趙向陽(yáng)/文

按照目前的態(tài)勢(shì)，一線(xiàn)城市核心商圈租賃合同到期之日，便是不少零售賣(mài)場(chǎng)“退伍”之時(shí)。從西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，大賣(mài)場(chǎng)本來(lái)就是開(kāi)在郊區(qū)的。大賣(mài)場(chǎng)巨大的體量，豐富商品品類(lèi)，便利的停車(chē)場(chǎng)設(shè)置等均是按照西方國(guó)家乘車(chē)到郊區(qū)購(gòu)物的消費(fèi)習(xí)慣而設(shè)計(jì)的。只不過(guò)外資零售商進(jìn)入中國(guó)時(shí)，我國(guó)現(xiàn)代零售業(yè)尚未起步，城市核心商圈基本上沒(méi)有什么像樣的商業(yè)設(shè)施。因此，在歐美國(guó)家原本只能在郊區(qū)存在的大賣(mài)場(chǎng)便享受了市中心的待遇，占盡天時(shí)地利。而在當(dāng)時(shí)，“逛家樂(lè)福、逛沃爾瑪”甚至成了都市白領(lǐng)的時(shí)尚生活。

然而，在隨后的十多年里，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)崛起和消費(fèi)力的爆發(fā)，中國(guó)零售業(yè)走了西方國(guó)家數(shù)十年甚至上百年才走完的路。本土零售業(yè)快速成長(zhǎng)、多業(yè)態(tài)多渠道全面發(fā)展，以及電子商務(wù)迅速崛起。

大賣(mài)場(chǎng)“逃離”核心商圈

不久前，全球第三大零售商樂(lè)購(gòu)（即Tesco）上海鎮(zhèn)寧店關(guān)閉。樂(lè)購(gòu)中國(guó)區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“關(guān)店是因?yàn)樵摰昱c業(yè)主簽署的租賃合同到期。”據(jù)悉，樂(lè)購(gòu)在10年前以每年52萬(wàn)元的租金租下這家3000平方米的店面，并一次性付清了10年的房租，但現(xiàn)在年租金已漲到174萬(wàn)元，漲幅超過(guò)兩倍。最終，樂(lè)購(gòu)選擇將上海鎮(zhèn)寧店關(guān)閉。

在此之前，世界500強(qiáng)之首的沃爾瑪已分別關(guān)閉了上海閔行店、無(wú)錫紅星路店以及深圳園嶺店。外資零售大賣(mài)場(chǎng)頻頻關(guān)店，一方面與當(dāng)下消費(fèi)低迷、行業(yè)寒冬以及成本上漲等各方面因素有關(guān)；另一方面則是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)、業(yè)績(jī)穩(wěn)定的“老店”在租金上調(diào)之后已無(wú)法承受，最終不得不舍棄該門(mén)店。

事實(shí)上，外資零售商的先發(fā)優(yōu)勢(shì)正在消失。1995年至2000年，家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)韧赓Y零售商在中國(guó)市場(chǎng)進(jìn)行第一輪跑馬圈地。憑借世界500強(qiáng)的光環(huán)和地方政府招商引資的需求，外資大賣(mài)場(chǎng)以非常低廉的租金搶占了城市核心商圈的優(yōu)質(zhì)網(wǎng)點(diǎn)。然而十多年之后，首批門(mén)店的房租陸續(xù)到期，如今租金已經(jīng)比當(dāng)年翻了數(shù)倍，外資大賣(mài)場(chǎng)只好舍棄核心商圈而選擇遠(yuǎn)離市中心的郊區(qū)發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士判斷，在未來(lái)三到五年內(nèi)，外資大賣(mài)場(chǎng)“逃離”核心商圈的案例將會(huì)越來(lái)越多。

大陸首家星巴克關(guān)閉

位于北京市朝陽(yáng)區(qū)國(guó)貿(mào)商城一層的星巴克于今年6月底正式關(guān)閉，其門(mén)店員工分流到臨近的門(mén)店繼續(xù)工作。星巴克方面表示，原星巴克國(guó)貿(mào)店將搬遷至國(guó)貿(mào)3期，繼續(xù)提供獨(dú)特的星巴克體驗(yàn)和溫馨、舒適的“第三空間”。

成立于1999年1月的星巴克國(guó)貿(mào)店是星巴克內(nèi)地首家門(mén)店。身處北京市最繁華的商業(yè)中心，星巴克國(guó)貿(mào)店承載了不少周邊上班族的愉快記憶，突然間宣布關(guān)閉不禁令人唏噓。

“來(lái)到星巴克國(guó)貿(mào)店，偶遇最后一天營(yíng)業(yè)。這是星巴克在中國(guó)大陸的第一家店。店家專(zhuān)門(mén)制作了這張明信片給客人留念。此刻，腦?；胤胖?2年來(lái)在這家店遇到的風(fēng)景?！?月20日，完美星空傳媒有限公司總裁喜饒?jiān)谖⒉┥习l(fā)出如此感嘆。

據(jù)悉，星巴克撤離國(guó)貿(mào)商城1期，主要原因是租金過(guò)高而無(wú)法承受。有媒體表示，星巴克國(guó)貿(mào)店一年的租金和人工成本超過(guò)700萬(wàn)元。而一位餐飲業(yè)選址人士透露說(shuō)，國(guó)貿(mào)商城1期店鋪?zhàn)饨鹌骄吭旅科矫壮^(guò)了1000元，以餐飲業(yè)的盈利水平實(shí)在難以承受。據(jù)悉，星巴克2012年財(cái)報(bào)顯示，星巴克亞洲地區(qū)平均單店?duì)I業(yè)額為82.9萬(wàn)美元約，合人民幣509萬(wàn)元。

不過(guò)，北京星巴克方面則表示，此次搬遷主要是國(guó)貿(mào)給了星巴克更好的位置。“國(guó)貿(mào)三期的新店，比一期的老店空間更大，各種設(shè)施也更新一些?！毙前涂讼嚓P(guān)人士稱(chēng)，此次搬遷有利于顧客體驗(yàn)。

縱觀整個(gè)行業(yè)，之前不少案例均反映出，城市核心區(qū)域過(guò)高的商鋪?zhàn)饨鹨呀?jīng)超過(guò)大賣(mài)場(chǎng)所能承受的范圍，不得不向周邊區(qū)域轉(zhuǎn)移。而星巴克國(guó)貿(mào)店的搬離也說(shuō)明，消化租金能力較強(qiáng)的餐飲業(yè)也難以抗拒核心地段的商鋪?zhàn)饨稹Ｔ诮?jīng)濟(jì)下滑、消費(fèi)乏力的背景下，高居不下的租金已經(jīng)成為商業(yè)健康發(fā)展的“殺手”。

零售商給房東“打工”

“我們當(dāng)初進(jìn)來(lái)的時(shí)候，這里每平方米的日租金價(jià)格1元錢(qián)左右，如今已經(jīng)到了2元錢(qián)以上?；鹕駨R商圈甚至接近每天每平方米3元錢(qián)?！笔兰o(jì)聯(lián)華華北區(qū)副總經(jīng)理、百聯(lián)清城購(gòu)物中心總經(jīng)理何向陽(yáng)如是說(shuō)。

百聯(lián)清城購(gòu)物中心位于北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)，已經(jīng)是南五環(huán)外的郊區(qū)地段。2006年，清城購(gòu)物中心剛剛?cè)腭v的時(shí)候，當(dāng)時(shí)該地的平均日租金為1.5元，如今普遍都在2元以上，一些商業(yè)中心位置甚至超過(guò)了3元。上述價(jià)格還是以大賣(mài)場(chǎng)整體租賃的方式來(lái)跟業(yè)主談，如果整租下來(lái)切分成數(shù)百平方米的面積出租給餐飲及其他專(zhuān)賣(mài)店，租金甚至可以漲到每平方米每天8～10元的價(jià)格。

郊區(qū)尚且如此，市區(qū)租金更是超過(guò)了大賣(mài)場(chǎng)所能承受的底線(xiàn)。“北京四環(huán)以?xún)?nèi)的商業(yè)物業(yè)租金普遍在每平方米每天2.8～3元。”漢拿山集團(tuán)拓展經(jīng)理王先生介紹說(shuō)。

對(duì)于大賣(mài)場(chǎng)而言，按照行業(yè)平均水平，每天每平方米2.5元的價(jià)格已經(jīng)成為門(mén)店所能負(fù)擔(dān)的“紅線(xiàn)”。超過(guò)這一數(shù)字，門(mén)店很難實(shí)現(xiàn)盈利。而北京四環(huán)以?xún)?nèi)的商鋪?zhàn)畹蛢r(jià)都在2.8元以上，這意味著，如果不是當(dāng)初以低價(jià)簽訂租金，很難再進(jìn)入這樣的商圈。

“對(duì)于北京而言，四環(huán)以?xún)?nèi)基本上沒(méi)有可供大賣(mài)場(chǎng)選址的商業(yè)物業(yè)了。即便是有，接近3元的租金，企業(yè)也根本無(wú)法承受。隨著在四環(huán)以?xún)?nèi)核心商圈的大賣(mài)場(chǎng)租賃合同相繼到期，屆時(shí)將會(huì)有更多大賣(mài)場(chǎng)被‘?dāng)D出’市中心?！蓖跸壬硎尽?/p>

不僅北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市的核心地段商鋪?zhàn)饨鹨呀?jīng)超過(guò)大賣(mài)場(chǎng)所能承受的“紅線(xiàn)”，就連一些競(jìng)爭(zhēng)激烈的省會(huì)城市，其市中心位置也直逼這一數(shù)字。

“合肥市比較好的地段，大賣(mài)場(chǎng)每平方米的月租金為60～80元，核算下來(lái)是每天每平方米2～2.6元。這對(duì)于消費(fèi)力并不是非常強(qiáng)的二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)已經(jīng)是很高的價(jià)格了?！卑不諛?lè)城超市總經(jīng)理王衛(wèi)表示，樂(lè)城超市所在的曙光大廈是合肥城區(qū)最古老的商圈之一，其租金核算下來(lái)已接近每天每平方米4元。

“可以說(shuō)，以目前的租金水平，城市中心商圈已經(jīng)沒(méi)有大賣(mài)場(chǎng)位置，大賣(mài)場(chǎng)日后只能在城鄉(xiāng)接合部發(fā)展?！焙蜗蜿?yáng)表示。

在房租上漲的同時(shí)，人力成本、水電費(fèi)、辦公成本等其他成本也在不斷上升。同時(shí)，近年來(lái)受到消費(fèi)低迷、電商沖擊等影響，零售企業(yè)的銷(xiāo)售額和利潤(rùn)都在步步下滑。“與去年同期相比，人工費(fèi)用上漲20%，再加上水電、房租等成本增加，整體的企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本上漲幅在20%~30%。成本上漲、銷(xiāo)售額和利潤(rùn)同步下滑，零售商其實(shí)在給房東‘打工’?！焙蜗蜿?yáng)感嘆道。

內(nèi)外資境況不盡相同

盡管“逃離”城市核心商圈是大賣(mài)場(chǎng)業(yè)態(tài)大勢(shì)所趨，但對(duì)于外資企業(yè)而言，這一狀況較本土零售商更嚴(yán)重一些。對(duì)于陸續(xù)關(guān)閉三家門(mén)店，沃爾瑪回應(yīng)稱(chēng)“商圈調(diào)整”。“我們基于門(mén)店所處商圈的情況、門(mén)店自身經(jīng)營(yíng)狀況以及商圈未來(lái)的發(fā)展情況來(lái)決定該門(mén)店是否關(guān)閉。比如我們關(guān)閉了深圳園嶺店，卻將在深圳龍崗地區(qū)開(kāi)一家新店?！蔽譅柆敻呒?jí)公關(guān)總監(jiān)李玲表示。

然而，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“商圈調(diào)整”背后的難言之隱是：其盈利能力已經(jīng)無(wú)法承受新的租金水平。“這兩年商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的租金日益增長(zhǎng)，但門(mén)店的利潤(rùn)卻一直在下滑，成熟商圈的房租已經(jīng)成為零售商難以承受之重?！毙袠I(yè)觀察者“Hermann中國(guó)零售微博”通過(guò)微博如是說(shuō)。

對(duì)于外資企業(yè)而言，租金上漲對(duì)其影響要大于本土企業(yè)，換言之，其能承受租金的“紅線(xiàn)”要低一些。

“據(jù)我了解，本土企業(yè)能承受的最高租金大約是每平方米每天2.5元，但外資能承受的租金是2.2元左右。為什么會(huì)這樣？主要是因?yàn)橥赓Y開(kāi)店成本要高于本土企業(yè)，其對(duì)租金的承受也相對(duì)差一些?！币晃涣闶蹣I(yè)開(kāi)發(fā)人員如是說(shuō)。

可以說(shuō)，隨著首批門(mén)店租賃合同陸續(xù)到期，外資賣(mài)場(chǎng)已經(jīng)失去了因低價(jià)持有物業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

“外資大賣(mài)場(chǎng)‘逃離’市中心的原因，一方面與房租上漲有關(guān)，這是客觀原因。另一方面也與其經(jīng)營(yíng)狀況有密切關(guān)系。如果門(mén)店經(jīng)營(yíng)良好，能夠給企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)，即便房租再漲，企業(yè)還是不會(huì)放棄這樣的網(wǎng)點(diǎn)?！笔椎卮髰{谷購(gòu)物中心總經(jīng)理李綱說(shuō)。

在李綱看來(lái)，上世紀(jì)90年代初，外資憑借世界500強(qiáng)光環(huán)，在中國(guó)市場(chǎng)迅速跑馬圈地，以非常低廉的租金取得一批網(wǎng)點(diǎn)，獲得了先發(fā)優(yōu)勢(shì)。在隨后的十多年里，內(nèi)資企業(yè)不斷進(jìn)步和學(xué)習(xí)，如今經(jīng)營(yíng)能力并不比外資大賣(mài)場(chǎng)差。隨著外資大賣(mài)場(chǎng)首批門(mén)店房租的到期，其先發(fā)優(yōu)勢(shì)在逐步消失?！坝垒x、蘇果等一些優(yōu)秀本土企業(yè)已經(jīng)成長(zhǎng)起來(lái)。對(duì)于一些外資賣(mài)場(chǎng)退出的網(wǎng)點(diǎn)，如果地段確實(shí)良好，本土企業(yè)還是可以取而代之的?！崩罹V說(shuō)。

事實(shí)上，經(jīng)過(guò)數(shù)年發(fā)展，本土超市與外資競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中逐步壯大了實(shí)力，形成了在某一區(qū)域的強(qiáng)勢(shì)地位。比如，物美在北京、華潤(rùn)萬(wàn)家在深圳、蘇果超市在南京、永輝超市在福建、步步高超市在湖南、家家悅超市在山東，上述本土企業(yè)在當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)占有率和經(jīng)營(yíng)能力超過(guò)了沃爾瑪、家樂(lè)福、樂(lè)購(gòu)等外資超市。

對(duì)于內(nèi)外資超市此消彼長(zhǎng)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，步步高集團(tuán)董事長(zhǎng)王填認(rèn)為，正是外資企業(yè)的“固守”才給了本土企業(yè)快速成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)?！拔譅柆敗⒓覙?lè)福、樂(lè)購(gòu)的管理模式非常優(yōu)秀，在國(guó)外也非常成功。但正是由于其在中國(guó)過(guò)于固守其成功經(jīng)驗(yàn)，在創(chuàng)新上顯得不足，最終被本土企業(yè)所超越”。