產(chǎn)業(yè)園區(qū)是與新興成長(zhǎng)行業(yè)共同發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)模式。在包括新一代信息技術(shù)、生物技術(shù)和清潔能源等在內(nèi)的"十二五"規(guī)劃戰(zhàn)略性新興行業(yè)需求的支撐下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)將強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張。

二、三線城市發(fā)力

僅在5年前，產(chǎn)業(yè)園區(qū)對(duì)于中國(guó)新興城市來說還是一個(gè)相對(duì)新鮮的概念，當(dāng)時(shí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)多數(shù)位于上海、北京和深圳等一線城市。今天，在對(duì)高規(guī)格、低密度的辦公空間強(qiáng)勁需求的推動(dòng)下，中國(guó)新興城市開始大力興建產(chǎn)業(yè)園區(qū)。成都、大連、蘇州和杭州成為市場(chǎng)的先行者。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的興起最初是受傳統(tǒng)高科技產(chǎn)業(yè)需求的驅(qū)動(dòng)，而后隨著中國(guó)產(chǎn)業(yè)鏈的升級(jí)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開始服務(wù)更廣的行業(yè)領(lǐng)域。隨著內(nèi)外資企業(yè)不斷增加研發(fā)投入，建立全球和地區(qū)研發(fā)中心，對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的需求大大提升。中國(guó)已成為繼美國(guó)之后的世界第二大研發(fā)市場(chǎng)，并計(jì)劃將投入研發(fā)領(lǐng)域的費(fèi)用比重增加至GDP的2.2%。中國(guó)政府同時(shí)還在積極地推動(dòng)業(yè)務(wù)流程外包和知識(shí)流程外包業(yè)務(wù)，這也將成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主要需求來源。

至關(guān)重要的是，產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)緊緊依托"十二五"規(guī)劃中重點(diǎn)扶持的優(yōu)先發(fā)展行業(yè)，尤其是生物、新一代信息技術(shù)（寬帶、互聯(lián)網(wǎng)安全）、新能源、清潔能源汽車、環(huán)境保護(hù)、航空和電信等。這表明未來五年產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)將有強(qiáng)大的需求基礎(chǔ)。

下一波入駐產(chǎn)業(yè)園區(qū)的企業(yè)將重塑未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展藍(lán)圖和競(jìng)爭(zhēng)格局。目前，成都、大連和蘇州等位于領(lǐng)先地位的城市仍將繼續(xù)蓬勃發(fā)展，但增長(zhǎng)最快的城市將會(huì)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)選址的下一級(jí)市場(chǎng)——如重慶、西安、武漢、沈陽、鄭州和無錫——這些城市擁有堅(jiān)實(shí)的制造業(yè)基礎(chǔ)、強(qiáng)大的地方政府支持和優(yōu)質(zhì)人才。

數(shù) 據(jù)

1300萬平方米

目前中國(guó)的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)倉庫（包括一線城市）總存量?jī)H有1300萬平方米，僅相當(dāng)于美國(guó)波士頓一個(gè)城市的水平。

物流地產(chǎn)：一個(gè)尚待開發(fā)的市場(chǎng)

盡管中國(guó)的物流業(yè)在近幾年取得了蓬勃的發(fā)展，但是物流地產(chǎn)的發(fā)展卻相對(duì)滯后，中國(guó)新興城市50強(qiáng)也因此面臨著優(yōu)質(zhì)物流倉儲(chǔ)空間供應(yīng)短缺的問題。這個(gè)市場(chǎng)具有超乎尋常的長(zhǎng)期增長(zhǎng)前景，完善的交通設(shè)施、零售業(yè)的擴(kuò)張和制造業(yè)向內(nèi)陸的轉(zhuǎn)移都將促進(jìn)物流地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

高效的物流系統(tǒng)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和現(xiàn)代化建設(shè)的重要支柱。中國(guó)是世界制造業(yè)中心和貿(mào)易中心，其高速發(fā)展的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)、迅猛增長(zhǎng)的零售業(yè)、方興未艾的電子商務(wù)和產(chǎn)業(yè)鏈上移均表明中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)的無限增長(zhǎng)潛力。

交通運(yùn)輸設(shè)施建設(shè)獲得大量投資，尤其在公路和內(nèi)陸水道方面，極大地加強(qiáng)了中國(guó)西部和中部地區(qū)城市間的聯(lián)系。

在政府政策引導(dǎo)和市場(chǎng)力量的雙重作用下，制造業(yè)基地從沿海向內(nèi)陸城市轉(zhuǎn)移，較低的運(yùn)輸成本使得企業(yè)可以利用內(nèi)陸較低的勞動(dòng)力成本。值得注意的是，內(nèi)陸城市如重慶、成都均創(chuàng)下出口貿(mào)易增長(zhǎng)的最快記錄。

隨著制造業(yè)、零售業(yè)和第三方物流公司建立區(qū)域配送中心，一線城市以外的物流網(wǎng)絡(luò)逐漸完善。

雖然物流倉儲(chǔ)市場(chǎng)存在巨大的發(fā)展?jié)摿?，但市?chǎng)未被充分開發(fā)且供應(yīng)嚴(yán)重不足成為長(zhǎng)期制約物流地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)代化的一個(gè)阻礙。在中國(guó)大多數(shù)城市中，物流倉儲(chǔ)市場(chǎng)仍處于初期開發(fā)階段，表現(xiàn)為物流倉儲(chǔ)設(shè)施質(zhì)量低、由本地開發(fā)商主導(dǎo)。

目前中國(guó)的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)倉庫（包括一線城市）總存量?jī)H有1300萬平方米，僅相當(dāng)于美國(guó)波士頓一個(gè)城市的水平。且其中的60%位于一線城市，以上海-蘇州地區(qū)為核心的長(zhǎng)江三角地區(qū)占據(jù)很大比例。該地區(qū)是成熟的制造業(yè)基地和全國(guó)最大的零售市場(chǎng)，同時(shí)地方政府日益重視物流產(chǎn)業(yè)的價(jià)值，大力推進(jìn)物流基礎(chǔ)設(shè)施的更好開發(fā)。

到2015年，符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的倉庫總體量有望提升至2000萬平方米，但這些增長(zhǎng)將主要來自現(xiàn)有的主要物流中心城市。中國(guó)新興城市50強(qiáng)中的許多城市（尤其是華北、華南和西部城市）仍將處于優(yōu)質(zhì)設(shè)施供應(yīng)匱乏的狀態(tài)。

市場(chǎng)活動(dòng)中心轉(zhuǎn)向中國(guó)內(nèi)陸

雖然物流地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?、機(jī)會(huì)眾多，但土地供應(yīng)的匱乏將會(huì)繼續(xù)限制物流地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。許多城市過高的土地價(jià)格迫使開發(fā)項(xiàng)目更傾向于高附加值的產(chǎn)業(yè)而非物流業(yè)，尤其是在北京、上海和重慶等地。

在今后的十年中，物流市場(chǎng)活動(dòng)將開始向中國(guó)的中、西部城市轉(zhuǎn)移。 成都將成為最大的內(nèi)陸物流中心，其物流市場(chǎng)正在經(jīng)歷蓬勃的發(fā)展。我們預(yù)計(jì)成都將迅速晉升為一級(jí)物流中心 。

基于對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、商業(yè)開放度、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)增速和零售商活動(dòng)的綜合分析，物流市場(chǎng) 最具增長(zhǎng)潛力的城市包括：

新興的一級(jí)物流中心——成都、重慶、武漢和沈陽——大型經(jīng)濟(jì)中心、堅(jiān)實(shí)的制造業(yè)基礎(chǔ)以及快速完善的基礎(chǔ)設(shè)施。

新興的二級(jí)物流中心——長(zhǎng)沙、鄭州、合肥和西安 同樣擁有高速增長(zhǎng)前景，但這些二級(jí)物流中心的發(fā)展將落后于一級(jí)市場(chǎng)。

而一線城市周邊的物流中心正在崛起。由于一線城市的土地成本高、土地供應(yīng)緊張，尤其是北京，一些戰(zhàn)略性物流中心正圍繞在這些城市的周邊形成，而這種趨勢(shì)將隨著物流市場(chǎng)的成熟而加速凸現(xiàn)。典型案例包括：位于河北省的廊坊，在北京和天津間的高速公路線上占據(jù)戰(zhàn)略要點(diǎn)。普洛斯、嘉民、寶灣和唯度投資等開發(fā)商紛紛進(jìn)駐廊坊。廊坊為眾多服務(wù)北京的公司或?qū)で蠼⒅袊?guó)北部配送中心的公司提供了發(fā)展空間。

昆山正逐漸發(fā)展成為上海和蘇州之間的重要物流中心，這主要得益于昆山位于連接兩城的高速公路和高鐵線上。進(jìn)駐的開發(fā)商包括嘉民、普洛斯、維龍、平謙、寶灣和益商等。

在2009年出版的《中國(guó)新興城市40強(qiáng)》報(bào)告中，我們將天津評(píng)定為二線城市中表現(xiàn)出眾的物流市場(chǎng)。三年過去了，天津如今已發(fā)展為與一線城市并肩的一級(jí)物流中心，成功擔(dān)當(dāng)起渤海灣/北京地區(qū)物流中心的角色。

蘇州、南京和港口城市大連、青島、寧波已經(jīng)發(fā)展成為重要的二級(jí)物流中心。港口城市主要由出口驅(qū)動(dòng)，有近半數(shù)的物流倉庫面積位于保稅區(qū)內(nèi)。