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        淺談現(xiàn)代房地產(chǎn)項目管理的問題及措施

        2013-10-11 02:25:04王福濤
        商品與質(zhì)量·消費研究 2013年8期
        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項目解決措施項目管理

        王福濤

        【摘 要】隨著國民經(jīng)濟的快速增長,房地產(chǎn)項目得到了迅猛的發(fā)展。在房地產(chǎn)的發(fā)展過程中,房地產(chǎn)項目管理是提高企業(yè)主要競爭力的因素。雖然近十幾年來,我國的房地產(chǎn)企業(yè)項目管理取得了豐碩的成就,但項目管理中仍存在許多問題,如對工程項目可行性研究不充分、房地產(chǎn)項目管理水平較低、項目開發(fā)中資金不充足等。本文先對我國房地產(chǎn)企業(yè)項目管理中常見的問題進行詳細分析,并提出了合理的解決措施,以提高我國房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的水平。

        【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目;項目管理;問題;解決措施

        房地產(chǎn)項目管理是其項目管理者運用科學(xué)的、系統(tǒng)的方法和理論,對房地產(chǎn)工程項目的開發(fā)和設(shè)計,并對房地產(chǎn)進行全方位和全過程的綜合管理,以實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置,從而為客戶提供優(yōu)質(zhì)的完美的產(chǎn)品,它是工程項目管理的其中之一。眾所周知,房地產(chǎn)項目是一個多目標(biāo)體系,其各個目標(biāo)體系相互聯(lián)系、相互影響、相互協(xié)調(diào),其主要包括項目計劃管理、設(shè)計施工管理、采購招投標(biāo)管理、建筑材料管理、施工進度管理、工程質(zhì)量管理、目標(biāo)成本管理、現(xiàn)金流控制管理、合同管理等方面。同時,各目標(biāo)體系之間應(yīng)具有一定的協(xié)調(diào)性、合理性和均衡性,從而確保工程項目開發(fā)目標(biāo)的完美實現(xiàn)。

        —、國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理存在的問題

        (—)項目方案確定階段存在的問題

        房地產(chǎn)開發(fā)商對項目方案的確定還是足夠重視的,但是往往開發(fā)商在房地產(chǎn)項目確定時,沒有按照規(guī)范程序進行操作,使得項目方案確定階段的工作存在一些疏忽。

        第一,市場調(diào)研不夠成分,存有疏忽。通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在爭取到工程開發(fā)項目后,為了盡快獲得工程效益,往往在市場調(diào)研不夠充分的情況下,匆忙確定項目方案,僅憑借“目前市場什么項目最賺錢,就開發(fā)什么”的錯誤觀念,這樣僅僅只是機械式地模仿別的企業(yè),在開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品中,沒有自己企業(yè)的獨特優(yōu)勢,從而使得企業(yè)在市場上沒有競爭力,始終落后于別的企業(yè)。另外,由于市場調(diào)研不充分,在對項目方案決策時,可能會出現(xiàn)一定程度的失誤,這樣就增加了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險。因此,房地產(chǎn)開發(fā)商在確定項目方案前,必須要有充分的市場調(diào)研。

        第二,房地產(chǎn)企業(yè)缺乏精致品牌意識。由于任何企業(yè)的生產(chǎn)的根本目的是利潤最大化,一些房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取更高的利潤,在項目方案確定過程中,往往忽略對產(chǎn)品的精品意識和企業(yè)的品牌形象,他們考慮最多的是怎么從這個項目中賺取更多的錢。因此,企業(yè)要想持久的發(fā)展,必須在方案確定時考慮“精品意識、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。

        第三,投資估算報告不全面和不切合實際。房地產(chǎn)企業(yè)拿到一個新的開發(fā)項目后,往往生產(chǎn)商只做工程項目概算報告,在開發(fā)項目方案、功能等基本確定后,并沒有對方案做詳細的投資估算報告,只有工程項目招標(biāo)造價資料。如果在項目開工前,生產(chǎn)商沒有一個切合實際和全面的投資估算,其無法準(zhǔn)確地在項目實施過程進行投資控制。

        (二) 管理體制不健全,造成施工進度和成本偏離預(yù)期目標(biāo)

        我國房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中,由于開發(fā)商對項目管理的理解深度不夠,從而在運用項目管理的過程中照搬管理模式,但是他們對項目管理的具體細節(jié)研究不夠深入,特別是在項目管理的體制方面,往往存在著不夠完善的缺陷,這就在工程項目的事前管理與事中管理出現(xiàn)了脫節(jié)現(xiàn)象,在工程施工進度和生產(chǎn)成本方面出現(xiàn)控制失控的問題,與預(yù)期目標(biāo)出現(xiàn)了一定程度的偏差,如房地產(chǎn)開發(fā)過程經(jīng)常出現(xiàn)的開發(fā)成本過高、推遲交房、房價無法有效控制、管理費用偏高等問題。

        (三)對房地產(chǎn)施工管理意識的認(rèn)識不到位

        首先,在房地產(chǎn)施工管理過程中,經(jīng)常發(fā)生先開工后報告的現(xiàn)象。同時,一些施工單位習(xí)慣于傳統(tǒng)的施工工藝,經(jīng)常在工程開工以前不做開工報告,或著邊對工程進行施工邊做開工報告,更有甚者在提交開工報告后沒有經(jīng)過批準(zhǔn),便開始進行施工,這些現(xiàn)象嚴(yán)重違反了施工監(jiān)理的規(guī)范。其次,在工程中經(jīng)常發(fā)生先對工程進行檢驗而后提交檢驗申請報告的現(xiàn)象。有的承包商沒有形成按照施工程序的習(xí)慣,此外有些監(jiān)理人員的責(zé)任心不強、監(jiān)督管理力度不到位,使得承包商沒有在提出質(zhì)檢申請之前,監(jiān)理便做了質(zhì)檢工作,嚴(yán)重違反了施工監(jiān)理的規(guī)范程序。

        (四)對安全意識認(rèn)識不足,出現(xiàn)安全隱患

        根據(jù)對建筑工程中發(fā)生的事故進行調(diào)查統(tǒng)計分析,發(fā)現(xiàn)有一多半工程事故的原因是違章指揮、違章操作、違反勞動紀(jì)律等造成的,尤其是施工人員違章施工、冒險蠻干所引起的事故占所有事故的比例最大。雖然大多數(shù)施工人員在長期的建筑施工過程中,已經(jīng)具備充足的安全意識,但隨著施工過程中出現(xiàn)的新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備和新材料,使得一些舊的安全操作規(guī)范已不能滿足當(dāng)前施工安全規(guī)范的需要,甚至存在生產(chǎn)與安全嚴(yán)重脫節(jié)的現(xiàn)象。

        二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理應(yīng)采取的措施

        上述項目管理中的問題,強烈需求現(xiàn)代化的項目管理技術(shù),下面對開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)該怎么做好項目管理工作。

        (—)重視開發(fā)項目的市場定位和產(chǎn)品研究

        房地產(chǎn)開發(fā)商必須做好充分的項目前期市場定位和市場調(diào)研等必要工作,使房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片以價格和產(chǎn)品為主要的競爭優(yōu)勢。要做好充足的市場定位:首先,充分研究國家及地方對房地產(chǎn)的相關(guān)政策與法規(guī),了解政府對該行業(yè)的期望。如果政府支持該行業(yè)的發(fā)展,必將在法規(guī)、稅收等方面給予很大的扶持,減少投資風(fēng)險。其次,要根據(jù)工程項目所處的環(huán)境、地點以及規(guī)劃要求等基本特點,充分了解當(dāng)?shù)厥袌龅男枨鬆顟B(tài),然后確定該項目的主要需求群體。通過對市場的充分調(diào)研,了解這些群體的購買能力、對空間的需求以及房屋的配套設(shè)施的要求等。最后,對附近房地產(chǎn)開發(fā)商的實力以及樓盤的設(shè)計方案、銷售面積以及銷售情況等,然后合理考慮本企業(yè)的競爭力能否在激烈的競爭中擊敗對手。

        (二)提高房地產(chǎn)工程項目管理意識、完善管理機構(gòu)

        在房地產(chǎn)企業(yè)中標(biāo)以后,為了提高工程項目的管理質(zhì)量,生產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定詳細的分級管理、層層負責(zé)的管理制度,同時還要在施工時建立項目經(jīng)理部、工程施工處、專業(yè)工程施工隊等三級質(zhì)量管理體系,確保工程項目管理的順利進行。

        (三)加強工程項目建設(shè)中的監(jiān)督檢查力度

        在工程施工過程中的質(zhì)量監(jiān)督特別重要,工程的每個工序都應(yīng)該嚴(yán)格進行檢查。首先,在施工機械、設(shè)備和材料進場時,要對機械、設(shè)備和建筑材料進行嚴(yán)格檢查;其次,要定期對機械設(shè)備的使用狀況做檢查,確保設(shè)備的完好和齊全;最后,要明確工程關(guān)鍵部位,同時,還要定期對機械的操作人員和維修人員進行考核,確保工程建設(shè)的質(zhì)量監(jiān)督有序進行。

        (四)加強企業(yè)的品牌建設(shè)

        隨著消費者需求度不斷提高以及房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈,企業(yè)應(yīng)該加強對自身的品牌建設(shè)。但是,品牌建設(shè)并不是不符合實際的自我吹噓以及大量做廣告,而是提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和健全的服務(wù)。品牌建設(shè)是以開發(fā)商提供給市場的一個個完美的產(chǎn)品為基礎(chǔ),漸漸被市場所接受,最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。

        由本文可知,房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是一門科學(xué)的系統(tǒng)工程,要想使項目管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)揮它的作用,就必須在項目開發(fā)前做好充分的市場調(diào)研,并逐漸完善工程項目管理的制度,同時還要對房地產(chǎn)開發(fā)過程進行全程動態(tài)控制,及時解決工程項目管理中出現(xiàn)的問題,這樣才能提高和改善房地產(chǎn)開發(fā)項目管理體制,從而促進項目管理社會效益、經(jīng)濟效益以及生態(tài)效益的最優(yōu)化,使得房地產(chǎn)企業(yè)走上持久健康的發(fā)展道路。

        參考文獻:

        [1]王譜蘇,蘇簡.工程管理環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性[J].科技傳播,2010(05).

        [2]李良生.綜合分析房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)階段存在的問題[J].民營科技.2009(06).

        [3]伍興中.基于房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理的分析與探討[J].廣東建材, 2010(06).

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