李 恩 魏園園

動態(tài)成本法是一種以實時動態(tài)成本數(shù)學模型為基礎(chǔ)的成本管理方法，它以企業(yè)生產(chǎn)流程為中心，通過對生產(chǎn)成本的確認、計量和分配來計算成本核算對象的成本。目前，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的挑戰(zhàn)，如何降低成本，提高核心競爭力，是每個房地產(chǎn)開發(fā)公司管理的重要內(nèi)容之一。本文論述了房地產(chǎn)項目動態(tài)成本控制的思路、特點和技術(shù)要求，以實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目的全過程、實時的成本控制。

一、房地產(chǎn)項目動態(tài)成本控制的思路

動態(tài)成本控制模型依托ERP系統(tǒng)，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目設(shè)計、采購、開發(fā)階段已發(fā)生成本的實時獲取，并能對未來成本變化進行預測，及時掌握成本發(fā)生及控制情況，為管理決策提供及時、準確的信息。該模型構(gòu)筑了“設(shè)計成本—采購成本—開發(fā)成本—成本分析”的成本控制體系，實現(xiàn)了全過程、適時的成本控制。

在設(shè)計階段，以目標成本法為基礎(chǔ)，由合同價和目標利潤計算目標成本。根據(jù)CAD/CAPP/PDM（計算機輔助設(shè)計/計算機輔助工藝過程設(shè)計/產(chǎn)品數(shù)據(jù)管理）技術(shù)產(chǎn)生的項目工藝技術(shù)資料計算項目設(shè)計成本，將目標成本與設(shè)計成本進行比較，結(jié)合作業(yè)動因分析和價值工程不斷地進行成本改進，同時，將供應(yīng)商納入到項目設(shè)計的管理過程中，從而實現(xiàn)整個供應(yīng)鏈的成本降低，使設(shè)計成本控制在目標成本以內(nèi)。由于依托ERP系統(tǒng)，企業(yè)根據(jù)客戶的要求設(shè)計結(jié)構(gòu)，當選擇不同的設(shè)計方案時，可以獲取不同的設(shè)計成本，且通過及時更新的廠內(nèi)價格庫的支持，其設(shè)計成本更符合市場的狀況。

房地產(chǎn)項目動態(tài)成本控制體系

在采購階段，首先分析了傳統(tǒng)采購模式的局限性，并針對傳統(tǒng)采購模式的不足，提出運用模糊層次分析法對多個供應(yīng)商進行選擇，并運用作業(yè)成本法加強對單個供應(yīng)商的管理，在保證采購物資質(zhì)量、交貨期的前提下，控制采購成本，并努力與供應(yīng)商構(gòu)建合作伙伴關(guān)系，及時的獲知供應(yīng)商提供的物資報價。

在實施階段，分別從直接材料、直接人工、專項費用和建造費用四個方面研究建設(shè)過程中的成本控制。基于ERP系統(tǒng)，在生產(chǎn)過程中可實時獲取和監(jiān)控實際發(fā)生的成本，并與目標成本進行對比分析，以實時控制生產(chǎn)成本。成本分析階段，成本分析是對分項工程所做的分析（包括未完工分項工程），包括材料成本分析、加工費分析、綜合分析三部分。

二、房地產(chǎn)項目動態(tài)成本控制的特點

1.基于信息技術(shù)

房地產(chǎn)項目是復雜的大系統(tǒng)，其成本控制是全過程、動態(tài)的成本控制，它的控制涉及到設(shè)計、采購及開發(fā)等多個方面，與成本控制相關(guān)的制造資源種類繁多，數(shù)量也巨大，必須要借助信息化平臺，尤其是ERP系統(tǒng)與CAD/CAPP/PDM的集成，才能實現(xiàn)成本控制的各個過程之間和成本控制的各主體之間的數(shù)據(jù)共享，這樣才能真正做到實時動態(tài)控制。

2.基于時間維度

房地產(chǎn)項目由于生產(chǎn)重復性差，其成本控制時效性強，要求實現(xiàn)生產(chǎn)周期“內(nèi)”的成本控制。運用增量式數(shù)據(jù)接收技術(shù)將實時、動態(tài)增加的數(shù)據(jù)從生產(chǎn)設(shè)計的源頭環(huán)節(jié)有效的傳遞到相關(guān)系統(tǒng)中，實現(xiàn)包括經(jīng)營報價、目標成本、設(shè)計成本、采購成本、實際成本，生產(chǎn)周期“內(nèi)”的、不同空間上的、時間上的動態(tài)成本控制，形成成本分解、分析、差異比較、控制的集成體系。

3.基于集成的成本管理方法

房地產(chǎn)項目成本控制有其特殊性，這使得單一的成本管理方法很難在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中達到成本控制目標，因此，必須要集成多種成本管理方法。成本集成后所形成的管理方法不是兩種成本管理方法的簡單相加，而是按照一定的集成方式和模式實現(xiàn)的兩者的有機融合，其目的在于更大程度地提高集成體的整體功能，以增加其整體功能。

4.強調(diào)供需鏈協(xié)同的成本控制

在供需鏈協(xié)同的基礎(chǔ)上，形成企業(yè)標準建設(shè)資源數(shù)據(jù)庫是敏捷制建設(shè)的基礎(chǔ)，使企業(yè)能夠利用以標準建設(shè)資源數(shù)據(jù)庫為核心的信息技術(shù)，進行商務(wù)活動和資源配置，把客戶、企業(yè)、供應(yīng)商聯(lián)系起來，以最快的速度、最低的成本響應(yīng)市場。

三、房地產(chǎn)項目動態(tài)成本控制模型建立的技術(shù)要求

1.企業(yè)管理信息化

即實現(xiàn)企業(yè)設(shè)計、管理、制作裝備、生產(chǎn)過程數(shù)字化和一體化。企業(yè)從設(shè)計、采購、實施到管理都應(yīng)用了信息技術(shù)，而且實現(xiàn)生產(chǎn)設(shè)計、生產(chǎn)計劃與建造信息的信息集成與信息共享，也即使用了CAD/CAM/CAE/CAPP/PDM/ERP等先進技術(shù)實現(xiàn)了過程集成。

2.企業(yè)管理層面上應(yīng)用供應(yīng)鏈管理

擁有基于Internet的供應(yīng)鏈管理信息技術(shù)支撐體系，同時，對于本文所構(gòu)筑的模型來說，企業(yè)還應(yīng)有穩(wěn)定的供應(yīng)商，和供應(yīng)商建立信息交流和共享機制，并且和少數(shù)供應(yīng)商建立了戰(zhàn)略協(xié)作伙伴關(guān)系。

3.企業(yè)擁有先進的管理理念、良好的文化氛圍

本文所建立的模型，涉及到價值工程、目標成本法與作業(yè)成本制度。因此，對企業(yè)的內(nèi)部管理環(huán)境要求有相應(yīng)的技術(shù)支持和管理理念支撐。

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