本刊記者│方帥

由中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合推出的“2013年中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)”3月22日出爐，這已是連續(xù)第五年進(jìn)行此項(xiàng)測(cè)評(píng)。萬(wàn)科再列500強(qiáng)榜首，恒大地產(chǎn)和保利集團(tuán)躋身三強(qiáng)。

市場(chǎng)調(diào)控基調(diào)未變

《2013中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》)認(rèn)為，2012年是房地產(chǎn)調(diào)控政策常態(tài)化的一年。2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策總體保持了相對(duì)穩(wěn)定，繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不放松。但在國(guó)家“穩(wěn)中有進(jìn)”宏觀經(jīng)濟(jì)政策及相關(guān)貨幣政策等影響下，加上企業(yè)“以價(jià)換量”的策略，自住性需求不斷釋放，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)好于預(yù)期。

2012年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，同比增長(zhǎng)16.2%，增幅較上年回落11.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅開發(fā)投資總額49374億元，同比增長(zhǎng)11.4%。僅從增長(zhǎng)幅度看，住宅投資大于房地產(chǎn)開發(fā)投資。房地產(chǎn)開發(fā)投資全年表現(xiàn)平穩(wěn)，除一季度季節(jié)性因素外，二、三、四季度都保持了2萬(wàn)億元左右的投資規(guī)模。 銷售方面，2012年全國(guó)商品房銷售面積為11.13億平方米，同比增長(zhǎng)1.8%，全國(guó)商品房銷售額為6.45萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.0%，均創(chuàng)歷史新高。

《報(bào)告》顯示，2012年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)均值達(dá)到了238.25億元，增長(zhǎng)速度為13.75%，增速較上年下降7.62個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)均值為79.85億元，同比增長(zhǎng)10.73%，增速下降8.84個(gè)百分點(diǎn)。

從集中程度來(lái)看，《報(bào)告》顯示，2012年10強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售金額總額達(dá)到7973.66億元，占500強(qiáng)銷售金額總額的32%，占比較2011年提升4個(gè)百分點(diǎn)；銷售面積總計(jì)8339.3萬(wàn)平方米，占500強(qiáng)總銷售面積的36%，占比較上年提升7個(gè)百分點(diǎn)。前50強(qiáng)、100強(qiáng)金額分別占500強(qiáng)總銷售金額的59%和77%，銷售面積分別累計(jì)占500強(qiáng)總銷售面積的61%和78%，占比均有較大增長(zhǎng)。這種銷售業(yè)績(jī)進(jìn)一步向排名靠前企業(yè)集中的數(shù)據(jù)結(jié)果表明，在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)背景下企業(yè)的優(yōu)勝劣汰在穩(wěn)步推進(jìn)，行業(yè)集中度在穩(wěn)步提升。

報(bào)告認(rèn)為，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度放緩的趨勢(shì)由2011年延續(xù)至今，由于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)對(duì)土地這一稀缺資源的依賴性，加之政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的常態(tài)化，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)告別高增長(zhǎng)時(shí)代或是不可阻擋的行業(yè)趨勢(shì)。伴隨著行業(yè)由持續(xù)高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向平穩(wěn)健康發(fā)展，行業(yè)內(nèi)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局日趨激烈。

價(jià)值增長(zhǎng)模式開啟

值得注意的是，標(biāo)桿企業(yè)銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)迅速的同時(shí)，房企利潤(rùn)空間也不斷被擠壓。2012年，500強(qiáng)開發(fā)企業(yè)凈利潤(rùn)均值為4.34億元，同比下降18.64%；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額近年來(lái)首次同比下降，為30.89億元。此外，2012年500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三費(fèi)比率創(chuàng)下近五年內(nèi)的最高值，達(dá)13.76%，費(fèi)用壓力凸顯，企業(yè)控制成本的能力有待加強(qiáng)。

《報(bào)告》指出，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)模式正在發(fā)生積極的轉(zhuǎn)變。其軌跡由依靠土地升值的成長(zhǎng)發(fā)展到產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度不斷升級(jí)更將行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)模式逐步帶向品牌競(jìng)爭(zhēng)階段。這種競(jìng)爭(zhēng)模式的轉(zhuǎn)變一方面與行業(yè)的發(fā)展成熟有關(guān)，另一方面也與房地產(chǎn)產(chǎn)品在調(diào)控引導(dǎo)下逐步回歸居住屬性有關(guān)。隨著投機(jī)投資需求被抑制，消費(fèi)者消費(fèi)行為理性度提升，對(duì)企業(yè)品牌、項(xiàng)目品質(zhì)、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等諸多方面認(rèn)知能力也有所提升，順應(yīng)市場(chǎng)的變化，企業(yè)更多的回歸到品牌、產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)等諸多自身能力的打造和建設(shè)上。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度提升和房企境外融資潮加劇，降低成本費(fèi)用和提升投資回報(bào)，或?qū)⒊蔀榻衲攴康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。加快開發(fā)速度和銷售節(jié)奏，提高周轉(zhuǎn)速度保證其資金的流轉(zhuǎn)或稱為大部分企業(yè)不得不面臨的選擇。

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰指出：行業(yè)集中度的提升，也意味著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。特別是在調(diào)控常態(tài)化的局勢(shì)下，發(fā)展戰(zhàn)略不對(duì)、經(jīng)營(yíng)管理不善的企業(yè)將舉步維艱，而面對(duì)挑戰(zhàn)，積極應(yīng)對(duì)，加快企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，加大資源整合，探索適合自己發(fā)展模式的企業(yè)，正在獲得更大的發(fā)展空間。一個(gè)行業(yè)的發(fā)展，離不開整體大環(huán)境的新要求。從去年“十八大”到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，再到剛剛閉幕的全國(guó)“兩會(huì)”，黨中央國(guó)務(wù)院一直都在強(qiáng)調(diào)三個(gè)關(guān)鍵詞——新型城鎮(zhèn)化、生態(tài)文明和美麗中國(guó)，提出“要把生態(tài)文明理念和原則全面融入城鎮(zhèn)化全過(guò)程，走集約、智能、綠色、低碳的新型城鎮(zhèn)化道路”，“要把生態(tài)文明建設(shè)放在突出地位”，“用生態(tài)文明的力量托起美麗中國(guó)，實(shí)現(xiàn)中華民族永續(xù)發(fā)展”。

劉志峰表示：未來(lái)一段時(shí)期，新型城鎮(zhèn)化帶來(lái)的需求是支撐我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的最大潛力所在。這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是機(jī)遇，更是挑戰(zhàn)。不能只看到城鎮(zhèn)化過(guò)程的房地產(chǎn)需求，而忽視城鎮(zhèn)化的內(nèi)在要求，其中就包括要用生態(tài)文明建設(shè)戰(zhàn)略來(lái)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，也就是“三個(gè)發(fā)展”和“三個(gè)空間”——“推進(jìn)綠色發(fā)展、循環(huán)發(fā)展、低碳發(fā)展”；“控制開發(fā)強(qiáng)度，調(diào)整空間結(jié)構(gòu)，促進(jìn)生產(chǎn)空間集約高效、生活空間宜居適度、生態(tài)空間山清水秀”。建設(shè)生態(tài)文明的要求，早已超越了單純的節(jié)能減排、節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境等問(wèn)題，而是上升到實(shí)現(xiàn)人與自然和諧共生、提升社會(huì)文明水平的現(xiàn)代化發(fā)展高度，這樣的歷史性跨越，要求房地產(chǎn)行業(yè)必須做出轉(zhuǎn)型和改變。