)用反向抵押貸款還房貸?！拔也灰菢印！碧萍{德連連搖頭，像他這種銀發(fā)打工族，喜歡證明自己依然有體能和經(jīng)濟(jì)上的活力，拒絕“坐吃屋空”。

唐納德在舊金山認(rèn)識的新朋友布朗太太，在兩年前丈夫去世后，為時(shí)值70萬美元的房屋做了反向抵押貸款。布朗太太需要自己找錢養(yǎng)老，她不愿離開住了多年的家，對她而言，自住房似乎成了最佳財(cái)源。而且，這樣借到的錢不算收入，無需納稅。

樂當(dāng)房東 租房收入養(yǎng)老

在紐約工作多年的闞先生依然租房住。他認(rèn)為，西方國家發(fā)達(dá)地區(qū)老年人，是租房市場很活躍的主體。他們不介意跟外國人、外地人同住一個(gè)屋檐下。而中國老年人，有外人住自己家會(huì)不舒服。兩套房租一套沒問題，一套房，出租一個(gè)臥室，多半就不愿意了。

法裔杜宏先生的太太是四川人。他們在布碌侖展望高地買了一套兩室兩廳的新公寓。杜宏先生是退休教師，杜宏太太常年做家庭主婦。先生一直打算把多余的臥室租出去。不過，租給老外，杜宏太太不情愿，租給老中，杜宏先生不介意。于是杜宏太太找來一個(gè)留學(xué)生小妹，包吃包住，月租一千二。

杜宏太太表示，對反向抵押貸款不是很熟悉：“偶爾報(bào)紙上會(huì)讀到，但看過就算了，感覺跟我不是很有關(guān)系。”她自認(rèn)為是一個(gè)思路比較直向的人，“太繁復(fù)設(shè)計(jì)的東西，我會(huì)感覺又是一種‘詭異’的金融產(chǎn)品。”杜宏先生點(diǎn)頭補(bǔ)充：“我不放心他們送來的房屋估價(jià)員，我的房子很可能被他們低估了，一大筆錢給那些中介人拿走?！?/p>

轉(zhuǎn)移房產(chǎn) 政府子女兩肩挑

往曼哈坦華埠和皇后區(qū)法拉盛有營業(yè)點(diǎn)的銀行走一圈，包括美國商業(yè)銀行、花旗銀行、匯豐銀行、道明銀行，其柜員均表示不提供反向抵押貸款服務(wù)。花旗銀行一名貸款員透露，金融風(fēng)暴以來，反向抵押貸款的大氣候還沒恢復(fù)，現(xiàn)在很少有大銀行開展這項(xiàng)服務(wù)，“反而是一些小型貸款公司會(huì)有?！?/p>

華人老人普遍表示，有房，當(dāng)然傳給子女。住房反向抵押貸款，對亞裔是陌生事物，大部分人搞不清楚這個(gè)貸款怎么操作。老人很可能是沒有家人給養(yǎng)老費(fèi)，才會(huì)選擇它。

老人在65歲退休前5年，將房產(chǎn)合理轉(zhuǎn)移，一來避開遺產(chǎn)稅。二來，名下無房無錢，可以申領(lǐng)政府補(bǔ)助。至于現(xiàn)金儲(chǔ)蓄，可選擇轉(zhuǎn)移到生前契約等葬禮事宜賬戶中。做完了這樣的財(cái)務(wù)規(guī)劃，養(yǎng)老便靠政府福利和兒女贍養(yǎng)雙肩挑起來。

房子是美國夢的象征之一。新移民年輕時(shí)辛苦打工攢錢買房，老了絕不想被政府、銀行或保險(xiǎn)公司收走。

以房養(yǎng)老 多一條選擇

但房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給子女有風(fēng)險(xiǎn)，甚至不乏房子到手，把老人踢出家門的現(xiàn)象。一些老年人到臨終時(shí)，用完了政府福利的限額，每天醫(yī)院費(fèi)用七八千美元，子女就放棄了。養(yǎng)兒防老的意識在移民小區(qū)開始邊緣化。

一名老年財(cái)務(wù)規(guī)劃師表示，除了轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，住房抵押貸款也能避開遺產(chǎn)稅。但他坦承，住房抵押貸款的成本不比遺產(chǎn)稅低多少?！叭绻幸恍├先思?，不放心房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給子女，又想對子女有所表示，也可選擇將住房反向抵押的大筆借款，轉(zhuǎn)贈(zèng)給子女，但需要納稅?！?/p>

此外，在合約到期后，如果繼承人償付貸款本息，可以贖回房屋。不過，最后利滾利的數(shù)字很大，且須繳納高昂稅捐，事實(shí)上很多子女放棄了繼承權(quán)。

住房反向抵押貸款的合約期長，不確定性多。一般來說，屋主的最高貸款額度在住房評估值的51%至77%之間。

（摘自美國《世界周刊》）（編輯/立原）