上海大學經(jīng)濟學院 于嬌嬌

1999年，我國已經(jīng)步入老齡化國家的行列。由于我國的人口基數(shù)大，老齡化速度快，如今中國已經(jīng)成為全球老年人口最多的國家。預計到2015年，我國老年人口將達到2.21億，約占總?cè)丝诘?6%。毋庸置疑，如此龐大的老年人口數(shù)量，為養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)提供了巨大的潛在市場。與此同時，近年來，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，尤其是在國家一輪又一輪的嚴厲政策調(diào)控之下，房地產(chǎn)市場的專業(yè)化、細分化已經(jīng)成為今后開發(fā)商立足于該行業(yè)的必然選擇。

因此，繼商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)之后，“養(yǎng)老地產(chǎn)”正成為國內(nèi)各大開發(fā)商追捧的熱點，以期從中國社會老齡化率升高的現(xiàn)狀中尋找商機和新的利潤增長點。

1 養(yǎng)老地產(chǎn)的界定

對于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，目前業(yè)內(nèi)并未形成共識，更無明確的界定。養(yǎng)老地產(chǎn)，從字面上理解，具有“養(yǎng)老”和“地產(chǎn)”兩重屬性，地產(chǎn)屬性決定了其具有一般房地產(chǎn)的共性，要滿足人們居住、投資等多樣化的需求，而養(yǎng)老屬性決定了其是以老年人為重要服務對象，必須滿足老年人居住、醫(yī)療、餐飲、娛樂等多樣化的需求。因此， 養(yǎng)老地產(chǎn)是以商業(yè)開發(fā)為目的的養(yǎng)老住宅，是家居養(yǎng)老的重要載體，并帶有社區(qū)養(yǎng)老的性質(zhì)。而像養(yǎng)老院、托老所等單純意義上的養(yǎng)老機構(gòu)則不能屬于養(yǎng)老地產(chǎn)。

2 我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

中國養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于初步探索階段。繼眾多房地產(chǎn)開發(fā)商宣布進軍商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的熱潮后，各大龍頭開發(fā)商紛紛開始搶灘養(yǎng)老地產(chǎn)，期望從中國社會老齡化率升高的現(xiàn)狀中尋找商機。但養(yǎng)老地產(chǎn)前期投資大、投資回報周期長，因此，現(xiàn)在企業(yè)仍處于摸索過程中。

2.1 開發(fā)動機不純

當前，眾多地產(chǎn)商紛紛進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，“養(yǎng)老地產(chǎn)”的概念已然成為了房地產(chǎn)開發(fā)商追捧的熱點。然而，對于絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，它們基本上還是將養(yǎng)老地產(chǎn)作為其低價擴張的“拿地模式”，而并非真正在做養(yǎng)老地產(chǎn)。近年來，政府對住宅市場頒布了一系列的調(diào)控政策，開發(fā)商的拿地成本和難度越來越高，因此，市場上出現(xiàn)了相當一部分以“養(yǎng)老地產(chǎn)”名義圈地的行為。由于市場還處于起步階段，部分開發(fā)商鉆政策的漏洞，借“開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)”的名義，進行“低價圈地，銷售住宅”的行為。很多所謂養(yǎng)老項目，養(yǎng)老公寓只是配建在項目里，占很少的一部分。

2.2 經(jīng)營管理混亂

我國目前真正符合養(yǎng)老地產(chǎn)要求的房產(chǎn)項目還很少， 形成的房地產(chǎn)規(guī)模及產(chǎn)業(yè)集群都很小。盡管有不少所謂“養(yǎng)老地產(chǎn)”在投入使用, 但其選址規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)、綜合管理服務水平等方面都與真正意義上的老年地產(chǎn)相差很遠, 遠非國際上通行的概念。當前正在運營中的養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商基本上都在進行初期的“試水”，養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利也基本上靠地產(chǎn)的銷售賺錢，純養(yǎng)老運營部分的發(fā)展狀況不佳，尚難獲得理想的經(jīng)濟利益。總之，盡管以養(yǎng)老為概念的項目很多，但大多數(shù)沒有形成成熟的產(chǎn)業(yè)模式，多數(shù)靠政府撥款或開發(fā)商扶持而得以維持。由于缺乏產(chǎn)業(yè)自我循環(huán)的能力，難以實現(xiàn)可續(xù)發(fā)展，稱之為“養(yǎng)老地產(chǎn)”尚缺乏基礎(chǔ)。

2.3 融資路徑狹窄

養(yǎng)老地產(chǎn)是一個投資回報周期長的行業(yè)，投資后獲得回報少則七八年，多則一二十年，企業(yè)自有資金很難滿足其發(fā)展需要。目前，中國養(yǎng)老地產(chǎn)的融資渠道雖然較多，但路徑依然狹窄。一方面，投資量大、周期長的特性，使養(yǎng)老地產(chǎn)難獲銀行資金青昧；另一方面，一些上市公司也介入了養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)，但股市融資受整體市場環(huán)境的影響非常嚴重，養(yǎng)老地產(chǎn)從該渠道已經(jīng)很難獲得融資。

3 產(chǎn)業(yè)鏈視角下的原因分析

與一般的房地產(chǎn)項目相比，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)與營運具有許多特殊性，如投資規(guī)模巨大、回報周期長、涉及行業(yè)眾多、需求對象特殊等等。如前所述，我國養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于發(fā)展的初步探索階段，發(fā)展狀況不佳。毋庸置疑，在當前形勢下，制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的因素是多方面的、綜合性的。這里，本文基于產(chǎn)業(yè)分析的角度，僅從產(chǎn)業(yè)鏈這一視角對影響?zhàn)B老地產(chǎn)發(fā)展的主要因素進行分析，以期獲得新的發(fā)展思路與對策。

養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈相對復雜。如圖1所示，一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目的建設(shè)營業(yè)大致可以劃分為四個階段：前期規(guī)劃與投資、開發(fā)建設(shè)、營銷、后期管理與服務。而這四個階段都分別涉及到了不同的行業(yè)參與者。第一，在前期規(guī)劃與投資階段：需要有政府部門的用地規(guī)劃，項目開發(fā)商需要從政府相關(guān)部門拿地并獲得其建筑許可，另外，由于對資金的巨額需求，使得開發(fā)商的自有資金無法滿足其需求，這就需要銀行業(yè)、保險業(yè)等相關(guān)融資機構(gòu)的參與。第二，在開發(fā)建設(shè)階段：需要建設(shè)設(shè)計業(yè)以及建筑施工業(yè)的相關(guān)建筑企業(yè)根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)的特殊性要求進行具有針對性的設(shè)計和施工，同時還需要家具建材等相關(guān)企業(yè)的產(chǎn)品和技術(shù)配套支持與服務。第三，在營銷階段：與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷模式相似，通常為開發(fā)商直接面向客戶進行營銷或由其代理機構(gòu)代為銷售。第四，在后期管理與服務階段：由于養(yǎng)老地產(chǎn)兼具養(yǎng)老與房地產(chǎn)的雙重性質(zhì)，其服務對象為老年人這一具有針對性的特殊群體，后期管理與服務作為整體產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，可以涉及到與養(yǎng)老相關(guān)的眾多行業(yè)。如老年物業(yè)管理服務業(yè)、老年醫(yī)療保健業(yè)、老年用品業(yè)、老年娛樂文化產(chǎn)業(yè)等等。容易看出，這一階段作為產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，可以融合養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)中的眾多細分行業(yè)，從而可以有效地提高整條產(chǎn)業(yè)鏈的附加值。

圖1 養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈

上述產(chǎn)業(yè)鏈粗略地給出了養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運營的各個階段所需要涉及的相關(guān)行業(yè)。因此，本文就從產(chǎn)業(yè)鏈的視角，對制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的主要因素進行分析，進而可以總結(jié)出以下幾點。

3.1 產(chǎn)業(yè)鏈延伸的難度較大

與傳統(tǒng)的住宅項目相比，養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)生了延伸，而這一延伸主要體現(xiàn)在后期的管理與服務階段。而目前進入養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)主要是傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)的開發(fā)商，對于養(yǎng)老地產(chǎn)這一新興的細分行業(yè)，他們在前期規(guī)劃與投資、開發(fā)建設(shè)以及營銷階段，在與政府、銀行、建筑行業(yè)等相關(guān)企業(yè)已經(jīng)有過交涉，企業(yè)本身已經(jīng)在這三個階段具備了些許經(jīng)驗。然而，對于后期的管理與服務階段，尤其是需求的特殊性，傳統(tǒng)開發(fā)商對于這一階段的經(jīng)驗極度的缺乏。老年物業(yè)管理服務業(yè)、老年醫(yī)療保健業(yè)、老年用品業(yè)、老年娛樂文化產(chǎn)業(yè)、老年咨詢服務業(yè)、老年金融投資業(yè)等等，這些都是開發(fā)商在此之前未曾涉及的陌生領(lǐng)域，這必然導致養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈延伸的難度增加。而養(yǎng)老地產(chǎn)的后期管理與服務才是養(yǎng)老地產(chǎn)的重要核心，也是其實現(xiàn)持續(xù)盈利狀況的關(guān)鍵所在。在發(fā)展的初級階段，這種產(chǎn)業(yè)鏈延伸的難度必然從根本上制約了養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。

3.2 相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相對滯后

從產(chǎn)業(yè)鏈上下游所涉及的相關(guān)行業(yè)的發(fā)展狀況來看，許多產(chǎn)業(yè)在關(guān)于養(yǎng)老方面的發(fā)展相對滯后，甚至為零，根本無法配合養(yǎng)老地產(chǎn)理想的發(fā)展。在開發(fā)建設(shè)階段，由于養(yǎng)老地產(chǎn)所面向的服務對象——老年人的特殊性，其公寓的設(shè)計相對于普通住宅必然需要符合更加人性化、專業(yè)化的要求。各處的細部設(shè)計都是老年住宅設(shè)計應該考慮和優(yōu)化的問題，而我國目前的建筑設(shè)計公司對這些問題的研究幾乎為零。我國雖然早在1999年就頒布了《老年人建筑設(shè)計標準》，但由于其非強制性，鮮有人問津。另外，對于老年物業(yè)管理服務業(yè)、老年用品業(yè)、老年娛樂文化產(chǎn)業(yè)、老年咨詢服務業(yè)、老年金融投資業(yè)等這些細分行業(yè)，雖然人們已經(jīng)開始注意到了其商機所在，但受到客觀條件等因素的制約，發(fā)展水平依然較低。由此可見，上下游關(guān)聯(lián)行業(yè)的滯后發(fā)展必然會制約整個養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。

3.3 產(chǎn)業(yè)間融合的狀況不佳

從整條產(chǎn)業(yè)鏈的整體融合情況來看，產(chǎn)業(yè)鏈上所涉及的眾多相關(guān)行業(yè)的融合狀況并不理想。相對于一般的房地產(chǎn)項目，養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈更加的復雜，因此，想要實現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的順利發(fā)展，就必須實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)產(chǎn)業(yè)的合理融合，從而達到降低成本、信息共享、資源整合的目的。而我國目前養(yǎng)老地產(chǎn)在這樣一個初步試水的階段，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并不協(xié)調(diào)，要想真正實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)間的相關(guān)融合，任重而道遠。

4 發(fā)展思路與對策建議

完善的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈是促進養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)和運營管理的重要前提，只有相關(guān)的環(huán)節(jié)能夠有效地得到順利銜接，才能真正促進養(yǎng)老地產(chǎn)的順利發(fā)展。

4.1 政府層面

(1)出臺相應的鼓勵政策，促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著中國老齡化問題的日益凸顯，養(yǎng)老問題漸漸成為了社會各界關(guān)注的焦點，面對養(yǎng)老這一具有廣泛性的社會問題，政府應出臺相關(guān)的優(yōu)惠政策與措施，積極鼓勵整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，通過政策支持來培育各環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)發(fā)展，這可以促進養(yǎng)老地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的形成以及進一步的延伸。

(2)制定相應的規(guī)范標準，促進相關(guān)行業(yè)的標準化。養(yǎng)老地產(chǎn)作為一個新興的細分行業(yè)，在政策規(guī)范的許多方面尚處于空白。政府應在項目用地、建筑設(shè)計、養(yǎng)老服務等方面出臺相應的規(guī)范及標準，以加強對養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的規(guī)范和引導，這樣可以促進產(chǎn)業(yè)鏈的完善及標準化。

(3)鼓勵多種形式的資本進入。由于養(yǎng)老地產(chǎn)需要涉及的行業(yè)眾多，資金方面的短缺常常成為制約其發(fā)展的關(guān)鍵因素，政府應該放松管制，鼓勵和引導基金、保險等多種形式的資本進入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，從而在資金方面對其進行相應的支持。

4.2 行業(yè)層面

(1)深化產(chǎn)業(yè)鏈，提高附加值。養(yǎng)老地產(chǎn)所存在的巨大發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間是毋庸置疑的，未來養(yǎng)老地產(chǎn)獲取利潤的主要方面在于后期的管理與服務階段。因此，能夠參與養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的相關(guān)行業(yè)應該注重發(fā)現(xiàn)其商機所在，積極參與其中，從而深化產(chǎn)業(yè)鏈，通過產(chǎn)業(yè)鏈的完善，達到提高整體附加值的目的。

(2)注重產(chǎn)業(yè)融合，實現(xiàn)強強聯(lián)合。實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)融合是產(chǎn)業(yè)鏈視角下，整個產(chǎn)業(yè)順利發(fā)展的關(guān)鍵所在。相關(guān)產(chǎn)業(yè)應該積極地加強與上下游之間的交流與合作。在養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈中，開發(fā)商扮演著一個最為核心的角色，因此，開發(fā)商在初期應該努力推進這種產(chǎn)業(yè)融合形成。有實力和品牌影響力的開發(fā)商應該采用強強聯(lián)合的合作方式，降低成本、共享資源，從而實現(xiàn)雙贏的局面。并且在養(yǎng)老地產(chǎn)的初級發(fā)展階段，及早地探索出成功的發(fā)展思路，對于探索中的企業(yè)來說，無疑可以獲得先行者優(yōu)勢。

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