龍 晶

（陜西職業(yè)技術(shù)學(xué)院，陜西 西安 710000）

引言

我國自改革開放以來，市場經(jīng)濟(jì)得到了前所未有的空前發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也得到了質(zhì)的飛躍，并且在當(dāng)今社會的持續(xù)發(fā)展中還存在著大幅的發(fā)展提升空間[1]。房地產(chǎn)投資行業(yè)作為我國市場經(jīng)濟(jì)的首要組成部分及人民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐來源，在當(dāng)今社會城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的時代中，雖然存在著某些制約因素和問題，但仍有良好的發(fā)展前景。

一、我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的現(xiàn)狀

（一）城鎮(zhèn)化的定義

城鎮(zhèn)化是一個由人口等要素持續(xù)從農(nóng)村第一產(chǎn)業(yè)逐步向城鎮(zhèn)第二、第三產(chǎn)業(yè)演變的持續(xù)性的、不均衡的、動態(tài)的過程。

（二）發(fā)展現(xiàn)狀

我國自從實行經(jīng)濟(jì)改革開放以來，城鎮(zhèn)化的速度發(fā)展相當(dāng)可觀。以1990年和2010年我國城鎮(zhèn)化水平的對比為例，前者僅比例僅為26.41%，而后者卻達(dá)到了49.95%，可見近年來我國城鎮(zhèn)化發(fā)展之快。高速發(fā)展的城鎮(zhèn)化使人口、產(chǎn)業(yè)、需求等結(jié)構(gòu)發(fā)生不小的變化，從而帶動房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展的變化，其中最深刻的影響是房地產(chǎn)的供求結(jié)構(gòu)[2]。

二、我國城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系

從理論上來說，城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展之間的關(guān)系可概括如下：一是城鎮(zhèn)化水平的持續(xù)發(fā)展可帶動房地產(chǎn)投資的發(fā)展；二是房地產(chǎn)業(yè)的不斷提高可促進(jìn)城鎮(zhèn)化水平的提高；三是兩者之間相互促進(jìn)、互為因果。

三、房地產(chǎn)投資運(yùn)行分析

本文選取山東省煙臺市的實際案例作為研究對象，進(jìn)一步分析探討城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)投資的影響，并提出相應(yīng)的解決對策。

（一）行業(yè)概況、市場現(xiàn)狀、投資前景和發(fā)展趨勢

山東省煙臺市始終堅持以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為中心，大量發(fā)展工業(yè)水平，是山東省重要的工業(yè)基地之一。煙臺市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度極快。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，2011年全年煙臺市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額為2.7千億元，其中住宅投資額為4.7百億元，占總投資額的17.4%，與2010年同期比增長了15.3%。房屋施工總面積達(dá)到了7.5千萬m2，與2010年同期相比增長了7.1%。住宅面積高達(dá)3.6千萬m2，增長了5.7%[3]。隨著當(dāng)今社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與進(jìn)步，人民生活收入水平不斷地增加，山東省煙臺市房地產(chǎn)開發(fā)與投資行業(yè)的勢頭旺盛，發(fā)展前景較好，并逐漸成為煙臺市民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。在這樣的環(huán)境下，煙臺市的房地產(chǎn)業(yè)仍保持著一個高速的增長趨勢。

（二）主要問題及制約因素分析

目前煙臺市房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中仍存在的大量問題，現(xiàn)陳述如下：

1.資源短缺，環(huán)保壓力過高。我國是一個幅員遼闊、礦產(chǎn)資源豐富但人均資源占有量低的國家。此外，我國的能源消耗總量占全球所有國家中的第二位，其中我國建筑能源消耗占總能耗的四分之一，然而我國人均資源消耗卻不及世界人均用能的二分之一。以上幾點都能說明一個問題，我國建筑投資產(chǎn)業(yè)能源短缺，節(jié)約能源實行環(huán)保迫在眉睫。

2.商品房空置面積較大，價格偏高。由于房地產(chǎn)業(yè)投資成本小而開發(fā)利潤高，加上城鎮(zhèn)化的發(fā)展，人們生活水平的提高，因此人們對商品房需求量增加，造成房地產(chǎn)價格猛烈增長，因而吸引了大量的資金投入到房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)中去。大量房地產(chǎn)項目開工建設(shè)，導(dǎo)致商品房供過于求，大量膨脹而造成空置，又由于商品房價格持續(xù)增高不下，大部分市民沒有能力購買，對國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)營造成威脅。

3.相關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)及住房制度不完善。房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)法律法規(guī)的建立相對滯后，市場交易沒有相對健全的條文，法律法規(guī)實施情況較差，違法交易現(xiàn)象普遍存在，房地產(chǎn)糾紛不斷，中介市場管理混亂，物管仍存在胡亂收費現(xiàn)象。

4.房地產(chǎn)、土地交易市場發(fā)展不健全。煙臺市房地產(chǎn)市場實行政府壟斷土地一級市場，開放搞活土地二級市場，實施原存量劃撥土地有償使用制度，積極實行招標(biāo)和拍賣供地。目前，雖然該市土地交易市場活躍，但還無法做到交易市場的規(guī)范化、市場化，因此，在進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn)交易市場的同時，還需正視其中存在的不規(guī)范、不健全的問題，并加以改善。

（三）對策及建議

1.明確房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，合理分配利用資源；

2.控制商品房的建設(shè)并適當(dāng)調(diào)整價格，減少空置率；

3.健全房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)，如加強(qiáng)對中介市場的管理、規(guī)范二手房交易市場、增設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)與投資相關(guān)的法律條文等，并加強(qiáng)其實施力度；

4.進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)、土地交易市場，并繼續(xù)整改發(fā)展，維持房地產(chǎn)投資行業(yè)的健康良性競爭與發(fā)展。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)作為一項非常有發(fā)展前景的投資項目和獨立經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)部門，其具有的重要性、特殊性、獨立性等特征不可忽略，因此，在我國目前城鎮(zhèn)化水平不斷提高的前提下，及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資所存在的弊病并加以改善，對提高我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長、人民生活水平的質(zhì)量、推動城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展至關(guān)重要。

[1]郝姝婕.房地產(chǎn)建設(shè)與城市化發(fā)展的協(xié)調(diào)性分析[J].經(jīng)濟(jì)與管理.2008（07）.

[2]徐明.城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系研究[D].西安建筑科技大學(xué).2010.

[3]孫琪.煙臺市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策研究[D].東北師范大學(xué).2007.