□文/李字娜 楊麗娜

（1.河北經(jīng)貿(mào)大學財稅學院；2石家莊信息技術職業(yè)學院 河北·石家莊）

一、房產(chǎn)稅概述

房產(chǎn)稅又稱為房屋稅，是國家以房產(chǎn)作為對象向房屋所有人進行征稅的一種稅種。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。

征收房產(chǎn)稅目的是通過運用稅收的手段來加強對房產(chǎn)所有的管理，提高房產(chǎn)的使用效率，配合國家的房產(chǎn)政策調整來打擊投機炒樓行為，限制非理性熱錢進入房地產(chǎn)市場，合理調節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入。

二、房產(chǎn)稅在我國現(xiàn)狀

1986年9月15日，國務院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，并從當年10月1日開始實施。但是，隨著我國經(jīng)濟體制的不斷改革、不斷轉變，越來越多的問題暴露出來，原有的房產(chǎn)稅制度已經(jīng)不適合現(xiàn)有的經(jīng)濟條件，而且影響到國家的財政收入。主要存在以下問題：

1、征稅范圍狹窄。近年來，居民個人購買房地產(chǎn)的比例在逐步上升，個人購買力已經(jīng)成為推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要力量之一，但是現(xiàn)有的房產(chǎn)稅卻未對該群體購買的房地產(chǎn)進行征稅，也沒有將非經(jīng)營性住房納入征稅的范圍（目前只有重慶和上海開始對個人非經(jīng)營性住房征稅），這樣做是極其不合理的，因為這個群體購買的房地產(chǎn)很多存在投機炒樓的行為，嚴重影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展環(huán)境，同時也影響到國家的稅收收入。

2、征稅過程中的計稅依據(jù)不科學?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅計稅依據(jù)是按照房屋的靜止價值來納稅，但是隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房價的急劇上升，仍然按照原來的計稅依據(jù)已顯不合理，對于房屋增值的部分也應該納入到收稅的范疇。也就是說，對于房屋保有階段發(fā)生的價值增值部分，房產(chǎn)稅不能發(fā)揮根本的稅收調控作用，無法體現(xiàn)時間價值因素，反映不了真實的市場情況，造成房產(chǎn)稅納稅的不公平。

3、稅率不合理，且稅費過于混亂。每個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的狀況不同，即使是在同一個省份的不同城市也存在著很大的差異，而目前我國實行全國統(tǒng)一稅率，沒有充分體現(xiàn)地區(qū)間的差異性，這就造成了經(jīng)濟狀況差的地區(qū)居民承擔的納稅義務相對更重一些，是極其不合理的；而且房產(chǎn)稅收種類五花八門，與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關的稅種多達十幾種，有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城建稅、房產(chǎn)稅、印花稅、土地使用稅、土地增值稅、資源稅、教育費附加等。過度的納稅項目使得納稅人不堪重負，嚴重制約了我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

4、稅務部門管理工作不到位。在征稅過程中，有關執(zhí)法部門在稅源掌握方面明顯存在漏洞，他們只能憑借納稅人提供的房產(chǎn)證、固定資產(chǎn)及收入明細賬來進行判斷稅源的多少，缺乏有力的實地調查取證。在這種情況下，如果納稅人有意隱瞞真實情況、故意上報較低的收益金額或者提供虛假的材料證明，就會直接影響到納稅的數(shù)額，造成偷稅漏稅現(xiàn)象，從而損害國家的稅收權益。

三、房產(chǎn)稅的影響

基于房產(chǎn)稅在征稅范圍、計稅依據(jù)和征管等方面存在的問題，可以從以下幾方面分析房產(chǎn)稅的影響：

1、房產(chǎn)稅對房價的影響。探討房產(chǎn)稅對房價的影響之前，首先分析一下中國房地產(chǎn)市場價格過高的原因。社會上認為中國房地產(chǎn)市場價格過高的主要原因之一在于房地產(chǎn)開發(fā)的成本較高，是房產(chǎn)價格過高的主要原因；另一個主要原因是消費者需求過旺，包括實際需求增加、對房價預期看漲的影響所造成的需求增加、投資或投機需求的增加等，其中的根本原因在于對房屋價格上升的預期看好。之所以有這種預期，是因為房產(chǎn)供給方面存在雙重壟斷：一是政府對土地供給的壟斷；二是房地產(chǎn)開發(fā)商對房屋供給的壟斷。

房產(chǎn)稅本質上是對房地產(chǎn)資本課征的部分要素稅，即對房產(chǎn)課稅就相當于對資本收益課稅，擁有的房產(chǎn)越多，就相當于其資本收益越多，從而稅收會隨著總收入的增加而上升，因此，房產(chǎn)稅具有累進性。上海市的方案所征收的房產(chǎn)稅不是嚴格意義上的房產(chǎn)稅，因為對存量房產(chǎn)均做了豁免，雖然對一般的居住性需求沒有任何影響，但在一定程度上支持了自住需求，有效抑制了增量房產(chǎn)的投資性購買需求，有助于房地產(chǎn)市場形勢逐步趨穩(wěn)。

2、房產(chǎn)稅對收入分配的影響。收入分配差距擴大引起的嚴重不滿，已經(jīng)牽動人心與全局。人們所談論的收入差距迅速擴大，在很大的程度上已源于財產(chǎn)性收入，最主要的構成原因之一是來自于不動產(chǎn)財富的實際分布情況。因為居民收入中現(xiàn)在越來越有影響分量的財產(chǎn)性收入（特別是不動產(chǎn)增值、溢價收入），與其他收入綜合在一起，形成了收入差距擴大狀態(tài)。這又引出了不動產(chǎn)稅，即房地產(chǎn)稅這樣一個稅種的必要，它顯然應該發(fā)揮收入分配方面以再分配的方式產(chǎn)生的優(yōu)化作用。

重慶市方案主要著眼點是收入分配。這一方案不僅不影響房產(chǎn)的剛性需求，即對一般房屋交易沒有影響，而且可以從占有資源較多的高檔住房擁有者手中獲得一部分資金，對于高收入人群征收較多的房產(chǎn)稅，對于中低收入者少征或不征房產(chǎn)稅，這便起到了縮小收入分配差距的作用，即優(yōu)化收入和財產(chǎn)的再分配以抑制“兩極分化”。在保障房、商品房“雙軌統(tǒng)籌”框架下，房地產(chǎn)稅不僅將作用于市場軌道而使中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提高健康度和可持續(xù)性，還會在收入分配和財產(chǎn)分配方面施加規(guī)范的再分配的優(yōu)化調節(jié)。

3、房產(chǎn)稅對政府收入的影響。1994

年的“分稅制”改革，其主旨是為了使地方政府能夠形成相對獨立的、對地方經(jīng)濟負責的一級政府，但在實踐中由于事權與財權的分離，使得財權的重心上移，而事權的重心下移，突出表現(xiàn)為地方政府的稅收收入過少不足以保障地方政府財政支出的需要，其根本原因在于地方政府缺乏一個健全的地方稅系，主要表現(xiàn)在地方稅種過多，但規(guī)模過小，稅收收入不足，甚至出現(xiàn)縣鄉(xiāng)財政困難的不和諧現(xiàn)象。在這種情況下，地方政府為了取得與事權相匹配的財政收入，以土地出讓金、稅收以外的收費、社保及各項基金以及借債等多種形式取得大量的預算外收入，其中以土地出讓金作為地方財政收入的主要方式，這加劇了地方政府對土地出賣的依賴程度，導致“借地生財”的現(xiàn)象越來越嚴重。

房地產(chǎn)業(yè)作為一個能夠獲取巨額利潤的產(chǎn)業(yè)，對地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展有著積極的推動作用是毋庸置疑的事實，這就使得地方政府迫于經(jīng)濟發(fā)展的需要，在明知可能會帶來問題的情況下仍然堅持對房地產(chǎn)業(yè)進行支持和重視，對國家的房地產(chǎn)調控政策怠于執(zhí)行或者降低執(zhí)行的水平和力度，使國家長久以來對房地產(chǎn)進行控制的相關政策并沒有發(fā)揮很好的效果。通過房產(chǎn)稅改革，對地方政府一個最直接的作用就是將地方政府從依賴土地獲得收入促進經(jīng)濟增長的角色中擺脫出來，減少政府對房地產(chǎn)業(yè)的依賴，使得政府真正的能夠發(fā)揮自身的監(jiān)管作用，這是房產(chǎn)稅改革對政府工作帶來改變的首要方面。

國家應對房地產(chǎn)業(yè)進行稅費改革，征收保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，將其作為我國地方財政收入的穩(wěn)定來源，使地方政府的財政收支納入規(guī)范化管理，把政府從賣地生財?shù)亩唐诶嬷修D移出來，不再把土地出讓金收入作為改善年度財政狀況的依賴性手段，避免土地財政現(xiàn)象的發(fā)生，也減弱了房地產(chǎn)開發(fā)商的壟斷地位，使地方政府有了充足的稅收收入用于提升公共服務水平，搞好城市管理建設，優(yōu)化區(qū)域的居住環(huán)境和投資環(huán)境。更為重要的是，地方政府可將房產(chǎn)稅稅收收入作為我國地方政府廉租房和經(jīng)濟適用房建設的資金補貼，推動城鎮(zhèn)居民住房保障機制的建立，這不僅是對商品房市場機制的必要補充，也是對國家社會保障政策的完善和實踐，有利于促進社會的和諧發(fā)展。

［1］賈康.房地產(chǎn)稅的作用、機理及改革方向、路徑、要領的探討［J］.北京工商大學學報，2012.2.

［2］賈康.房產(chǎn)稅改革：美國模式與中國選擇［J］.人民論壇，2011.1.

［3］夏商末.房產(chǎn)稅：能夠調節(jié)收入分配不公和抑制房價上漲嗎［J］.稅務研究，2011.4.