王福濤

【摘 要】隨著國民經濟的快速增長，房地產項目得到了迅猛的發(fā)展。在房地產的發(fā)展過程中，房地產項目管理是提高企業(yè)主要競爭力的因素。雖然近十幾年來，我國的房地產企業(yè)項目管理取得了豐碩的成就，但項目管理中仍存在許多問題，如對工程項目可行性研究不充分、房地產項目管理水平較低、項目開發(fā)中資金不充足等。本文先對我國房地產企業(yè)項目管理中常見的問題進行詳細分析，并提出了合理的解決措施，以提高我國房地產企業(yè)項目管理的水平。

【關鍵詞】房地產項目；項目管理；問題；解決措施

房地產項目管理是其項目管理者運用科學的、系統(tǒng)的方法和理論，對房地產工程項目的開發(fā)和設計，并對房地產進行全方位和全過程的綜合管理，以實現房地產項目的生產要素的優(yōu)化配置，從而為客戶提供優(yōu)質的完美的產品，它是工程項目管理的其中之一。眾所周知，房地產項目是一個多目標體系，其各個目標體系相互聯系、相互影響、相互協(xié)調，其主要包括項目計劃管理、設計施工管理、采購招投標管理、建筑材料管理、施工進度管理、工程質量管理、目標成本管理、現金流控制管理、合同管理等方面。同時，各目標體系之間應具有一定的協(xié)調性、合理性和均衡性，從而確保工程項目開發(fā)目標的完美實現。

—、國內房地產開發(fā)項目管理存在的問題

（—）項目方案確定階段存在的問題

房地產開發(fā)商對項目方案的確定還是足夠重視的，但是往往開發(fā)商在房地產項目確定時，沒有按照規(guī)范程序進行操作，使得項目方案確定階段的工作存在一些疏忽。

第一，市場調研不夠成分，存有疏忽。通常房地產開發(fā)企業(yè)在爭取到工程開發(fā)項目后，為了盡快獲得工程效益，往往在市場調研不夠充分的情況下，匆忙確定項目方案，僅憑借“目前市場什么項目最賺錢，就開發(fā)什么”的錯誤觀念，這樣僅僅只是機械式地模仿別的企業(yè)，在開發(fā)房地產產品中，沒有自己企業(yè)的獨特優(yōu)勢，從而使得企業(yè)在市場上沒有競爭力，始終落后于別的企業(yè)。另外，由于市場調研不充分，在對項目方案決策時，可能會出現一定程度的失誤，這樣就增加了房地產企業(yè)的風險。因此，房地產開發(fā)商在確定項目方案前，必須要有充分的市場調研。

第二，房地產企業(yè)缺乏精致品牌意識。由于任何企業(yè)的生產的根本目的是利潤最大化，一些房地產企業(yè)為了獲取更高的利潤，在項目方案確定過程中，往往忽略對產品的精品意識和企業(yè)的品牌形象，他們考慮最多的是怎么從這個項目中賺取更多的錢。因此，企業(yè)要想持久的發(fā)展，必須在方案確定時考慮“精品意識、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。

第三，投資估算報告不全面和不切合實際。房地產企業(yè)拿到一個新的開發(fā)項目后，往往生產商只做工程項目概算報告，在開發(fā)項目方案、功能等基本確定后，并沒有對方案做詳細的投資估算報告，只有工程項目招標造價資料。如果在項目開工前，生產商沒有一個切合實際和全面的投資估算，其無法準確地在項目實施過程進行投資控制。

（二） 管理體制不健全，造成施工進度和成本偏離預期目標

我國房地產項目在開發(fā)過程中，由于開發(fā)商對項目管理的理解深度不夠，從而在運用項目管理的過程中照搬管理模式，但是他們對項目管理的具體細節(jié)研究不夠深入，特別是在項目管理的體制方面，往往存在著不夠完善的缺陷，這就在工程項目的事前管理與事中管理出現了脫節(jié)現象，在工程施工進度和生產成本方面出現控制失控的問題，與預期目標出現了一定程度的偏差，如房地產開發(fā)過程經常出現的開發(fā)成本過高、推遲交房、房價無法有效控制、管理費用偏高等問題。

（三）對房地產施工管理意識的認識不到位

首先，在房地產施工管理過程中，經常發(fā)生先開工后報告的現象。同時，一些施工單位習慣于傳統(tǒng)的施工工藝，經常在工程開工以前不做開工報告，或著邊對工程進行施工邊做開工報告，更有甚者在提交開工報告后沒有經過批準，便開始進行施工，這些現象嚴重違反了施工監(jiān)理的規(guī)范。其次，在工程中經常發(fā)生先對工程進行檢驗而后提交檢驗申請報告的現象。有的承包商沒有形成按照施工程序的習慣，此外有些監(jiān)理人員的責任心不強、監(jiān)督管理力度不到位，使得承包商沒有在提出質檢申請之前，監(jiān)理便做了質檢工作，嚴重違反了施工監(jiān)理的規(guī)范程序。

（四）對安全意識認識不足，出現安全隱患

根據對建筑工程中發(fā)生的事故進行調查統(tǒng)計分析，發(fā)現有一多半工程事故的原因是違章指揮、違章操作、違反勞動紀律等造成的，尤其是施工人員違章施工、冒險蠻干所引起的事故占所有事故的比例最大。雖然大多數施工人員在長期的建筑施工過程中，已經具備充足的安全意識，但隨著施工過程中出現的新工藝、新技術、新設備和新材料，使得一些舊的安全操作規(guī)范已不能滿足當前施工安全規(guī)范的需要，甚至存在生產與安全嚴重脫節(jié)的現象。

二、房地產開發(fā)企業(yè)項目管理應采取的措施

上述項目管理中的問題，強烈需求現代化的項目管理技術，下面對開發(fā)商在房地產開發(fā)建設過程中應該怎么做好項目管理工作。

（—）重視開發(fā)項目的市場定位和產品研究

房地產開發(fā)商必須做好充分的項目前期市場定位和市場調研等必要工作，使房地產市場呈現出一片以價格和產品為主要的競爭優(yōu)勢。要做好充足的市場定位：首先，充分研究國家及地方對房地產的相關政策與法規(guī)，了解政府對該行業(yè)的期望。如果政府支持該行業(yè)的發(fā)展，必將在法規(guī)、稅收等方面給予很大的扶持，減少投資風險。其次，要根據工程項目所處的環(huán)境、地點以及規(guī)劃要求等基本特點，充分了解當地市場的需求狀態(tài)，然后確定該項目的主要需求群體。通過對市場的充分調研，了解這些群體的購買能力、對空間的需求以及房屋的配套設施的要求等。最后，對附近房地產開發(fā)商的實力以及樓盤的設計方案、銷售面積以及銷售情況等，然后合理考慮本企業(yè)的競爭力能否在激烈的競爭中擊敗對手。

（二）提高房地產工程項目管理意識、完善管理機構

在房地產企業(yè)中標以后，為了提高工程項目的管理質量，生產企業(yè)應該制定詳細的分級管理、層層負責的管理制度，同時還要在施工時建立項目經理部、工程施工處、專業(yè)工程施工隊等三級質量管理體系，確保工程項目管理的順利進行。

（三）加強工程項目建設中的監(jiān)督檢查力度

在工程施工過程中的質量監(jiān)督特別重要，工程的每個工序都應該嚴格進行檢查。首先，在施工機械、設備和材料進場時，要對機械、設備和建筑材料進行嚴格檢查；其次，要定期對機械設備的使用狀況做檢查，確保設備的完好和齊全；最后，要明確工程關鍵部位，同時，還要定期對機械的操作人員和維修人員進行考核，確保工程建設的質量監(jiān)督有序進行。

（四）加強企業(yè)的品牌建設

隨著消費者需求度不斷提高以及房地產市場競爭越來越激烈，企業(yè)應該加強對自身的品牌建設。但是，品牌建設并不是不符合實際的自我吹噓以及大量做廣告，而是提供優(yōu)質的產品和健全的服務。品牌建設是以開發(fā)商提供給市場的一個個完美的產品為基礎，漸漸被市場所接受，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。

由本文可知，房地產開發(fā)項目管理是一門科學的系統(tǒng)工程，要想使項目管理在房地產開發(fā)過程中發(fā)揮它的作用，就必須在項目開發(fā)前做好充分的市場調研，并逐漸完善工程項目管理的制度，同時還要對房地產開發(fā)過程進行全程動態(tài)控制，及時解決工程項目管理中出現的問題，這樣才能提高和改善房地產開發(fā)項目管理體制，從而促進項目管理社會效益、經濟效益以及生態(tài)效益的最優(yōu)化，使得房地產企業(yè)走上持久健康的發(fā)展道路。

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